Toda a venda de um apartamento num condomínio em Fuerteventura passa por um documento de que nem o comprador nem o vendedor costumam ter ouvido falar até o notário o pedir: o certificado das dívidas da fração para com o condomínio, o certificado de deudas. A lei espanhola da propriedade horizontal incorporou-o na compra e venda por uma razão que surpreende os compradores estrangeiros: o próprio apartamento responde pelas quotas que os anteriores proprietários deixaram por pagar, as do ano da compra e as dos três anos anteriores, seja quem for hoje o seu dono. Este artigo expõe o parágrafo da lei que rege o certificado, quem o emite e em que prazo, o que deve dizer e o que significam as duas fórmulas correntes, a regra dos quatro anos que o comprador herda, os deveres do vendedor antes e depois da escritura, a dispensa que se pede ao comprador para assinar à pressa e como se pede o certificado a partir do estrangeiro. O lado fiscal da venda de um não residente, a retenção de 3 % e a plusvalía, pertence ao nosso artigo irmão sobre vender sendo não residente; o lado do condomínio está aqui.
O parágrafo que protege o comprador
A lei di-lo num só parágrafo. «O adquirente de uma habitação ou de um local em regime de propriedade horizontal, mesmo com título inscrito no Registo Predial, responde com o próprio imóvel adquirido pelas quantias devidas à comunidade de proprietários para a sustentação das despesas gerais pelos anteriores titulares, até ao limite das imputáveis à parte vencida da anuidade em que tenha lugar a aquisição e aos três anos civis anteriores. O apartamento ou local fica legalmente afeto ao cumprimento desta obrigação.» Depois, a mecânica: «No instrumento público pelo qual se transmita, a qualquer título, a habitação ou local, o transmitente deve declarar encontrar-se em dia no pagamento das despesas gerais da comunidade de proprietários ou indicar as que deve. O transmitente deve apresentar nesse momento certificação sobre o estado das dívidas com a comunidade coincidente com a sua declaração, sem a qual não poderá autorizar-se a outorga do documento público, salvo se tiver sido expressamente exonerado desta obrigação pelo adquirente. A certificação será emitida no prazo máximo de sete dias de calendário desde a sua solicitação por quem exerça as funções de secretário, com o visto do presidente, os quais responderão, em caso de culpa ou negligência, pela exatidão dos dados nela consignados e pelos prejuízos causados pelo atraso na sua emissão» (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e). Três atores, um prazo, uma responsabilidade: o secretário que emite, o presidente que dá o visto, sete dias de calendário e a responsabilidade pessoal por um número errado.
Quem o emite e o que deve dizer
O certificado é assinado por quem exerce as funções de secretário. Num condomínio com administrador profissional é o administrador, que normalmente acumula os dois cargos: a lei permite reunir secretaria e administração na mesma pessoa e enumera entre as funções do administrador atuar como secretário e guardar a documentação do condomínio à disposição dos proprietários (arts. 13.6 e 20.e). O visto do presidente completa-o; num condomínio sem administrador, o presidente é secretário e assina sozinho. A lei fixa o prazo e a responsabilidade, mas não o conteúdo, e é no conteúdo que o comprador fica protegido ou não. O certificado que emitimos em cada venda faz constar, em papel timbrado do condomínio e com a data de emissão: a fração e a sua permilagem; as quotas ordinárias emitidas e pagas até essa data, com qualquer prestação em falta e o seu montante; cada quota extraordinária aprovada pela assembleia, o seu total, as prestações já vencidas e as por vencer, com as datas; a contribuição para o fundo de reserva; qualquer ação em curso contra a fração; e o saldo numa linha.
Circulam duas fórmulas, e não são a mesma. Al corriente de pago, em dia, significa que todas as prestações vencidas à data do certificado estão pagas; nada diz sobre a quota extraordinária que a assembleia aprovou em maio e cujas prestações vencem em novembro. Sin deudas ni derramas pendientes, sem dívidas nem quotas extraordinárias pendentes, é a frase que um comprador quer, e só é verdadeira quando o certificado olhou para as atas das últimas assembleias e não apenas para o livro de contas. Um certificado que diz «em dia» sobre um apartamento com três prestações de quota extraordinária por vencer é exato e inútil; o comprador que o lê como «nada a pagar» descobre o contrário na primeira prestação.
A regra dos quatro anos: o que o comprador herda com as chaves
A afetação é o coração do parágrafo. O crédito do condomínio por despesas gerais é um crédito privilegiado e o apartamento fica-lhe afeto, de modo que o condomínio pode reclamar sobre o apartamento do comprador as quotas por pagar dos anteriores titulares, o ano da aquisição e os três anos civis anteriores, mesmo que o comprador tenha comprado de boa-fé e registado a escritura (art. 9.1.e). A proteção do comprador é exatamente o certificado: por uma dívida que o certificado não consignou respondem pessoalmente o secretário e o presidente; uma dívida que consignou é a que o comprador aceitou ou negociou no preço. Para além dos quatro anos, e para tudo o que não seja despesa geral, a dívida segue o vendedor como pessoa e a via do condomínio é o processo de injunção especial que o nosso artigo sobre quotas em atraso percorre (art. 21).
Uma regra inverte a expectativa da maioria dos compradores. As quotas extraordinárias para o pagamento de benfeitorias «ficam a cargo de quem for proprietário no momento da exigibilidade das quantias afetas ao pagamento dessas benfeitorias» (art. 17.11): uma quota extraordinária aprovada antes da venda mas com prestações que vencem depois é do comprador, não do vendedor, salvo se o contrato-promessa disser outra coisa. Por isso o nosso certificado enumera cada quota extraordinária aprovada com as suas datas futuras, e por isso o contrato que recomendamos as trata numa cláusula própria: uma redução do preço, uma retenção no notário ou o pagamento de toda a quota extraordinária pelo vendedor antes da escritura.
