Todos os outonos chega a mesma mensagem de Hamburgo, Leeds e Milão: «Posso entrar na junta por vídeo?» A resposta honesta, em setembro de 2026, tem três partes. A lei espanhola da propriedade horizontal não diz que se pode nem diz que não se pode; a única norma que alguma vez o disse expressamente morreu a 31 de dezembro de 2021; e uma proposta de lei que escreveria na lei a participação por videoconferência está no Congresso, em fase de emendas, sem data. Quem disser que «desde a reforma de 2025» as juntas podem realizar-se online repete um mito que correu pelos blogues de administradores — o artigo da lei sobre as reuniões foi tocado pela última vez em 1999, e voltámos a lê-lo esta semana no texto consolidado. Este artigo expõe o que a lei diz hoje, o que a norma de 2021 permitiu e porque importou, o que a proposta mudaria e em que ponto está, e o protocolo que usamos entretanto em condomínios com proprietários em cinco países — uma reunião híbrida com uma procuração atrás de cada ecrã. As citações estão em espanhol com a leitura em português.
O que a lei diz hoje: um lugar, um dia e uma hora
A Ley de Propiedad Horizontal descreve a junta como uma reunião num sítio. A convocatória deve indicar «los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria» — a ordem do dia, o lugar, o dia e a hora da primeira e da segunda convocatória (art. 16.º, n.º 2). A participação «será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario» — pessoal ou através de representante, bastando um escrito assinado para provar a delegação (art. 15.º, n.º 1). A ata deve registar «la fecha y el lugar de celebración» — a data e o lugar (art. 19.º, n.º 2, alínea a) — e a lista dos presentes e dos representados, com as suas quotas (art. 19.º, n.º 2, alínea d). As palavras «videoconferencia» e «telemático» não aparecem em lado nenhum da lei. Esta é toda a posição jurídica: a lei foi escrita para uma sala e nunca foi reescrita para um ecrã.
A data importa por causa do mito. O artigo 16.º foi alterado pela última vez pela Ley 8/1999; os artigos 15.º, 18.º e 19.º também. A lei da eficiência da justiça de janeiro de 2025 tocou, sim, na lei, mas o que mudou foi a maioria de três quintos para o alojamento turístico (art. 17.º, n.º 12, com efeitos desde 3 de abril de 2025) e duas disposições conexas — nada sobre a forma de participar numa reunião. Um decreto-lei de março de 2026 retocou a maioria de um terço para as instalações de energias renováveis (art. 17.º, n.º 1). Nada disso diz uma palavra sobre vídeo. Quando ler «desde a reforma, as juntas podem ser online ou híbridas», pergunte por que artigo: não há nenhum.
Nada regional acrescenta. A propriedade horizontal é direito civil do Estado, e as Canárias não têm norma própria sobre condomínios. O único território com regime próprio é a Catalunha, cujo Código Civil — como os grupos catalães lembraram ao Congresso a 26 de maio — já permite as reuniões telemáticas; esse regime não chega a Fuerteventura.
A única vez em que foi expressamente permitido: de maio a dezembro de 2021
A pandemia produziu o único texto que alguma vez regulou uma junta por vídeo, e vale a pena lê-lo porque todos os protocolos sérios desde então o copiaram. O Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de maio, suspendeu a obrigação de convocar e realizar a junta «hasta el 31 de diciembre de 2021» (art. 2.º, n.º 1), prorrogou o último orçamento aprovado e os órgãos em funções (art. 2.º, n.º 3) e permitiu uma reunião apenas para deliberações que não podiam esperar (art. 3.º, n.º 1). Para essa reunião disse: «la junta de propietarios podrá celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que: a) Todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que será comprobado por el administrador con antelación a la junta; y b) El secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta» — por videoconferência ou conferência telefónica, desde que todos os proprietários dispusessem dos meios necessários, verificados previamente pelo administrador, e o secretário reconhecesse a identidade dos participantes e a fizesse constar da ata (art. 3.º, n.º 2). A deliberação considerava-se tomada onde estava o secretário. O mesmo artigo permitiu o voto sem reunião, por correio postal ou comunicação telemática, com dez dias de calendário para o emitir (art. 3.º, n.º 3), e fez do incumprimento dessas garantias um fundamento expresso de impugnação (art. 3.º, n.º 5).
