Todos os outonos chega a mesma mensagem de Hamburgo, Leeds e Milão: «Posso entrar na junta por vídeo?» A resposta honesta, em outubro de 2026, tem três partes. A lei espanhola da propriedade horizontal não diz que se pode nem diz que não se pode; a única norma que alguma vez o disse expressamente morreu a 31 de dezembro de 2021; e a proposta de lei que teria escrito na lei a participação por videoconferência caducou no Congresso com a dissolução das Cortes a 6 de outubro de 2026, ainda em fase de emendas. Quem disser que «desde a reforma de 2025» as juntas podem realizar-se online repete um mito que correu pelos blogues de administradores — o artigo da lei sobre as reuniões foi tocado pela última vez em 1999, e voltámos a lê-lo esta semana no texto consolidado. Este artigo expõe o que a lei diz hoje, o que a norma de 2021 permitiu e porque importou, o que a proposta teria mudado e como acabou, e o protocolo que usamos entretanto em condomínios com proprietários em cinco países — uma reunião híbrida com uma procuração atrás de cada ecrã. As citações estão em espanhol com a leitura em português.
O que a lei diz hoje: um lugar, um dia e uma hora
A Ley de Propiedad Horizontal descreve a junta como uma reunião num sítio. A convocatória deve indicar «los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria» — a ordem do dia, o lugar, o dia e a hora da primeira e da segunda convocatória (art. 16.º, n.º 2). A participação «será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario» — pessoal ou através de representante, bastando um escrito assinado para provar a delegação (art. 15.º, n.º 1). A ata deve registar «la fecha y el lugar de celebración» — a data e o lugar (art. 19.º, n.º 2, alínea a) — e a lista dos presentes e dos representados, com as suas quotas (art. 19.º, n.º 2, alínea d). As palavras «videoconferencia» e «telemático» não aparecem em lado nenhum da lei. Esta é toda a posição jurídica: a lei foi escrita para uma sala e nunca foi reescrita para um ecrã.
A data importa por causa do mito. O artigo 16.º foi alterado pela última vez pela Ley 8/1999; os artigos 15.º, 18.º e 19.º também. A lei da eficiência da justiça de janeiro de 2025 tocou, sim, na lei, mas o que mudou foi a maioria de três quintos para o alojamento turístico (art. 17.º, n.º 12, com efeitos desde 3 de abril de 2025) e duas disposições conexas — nada sobre a forma de participar numa reunião. Um decreto-lei de março de 2026 retocou a maioria de um terço para as instalações de energias renováveis (art. 17.º, n.º 1). Nada disso diz uma palavra sobre vídeo. Quando ler «desde a reforma, as juntas podem ser online ou híbridas», pergunte por que artigo: não há nenhum.
Nada regional acrescenta. A propriedade horizontal é direito civil do Estado, e as Canárias não têm norma própria sobre condomínios. O único território com regime próprio é a Catalunha, cujo Código Civil — como os grupos catalães lembraram ao Congresso a 26 de maio — já permite as reuniões telemáticas; esse regime não chega a Fuerteventura.
A única vez em que foi expressamente permitido: de maio a dezembro de 2021
A pandemia produziu o único texto que alguma vez regulou uma junta por vídeo, e vale a pena lê-lo porque todos os protocolos sérios desde então o copiaram. O Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de maio, suspendeu a obrigação de convocar e realizar a junta «hasta el 31 de diciembre de 2021» (art. 2.º, n.º 1), prorrogou o último orçamento aprovado e os órgãos em funções (art. 2.º, n.º 3) e permitiu uma reunião apenas para deliberações que não podiam esperar (art. 3.º, n.º 1). Para essa reunião disse: «la junta de propietarios podrá celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que: a) Todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que será comprobado por el administrador con antelación a la junta; y b) El secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta» — por videoconferência ou conferência telefónica, desde que todos os proprietários dispusessem dos meios necessários, verificados previamente pelo administrador, e o secretário reconhecesse a identidade dos participantes e a fizesse constar da ata (art. 3.º, n.º 2). A deliberação considerava-se tomada onde estava o secretário. O mesmo artigo permitiu o voto sem reunião, por correio postal ou comunicação telemática, com dez dias de calendário para o emitir (art. 3.º, n.º 3), e fez do incumprimento dessas garantias um fundamento expresso de impugnação (art. 3.º, n.º 5).
