Acabou de comprar num condomínio: os primeiros trinta dias, passo a passo

O notário de Puerto del Rosario fecha a pasta, o vendedor empurra sobre a mesa dois conjuntos de chaves e um comando da garagem, e um casal de Milão é dono de um apartamento num complexo de cinquenta em Corralejo. O que ninguém diz àquela mesa é que acabam também de entrar em alguma coisa: um condomínio, com um orçamento, regras, uma assembleia anual e um secretário que ainda não sabe que existem. A lei espanhola da propriedade horizontal entrega a cada novo proprietário uma lista curta de obrigações e nenhuma data para as cumprir. Este artigo põe essas obrigações por ordem ao longo dos primeiros trinta dias, segundo a lei em vigor em outubro de 2026. Os trinta dias são o nosso calendário de trabalho, não o da lei: é mais ou menos o tempo que passa até ser cobrada a primeira quota, e tudo o que se segue faz-se melhor antes desse dia do que depois.

Aquilo em que entrou à mesa do notário

Com o apartamento vieram três coisas, tenham sido mencionadas ou não. A primeira é uma quota de participação, a percentagem fixada no título do edifício que decide a sua parte de cada despesa: cada proprietário contribui con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, segundo a quota fixada no título ou segundo o que tiver sido especialmente estabelecido. A segunda são as decisões do condomínio tal como estavam no dia da assinatura. A lei diz que Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios, as deliberações validamente adotadas nos termos deste artigo obrigam todos os proprietários, e o comprador recebe o edifício como a assembleia o deixou: o orçamento em vigor, a quota extraordinária votada em março, o horário da piscina combinado há anos. A terceira é a responsabilidade do próprio apartamento pelas quotas que o vendedor deixou por pagar, hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores, até ao limite das que sejam imputáveis à parte vencida do ano em que ocorre a aquisição e aos três anos civis anteriores. Essa regra, e o certificado que dela protege o comprador, são o tema do nosso artigo sobre o certificado de dívidas, e não os repetimos aqui.

Duas coisas não vieram com o apartamento. O registo do condomínio continua com o nome, a morada e a conta bancária do vendedor, e ninguém deu os seus ao administrador. Corrigir isso é o trabalho da primeira semana; o resto do mês serve para ler aquilo em que entrou.

Primeira semana: comunicar ao secretário que o apartamento tem novo proprietário

A obrigação está na lista de deveres de todo o proprietário: Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local, comunicar a quem exerça as funções de secretário do condomínio, por qualquer meio que permita ter prova da receção, a mudança de titularidade da habitação ou do local. A consequência recai sobre o vendedor: Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, quem não cumprir esta obrigação continua a responder pelas dívidas ao condomínio geradas depois da transmissão, solidariamente com o novo titular. A lei afasta essa consequência quando os órgãos de governo do condomínio tiverem tido conhecimento da venda por qualquer outro meio ou por atos concludentes do novo proprietário, ou quando a transmissão for notória.

A comunicação protege, portanto, o vendedor, e um vendedor cuidadoso envia-a. O comprador deve enviar outra, por uma razão que a lei não precisa de explicar: enquanto o registo não tiver o seu nome, os recibos, a convocatória e a ata vão para alguém que já não é dono do apartamento. O nome da pessoa a quem escrever está num papel que já tem. O certificado de dívidas que o vendedor apresentou no notário é assinado por quem exerce as funções de secretário, e num condomínio com administração profissional esse é normalmente o administrador. Escreva um e-mail que peça aviso de receção, junte as páginas da escritura que identificam o apartamento e os compradores (basta a cópia simples do notário) e indique a data da escritura, os nomes completos, os números do documento de identidade ou do NIE, um telefone e um e-mail.

Primeira semana: uma morada em Espanha, e o que acontece sem ela

A segunda comunicação vai no mesmo e-mail. Todo o proprietário deve comunicar ao secretário el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad, a morada em Espanha para citações e notificações de qualquer natureza relacionadas com o condomínio. Uma morada em Milão não cumpre a regra, e um endereço de e-mail não é o que a lei nomeia, embora a maioria dos administradores, nós incluídos, envie tudo em paralelo por e-mail.

