Um vizinho envia-lhe a fotografia de água debaixo da sua porta. O e-mail que se segue vem do «administrador», que não é a pessoa que tem as suas chaves, e nenhum dos dois é a agência que no ano passado se ofereceu para «gerir tudo». À volta de um apartamento num condomínio espanhol há três trabalhos diferentes, e cada um responde perante um cliente diferente: o administrador trabalha para o condomínio, um gestor trabalha para si, e uma agência de arrendamento trabalha numa operação, a de encontrar um inquilino. Os proprietários que vivem no estrangeiro costumam aprender a diferença no dia em que alguma coisa fica entre dois deles. Esta nota percorre os três por ordem: o que a lei dá a cada um, o que cada um não pode fazer, de que papel cada um precisa da sua parte, por que responde cada um e quem paga a quem.
O administrador trabalha para o condomínio
A lei da propriedade horizontal inclui o administrador entre os órgãos de governo do condomínio, ao lado da assembleia de proprietários, do presidente e do secretário (Ley 49/1960, artigo 13). Os proprietários nomeiam-no em assembleia, por um ano salvo se os estatutos disserem outra coisa, e podem destituí-lo numa assembleia extraordinária. O cargo define-se pelo seu objeto, que é o edifício: Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, zelar pelo bom funcionamento da casa, das suas instalações e dos seus serviços; Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, preparar com a devida antecedência e submeter à assembleia o plano das despesas previsíveis; cuidar da conservação, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, ordenando as reparações e as medidas que sejam urgentes; executar o que a assembleia decidir em matéria de obras, fazer os pagamentos e cobrar o que for devido; e atuar, quando lhe caiba, como secretário e guardar os documentos do condomínio à disposição dos proprietários (artigo 20).
«A casa» é o edifício e o que nele é comum, e o trabalho do administrador acaba à sua porta. A lei torna cada proprietário responsável por manter em bom estado o seu próprio apartamento e as suas instalações privativas (artigo 9), e nada no artigo 20 põe a sua caldeira, o seu inquilino ou a sua declaração de impostos em cima da mesa do administrador. O administrador é pago pelo condomínio, como mais uma despesa geral repartida por quota, pelo que a sua parte desses honorários já está dentro das suas quotas de condomínio; o que normalmente cobrem é o assunto da nossa nota sobre o que incluem os honorários de um administrador.
Perante o seu apartamento, o condomínio, e o administrador que atua por ele, tem três instrumentos, todos na lei. Pode exigir que deixe entrar as reparações que o serviço do edifício exija, porque todo o proprietário deve Permitir la entrada en su piso o local, permitir a entrada no seu apartamento ou local, para esses efeitos (artigo 9). O administrador pode ordenar uma reparação urgente no edifício sem esperar por uma assembleia. E as notificações são enviadas para a morada em Espanha que tenha indicado ao secretário; se não tiver indicado nenhuma, a notificação vai para o próprio apartamento e é válida. O que o administrador não tem é a sua chave, nem o direito de entrar sem si: quem pode entrar num apartamento vazio, e quando, está explicado em o seu apartamento enquanto está fora.
Um gestor trabalha para si, com um mandato
Tudo o que fica atrás da porta precisa de alguém que trabalhe para si. No direito espanhol essa relação é um mandato: Por el contrato de mandato se obliga una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra, pelo contrato de mandato uma pessoa obriga-se a prestar algum serviço ou a fazer alguma coisa por conta ou a pedido de outra (Código Civil, artigo 1709). Pode ser acordado por escritura, por documento particular ou até verbalmente (artigo 1710), o que é uma razão para o pôr por escrito, não para dispensar o papel. Se a pessoa faz disso profissão, a lei presume que deve ser remunerada (artigo 1711).
O Código traça depois a linha que mais importa a um proprietário no estrangeiro: El mandato, concebido en términos generales, no comprende más que los actos de administración, o mandato concebido em termos gerais não abrange mais do que os atos de administração, e para vender, hipotecar ou praticar qualquer outro ato de disposição é necessário mandato expresso (artigo 1713). Um gestor sem poder especial não pode arrendar o imóvel por mais de seis anos (artigo 1548). Dentro desses limites o gestor segue as suas instruções e, onde não as tiver dado, faz o que faria uma pessoa diligente (artigo 1719).
Vale a pena conhecer mais três artigos antes de assinar.