O decreto-lei tinha prazo de validade e não foi renovado. As sociedades tiveram o tratamento oposto nessa mesma primavera: a Ley 5/2021, de 12 de abril, acrescentou à lei das sociedades de capitais um artigo pelo qual os estatutos podem autorizar assembleias «celebradas sin asistencia física de los socios» — realizadas sem a presença física dos sócios — desde que a identidade e a participação efetiva estejam garantidas (Ley de Sociedades de Capital, art. 182 bis). Uma sociedade por quotas de Corralejo realiza a sua assembleia anual online com plena cobertura legal desde 2021. O condomínio ao lado, não.
Então, pode um condomínio realizar hoje uma junta por vídeo?
Não é proibido e não está regulado — o que é diferente de ser seguro. O presidente do conselho nacional das ordens de administradores disse-o sem rodeios à imprensa em junho, quando a proposta foi tomada em consideração: era difícil de entender «que las juntas telemáticas estuvieran reguladas y plenamente aceptadas en prácticamente todos los ámbitos profesionales, empresariales y administrativos, y sin embargo no existiera una regulación clara para las comunidades de propietarios» — que as reuniões telemáticas estivessem reguladas e aceites em quase todo o lado e, no entanto, não existisse uma regulação clara para os condomínios.
O risco é a impugnação. Uma deliberação é impugnável «cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos» — quando é contrária à lei ou aos estatutos (art. 18.º, n.º 1, alínea a). Têm legitimidade os proprietários que votaram contra, os ausentes «por cualquier causa» e os indevidamente privados do voto, desde que com as quotas em dia (art. 18.º, n.º 2); a ação caduca aos três meses, ou a um ano para os atos contrários à lei ou aos estatutos, e para os proprietários ausentes o prazo começa com a comunicação da deliberação (art. 18.º, n.º 3). A impugnação não suspende a deliberação salvo se o juiz o determinar (art. 18.º, n.º 4). Não conhecemos uma linha assente de decisões judiciais sobre juntas por vídeo depois de 2021, e não construiríamos a quota extraordinária de um condomínio sobre um vazio de jurisprudência: um proprietário que não consentiu no formato, não foi devidamente identificado ou não pôde votar tem um argumento, e um ano para o usar.
Daqui saem três leituras práticas, que são nossas e não da lei. Primeira: uma junta em que todos os proprietários participam ou estão representados, e ninguém se opõe, é difícil de atacar — a própria lei deixa os proprietários reunir-se validamente sem convocatória «siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan» (art. 16.º, n.º 3). Segunda: uma reunião híbrida — uma sala no lugar e à hora indicados, com vídeo para quem está no estrangeiro — cumpre a letra dos artigos 16.º, n.º 2, e 19.º, n.º 2, alínea a, o que uma reunião puramente virtual não faz. Terceira: uma procuração atrás de cada ecrã elimina por completo o argumento: a proprietária de Hamburgo que acompanha o debate por vídeo é, para a ata, uma proprietária representada por escrito assinado nos termos do artigo 15.º, n.º 1, e o seu voto conta diga o que disser depois um tribunal sobre a câmara.
A proposta que caducou: o que teria mudado
O texto é curto. O grupo parlamentar popular apresentou no Congresso a Proposición de Ley de modificación de la Ley 49/1960 a 14 de novembro de 2025 (processo 122/000240, publicada a 21 de novembro). Tem um artigo único com três pontos. O artigo 15.º, n.º 1, passaria a dizer: «La asistencia a la Junta de propietarios será personal, por videoconferencia o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar esta un escrito firmado por el propietario» — participação pessoal, por videoconferência ou por representação. O artigo 9.º, n.º 1, alínea h, permitiria a cada proprietário comunicar ao secretário «el domicilio en España o una dirección de correo electrónico a efectos de citaciones y notificaciones» — um domicílio em Espanha ou um endereço de correio eletrónico para as notificações. O artigo 19.º, n.º 1, permitiria manter o livro de atas «en formato y soporte electrónico conforme al modelo aprobado por resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública» — em formato eletrónico, segundo o modelo aprovado pela direção dos registos. A sua disposição final põe a lei em vigor no dia seguinte à publicação no Boletín Oficial del Estado.
Duas coisas no texto merecem atenção antes de alguém planear em cima dele. A exposição de motivos diz que a participação por vídeo deve ser possível «si así lo ha aprobado previamente la junta de propietarios, o lo tiene incluido en sus estatutos» — se a junta a aprovou previamente ou os estatutos a preveem — mas o artigo, tal como está redigido, não tem essa condição nem qualquer garantia de identidade ou de voto; o grupo basco disse-o exatamente assim ao plenário, votou a favor da tomada em consideração e acrescentou que o texto «tal y como se encuentra, no debiera ver la luz en el Boletín Oficial del Estado» — tal como está, não deveria chegar ao jornal oficial. Conte com emendas que acrescentem condições do tipo das de 2021. E o próprio proponente defendeu da tribuna o modelo híbrido — «juntas de propietarios físicas y virtuales a la vez» — para que os proprietários mais velhos mantenham o seu lugar na sala: nada na proposta obrigaria um condomínio a passar ao online.
