O apartamento de Corralejo esvazia-se na última semana de setembro e não voltará a ver o seu dono até à Páscoa. Entre as duas visitas vai enfrentar uma mangueira flexível debaixo do lava-loiça, um ralo do terraço e as primeiras chuvas do outono, um disjuntor diferencial que dispara uma noite por cima de um frigorífico deixado cheio, uma infiltração do vizinho que terá de ser procurada através da sua casa de banho e uma convocatória de assembleia notificada a uma porta vazia. Nada disto precisa de si na ilha. Tudo isto precisa de alguém com uma chave, de uma folha que diga o que essa pessoa pode fazer e de um canal que lhe conte o que aconteceu. Este é o protocolo de ausência que pedimos aos proprietários no estrangeiro dos condomínios que administramos que deixem para trás — e a lei que está por baixo de cada uma das suas linhas.
O que a lei espera de um apartamento vazio
A ausência não muda nada na Ley de Propiedad Horizontal, e é precisamente esse o problema: cada dever que ela impõe ao proprietário continua a correr enquanto o apartamento está vazio. Tem de manter a sua fração e as suas instalações privativas em bom estado «en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder» — em termos que não prejudiquem o condomínio nem os outros proprietários, ressarcindo os danos causados pelo seu descuido ou pelo das pessoas por quem responde (LPH, art. 9.1.b). Tem de consentir no seu apartamento «las reparaciones que exija el servicio del inmueble» — as reparações que o serviço do edifício exija — e as servidões temporárias imprescindíveis às obras comuns, com direito a ser ressarcido dos danos que causem (art. 9.1.c), e tem de «permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores» — deixar o condomínio entrar para esses fins (art. 9.1.d). Se notar que o edifício precisa de uma reparação urgente, tem de o comunicar ao administrador «sin dilación», sem demora (art. 7.1).
O dever que apanha mais proprietários no estrangeiro é o silencioso. Todo o proprietário deve comunicar ao secretário do condomínio uma morada em Espanha para notificações; na falta dela, «se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo» — o próprio apartamento vale como morada, e uma notificação entregue a quem o ocupa produz plenos efeitos. Se também aí não puder ser entregue, vai para o quadro de avisos do condomínio e produz plenos efeitos três dias corridos depois (art. 9.1.h). Um apartamento vazio, por outras palavras, recebe as suas convocatórias, as suas listas de devedores e as suas quotas extraordinárias no quadro, e os prazos correm quer as tenha lido quer não.
Por trás da LPH estão as regras gerais. Quem causa dano a outrem por culpa ou negligência é obrigado a repará-lo (Código Civil, art. 1902), e o proprietário de um edifício responde pelos danos resultantes da sua ruína «si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias» — se ela sobrevier por falta das reparações necessárias (art. 1907). Uma mangueira que rebenta e inunda o apartamento de baixo não é azar aos olhos da lei; é uma instalação privativa que não foi mantida em bom estado, e a fatura segue a origem, como explica o nosso artigo sobre infiltrações.
As chaves: quem as guarda, e com que mandato
Quem guarda a chave é o protocolo inteiro numa só pessoa. Um vizinho que vive no prédio, um amigo na ilha, a pessoa que faz a limpeza, uma agência, o escritório do administrador: qualquer um serve, e a escolha importa menos do que a folha que acompanha a chave.
Entregar uma chave com autoridade para entrar e agir é, em direito, um mandato. O Código Civil admite que seja «expreso o tácito», e o expresso pode ser dado «por instrumento público o privado y aun de palabra» — por documento público ou particular, e até verbalmente (Código Civil, art. 1710). Verbal vale, e não serve: no dia em que quem guarda a chave está no seu corredor com um canalizador e um vizinho que quer saber com que direito, a resposta é uma folha assinada. O Código fixa também o limite do mandato geral: «no comprende más que los actos de administración» — abrange apenas os atos de administração, e qualquer ato que disponha do imóvel exige mandato expresso (art. 1713). Deixar entrar o empreiteiro do condomínio, fechar uma torneira de segurança, chamar um canalizador, arejar o apartamento e fotografá-lo são atos de administração. Assinar o que quer que seja sobre o imóvel não é, e a folha deve dizê-lo.
