Complexos com vários condomínios em Fuerteventura: a mancomunidad, a piscina e os jardins partilhados e quem paga o quê

A maioria dos complexos que administramos em Fuerteventura não é um condomínio mas vários: três ou quatro blocos construídos por fases, cada um com a sua comunidade de proprietários, o seu presidente e o seu orçamento, à volta de uma piscina, jardins, arruamentos, iluminação e um portão que pertencem a todos em conjunto. Os proprietários chamam «a mancomunidad» à camada que gere essas partes partilhadas. A lei espanhola da propriedade horizontal não usa a palavra; chama ao conjunto complejo inmobiliario privado — complexo imobiliário privado — e dedica-lhe um artigo, o vigésimo quarto, que decide três coisas que todo o proprietário em Caleta de Fuste, Corralejo ou Costa Calma acaba por precisar de saber: quem vota sobre a piscina, quem paga os jardins e onde se impugna uma deliberação quando alguém discorda. Este artigo lê esse preceito e os que o sustentam. As citações estão em espanhol, com a leitura em português; os números do exemplo são nossos, escolhidos para mostrar a mecânica.

O que a lei chama a uma «mancomunidad»

O artigo 24.º abre com duas condições. Há complexo quando o conjunto é formado por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales — dois ou mais edifícios ou parcelas independentes entre si cujo destino principal seja a habitação ou lojas (24.º, n.º 1, alínea a) — e quando os titulares desses imóveis, ou das frações em que se dividem, participam, como algo inerente ao seu direito, em una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios — uma compropriedade indivisível sobre outros elementos imobiliários, arruamentos, instalações ou serviços (24.º, n.º 1, alínea b). A piscina, os jardins, os arruamentos interiores e a vedação são esses elementos. Quando as duas condições se cumprem, o regime especial de propriedade do artigo 396.º do Código Civil aplica-se à camada partilhada, e com ele a lei, que inclui os complexos privados entre as comunidades que rege (artigo 2.º, alínea c).

A lei nomeia também o caso inverso, a comunidade dentro da comunidade. Há subcomunidad — subcomunidade — quando, segundo o título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica — vários proprietários dispõem, em regime de comunidade, para seu uso e fruição exclusivos, de determinados elementos ou serviços comuns dotados de unidade e independência funcional ou económica (artigo 2.º, alínea d). Uma piscina que só dois dos quatro blocos podem usar é uma subcomunidade desses dois blocos, e o seu custo fica com eles.

As três formas jurídicas que um complexo pode ter

O artigo 24.º, n.º 2 dá ao complexo duas maneiras de se organizar, e o n.º 4 cobre os complexos que não escolheram nenhuma. Qual das três tem o seu é a primeira coisa que verificamos no título, porque a resposta muda tudo o que se segue.

A primeira forma é uma só comunidade para todo o complexo: o complexo pode Constituirse en una sola comunidad de propietarios — constituir-se numa única comunidade de proprietários (24.º, n.º 2, alínea a) — pelos procedimentos do artigo 5.º, e então a lei aplica-se-lhe integralmente. Cada proprietário vota numa assembleia, sobre um orçamento, por uma permilagem sobre todo o conjunto. É a forma mais simples e a mais rara em complexos construídos por fases.

A segunda é a agrupación de comunidades de propietarios — o agrupamento de comunidades de proprietários (24.º, n.º 2, alínea b) —, que é o que a maioria dos proprietários quer dizer com mancomunidad. Precisa de um título constitutivo outorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios — pelo proprietário único do complexo ou pelos presidentes de todas as comunidades chamadas a integrá-lo, previamente autorizados por deliberação maioritária das respetivas assembleias. Esse título deve descrever o complexo no seu conjunto e os elementos, arruamentos, instalações e serviços comuns, e fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas — fixar a permilagem de cada comunidade integrada —, as quais responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada — respondem conjuntamente pela sua obrigação de contribuir para as despesas gerais da comunidade agrupada. O título e os estatutos são registáveis na Conservatória, e um título registado é o documento que vincula o comprador que chega dez anos depois. Constituir ou modificar um complexo exige ainda a autorização da câmara municipal, ou o seu testemunho notarial, antes de a Conservatória o aceitar, salvo se as frações privativas forem as que a licença de obras já permitia (artigo 26.º, n.º 6 do texto consolidado da lei do solo).