O decreto-lei tinha prazo de validade e não foi renovado. As sociedades tiveram o tratamento oposto nessa mesma primavera: a Ley 5/2021, de 12 de abril, acrescentou à lei das sociedades de capitais um artigo pelo qual os estatutos podem autorizar assembleias «celebradas sin asistencia física de los socios» — realizadas sem a presença física dos sócios — desde que a identidade e a participação efetiva estejam garantidas (Ley de Sociedades de Capital, art. 182 bis). Uma sociedade por quotas de Corralejo realiza a sua assembleia anual online com plena cobertura legal desde 2021. O condomínio ao lado, não.
Então, pode um condomínio realizar hoje uma junta por vídeo?
Não é proibido e não está regulado — o que é diferente de ser seguro. O presidente do conselho nacional das ordens de administradores disse-o sem rodeios à imprensa em junho, quando a proposta foi tomada em consideração: era difícil de entender «que las juntas telemáticas estuvieran reguladas y plenamente aceptadas en prácticamente todos los ámbitos profesionales, empresariales y administrativos, y sin embargo no existiera una regulación clara para las comunidades de propietarios» — que as reuniões telemáticas estivessem reguladas e aceites em quase todo o lado e, no entanto, não existisse uma regulação clara para os condomínios.
O risco é a impugnação. Uma deliberação é impugnável «cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos» — quando é contrária à lei ou aos estatutos (art. 18.º, n.º 1, alínea a). Têm legitimidade os proprietários que votaram contra, os ausentes «por cualquier causa» e os indevidamente privados do voto, desde que com as quotas em dia (art. 18.º, n.º 2); a ação caduca aos três meses, ou a um ano para os atos contrários à lei ou aos estatutos, e para os proprietários ausentes o prazo começa com a comunicação da deliberação (art. 18.º, n.º 3). A impugnação não suspende a deliberação salvo se o juiz o determinar (art. 18.º, n.º 4). Não conhecemos uma linha assente de decisões judiciais sobre juntas por vídeo depois de 2021, e não construiríamos a quota extraordinária de um condomínio sobre um vazio de jurisprudência: um proprietário que não consentiu no formato, não foi devidamente identificado ou não pôde votar tem um argumento, e um ano para o usar.
Daqui saem três leituras práticas, que são nossas e não da lei. Primeira: uma junta em que todos os proprietários participam ou estão representados, e ninguém se opõe, é difícil de atacar — a própria lei deixa os proprietários reunir-se validamente sem convocatória «siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan» (art. 16.º, n.º 3). Segunda: uma reunião híbrida — uma sala no lugar e à hora indicados, com vídeo para quem está no estrangeiro — cumpre a letra dos artigos 16.º, n.º 2, e 19.º, n.º 2, alínea a, o que uma reunião puramente virtual não faz. Terceira: uma procuração atrás de cada ecrã elimina por completo o argumento: a proprietária de Hamburgo que acompanha o debate por vídeo é, para a ata, uma proprietária representada por escrito assinado nos termos do artigo 15.º, n.º 1, e o seu voto conta diga o que disser depois um tribunal sobre a câmara.
A proposta no Congresso: o que mudaria
O texto é curto. O grupo parlamentar popular apresentou no Congresso a Proposición de Ley de modificación de la Ley 49/1960 a 14 de novembro de 2025 (processo 122/000240, publicada a 21 de novembro). Tem um artigo único com três pontos. O artigo 15.º, n.º 1, passaria a dizer: «La asistencia a la Junta de propietarios será personal, por videoconferencia o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar esta un escrito firmado por el propietario» — participação pessoal, por videoconferência ou por representação. O artigo 9.º, n.º 1, alínea h, permitiria a cada proprietário comunicar ao secretário «el domicilio en España o una dirección de correo electrónico a efectos de citaciones y notificaciones» — um domicílio em Espanha ou um endereço de correio eletrónico para as notificações. O artigo 19.º, n.º 1, permitiria manter o livro de atas «en formato y soporte electrónico conforme al modelo aprobado por resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública» — em formato eletrónico, segundo o modelo aprovado pela direção dos registos. A sua disposição final põe a lei em vigor no dia seguinte à publicação no Boletín Oficial del Estado.
