Pintar e reparar a fachada: quem decide, quem paga e o que pede a câmara

Dez anos de vento salgado fizeram a um bloco de vinte e quatro apartamentos em Corralejo o que fazem a todos os edifícios desta costa: a tinta esfarela, a ferrugem escorre pelos bordos das varandas e duas fissuras descem pela parede sul. O presidente tem três orçamentos em cima da mesa. Um proprietário quer aproveitar para trocar o creme por branco, outro envidraçou o terraço no ano passado sem perguntar a ninguém, e um terceiro diz que não paga por uma parede para a qual nunca olha. Cada um coloca uma questão jurídica diferente. Esta nota trata-as por ordem: de quem é a fachada, quando repará-la é um dever, o que exige uma mudança de cor, como se divide a conta, o que pede a câmara antes de o andaime subir e o que muda junto à costa.

A fachada é de todos, e o seu aspeto também

O Código Civil inclui a fachada entre os elementos comuns, e é cuidadoso quanto ao alcance disso: las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, as fachadas, com os revestimentos exteriores de terraços, varandas e janelas, incluindo a sua imagem ou configuração (artigo 396). A varanda é sua para usar. A face exterior, a cor e o contorno dela são do edifício.

A lei da propriedade horizontal tira a consequência. Um proprietário pode alterar o interior do seu apartamento desde que não toque na segurança, na estrutura ou no aspeto exterior do edifício, e para lá da sua porta a regra é curta: En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna, no resto do imóvel não pode fazer qualquer alteração (Ley 49/1960, artigo 7.1). Isso abrange o terraço envidraçado, o toldo de outra cor, o aparelho de ar condicionado pendurado na parede da rua e a varanda repintada ao gosto do dono. Uma assembleia que aprova essas coisas depois nem sempre as salva: em 2025 o tribunal de recurso de Alicante confirmou a nulidade de uma deliberação que ratificava duas casas pintadas de castanho numa urbanização que mantinha o branco como aspeto comum, porque servia esses dois proprietários e não a comunidade (acórdão 494/2025, de 20 de outubro de 2025).

Reparar e repintar é um dever

Reparar ou não uma fachada que está a ceder não vai a votos. A lei diz que as obras necessárias para manter o edifício e cumprir o dever de conservação, incluindo o que a segurança, a habitabilidade e o decoro exigem, Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, são obrigatórias e não exigem deliberação prévia da assembleia de proprietários (artigo 10.1). A assembleia tem ainda assim um papel, e a lei delimita-o: pagam os proprietários, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono, limitando-se a deliberação da assembleia a distribuir a quota extraordinária e a fixar os termos do seu pagamento (artigo 10.2). Escolher o empreiteiro e o calendário é assunto corrente, decidido por maioria simples.

O dever não vem das regras da comunidade. Vem da lei do solo, que obriga todo o proprietário de um edifício a Conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato, conservá-los nas condições legais de segurança, salubridade, acessibilidade universal e decoro (Real Decreto Legislativo 7/2015, artigo 15). Nas Canárias a câmara faz cumpri-lo com ordens de execução, e uma ordem ignorada permite-lhe fazer ela própria as obras à custa dos proprietários ou recorrer à Imposición de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mínima mensual, por valor máximo, cada una de ellas, del 10% del coste estimado de las obras ordenadas, a imposição de até dez multas coercivas, com periodicidade mínima mensal, cada uma de até 10 % do custo estimado das obras ordenadas (Ley 4/2017 das Canárias, artigo 272). Os proprietários que bloqueiam ou atrasam uma ordem sem motivo respondem pessoalmente pelas multas que se seguirem (Ley 49/1960, artigo 10.2).

A inspeção técnica que pode desencadear uma ordem dessas é o assunto da nossa nota sobre a saúde do edifício e a ITE, e as obras que tornam um edifício acessível têm regime e teto próprios, expostos na nossa nota sobre obras de acessibilidade.

Mudar a cor ou o acabamento

Repintar na mesma cor é conservação. Outra cor, um revestimento novo ou uma mudança de guardas é uma decisão, e a lei não tem uma regra escrita para a cor. Três das suas regras podem aplicar-se.