O que pedimos a cada proprietário no estrangeiro dos condomínios que administramos que escreva nessa folha, com cópia depositada no administrador:
- Quem guarda a chave, com telefone e e-mail, e uma segunda pessoa contactável quando a primeira estiver fora.
- Para quê: entrar para as reparações e inspeções do condomínio ao abrigo do artigo 9.1.c e d; entrar numa emergência; uma visita mensal para arejar, abrir as torneiras e verificar os tetos; deixar entrar os profissionais que indicar.
- Autoridade de despesa: se quem guarda a chave pode chamar um canalizador ou um eletricista sem lhe perguntar primeiro, e até que montante.
- O registo: cada entrada anotada com data, motivo e fotografias, enviadas a si — e ao administrador quando a entrada disser respeito ao condomínio.
- O que não pode fazer: passar a chave a outrem, deixar entrar alguém sem acompanhamento, ou assinar seja o que for.
- Até quando: uma data, ou «até revogação por escrito», e a instrução de devolver a chave nesse dia.
Duas chaves, não uma: a de quem a guarda e um segundo jogo num sítio a que possa chegar se perder o primeiro. E uma palavra sobre as caixas de chaves. As pequenas caixas de combinação aparafusadas à ombreira são cómodas, e são exatamente aquilo que uma apólice de habitação pergunta: as condições de segunda habitação que lemos excluem o roubo quando a habitação não tinha as medidas de segurança declaradas nas condições particulares, e outras excluem os furtos possibilitados pela negligência do segurado. Pergunte à sua seguradora por escrito antes de instalar uma, e nunca deixe o código onde a caixa está.
Emergências: quem pode entrar, e como
Água a cair pelo teto do apartamento de baixo, fumo atrás de uma porta fechada, cheiro a gás no patamar. A lei separa três situações.
Com consentimento, a qualquer momento. Se abrir a porta, ou a abrir quem guarda a chave, ou se autorizar o administrador a deixar entrar um profissional, não se toca no direito de ninguém. É para isso que existe quem guarda a chave: o canalizador do condomínio pode estar lá dentro nessa mesma manhã, e o dever de acesso do artigo 9.1.d fica cumprido.
Sem consentimento, numa emergência real. O domicílio é inviolável pela Constituição: «Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito» — nenhuma entrada ou busca sem consentimento do titular ou decisão judicial, salvo em caso de flagrante delito (Constitución, art. 18.2). A exceção para as emergências pertence à polícia, não ao presidente. Segundo a lei de segurança cidadã, «será causa legítima suficiente para la entrada en domicilio la necesidad de evitar daños inminentes y graves a las personas y a las cosas, en supuestos de catástrofe, calamidad, ruina inminente u otros semejantes de extrema y urgente necesidad» — a necessidade de evitar danos iminentes e graves a pessoas ou bens, em caso de catástrofe, calamidade, ruína iminente ou outros semelhantes de extrema e urgente necessidade, é causa legítima suficiente para entrar num domicílio (Ley Orgánica 4/2015, art. 15.2), e os agentes remetem depois sem demora o seu auto ao tribunal (art. 15.4). A lei de proteção civil aplica a mesma regra quando uma emergência exige entrar num domicílio (Ley 17/2015, art. 7 bis.4). Por isso, o protocolo para um apartamento incontactável de onde sai água não é um serralheiro: é o 112, e são os agentes ou os bombeiros no patamar que decidem se o caso é grave o suficiente para abrir a porta. Um serralheiro que abre pela palavra de um vizinho, sem o consentimento do dono e sem essa chamada, expõe todos os envolvidos ao crime de violação de domicílio (Código Penal, art. 202).