O que acontece sem essa morada interessa sobretudo ao proprietário que vive no estrangeiro. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo, na falta dessa comunicação o próprio apartamento vale como morada, e o que for entregue ao seu ocupante produz plenos efeitos jurídicos. O ocupante pode ser um inquilino ou um hóspede em férias. E se a notificação não puder ser entregue no apartamento, é afixada no quadro de avisos do condomínio, assinada pelo secretário com o visto do presidente, e La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales, a notificação feita desta forma produz plenos efeitos jurídicos no prazo de três dias de calendário. Uma convocatória, uma reclamação de quotas por pagar ou a ata que faz correr o prazo para impugnar uma deliberação podem chegar-lhe assim, validamente, enquanto está noutro país.

A escolha é prática. Se alguém da sua confiança recolhe o correio no apartamento, o apartamento pode ser a morada. Se não, indique uma pessoa em Espanha que tenha aceitado receber e reencaminhar as cartas do condomínio: um familiar, o seu advogado, o consultor que entrega a sua declaração de não residente. Seja quem for, comunique-o ao secretário por escrito, e de novo sempre que mudar. A forma como a convocatória, a ordem de trabalhos e a procuração chegam a um proprietário no estrangeiro está explicada no nosso guia da assembleia anual.

Primeira semana: as quotas, o fundo de reserva e as quotas extraordinárias já votadas

Peça ao administrador três coisas: a sua quota de participação, a quota ordinária com o seu calendário, e a lista das quotas extraordinárias que a assembleia aprovou, com a data em que vence cada prestação. As datas importam por causa de uma frase da lei: Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras, as quotas extraordinárias para pagar melhorias realizadas ou a realizar no imóvel ficam a cargo de quem for proprietário no momento em que os montantes se tornam exigíveis. Para as obras de que um edifício precisa, conservação e acessibilidade, a lei onera o próprio apartamento: Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales, os apartamentos ficam afetos ao pagamento do custo dessas obras nos mesmos termos e condições que o artigo 9.º estabelece para as despesas gerais. Em ambos os casos, uma quota extraordinária votada antes da sua compra, com prestações que vencem depois da escritura, ser-lhe-á exigida a si. O que combinou com o vendedor no contrato decide apenas qual dos dois a suporta no fim. O nosso guia de quotas e quotas extraordinárias explica como se calcula cada uma.

O fundo de reserva é a outra surpresa. Todo o condomínio deve ter um, dotado de una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario, um montante que em caso algum pode ser inferior a 10 por cento do seu último orçamento ordinário, e a lei descreve-o como um fundo cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, cuja titularidade pertence para todos os efeitos ao condomínio. Nada é devolvido ao vendedor numa venda e nada é cobrado ao comprador pela entrada: o fundo fica onde está, e contribui para ele segundo a sua quota desde o primeiro recibo.

Depois, organize o pagamento. A lei não diz como se pagam as quotas, mas diz o que custa o atraso: los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo, os créditos do condomínio vencem juros desde o momento em que o pagamento deva ser feito e não o seja. Há um segundo custo na assembleia, a que chegamos mais abaixo. Um débito direto assinado na primeira semana elimina os dois. Dê a conta ao administrador e assine o mandato; se preferir uma transferência permanente, peça a referência que identifica o seu apartamento, porque uma transferência que o administrador não consegue associar a uma fração é uma quota que aparece como não paga.

Segunda semana: os papéis a pedir

A pasta que o vendedor tinha sobre o condomínio raramente muda de mãos com as chaves. A lei põe os papéis do condomínio em dois pares de mãos: El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios, o secretário guarda os livros de atas da assembleia de proprietários, e entre as funções do administrador está custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad, guardar à disposição dos titulares a documentação do condomínio. É agora um desses titulares. Peça cinco coisas.