Duas coisas no texto merecem atenção antes de alguém planear em cima dele. A exposição de motivos diz que a participação por vídeo deve ser possível «si así lo ha aprobado previamente la junta de propietarios, o lo tiene incluido en sus estatutos» — se a junta a aprovou previamente ou os estatutos a preveem — mas o artigo, tal como está redigido, não tem essa condição nem qualquer garantia de identidade ou de voto; o grupo basco disse-o exatamente assim ao plenário, votou a favor da tomada em consideração e acrescentou que o texto «tal y como se encuentra, no debiera ver la luz en el Boletín Oficial del Estado» — tal como está, não deveria chegar ao jornal oficial. Conte com emendas que acrescentem condições do tipo das de 2021. E o próprio proponente defendeu da tribuna o modelo híbrido — «juntas de propietarios físicas y virtuales a la vez» — para que os proprietários mais velhos mantenham o seu lugar na sala: nada na proposta obrigaria um condomínio a passar ao online.
Em que ponto está enquanto escrevemos
O plenário do Congresso tomou a proposta em consideração a 26 de maio de 2026 por 306 votos contra 33, com 10 abstenções; o Junts votou contra porque a Catalunha já legisla sobre a matéria. A proposta passou à Comisión de Justicia com plena competência legislativa, o que normalmente significa que a comissão fixa o texto do Congresso sem nova votação em plenário; a publicação para a comissão decorreu de 8 a 12 de junho, e a fase de emendas abriu a 12 de junho. O prazo de emendas, fixado primeiro para 30 de junho, foi prorrogado três vezes, a última até 16 de setembro de 2026. Depois das emendas vêm o relatório dos relatores, o parecer da comissão, os dois meses do Senado e o Boletín Oficial del Estado; não há data fixada para nada disto. Um texto gémeo que o mesmo grupo apresentou no Senado em novembro de 2024 foi aí tomado em consideração em fevereiro de 2025 e não se mexeu desde então. Lemos os sumários diários do jornal oficial de 26 de maio a 9 de setembro de 2026: nenhuma alteração da Ley 49/1960 foi publicada, e o texto consolidado do artigo 16.º continua a ter 1999 como última alteração. Até o jornal oficial a imprimir, a lei é a descrita acima.
Entretanto: a junta híbrida, bem feita
Nos condomínios que administramos a assembleia anual está montada para que nenhuma deliberação dependa da câmara.
- Uma regra da casa, aprovada uma vez. A junta adota, pela maioria ordinária do artigo 17.º, n.º 7, uma deliberação que fixa como se organiza a participação à distância — a plataforma, a identificação, a votação nominal, a procuração. Uma cláusula nos estatutos é mais forte, mas alterar os estatutos exige unanimidade (art. 17.º, n.º 6) e a cláusula só vincula os futuros compradores depois de registada (art. 5.º); uma deliberação votada pelos proprietários é, na prática, o que a maioria dos condomínios consegue alcançar.
- Uma convocatória com lugar. A convocatória indica a sala, o dia e a hora das duas convocatórias (art. 16.º, n.º 2), a ordem do dia, a ligação de vídeo e a lista de proprietários em atraso, e segue nos termos do artigo 9.º, n.º 1, alínea h — com seis dias de antecedência, no mínimo, para a junta ordinária (art. 16.º, n.º 3); a nossa segue semanas antes, com os documentos.
- Uma procuração atrás de cada ecrã. Cada proprietário que vai participar por vídeo assina também o formulário de procuração — ao presidente, ao administrador ou a um vizinho, com instruções ponto por ponto — e devolve-o antes de a reunião começar. A ata regista-o como representado (art. 19.º, n.º 2, alínea d); o seu voto está a salvo aconteça o que acontecer à ligação.
- Identidade verificada e escrita. O secretário identifica cada participante remoto diante da câmara e faz constar da ata quem participou por vídeo, como exigia o artigo 3.º, n.º 2, do decreto-lei de 2021.
- Votos por nome e quota. Cada votação é nominal e registada com os nomes a favor e contra e as respetivas quotas quando a maioria depender disso (art. 19.º, n.º 2, alínea f); os proprietários em atraso falam mas não votam (art. 15.º, n.º 2).
- A ata e os 30 dias. A ata indica a sala como lugar, é assinada pelo presidente e pelo secretário em dez dias de calendário e é enviada a todos os proprietários nos termos do artigo 9.º (art. 19.º, n.º 3); nas deliberações que exigem maioria qualificada, os proprietários ausentes devidamente convocados contam como votos favoráveis salvo se manifestarem a sua discordância ao secretário em 30 dias de calendário a contar da receção (art. 17.º, n.º 8). As convocatórias, as procurações e os restantes papéis da reunião ficam cinco anos no arquivo do secretário (art. 19.º, n.º 4); a gravação, se for feita, fica com eles.