- Contas. Todo mandatario está obligado a dar cuenta de sus operaciones y a abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, todo o mandatário é obrigado a prestar contas das suas operações e a entregar ao mandante tudo o que tenha recebido por força do mandato (artigo 1720): rendas, cauções devolvidas, reembolsos de fornecedores.
- Responsabilidade. O gestor responde pelo dolo e também pela culpa, que os tribunais apreciam com mais ou menos rigor consoante o mandato tenha sido ou não remunerado (artigo 1726).
- Revogação. Pode pôr termo ao mandato quando quiser e exigir a devolução do documento em que ele consta (artigo 1733).
Um contrato particular basta para as chaves, as visitas, as leituras dos contadores, as reparações e as faturas. O banco, o notário, o registo predial e a maioria dos serviços públicos pedirão mais: o poder para administrar bens deve constar de documento público (artigo 1280), e como assiná-lo a partir do estrangeiro está na nossa nota sobre procurações. Para a assembleia do condomínio a lei pede muito menos: a representação prova-se com un escrito firmado por el propietario, um escrito assinado pelo proprietário (lei da propriedade horizontal, artigo 15).
Uma agência de arrendamento trabalha no contrato
O trabalho de uma agência de arrendamento é uma operação: encontrar um inquilino e conseguir que se assine um contrato. Para o arrendamento de habitação, a lei dos arrendamentos urbanos tem resolvido desde 26 de maio de 2023 quem o paga: Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, as despesas de gestão imobiliária e as de formalização do contrato ficam a cargo do senhorio (Ley 29/1994, artigo 20). Os honorários por arrendar uma habitação são pagos pelo proprietário, não pelo inquilino.
O que acontece depois da assinatura é outro trabalho. Cobrar a renda, depositar a caução, responder ao inquilino e fechar a entrega das chaves é gestão, e quem o fizer por si é o seu gestor com um mandato, com o dever de prestar contas de cada euro. A lei dá ao proprietário que vive no estrangeiro mais uma razão para escolher essa pessoa com cuidado: o gestor dos bens de um não residente responde solidariamente pelo imposto sobre o rendimento dos não residentes devido pelos rendimentos do que gere, salvo se esses rendimentos estiverem sujeitos a retenção (Real Decreto Legislativo 5/2004, artigo 9). Um gestor que pede para ver as suas declarações está a proteger os dois. Quem deve além disso nomear um representante fiscal é uma questão distinta, tratada na nossa nota sobre o representante fiscal.
O alojamento de férias é, por sua vez, outro ofício, com uma lei canária própria (Ley 6/2025) e um número de registo. Esta nota não trata dele.
Por que responde cada um
O administrador responde perante o condomínio, que o nomeia e o pode destituir. Um administrador inscrito na ordem está além disso vinculado ao código deontológico da profissão: los Administradores de Fincas colegiados deberán disponer de unos seguros, os administradores inscritos devem dispor de seguros que cubram tanto os erros profissionais que causem prejuízo ao cliente como os fundos que lhe são confiados, e deve exibir o certificado ao cliente que o peça (código deontológico do Conselho Geral das ordens de administradores de imóveis, artigo 6). A lei, por si, não exige a inscrição: o cargo pode ser exercido por qualquer proprietário, por uma pessoa singular com qualificação profissional suficiente e legalmente reconhecida, ou por uma pessoa coletiva (artigo 13).
O seu próprio gestor e a sua agência de arrendamento respondem perante si, nos termos do contrato e do Código Civil, e o Código não exige a nenhum dos dois um seguro. O contrato é o lugar para o pedir, juntamente com o que os honorários incluem, de quanto em quanto tempo se prestam contas e quem pode ser enviado em lugar do gestor: um gestor que nomeia um substituto sem lhe ter sido dada essa faculdade responde pela gestão do substituto (artigo 1721).
Os seus dados, e quem pode falar por si
O administrador tem o seu nome, a sua morada e os seus dados bancários por conta do condomínio e só os pode usar para os assuntos do condomínio; em termos de proteção de dados é o subcontratante do condomínio, ligado a ele por um contrato, como explicamos na nossa nota sobre proteção de dados num condomínio. Para um proprietário com gestor isso tem duas consequências práticas. O administrador não tem de discutir a sua conta com um terceiro que simplesmente diz atuar por si: envie ao secretário uma nota assinada que nomeie o seu gestor e diga o que ele pode receber. E indique ao secretário uma morada em Espanha para notificações, por um meio que deixe prova da receção (lei da propriedade horizontal, artigo 9); pode ser a do seu gestor.