A terceira forma é não ter forma. O artigo 24.º, n.º 4 dispõe que aos complexos que não adotem nenhuma das duas se aplica a lei supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios — supletivamente em relação aos pactos que os comproprietários estabeleçam entre si —, com as mesmas especialidades do agrupamento. Muitos complexos antigos de Fuerteventura vivem aqui: uma conta partilhada, o hábito de reunir uma vez por ano, uma repartição de despesas que «sempre foi assim» e nenhum título do complexo registado. Funciona até ao primeiro conflito, porque os pactos vêm primeiro e a lei só preenche as suas lacunas — e ninguém consegue apresentar os pactos.

Quem se senta à mesa do complexo

O artigo 24.º, n.º 3 dá à comunidade agrupada la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios — a mesma situação jurídica das comunidades de proprietários — com três especialidades. A sua assembleia estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad — é composta, salvo acordo em contrário, pelos presidentes das comunidades integradas no agrupamento, que representam o conjunto dos proprietários de cada comunidade (24.º, n.º 3, alínea a). Um proprietário individual não vota na assembleia do complexo; vota na assembleia do seu bloco, que instrui o presidente, e o presidente leva esse voto. Ser presidente do seu bloco a partir do estrangeiro é, portanto, ser também a voz do seu bloco sobre a piscina e os jardins.

Segundo, toda a deliberação para a qual a lei exija maioria qualificada exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación — exige, em todo o caso, a obtenção prévia da maioria em causa em cada uma das assembleias das comunidades que integram o agrupamento (24.º, n.º 3, alínea b). Uma instalação nova, uma alteração do título, a supressão de uma barreira: os presidentes não podem decidi-lo entre si; cada bloco tem de o ter votado antes com a maioria que a sua própria assembleia exige. Terceiro, o fundo de reserva do artigo 9.º não se aplica à comunidade agrupada Salvo acuerdo en contrario de la Junta — salvo acordo em contrário da assembleia (24.º, n.º 3, alínea c). Nos complexos que administramos recomendamos acordá-lo, porque uma bomba de piscina e uma casa das máquinas são exatamente o tipo de despesa para que existe o fundo de 10 % do artigo 9.º, n.º 1, alínea f.

A última frase do n.º 3 traça a fronteira. A competência dos órgãos da comunidade agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes — estende-se unicamente aos elementos imobiliários, arruamentos, instalações e serviços comuns —, e as suas deliberações no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas — não podem em caso algum diminuir os poderes dos órgãos das comunidades integradas. A mancomunidad decide a piscina e o portão; não decide a cobertura do seu bloco, o seu elevador nem a cor da sua fachada.

Quem paga o quê: a permilagem e os critérios de repartição

A regra geral de todo o condomínio é o artigo 9.º, n.º 1, alínea e: cada proprietário contribui con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido — de acordo com a permilagem fixada no título ou com o que estiver especialmente estabelecido — para as despesas gerais que não são individualizáveis. Num agrupamento a mesma regra funciona em dois passos. O título do complexo fixa a permilagem de cada comunidade integrada (24.º, n.º 2, alínea b); cada comunidade paga essa parte do orçamento do complexo a partir do seu próprio orçamento; e dentro do bloco cada proprietário paga a sua própria permilagem da parte da sua comunidade. A permilagem é a que o artigo 5.º descreve, fixada no título com base em la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes — a área útil de cada fração em relação ao total do imóvel, a sua localização interior ou exterior, a sua situação e o uso que razoavelmente se presume fazer dos serviços e elementos comuns —, e o artigo 3.º torna-a o módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios — o módulo para determinar a participação nos encargos e benefícios.