Sem consentimento, sem emergência. Uma infiltração lenta, uma reparação aprovada pela assembleia, uma inspeção que a seguradora exige — e um proprietário que não responde, ou recusa. O condomínio não tem qualquer direito de fazer justiça pelas próprias mãos. O seu remédio é o tribunal: as ações que a LPH concede à assembleia e aos proprietários, salvo as puras reclamações de quantia, seguem o processo ordinário (Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 249.1.8.º), um caminho que se mede em meses, durante os quais o dano continua e o proprietário que recusa acumula responsabilidade ao abrigo do artigo 9.1.b. Cada um desses meses é o que uma chave guardada e um mandato assinado teriam poupado.
Seja qual for a porta, o papel do administrador está escrito na lei: atender à conservação do edifício «disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente» — ordenando as reparações e medidas urgentes e dando imediatamente conta delas ao presidente (LPH, art. 20.c), que representa o condomínio em juízo e fora dele (art. 13.3). E a prova começa no patamar: fotografias com a hora antes de se limpar o que quer que seja, a nota do profissional sobre de onde vinha a água, o relato do vizinho e o perito da seguradora logo que o sinistro é aberto — o processo que decide quem paga.
Antes de partir: água, eletricidade, ar, correio
A lista é curta, e cada linha elimina um dos sinistros clássicos.
Água. Feche a torneira de segurança geral — a de dentro do apartamento, normalmente atrás de um pequeno alçapão junto à entrada ou debaixo do lava-loiça — e, se os contadores estiverem num armário comum, saiba qual é a sua válvula. As mangueiras flexíveis debaixo dos lavatórios e atrás da sanita e da máquina de lavar são a origem mais frequente de uma fuga privativa, e um corte de abastecimento seguido do regresso da pressão é o momento clássico para uma mangueira cansada ceder. Desligue o termoacumulador elétrico no disjuntor. Limpe os ralos do seu terraço: um verão de calima deixa-os cheios para as primeiras chuvas do outono. Os ralos da cobertura são tarefa do condomínio, e é por isso que estão na nossa checklist de outono e que uma tela cansada é o tema do nosso artigo sobre a cobertura.
Eletricidade e gás. Esvazie o frigorífico e deixe a porta entreaberta: três das condições que lemos excluem os alimentos deteriorados quando a habitação esteve desabitada mais de dez dias, pelo que um frigorífico cheio atrás de um disjuntor disparado é uma perda que ninguém segura. Corte os circuitos de que não precisa e deixe o que deve ficar: o alarme, o router se vigiar o apartamento à distância. Feche a válvula de qualquer botija de butano e, se puder, guarde a botija fora da cozinha.
Ar. O ar de Fuerteventura traz sal e a humidade de inverno é real; um apartamento fechado ganha bolor nas paredes a norte e dentro dos armários. A visita mensal de quem guarda a chave — janelas abertas durante uma hora, torneiras abertas para os sifões não secarem, tetos e armários debaixo dos lavatórios verificados — vale mais do que qualquer aparelho, e um sensor de humidade barato que envia a leitura para o seu telemóvel é uma boa segunda linha.
Correio e notificações. O artigo 9.1.h é a razão pela qual a caixa do correio importa: uma convocatória ou uma quota extraordinária entregue no apartamento está validamente entregue. Comunique ao secretário do condomínio uma morada em Espanha, por um meio que prove a receção — o escritório do administrador, ao abrigo do mandato que o nosso artigo sobre a procuração descreve, ou uma pessoa que reencaminhe o que chegar — e peça a quem guarda a chave que esvazie a caixa em cada visita. Deixe ao administrador o seu telefone e o seu e-mail, e os de quem guarda a chave: uma reparação que espera por uma resposta espera por si.