Em que ponto está enquanto escrevemos
O plenário do Congresso tomou a proposta em consideração a 26 de maio de 2026 por 306 votos contra 33, com 10 abstenções; o Junts votou contra porque a Catalunha já legisla sobre a matéria. A proposta passou à Comisión de Justicia com plena competência legislativa, o que normalmente significa que a comissão fixa o texto do Congresso sem nova votação em plenário; a publicação para a comissão decorreu de 8 a 12 de junho, e a fase de emendas abriu a 12 de junho. O prazo de emendas, fixado primeiro para 30 de junho, foi prorrogado três vezes, a última até 16 de setembro de 2026, e a proposta nunca saiu dessa fase: a 6 de outubro de 2026 as Cortes foram dissolvidas pelo Real Decreto 806/2026, de 5 de outubro, e, nos termos do artigo 207.º do regimento do Congresso, todos os assuntos pendentes caducaram com elas; a ficha do expediente 122/000240 no Congresso diz «Concluido – Caducado» desde esse dia. O texto gémeo que o mesmo grupo tinha apresentado no Senado em novembro de 2024, aí tomado em consideração em fevereiro de 2025, caducou no mesmo dia nos termos da primeira disposição adicional do regimento do Senado. As Cortes eleitas a 29 de novembro de 2026 terão de recomeçar com uma proposta nova; nada deste texto sobrevive. O texto consolidado da Ley 49/1960, relido a 21 de outubro de 2026, continua a ter 1999 como última alteração do artigo 16.º; as alterações publicadas desde então — o decreto-lei de março de 2026 sobre renováveis e a Ley 4/2026 sobre obras de acessibilidade, em vigor a 23 de outubro de 2026 — tocam outros artigos. A lei é a descrita acima.
Entretanto: a junta híbrida, bem feita
Nos condomínios que administramos a assembleia anual está montada para que nenhuma deliberação dependa da câmara.
- Uma regra da casa, aprovada uma vez. A junta adota, pela maioria ordinária do artigo 17.º, n.º 7, uma deliberação que fixa como se organiza a participação à distância — a plataforma, a identificação, a votação nominal, a procuração. Uma cláusula nos estatutos é mais forte, mas alterar os estatutos exige unanimidade (art. 17.º, n.º 6) e a cláusula só vincula os futuros compradores depois de registada (art. 5.º); uma deliberação votada pelos proprietários é, na prática, o que a maioria dos condomínios consegue alcançar.
- Uma convocatória com lugar. A convocatória indica a sala, o dia e a hora das duas convocatórias (art. 16.º, n.º 2), a ordem do dia, a ligação de vídeo e a lista de proprietários em atraso, e segue nos termos do artigo 9.º, n.º 1, alínea h — com seis dias de antecedência, no mínimo, para a junta ordinária (art. 16.º, n.º 3); a nossa segue semanas antes, com os documentos.
- Uma procuração atrás de cada ecrã. Cada proprietário que vai participar por vídeo assina também o formulário de procuração — ao presidente, ao administrador ou a um vizinho, com instruções ponto por ponto — e devolve-o antes de a reunião começar. A ata regista-o como representado (art. 19.º, n.º 2, alínea d); o seu voto está a salvo aconteça o que acontecer à ligação.
- Identidade verificada e escrita. O secretário identifica cada participante remoto diante da câmara e faz constar da ata quem participou por vídeo, como exigia o artigo 3.º, n.º 2, do decreto-lei de 2021.
- Votos por nome e quota. Cada votação é nominal e registada com os nomes a favor e contra e as respetivas quotas quando a maioria depender disso (art. 19.º, n.º 2, alínea f); os proprietários em atraso falam mas não votam (art. 15.º, n.º 2).
- A ata e os 30 dias. A ata indica a sala como lugar, é assinada pelo presidente e pelo secretário em dez dias de calendário e é enviada a todos os proprietários nos termos do artigo 9.º (art. 19.º, n.º 3); nas deliberações que exigem maioria qualificada, os proprietários ausentes devidamente convocados contam como votos favoráveis salvo se manifestarem a sua discordância ao secretário em 30 dias de calendário a contar da receção (art. 17.º, n.º 8). As convocatórias, as procurações e os restantes papéis da reunião ficam cinco anos no arquivo do secretário (art. 19.º, n.º 4); a gravação, se for feita, fica com eles.