As palavras o a lo especialmente establecido são onde vivem os critérios. O título ou os estatutos do complexo podem repartir uma despesa concreta de forma diferente da permilagem: os jardins por permilagem mas a piscina por número de frações, as lojas do rés-do-chão isentas da piscina e dos elevadores, um bloco com piscina própria isento da partilhada, a segurança repartida pelos blocos que o portão realmente serve. O artigo 5.º permite que o título contenha regras sobre gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones — despesas, administração e governo, seguros, conservação e reparações —, formando um estatuto privativo que só vincula terceiros depois de registado. O que o título e os estatutos não dizem, decide-o a permilagem.

Tomemos um complexo em Caleta de Fuste com quatro blocos de 48, 48, 36 e 24 frações e um orçamento partilhado de 60.000 € por ano: piscina 14.000 €, jardins 16.000 €, eletricidade das zonas comuns 7.000 €, portão e porteiro 12.000 €, seguro do complexo 4.000 €, administração e fundo 7.000 €. O título dá aos blocos 30 %, 30 %, 25 % e 15 %, pelo que o bloco A paga 18.000 € por ano e um proprietário com um quadragésimo oitavo do bloco A paga 375 €. Se o título dissesse «por frações», as 48 de 156 do bloco A seriam 30,77 % e o mesmo proprietário pagaria 384,61 €. E se o bloco D fosse um bloco turístico com piscina própria que o título isenta da partilhada, os 14.000 € da piscina repartir-se-iam pelos outros três segundo as suas permilagens reescaladas: a parte do bloco A sobe de 4.200 € para 4.941 €, cerca de 15 € a mais por ano para esse proprietário. Nenhum destes números é uma regra; cada um é a aritmética de uma linha do título, e é por isso que o título se lê antes de redigir o orçamento.

Mudar um critério não é uma decisão de orçamento. Uma repartição diferente da piscina ou uma isenção para um bloco altera o título ou os estatutos, e o artigo 17.º, n.º 6 exige para isso la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación — a unanimidade de todos os proprietários que, por sua vez, representem a totalidade das permilagens —, alcançada, num agrupamento, bloco a bloco segundo o 24.º, n.º 3, alínea b. O artigo 17.º, n.º 8 ajuda com os ausentes: os proprietários devidamente convocados que não comuniquem a sua discordância ao secretário en el plazo de 30 días naturales — no prazo de trinta dias de calendário — desde que lhes é notificada a deliberação contam como votos favoráveis, salvo quando o custo não possa ser repercutido a quem não votou a favor.

O bloco turístico à mesa

Nas três zonas turísticas da ilha, uma das comunidades integradas é muitas vezes não um bloco residencial mas um estabelecimento turístico gerido por uma exploradora. A lei canária do turismo exige que essa exploração siga o principio de unidad de explotación — o princípio de unidade de exploração —, que define como el sometimiento a una única empresa de la actividad de explotación turística alojativa en cada uno de los establecimientos — a sujeição a uma única empresa da atividade de exploração turística de alojamento em cada um dos estabelecimentos (artigo 38.º da Ley 7/1995). Para a mancomunidad a consequência é prática mais do que jurídica: esse bloco senta-se à mesa através do seu presidente como qualquer outro, paga a permilagem que o título lhe dá e responde por ela; o que acontece dentro dele, do uso da sua própria piscina ao horário do seu bar, é assunto da exploradora ao abrigo da sua licença, não do complexo. Quando o título foi redigido sendo todo o complexo um hotel e os blocos residenciais chegaram depois, as permilagens e os critérios são a primeira coisa a reler.