Um registo à saída. Dez fotografias datadas — a torneira de segurança fechada, o quadro elétrico, os tetos, o terraço — fixam o estado do apartamento para a seguradora e, se as obras do condomínio danificarem algo lá dentro, para o ressarcimento que o artigo 9.1.c lhe dá.
Se o apartamento for arrendado enquanto está fora, o gestor ou o inquilino é, na prática, quem guarda a chave e o mandato deve dizê-lo; o que um alojamento turístico exige do condomínio é assunto à parte.
O seu seguro de habitação enquanto o apartamento está vazio
A apólice do edifício do condomínio cobre as partes comuns e a responsabilidade do condomínio — o nosso artigo sobre o que cobre a apólice do condomínio percorre-a — e nada dentro do seu apartamento. Um proprietário no estrangeiro precisa de um seguro de habitação próprio, e a apólice precisa de saber que o apartamento está vazio a maior parte do ano.
A lei do contrato de seguro impõe-lhe três deveres que a ausência toca. As cláusulas que limitam os seus direitos têm de ser destacadas na apólice e «específicamente aceptadas por escrito» — especificamente aceites por escrito (Ley 50/1980, art. 3); as cláusulas sobre habitações desabitadas são dessas, e são as páginas a ler. Durante o contrato tem de comunicar à seguradora, logo que possível, qualquer alteração das circunstâncias declaradas no questionário que agrave o risco (art. 11.1): um apartamento segurado como habitação principal e agora visitado duas vezes por ano é, nas condições que lemos, exatamente uma alteração dessas — tarifam e condicionam de outro modo uma segunda habitação. Um sinistro tem de ser participado no prazo de sete dias a contar de quando o conhece, salvo se a apólice der mais (art. 16), e tem de empregar os meios ao seu alcance para reduzir as consequências (art. 17) — quem guarda a chave e fecha a torneira às oito da manhã faz exatamente o que a lei pede, e o custo razoável desse salvamento é da seguradora.
O que dizem as condições. Lemos em setembro de 2026 as condições gerais de várias seguradoras que operam em Espanha, e os limiares variam muito mais do que os proprietários supõem. Uma define a habitação principal como a que «no permanece deshabitada más de 30 días consecutivos al año» — não fica desabitada mais de 30 dias consecutivos por ano —, a segunda habitação como a que é habitada pelo menos uma vez por mês ou quinze dias por ano, e a habitação desocupada como aquela em que se reside menos de quinze dias por ano: três categorias, três preços, e um sinistro participado na categoria errada é um sinistro com problemas. Outra segura as segundas habitações apenas numa modalidade própria e considera secundária qualquer habitação ocupada pelo segurado menos de quatro meses por ano. Na água, umas condições de segunda habitação excluem os danos por congelação das canalizações e por torneiras ou válvulas não fechadas «si la vivienda ha estado deshabitada más de 3 días seguidos» — se a habitação esteve desabitada mais de 3 dias seguidos. No roubo, as joias fora de um cofre ficam excluídas a partir de 96 ou 120 horas consecutivas de casa vazia em duas condições e a partir de trinta dias consecutivos numa terceira; umas excluem pura e simplesmente o furto sem arrombamento quando a habitação é arrendada ou fica vazia mais de trinta dias consecutivos; os alimentos deteriorados caem ao fim de dez dias. Nada disto é norma legal — são cláusulas contratuais, e as suas serão outras —, mas cada uma delas é uma razão para declarar o apartamento como aquilo que é, para perguntar por escrito à seguradora o que significa «deshabitada» na sua apólice e para manter registo das visitas de quem guarda a chave.
O protocolo, numa página
- Uma pessoa com a chave, com suplente, e o mandato assinado depositado no administrador.
- Duas chaves; nenhuma caixa de chaves sem resposta escrita da seguradora.
- Torneira de segurança fechada, termoacumulador desligado, mangueiras verificadas uma vez por ano, ralos limpos.
- Frigorífico vazio, circuitos desnecessários desligados, válvula do gás fechada.