- Sem votos por correio eletrónico fora de uma reunião. A norma de 2021 que o permitia desapareceu, e um voto recolhido por correio eletrónico não tem hoje base legal; o mais perto que a lei chega é a reunião de todos os proprietários sem convocatória (art. 16.º, n.º 3), que continua a ser uma reunião.
O protocolo não custa ao condomínio mais do que disciplina, e sobreviveria intacto a uma reforma futura: se uma nova proposta passar, a procuração deixa de ser necessária e passa a ser uma comodidade.
Onde entramos nós
Nos condomínios que administramos a convocatória é publicada na nossa plataforma de proprietários no dia em que é emitida, em inglês, espanhol ou alemão, com o formulário de procuração pronto a assinar e devolver nessa mesma noite; as contas, o orçamento e os orçamentos de obras estão ao lado, para que um proprietário de Leeds leia a ordem do dia antes da reunião e não depois. Presidimos à junta híbrida pelo protocolo acima, deixamos a identificação e a votação nominal na ata e enviamos a ata com o aviso dos 30 dias aos proprietários que não estiveram. O nosso guia da assembleia anual para proprietários no estrangeiro cobre a convocatória, a procuração e as maiorias; o artigo sobre presidir a partir do estrangeiro, o que um presidente que vive noutro país pode e não pode fazer; o artigo sobre as contas anuais, como ler os papéis antes de votar; e a checklist de outono, o calendário em que a reunião se insere. A página de administração para proprietários não residentes descreve o que um proprietário no estrangeiro vê, e um orçamento está a um formulário de distância. Atualizaremos este artigo na semana em que a reforma for publicada.
Perguntas frequentes
O nosso condomínio pode realizar a junta inteiramente por vídeo?
Não com cobertura legal. A lei da propriedade horizontal nem o permite nem o proíbe; a única norma expressa, o artigo 3.º do Real Decreto-ley 8/2021, caducou a 31 de dezembro de 2021, e a proposta que teria permitido a participação por videoconferência caducou com a dissolução das Cortes a 6 de outubro de 2026. Um condomínio que se reúne apenas online conta com que ninguém impugne: qualquer proprietário ausente ou discordante com as quotas em dia pode agir no prazo de um ano contra uma deliberação contrária à lei. Uma reunião híbrida — uma sala no lugar e à hora indicados, vídeo para quem está no estrangeiro e uma procuração assinada por cada proprietário remoto — é o que fazemos em vez disso.
Uma deliberação tomada numa junta por vídeo ou híbrida é válida?
É válida enquanto um tribunal não a anular. As deliberações podem ser impugnadas quando são contrárias à lei ou aos estatutos, pelos proprietários que votaram contra, pelos ausentes e pelos indevidamente privados do voto, em três meses, ou num ano para as deliberações contrárias à lei; para os ausentes o prazo corre a partir do dia em que a ata lhes chega. A impugnação não suspende a deliberação salvo se o juiz o ordenar. A procuração é o que elimina o argumento: um proprietário que votou através de representante com escrito assinado nos termos do artigo 15.º, n.º 1, votou, diga-se o que se disser da câmara.
A nova lei teria obrigado o nosso condomínio a reunir-se online?
Não. Tal como estava redigida, a proposta caducada acrescentava a videoconferência como terceira forma de participação ao lado da presença e da procuração, permitia aos proprietários indicar um endereço de correio eletrónico para as notificações e admitia um livro de atas eletrónico; a sua exposição de motivos dizia que a participação por vídeo deve seguir-se a uma decisão prévia da junta ou a uma cláusula estatutária, e o proponente defendeu no plenário a reunião híbrida para que os proprietários mais velhos mantenham o seu lugar na sala. Uma nova proposta nas próximas Cortes partiria do zero; se seguir este texto, esperem-se condições sobre identidade e voto do tipo das da norma de 2021. Um condomínio que prefira uma sala ficará com a sua sala.
Quando entrará em vigor a reforma?
Não por esta proposta. O Congresso tomou-a em consideração a 26 de maio de 2026 e a fase de emendas na Comisión de Justicia abriu a 12 de junho; a proposta caducou aí com a dissolução das Cortes a 6 de outubro de 2026, antes de qualquer parecer, passagem pelo Senado ou publicação. Uma nova proposta teria de ser apresentada depois das eleições de 29 de novembro de 2026 e percorrer todo o procedimento outra vez. Até um texto ser publicado no Boletín Oficial del Estado, a lei é a que foi escrita em 1999 para uma sala, e o protocolo seguro é a junta híbrida com uma procuração atrás de cada ecrã.