• Os estatutos. Estão no título do edifício e podem regular o uso dos apartamentos, as despesas e as reparações, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad, formando um estatuto próprio que não prejudica terceiros se não tiver sido inscrito no registo predial. Leia o texto inscrito: uma proibição de uso, ou uma cláusula que isenta algumas frações de uma despesa, obriga-o se lá estiver.
• O regulamento interno. Horário da piscina, estacionamento, lixo, ruído. São normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración, normas de regime interno que obrigam também todo o titular enquanto não forem alteradas pela forma prevista para as deliberações de administração. O que podem e não podem regular está no nosso artigo sobre o regulamento do condomínio.
• As atas das duas ou três últimas assembleias. A lei diz que El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9, a ata é enviada aos proprietários pelo procedimento do artigo 9.º, mas as últimas foram para o vendedor. Mostram as obras em discussão, as quotas extraordinárias votadas e os litígios em curso.
• O orçamento do ano e as últimas contas aprovadas. A assembleia reúne-se pelo menos uma vez por ano para aprobar los presupuestos y cuentas, para aprovar os orçamentos e as contas. Os dois documentos dizem-lhe o que a quota paga e se o fundo de reserva existe de facto.
• A apólice de seguro do condomínio. Precisa dela para saber o que a sua deve cobrir, e esse é o trabalho da terceira semana.

Segunda semana: chaves, comandos, cartões e contadores

Nada disto está na lei, e tudo sai mais barato no primeiro dia do que depois. Conte o que o vendedor entrega face ao que o edifício usa: as chaves do apartamento, da porta da rua, da caixa do correio e da arrecadação, o comando do portão da garagem, os cartões ou porta-chaves da piscina. Pergunte ao administrador como o condomínio emite segundas vias e quanto custam: os portões e as fechaduras da piscina são instalações comuns, e os seus comandos e cartões costumam ser codificados através do condomínio, e não comprados numa loja. Quem vive no estrangeiro deve também decidir já quem guarda em Fuerteventura uma chave suplente, e dizer ao administrador quem é. O nosso artigo sobre o apartamento vazio explica quando o condomínio pode precisar de entrar e quem deve abrir a porta.

Os contadores são a outra metade da entrega. Fotografe os contadores da água e da eletricidade no dia das chaves, para que o último consumo do vendedor e o seu primeiro fiquem separados por uma leitura e não por uma discussão. Depois, ponha os contratos em seu nome. Onde o fornecedor é o consórcio público da ilha, o CAAF, este vai querer ver quem é e que o apartamento é seu: a sua lista de documentos para um pedido de fornecimento inclui o documento de identidade do titular e o Documento de propiedad: escritura pública (compraventa, herencia, donación), nota simple del Registro de la Propiedad actualizada o certificación registral, o documento de propriedade, ou seja, a escritura pública de compra e venda, herança ou doação, uma certidão simples atualizada do registo predial ou uma certidão do registo. O seu balcão eletrónico pede certificado digital ou o sistema Cl@ve, pelo que um proprietário no estrangeiro costuma agir através de um representante ou presencialmente nos registos de Puerto del Rosario, Corralejo e Gran Tarajal. Num bloco antigo com um único contador geral não há contrato a mudar: o cliente do consórcio é o condomínio e a sua água chega no recibo do condomínio. Pergunte ao administrador qual dos dois é o seu edifício; o nosso artigo sobre a água em Fuerteventura explica ambos.

Terceira semana: o seguro do condomínio e o seu

A apólice do condomínio segura o edifício: a estrutura, as coberturas, as escadas, a piscina e, na maioria das apólices, os elementos fixos de cada apartamento. Não segura os seus móveis, os seus eletrodomésticos nem a sua responsabilidade perante o vizinho de baixo quando a sua máquina de lavar lhe inunda o teto. Esse é o trabalho de um seguro de habitação em seu nome, e quem vai estar meses fora deve ler a cláusula sobre habitações desocupadas antes de assinar. Nem a lei estatal nem a canária obrigam aqui um condomínio a segurar o edifício, por isso verifique que existe uma apólice e que montante segura. O nosso guia do seguro do condomínio explica como lê-la.