- Sem votos por correio eletrónico fora de uma reunião. A norma de 2021 que o permitia desapareceu, e um voto recolhido por correio eletrónico não tem hoje base legal; o mais perto que a lei chega é a reunião de todos os proprietários sem convocatória (art. 16.º, n.º 3), que continua a ser uma reunião.
O protocolo não custa ao condomínio mais do que disciplina, e sobrevive intacto à reforma: quando a proposta passar, a procuração deixa de ser necessária e passa a ser uma comodidade.
Onde entramos nós
Nos condomínios que administramos a convocatória é publicada na nossa plataforma de proprietários no dia em que é emitida, em inglês, espanhol ou alemão, com o formulário de procuração pronto a assinar e devolver nessa mesma noite; as contas, o orçamento e os orçamentos de obras estão ao lado, para que um proprietário de Leeds leia a ordem do dia antes da reunião e não depois. Presidimos à junta híbrida pelo protocolo acima, deixamos a identificação e a votação nominal na ata e enviamos a ata com o aviso dos 30 dias aos proprietários que não estiveram. O nosso guia da assembleia anual para proprietários no estrangeiro cobre a convocatória, a procuração e as maiorias; o artigo sobre presidir a partir do estrangeiro, o que um presidente que vive noutro país pode e não pode fazer; o artigo sobre as contas anuais, como ler os papéis antes de votar; e a checklist de outono, o calendário em que a reunião se insere. A página de administração para proprietários não residentes descreve o que um proprietário no estrangeiro vê, e um orçamento está a um formulário de distância. Atualizaremos este artigo na semana em que a reforma for publicada.
Perguntas frequentes
O nosso condomínio pode realizar a junta inteiramente por vídeo?
Não com cobertura legal. A lei da propriedade horizontal nem o permite nem o proíbe; a única norma expressa, o artigo 3.º do Real Decreto-ley 8/2021, caducou a 31 de dezembro de 2021, e a proposta que permitiria a participação por videoconferência está em fase de emendas no Congresso. Um condomínio que se reúne apenas online conta com que ninguém impugne: qualquer proprietário ausente ou discordante com as quotas em dia pode agir no prazo de um ano contra uma deliberação contrária à lei. Uma reunião híbrida — uma sala no lugar e à hora indicados, vídeo para quem está no estrangeiro e uma procuração assinada por cada proprietário remoto — é o que fazemos em vez disso.
Uma deliberação tomada numa junta por vídeo ou híbrida é válida?
É válida enquanto um tribunal não a anular. As deliberações podem ser impugnadas quando são contrárias à lei ou aos estatutos, pelos proprietários que votaram contra, pelos ausentes e pelos indevidamente privados do voto, em três meses, ou num ano para as deliberações contrárias à lei; para os ausentes o prazo corre a partir do dia em que a ata lhes chega. A impugnação não suspende a deliberação salvo se o juiz o ordenar. A procuração é o que elimina o argumento: um proprietário que votou através de representante com escrito assinado nos termos do artigo 15.º, n.º 1, votou, diga-se o que se disser da câmara.
A nova lei obrigará o nosso condomínio a reunir-se online?
Não. Tal como está redigida, a proposta acrescenta a videoconferência como terceira forma de participação ao lado da presença e da procuração, permite aos proprietários indicar um endereço de correio eletrónico para as notificações e admite um livro de atas eletrónico; a sua exposição de motivos diz que a participação por vídeo deve seguir-se a uma decisão prévia da junta ou a uma cláusula estatutária, e o proponente defendeu no plenário a reunião híbrida para que os proprietários mais velhos mantenham o seu lugar na sala. Espera-se que as emendas acrescentem condições sobre identidade e voto do tipo das da norma de 2021. Um condomínio que prefira uma sala ficará com a sua sala.
Quando entrará em vigor a reforma?
Ninguém sabe. O Congresso tomou a proposta em consideração a 26 de maio de 2026; a fase de emendas na Comisión de Justicia abriu a 12 de junho e o seu prazo foi prorrogado até 16 de setembro de 2026; o parecer da comissão, o Senado e a publicação no Boletín Oficial del Estado ainda estão pela frente, e o texto entra em vigor no dia seguinte ao da publicação. Até esse dia a lei é a que foi escrita em 1999 para uma sala, e o protocolo seguro é a junta híbrida com uma procuração atrás de cada ecrã.