Quem faz o quê
| A tarefa |
Quem a faz, e com que contrato |
| Cobertura, elevador, piscina, fachada: o edifício e a sua manutenção |
O administrador do condomínio, nomeado pela assembleia de proprietários (lei da propriedade horizontal, artigo 20) |
| O orçamento, as quotas e as atas |
O administrador, que pode ser também o secretário |
| Chaves, visitas, reparações e faturas dentro do seu apartamento |
Um gestor seu, com um mandato (Código Civil, artigo 1709) |
| O seu voto na assembleia |
Quem nomear num escrito assinado (lei da propriedade horizontal, artigo 15) |
| Encontrar inquilino para um arrendamento de longa duração |
Uma agência de arrendamento, cujos honorários o senhorio paga no arrendamento de habitação (lei dos arrendamentos urbanos, artigo 20) |
| Renda, caução e incidentes durante o arrendamento |
Um gestor do arrendamento, com um mandato, que deve prestar contas de tudo o que recebe |
| Vender, hipotecar ou assinar no notário |
Um procurador com procuração notarial, nunca um mandato geral |
Como é pago cada um
Não existe tabela oficial para nenhum dos três. A lei proíbe as ordens profissionais de fixar uma: elas no podrán establecer baremos orientativos ni cualquier otra orientación, recomendación, directriz, norma o regla sobre honorarios profesionales, não podem estabelecer tabelas orientadoras nem qualquer outra orientação, recomendação, diretriz, norma ou regra sobre honorários profissionais (Ley 2/1974, artigo 14). O que a lei fixa é quem paga. Os honorários do administrador são uma despesa do condomínio que a assembleia aprova no orçamento e que cada proprietário paga segundo a sua quota. Os do gestor são o que o seu contrato disser, e paga-os apenas quem o contratou. Os da agência de arrendamento, numa habitação, são do senhorio.
Uma ilustração nossa, com números inventados que não pretendem ser os preços de ninguém: um proprietário paga 90 euros por mês de quotas de condomínio, dos quais 7 euros são os honorários do administrador; um gestor cobra 45 euros por mês para guardar as chaves, visitar o apartamento todos os meses e pagar as faturas; e, no ano em que o apartamento é arrendado, uma agência cobra uma renda mensal, 900 euros. Três faturas, três contratos, três clientes.
O que fazemos, e o que não fazemos
Administramos condomínios em toda a Fuerteventura por um valor fixo por fração, e para proprietários individuais gerimos arrendamentos de longa duração desde o contrato até à entrega das chaves, com um extrato mensal; os proprietários no estrangeiro são representados nas assembleias por procuração e recebem atas, contas e avisos em inglês e em espanhol. Não exploramos alojamento de férias, e encontrar o inquilino é o trabalho da agência imobiliária do grupo. Os serviços estão descritos nas nossas páginas de gestão de arrendamentos e para proprietários no estrangeiro, e pode pedir um orçamento de honorários fixos.
Perguntas frequentes
O administrador do condomínio pode guardar as minhas chaves ou vigiar o meu apartamento?
Não como administrador: a lei não dá ao cargo nenhuma chave nem nenhum dever dentro do seu apartamento. Se a mesma empresa gerir também imóveis individuais, isso é um segundo contrato, consigo, e uns segundos honorários.
O meu gestor diz que o contrato que assinei lhe permite vender o apartamento por mim. É assim?
Não. Um mandato em termos gerais só abrange atos de administração. Vender ou hipotecar exige mandato expresso, e o notário pedirá uma procuração por documento público.
A agência quer cobrar os seus honorários ao meu inquilino. Pode?
Não no arrendamento de habitação: desde maio de 2023 as despesas da agência e as de formalização do contrato são do senhorio.
Perante quem responde o administrador se algo correr mal no edifício?
Perante o condomínio. Um proprietário leva o assunto ao presidente ou à assembleia, que nomeia o administrador e o pode destituir; um administrador inscrito deve além disso ter um seguro de responsabilidade e exibir o certificado quando lho pedirem.
Vivo no estrangeiro e alguém cobra a minha renda. Se não pagar o meu imposto, quem o deve?
Deve-o o próprio: o imposto é do proprietário. O gestor responde por ele solidariamente consigo, e por isso convém a ambos que as declarações sejam entregues. Peça as contas que o Código Civil obriga todo o mandatário a prestar.