Antes de qualquer obra: avise primeiro o condomínio

A maioria dos novos proprietários muda alguma coisa nos primeiros meses: uma cozinha, uma casa de banho, os pavimentos. Dentro do apartamento a lei permite-o, com um limite e uma condição. O proprietário pode modificar os elementos arquitetónicos, instalações ou serviços do apartamento cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, quando isso não prejudique nem altere a segurança do edifício, a sua estrutura geral, a sua configuração ou estado exteriores, nem lese os direitos de outro proprietário, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad, devendo dar conta dessas obras previamente a quem represente o condomínio. Previamente é a palavra que importa: o aviso vai para o presidente, através do administrador, antes de o empreiteiro chegar, com as datas e uma descrição da obra.

Fora do apartamento a regra é uma linha: En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna, no resto do imóvel o proprietário não pode fazer alteração alguma. Um fecho de terraço, um toldo ou um aparelho de ar condicionado na fachada não é uma remodelação do seu apartamento: toca no edifício, e essa conversa começa com o condomínio, não com o empreiteiro. A licença da câmara é um assunto distinto, e nenhuma substitui a outra.

Antes da primeira assembleia: o seu voto

Vota desde o dia em que é proprietário, e a lei pede três coisas a um novo proprietário. A primeira é ter as contas em dia. Os proprietários que, no início da assembleia, tenham dívidas vencidas ao condomínio que não tenham impugnado judicialmente nem consignado podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto, podem participar nas suas deliberações mas não têm direito de voto. A segunda diz respeito aos casais e a quem compra com outra pessoa: um apartamento em compropriedade tem um só voto, e os seus comproprietários nomeiam um representante que assista e vote por todos. A terceira é a procuração. A presença pode ser pessoal ou por representação, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario, bastando para a comprovar um escrito assinado pelo proprietário; a lei não pede notário nem apostila.

Um novo proprietário pode também pôr um assunto em cima da mesa. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, qualquer proprietário pode pedir que a assembleia de proprietários estude qualquer tema de interesse para o condomínio e se pronuncie sobre ele, por escrito dirigido ao presidente, que o inclui na ordem de trabalhos da assembleia seguinte.

De Fuerteventura: trinta dias num apartamento

Voltemos ao casal de Milão. O apartamento é um de cinquenta num complexo de Corralejo com piscina e jardins, e a sua quota é de 2 %. O orçamento ordinário do condomínio para 2026 é de 90.000 €, pelo que o apartamento paga 1.800 € por ano, cobrados em quatro recibos trimestrais de 450 €, e o fundo de reserva deve ter pelo menos 9.000 €. Em março a assembleia aprovou uma quota extraordinária de 40.000 € para um videoporteiro e um portão automático para veículos, a pagar em quatro prestações de 10.000 € em julho, outubro, janeiro e abril: 800 € para este apartamento, 200 € de cada vez. O vendedor pagou a prestação de julho.

Assinam na terça-feira, 1 de setembro de 2026. O certificado de dívidas diz que o apartamento está em dia e indica a quota extraordinária, com as três prestações ainda por vencer. Nessa tarde contam dois conjuntos de chaves, um comando da garagem e dois cartões da piscina, e fotografam os dois contadores. Na quarta-feira escrevem ao administrador cuja assinatura está no certificado: as páginas da escritura, os seus nomes e números de NIE, um e-mail, um telefone e, como morada em Espanha, o escritório do consultor de Corralejo que entrega a sua declaração de não residentes e aceitou receber o correio do condomínio. Na sexta-feira já assinaram o mandato de débito direto.