O lado do vendedor: a declaração, a comunicação, as últimas quotas
O vendedor declara na escritura que está em dia, ou indica o que deve, e entrega o certificado; o notário incorpora-o na escritura. Dois deveres sobrevivem à assinatura. O vendedor deve comunicar ao secretário a mudança de titularidade por qualquer meio que permita provar a receção; quem não o fizer «continuará a responder pelas dívidas para com o condomínio vencidas depois da transmissão, solidariamente com o novo titular», com direito de regresso contra ele, salvo se o condomínio tiver tido conhecimento da mudança por outros meios ou a transmissão for notória (art. 9.1.i). E as quotas do mês da venda repartem-se como as partes acordarem; a lei nada diz, e a data da escritura é a linha habitual.
O certificado também protege o vendedor. Um vendedor que deixa uma dívida consignada no certificado fixou o seu montante; um vendedor que deixa uma dívida não consignada deixou uma reclamação que encontrará o apartamento do comprador e depois, através do comprador, o vendedor. O nosso conselho a todo o proprietário vendedor no estrangeiro é o mesmo: peça o certificado no dia em que a oferta do comprador é aceite, não na véspera do notário, para que o que ele mostrar possa ser pago ou negociado a tempo.
A dispensa: assinar sem o certificado
A lei permite ao comprador exonerar o vendedor de apresentar o certificado, e o notário autoriza então a escritura apenas com a declaração do vendedor. A dispensa existe para a venda que não pode esperar uma semana; assinam-na muitos mais compradores que não perceberam a que renunciavam. Um comprador que dispensa assume os quatro anos de possíveis dívidas sobre o apartamento sem certificado algum a que se agarrar, e sem ação contra um secretário que nada emitiu. Em quinze anos vimos a dispensa custar a compradores uma quota extraordinária para um elevador, dois anos de quotas de um proprietário que tinha deixado de pagar e, uma vez, as custas judiciais do condomínio numa ação já apresentada. O certificado demora no máximo sete dias de calendário, e um bom administrador emite-o em dois; uma retenção no preço pelo montante que o certificado mostrar é a alternativa que nada custa.
Pedi-lo a partir do estrangeiro
O pedido é feito pelo vendedor ou pelo seu representante, o advogado, a agência com mandato, o comprador com o consentimento do vendedor, ao administrador, por um meio que prove a data, porque os sete dias contam desde o pedido. Nós respondemos dentro do prazo com um PDF assinado, o visto do presidente recolhido eletronicamente, e enviamo-lo diretamente ao notário quando nos pedem; o pagamento pelo vendedor de qualquer saldo indicado é confirmado no próprio dia em que chega à conta, e segue-se um certificado novo. Nos condomínios que administramos o pedido vive no portal do proprietário: o proprietário clica, o relógio arranca, o certificado chega. Depois da escritura, os dados do novo proprietário, nome, morada para notificações, e-mail, mandato bancário, entram no registo com a comunicação do comprador ou a cópia do notário, e a quota seguinte é cobrada à pessoa certa.
Onde entramos nós
Os nossos administradores em Fuerteventura emitem os certificados de dívidas dentro dos sete dias da lei em cada venda nos condomínios que gerimos, com as quotas extraordinárias e as suas datas na face do documento, recolhem o visto do presidente por via eletrónica, tratam diretamente com o notário, registam a mudança de titularidade e os dados do comprador no dia da escritura e aconselham o proprietário vendedor sobre o que pagar ou negociar antes da escritura. Consulte os nossos serviços de contas e quotas e de cobrança de dívidas, ou peça um orçamento; o nosso guia de quotas e quotas extraordinárias explica o que o certificado está a contar.
Perguntas frequentes
O comprador de um apartamento em Espanha herda as dívidas de condomínio do anterior proprietário?
Sim, com um limite: o apartamento responde pelas despesas gerais por pagar dos anteriores titulares do ano da compra e dos três anos civis anteriores, mesmo depois de registada a escritura. Para além disso, a dívida segue pessoalmente o vendedor. O certificado de dívidas que o vendedor deve apresentar no notário fixa o montante; por uma dívida que não consignou respondem o secretário e o presidente que o assinaram.
Quem emite o certificado de dívidas e quanto tempo demora?
Quem exerce as funções de secretário, o administrador na maioria dos condomínios, com o visto do presidente, no prazo de sete dias de calendário desde o pedido. A lei torna-os pessoalmente responsáveis, em caso de culpa ou negligência, pela exatidão dos números e pelos prejuízos causados pelo atraso. O pedido deve ser feito por um meio que prove a sua data.
Qual é a diferença entre «al corriente» e «sin deudas ni derramas pendientes»?
«Em dia» significa que todas as prestações vencidas à data do certificado estão pagas; não cobre as quotas extraordinárias aprovadas pela assembleia cujas prestações vencem mais tarde, e essas paga-as quem for proprietário no vencimento. «Sem dívidas nem quotas extraordinárias pendentes» é a frase de que um comprador precisa, e tem de sair de um certificado que enumere as quotas extraordinárias aprovadas com as suas datas.
Pode assinar-se a escritura sem o certificado?
Só se o comprador exonerar expressamente o vendedor de o apresentar; o notário autoriza então a escritura apenas com a declaração do vendedor. O comprador que dispensa assume os quatro anos de possíveis dívidas sem certificado algum a que se agarrar. Como o certificado demora no máximo sete dias, a dispensa raramente compensa; uma retenção no preço é a alternativa mais segura quando a venda não pode esperar.