Regras de uso, devedores e o portão da piscina

Para o dia a dia das partes partilhadas a lei oferece o artigo 6.º: Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes — para regular os detalhes da convivência e a adequada utilização dos serviços e coisas comuns —, os proprietários podem fixar normas de regime interno que obligarán también a todo titular — vinculam também todo o titular —, dentro dos limites da lei e dos estatutos. A assembleia de presidentes pode adotá-las para a piscina, os jardins e o portão pela maioria ordinária do artigo 17.º, n.º 7, e alcançam todos os proprietários de todos os blocos, e os seus inquilinos e hóspedes. As regras canárias sobre segurança de piscinas, o registo e o nadador-salvador são uma camada à parte, lida no nosso artigo sobre piscinas de condomínio nas Canárias; as normas internas do complexo ficam abaixo delas.

O incumprimento a nível de complexo segue a mesma lei que o incumprimento num bloco. O artigo 21.º, n.º 1 permite à assembleia acordar medidas disuasorias frente a la morosidad — medidas dissuasoras contra a morosidade —, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones — como juros superiores ao juro legal ou a privação temporária do uso de serviços ou instalações —, desde que não sejam abusivas nem desproporcionadas, não afetem a habitabilidade das frações e não sejam retroativas. Um cartão de piscina que deixa de funcionar enquanto as quotas estão por pagar é lícito quando os estatutos ou a assembleia o adotaram dentro desses limites; cortar a água a uma fração não o é. E o artigo 15.º, n.º 2 retira o voto, não a voz, ao proprietário que não está em dia ao abrir-se a assembleia, com a sua permilagem fora das maiorias. A cobrança em si, o certificado de dívida e a via judicial estão no nosso artigo sobre quotas em atraso; num agrupamento o credor é a comunidade integrada pelas quotas dos seus proprietários e a comunidade agrupada pela parte da comunidade.

Dinheiro, seguro e responsabilidade a nível de complexo

Uma comunidade agrupada é uma comunidade para todos os efeitos, pelo que tem o seu próprio orçamento, a sua própria conta bancária em seu nome e com o seu número fiscal, as suas próprias contas aprovadas uma vez por ano na assembleia de presidentes e o seu próprio seguro. A apólice tem de ser a do complexo, nomeando a piscina, a casa das máquinas, as instalações dos jardins e a vedação, porque a apólice de edifício de um bloco termina no bloco; o nosso artigo sobre a apólice do condomínio explica o que cobre uma apólice de edifício e o que não cobre. A responsabilidade corre como descreve o artigo 22.º, n.º 1: a comunidade responde pelas suas dívidas con todos los fondos y créditos a su favor — com todos os fundos e créditos a seu favor —, e só depois, previo requerimiento de pago al propietario respectivo — após interpelação de pagamento ao respetivo proprietário —, pode o credor dirigir-se contra cada proprietário que tenha sido parte no processo pela sua permilagem do montante por pagar. Num agrupamento isso significa que o complexo responde primeiro com os seus fundos, depois cada comunidade integrada pela sua permilagem e depois, dentro da comunidade, cada proprietário pela sua.

Conflitos e o prazo de impugnação

Uma deliberação da assembleia do complexo impugna-se como qualquer outra, pelo artigo 18.º. Os fundamentos são três: deliberações contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios — contrárias à lei ou aos estatutos (18.º, n.º 1, alínea a); deliberações gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios — gravemente lesivas dos interesses da própria comunidade em benefício de um ou vários proprietários (18.º, n.º 1, alínea b); e deliberações que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho — impliquem um grave prejuízo para um proprietário que não tenha obrigação jurídica de o suportar, ou tenham sido adotadas com abuso de direito (18.º, n.º 1, alínea c). Têm legitimidade os proprietários que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto — fizeram constar o seu voto contra, estiveram ausentes por qualquer causa ou foram indevidamente privados do direito de voto (18.º, n.º 2) —, e só se estiverem em dia com a comunidade ou tiverem consignado judicialmente a dívida.