Na segunda semana chegam os papéis: os estatutos inscritos, duas páginas de regulamento interno, as atas das duas últimas assembleias, o orçamento de 2026 e a apólice. As atas mostram a quota extraordinária e mais nada pendente. As contas mostram 11.300 € no fundo de reserva, acima dos 9.000 € que a lei exige. A apólice segura o edifício e nada diz sobre o recheio, por isso na terceira semana contratam um seguro de habitação próprio. Na quarta comunicam ao presidente, através do administrador, que a cozinha e a casa de banho serão substituídas em novembro, com o nome do empreiteiro e as datas.

Na quinta-feira, 1 de outubro, o trigésimo primeiro dia, o condomínio cobra 650 €: os 450 € do trimestre e a prestação de outubro, de 200 €. As prestações de janeiro e abril levarão o que pagam de uma quota extraordinária votada antes da sua chegada a 600 €, exatamente o valor que o certificado lhes deu à mesa do notário.

O que fazemos nos condomínios que administramos

Nos edifícios que gerimos em Corralejo, Caleta de Fuste e no sul, uma mudança de proprietário é um registo e uma lista curta. No dia em que chega a comunicação registamos o novo proprietário, a morada para notificações e o mandato bancário, confirmamos por escrito a quota, o calendário dos recibos e cada quota extraordinária com as suas datas, e enviamos os estatutos, o regulamento interno, as últimas atas, o orçamento e a apólice sem que ninguém os peça. O novo proprietário recebe um acesso ao nosso portal do proprietário, onde estão os extratos, os documentos do condomínio e as ocorrências com as suas fotografias, e onde aparece a convocatória da próxima assembleia com o seu formulário de procuração. Os proprietários que queiram o seu condomínio gerido assim podem ler o que fazemos pelos proprietários que vivem no estrangeiro e pedir um orçamento.

Perguntas frequentes

Quem tem de comunicar ao condomínio que o apartamento foi vendido, o vendedor ou o comprador?

A lei inclui a comunicação entre as obrigações de todo o proprietário e põe a consequência no vendedor: enquanto o secretário não tiver sido informado, por um meio que deixe prova da receção, o vendedor continua a responder solidariamente com o comprador pelas dívidas geradas depois da venda. Essa responsabilidade termina se os órgãos de governo do condomínio souberam da venda por outra via ou se a transmissão for notória. O comprador deve escrever também, porque até o registo ser corrigido os recibos, a convocatória e a ata vão para o anterior proprietário.

Vivo no estrangeiro. Posso dar a minha morada no estrangeiro para as notificações do condomínio?

Não como a morada que a lei exige, que tem de ser em Espanha. Se não der nenhuma, o próprio apartamento vale como a sua morada e o que for entregue ao seu ocupante é válido; se a entrega aí falhar, a notificação vai para o quadro de avisos do condomínio e produz plenos efeitos no prazo de três dias de calendário. Dê o apartamento, se alguém aí recolhe o correio, ou uma pessoa em Espanha que tenha aceitado recebê-lo, e acrescente um e-mail como canal paralelo.

A assembleia aprovou uma quota extraordinária antes da minha compra. Tenho de pagar as prestações que vencem depois da escritura?

O condomínio vai exigi-las a si. Para as quotas extraordinárias que pagam melhorias, a lei diz expressamente que ficam a cargo de quem for proprietário quando os montantes se tornam exigíveis, e para as obras de que um edifício precisa onera o próprio apartamento com o seu custo. O que combinou com o vendedor decide apenas se as pode recuperar dele. É por isso que o certificado de dívidas deve indicar cada quota extraordinária aprovada com as suas datas, e é por isso que um novo proprietário pede a mesma lista ao administrador na primeira semana.

Posso votar na primeira assembleia depois da compra?

Sim, desde o dia em que é proprietário, com duas condições. Tem de estar em dia com as dívidas vencidas ao condomínio quando a assembleia começa, ou poderá falar mas não votar. E se o apartamento pertencer a duas ou mais pessoas, estas nomeiam um representante, porque o apartamento tem um só voto. Se não puder ir, basta um escrito assinado pelo proprietário para nomear quem o represente.