• Os estatutos fixam o aspeto. Quando os estatutos da comunidade ou o seu título constitutivo estabelecem uma cor ou um desenho, mudá-lo é mudar essa regra, e isso exige a unanimidade de todos os proprietários (artigo 17.6).
• A mudança altera um elemento comum. São precisos três quintos dos proprietários e das quotas para cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes, qualquer outra alteração da estrutura ou da construção do edifício, incluindo o fecho dos terraços ou a modificação das coisas comuns (artigo 17.4).
• Tudo o resto. A maioria dos proprietários e das quotas, e em segunda convocatória a maioria dos presentes (artigo 17.7).

Onde cai um novo tom entre as três foi decidido num caso de Marbella. Uma comunidade mudou os seus edifícios de um ocre para um branco-sujo por maioria, e alguns proprietários alegaram que era necessária a unanimidade. O tribunal de recurso de Málaga verificou que os estatutos fixavam cores para toldos e guarda-sóis mas não para a fachada, que o novo tom era semelhante e se aplicava a todos os edifícios, e que por isso a unanimidade não era exigida, de modo que pueda adoptarse el acuerdo mediante el sistema de simple mayoría, a deliberação pode ser adotada por maioria simples (acórdão 289/2023, de 8 de maio de 2023). O acórdão trata de um tom semelhante e de estatutos omissos. Um material novo ou um desenho diferente aproxima-se mais da segunda regra, e quando os proprietários discordam sobre o tipo de obras que estão a votar, a lei deixa a assembleia decidir e permite a qualquer deles pedir arbitragem ou parecer técnico (artigo 17.10).

Quem paga, e como se divide a conta

Cada proprietário paga segundo a sua quota, a percentagem que o seu apartamento tem no título, veja o que vir das suas janelas, salvo se o título ou os estatutos fixarem outro critério. Parte da conta pode sair do fundo de reserva, que existe para obras de conservação e reparação e que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario, em caso algum pode ser inferior a 10 % do último orçamento ordinário da comunidade (artigo 9.1). O resto é uma quota extraordinária, uma derrama. Como funcionam as quotas, as quotas extraordinárias e as dívidas está na nossa nota sobre as quotas de condomínio e as derramas.

Vejamos o edifício de Corralejo. O orçamento escolhido é de 62.000 euros: reparação das fissuras e dos bordos enferrujados das varandas, um primário próprio para o ar do mar, duas demãos e o andaime. As obras levam IGIC à taxa geral de 7 %, ou seja, 4.340 euros, porque a taxa zero que o texto fiscal canário dá às obras em habitações está reservada à habitação protegida (Decreto Legislativo 1/2025, artigos 32 e 38). O total é de 66.340 euros. A assembleia retira 10.000 do fundo de reserva e divide os restantes 56.340 por quota, a pagar em seis prestações mensais. Os números são inventados para mostrar o método.

Para o apartamento tipo são 375,60 euros por mês durante seis meses. O dono do rés-do-chão que nunca olha para a parede sul paga os seus 3,2 % como todos os outros. Como se vota uma quota extraordinária para obras e que garantia exigir ao empreiteiro está na nossa nota sobre a nova impermeabilização da cobertura e dos terraços.

O que pede a câmara

A lei canária do solo separa as obras que precisam de licença, as que só precisam de comunicação prévia, a comunicación previa, e as que não precisam de nada. Uma obra de fachada toca normalmente em três das suas regras.

• Reparação e repintura. Basta a comunicação prévia para as obras de conservação e restauro e para as obras exteriores em edifícios não classificados (Ley 4/2017, artigo 332). Tem de ser entregue quince días antes, como mínimo, del inicio de la obra, pelo menos quinze dias antes do início da obra, e o fim das obras também tem de ser comunicado (artigo 350).
• Uma fachada nova. É precisa licença para a modificación general de la fachada o el acristalamiento de terrazas existentes afectante al conjunto de la fachada, a modificação geral da fachada ou o envidraçamento de terraços existentes que afete o conjunto da fachada (artigo 330), e para qualquer obra num edifício classificado.
• O andaime. Vai com a comunicação prévia salvo que apoyen sobre la calzada o cuando la ocupación sobre la acera no permita un paso libre de 1,20 metros, salvo se assentar na faixa de rodagem ou se a sua ocupação do passeio não deixar uma passagem livre de 1,20 metros (artigo 332). Nesses dois casos precisa de licença (artigo 330).