O prazo é curto: La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo — a ação caduca três meses após a adoção da deliberação —, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año — salvo tratando-se de atos contrários à lei ou aos estatutos, caso em que caduca ao fim de um ano (18.º, n.º 3). Para os proprietários ausentes o relógio arranca com a notificação da deliberação nos termos do artigo 9.º, e por isso a ata tem de ser enviada. E impugnar não trava as obras: La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución — a impugnação das deliberações não suspende a sua execução —, salvo se o juiz o determinar cautelarmente (18.º, n.º 4).

Uma pergunta a que o artigo 24.º não responde é quem pode impugnar a deliberação da assembleia agrupada quando os seus membros são presidentes e não proprietários. Os tribunais têm-na respondido caso a caso, e a via prática é a segura: o proprietário que discorda levanta-o na assembleia do seu próprio bloco, faz aí constar a sua discordância e instrui o presidente, e o advogado do bloco trata dele a partir daí dentro dos três meses. O que um proprietário nunca deve fazer é esperar pela assembleia anual seguinte; nessa altura o prazo já fechou.

O que fazemos pelos complexos

Nos complexos que administramos em Fuerteventura levamos as duas camadas tal como a lei as desenha: um orçamento e umas contas para a comunidade agrupada e outros para cada bloco, as permilagens e os critérios aplicados exatamente como diz o título registado, a assembleia de presidentes convocada com a antecedência, a ordem de trabalhos e a lista de devedores que o artigo 16.º exige, e as assembleias de bloco realizadas antes quando é precisa uma maioria qualificada. Quando um complexo não tem título de agrupamento dizemo-lo na primeira assembleia e pomos o custo de o formalizar, no notário e na Conservatória, ao lado do custo do próximo conflito. Os proprietários no estrangeiro recebem as atas do complexo e as do seu bloco nas línguas que o contrato promete, a partir de três pontos de atendimento na ilha. O nosso serviço de gestão de condomínios descreve o padrão; peça um orçamento com o número de blocos e os elementos partilhados, e lemos o seu título antes de responder.

Perguntas frequentes

Nunca uso a piscina. Posso deixar de pagar a minha parte?

Não. O artigo 9.º, n.º 1, alínea e liga a contribuição à permilagem ou ao que o título estabeleça especialmente, não ao uso. Só uma isenção escrita no título ou nos estatutos, ou uma subcomunidade do artigo 2.º, alínea d que deixe o seu bloco fora da piscina, muda isso, e acrescentá-la agora exige a unanimidade do artigo 17.º, n.º 6, bloco a bloco.

Quem convoca a assembleia do complexo e pode assistir um proprietário qualquer?

Convoca-a o presidente da comunidade agrupada nos termos do artigo 16.º, com a mesma antecedência, ordem de trabalhos e lista de devedores de qualquer assembleia. Os membros são os presidentes dos blocos salvo se o título disser outra coisa (24.º, n.º 3, alínea a); outros proprietários podem assistir se a assembleia o permitir, mas o voto é do presidente, que leva a instrução da assembleia do seu próprio bloco.

Pode a assembleia do complexo decidir obras no meu edifício?

Não sobre os elementos próprios do seu edifício. O artigo 24.º, n.º 3 limita a competência da comunidade agrupada aos elementos, arruamentos, instalações e serviços comuns e proíbe que as suas deliberações diminuam os poderes das comunidades integradas. A cobertura, o elevador e a fachada do seu bloco pertencem à assembleia do seu bloco; a piscina, os jardins e o portão, à do complexo.

O nosso complexo não tem título de agrupamento. O que se aplica?

O artigo 24.º, n.º 4: primeiro os pactos que as comunidades tenham estabelecido entre si, e a lei com as especialidades do agrupamento onde esses pactos se calam. Formalizar o agrupamento exige o título do artigo 24.º, n.º 2, alínea b, outorgado pelos presidentes com maioria em cada bloco, mais a autorização da câmara ou a exceção da licença do artigo 26.º, n.º 6 da lei do solo, e o seu registo. Custa um notário e a Conservatória; a alternativa custa o primeiro conflito sério.