- Uma visita por mês: arejar, abrir as torneiras, verificar tetos e armários debaixo dos lavatórios, esvaziar a caixa do correio, fotografar.
- Uma morada em Espanha para notificações, comunicada ao secretário por um meio que prove a receção; o seu telefone e o seu e-mail no administrador.
- Um seguro de habitação declarado como segunda habitação, com danos por água e responsabilidade civil, as cláusulas de desocupação lidas, e o administrador como contacto a quem a seguradora possa ligar.
- A linha de emergência: primeiro quem guarda a chave; se estiver incontactável e o dano for grave, o 112 — nunca um serralheiro pela palavra de um vizinho.
- Um registo: fotografias datadas à partida, e cada entrada anotada com data, motivo e imagens.
- Quotas e IBI por débito direto, para que um apartamento vazio nunca apareça na lista de devedores de uma convocatória.
Onde entramos nós
Para os proprietários no estrangeiro dos condomínios que administramos, o protocolo de ausência vive no processo da fração: quem guarda a chave e o seu suplente, o mandato, a seguradora e o número da apólice, a morada para notificações, os contactos que respondem. Uma ocorrência — a foto do vizinho, a chamada do porteiro, água nas escadas — é comunicada a partir do telemóvel; enviamos um profissional verificado e fechamos o pedido com fotografias de antes e depois, e vê-o de onde quer que viva, no próprio dia. As renovações do seguro estão entre os prazos que vigiamos por si. Veja a nossa administração para proprietários não residentes e o nosso serviço de manutenção e empreiteiros, ou peça um orçamento.
Perguntas frequentes
O condomínio pode entrar no meu apartamento enquanto estou no estrangeiro?
Só com consentimento, através do 112 numa emergência grave, ou com decisão judicial. Os artigos 9.1.c e 9.1.d da Ley de Propiedad Horizontal obrigam-no a consentir as reparações que o serviço do edifício exija e a deixar o condomínio entrar para as fazer, mas não dão a ninguém o direito de forçar a sua porta: uma pessoa com a chave e um mandato assinado cumpre o dever; sem ela, uma emergência que ameace danos graves é assunto da polícia ao abrigo do artigo 15.2 da Ley Orgánica 4/2015, e tudo o resto passa pelos tribunais.
Tenho de dizer à minha seguradora que o apartamento está vazio a maior parte do ano?
Sim. A lei do contrato de seguro obriga-o a declarar, logo que possível, qualquer alteração das circunstâncias dadas no questionário que agrave o risco, e as condições que lemos classificam uma habitação como principal, secundária ou desocupada pelos dias por ano em que é habitada — com modalidades próprias, exclusões em danos por água e roubo, e limiares que vão de três dias consecutivos a trinta. Declare o apartamento como segunda habitação e leia as cláusulas sobre a «vivienda deshabitada» antes de precisar delas.
O que deve dizer o mandato escrito para a chave?
Quem guarda a chave e quem o substitui; o que pode fazer — entrar para as reparações e inspeções do condomínio, entrar numa emergência, visitar todos os meses, deixar entrar os profissionais que indicar — e quanto pode gastar sem perguntar; que cada entrada é registada com data, motivo e fotografias; que não pode passar a chave nem assinar nada; e até quando. Um mandato em termos gerais abrange apenas os atos de administração, que é exatamente o alcance que quer.
O que acontece às notificações do condomínio enquanto estou fora?
Enquanto não tiver comunicado ao secretário uma morada em Espanha, o apartamento é a sua morada para toda a notificação, a entrega a quem o ocupa é válida, e uma notificação que não possa ser entregue vai para o quadro do condomínio e produz efeitos três dias corridos depois. Comunique uma morada por escrito — o escritório do administrador ao abrigo de um mandato, ou uma pessoa na ilha — e peça a quem guarda a chave que esvazie a caixa do correio em cada visita.