Cada câmara acrescenta os seus próprios impressos e taxas, e só nomeamos as duas cujos textos lemos. Puerto del Rosario aprovou em 2024 um regulamento sobre os documentos que acompanham a comunicação prévia de obras em edifícios existentes: a conservação e a manutenção ficam fora dele, e as obras que vão mais longe precisam de uma memória técnica assinada por um técnico habilitado. O regulamento de taxas de La Oliva inclui as obras exteriores que não alteram substancialmente a composição ou os materiais da fachada, entre elas a pintura, nas que são simplesmente comunicadas, exceto quando é preciso andaime. Em Antigua e Pájara a pergunta a fazer à câmara é a mesma: que impresso, que taxa e o que quer para o andaime.

Junto ao mar: a declaração da Lei de Costas

Muitos edifícios desta ilha estão dentro da faixa de proteção da Lei de Costas, que mede 100 metros para o interior a partir da margem e 20 metros nos terrenos que já estavam classificados como urbanos quando a lei entrou em vigor em 1988 (Ley 22/1988, artigo 23 e terceira disposição transitória). Os edifícios que lá estavam legalmente antes da lei podem ser reparados, melhorados e modernizados siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes, desde que as obras não aumentem o volume, a altura nem a superfície das construções existentes (quarta disposição transitória). A câmara não lhes pode dar seguimento enquanto os proprietários não provarem que entregaram à administração regional uma declaração responsável nesse sentido. Para uma repintura a declaração é curta, e vem antes da comunicação prévia.

O que o contrato deve fixar

Um contrato de fachada falha sempre nos mesmos pontos, e cada um pode ficar resolvido no papel antes do primeiro dia.

• O âmbito. As superfícies medidas, as reparações contadas, o produto identificado e um preço para o que aparecer quando a tinta velha sair.
• O acesso. Andaime ou trabalhos em corda, quem entrega a comunicação prévia e quem paga as taxas da câmara.
• A preparação. Nesta costa a tinta dura o que durar o que está por baixo: ferrugem removida e tratada, fissuras abertas e seladas, um primário adequado ao ar do mar.
• A cor. A referência aprovada pela assembleia, escrita na ata e no contrato.

O que fazemos nos condomínios que administramos

Nos condomínios que administramos, as obras chegam à assembleia com três orçamentos em cima da mesa, comparados linha a linha, e os nossos honorários são um valor fixo por fração, nunca uma percentagem das obras nem uma comissão de um fornecedor. O serviço está descrito na nossa página de gestão de condomínios, e pode pedir um orçamento para o seu condomínio.

Perguntas frequentes

É preciso votar para repintar a fachada?

A decisão de reparar, não: a conservação é obrigatória. A assembleia distribui a quota extraordinária e fixa como se paga, e escolhe o empreiteiro por maioria simples.

A comunidade pode mudar a cor?

Sim, e a maioria depende das suas próprias regras. Se os estatutos fixam a cor, mudá-los exige unanimidade. Se são omissos e o novo tom é semelhante, um tribunal aceitou a maioria simples. Um material ou um desenho novos apontam para os três quintos, como alteração de um elemento comum.

Posso pintar a minha varanda ou pôr um toldo?

Por sua conta, não. A face exterior de terraços e varandas, incluindo o seu aspeto, é elemento comum, e fora do seu apartamento não pode alterar nada sem a comunidade.

Precisamos de licença para repintar?

Não. Nas Canárias basta uma comunicação prévia entregue pelo menos quinze dias antes do início para reparar e repintar. A licença é precisa para uma modificação geral da fachada, para um edifício classificado e para um andaime que assente na faixa de rodagem.

O que acontece se a comunidade não fizer nada?

A câmara pode ordenar as obras, executá-las à custa dos proprietários ou impor até dez multas coercivas, e os proprietários que bloquearam as obras respondem pessoalmente por essas multas.