Aconteceram duas coisas distintas com onze meses de intervalo, e os proprietários em Fuerteventura estão compreensivelmente a confundi-las.
A primeira é nacional: desde 3 de abril de 2025, a Ley de Propiedad Horizontal dá a um condomínio uma via clara, por maioria qualificada, para aprovar, condicionar ou proibir o arrendamento turístico dentro do edifício. A segunda é regional: em 10 de dezembro de 2025 as Canárias aprovaram a Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, que prevalece sobre o decreto de 2015 em tudo o que com ela colida e reescreve as regras sobre que habitações podem sequer ser arrendadas a turistas.
Não são alternativas. Um arrendamento turístico num prédio de Fuerteventura tem agora de cumprir as duas — o condomínio e o regulamento regional/municipal. O regime nacional de registo que chegou em 2025 já não se sobrepõe a elas: o Tribunal Supremo anulou-o em maio de 2026 (mais abaixo).
O que diz realmente a reforma de 2025
A reforma chegou pela quarta disposição final da Ley Orgánica 1/2025, que reescreveu o artigo 17.12 da LPH. Vale a pena ler as palavras operativas no original:
"El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad [...] requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación."
Em palavras simples: uma deliberação expressa para aprovar, limitar, condicionar ou proibir o arrendamento turístico exige uma dupla maioria de três quintos — três quintos de todos os condóminos, que detenham entre si três quintos das quotas de participação. Não unanimidade. Não maioria simples. E «de todos os condóminos», não «dos que apareceram».
Daí decorrem três consequências, e importam mais do que o título.
Corta dos dois lados
Uma dupla maioria de três quintos já podia limitar ou condicionar o arrendamento turístico desde 2019, e em outubro de 2024 o Tribunal Supremo decidiu que também o podia proibir; a reforma de 2025 escreveu-o na lei. O que ela acrescentou é a outra metade: caiu o velho pressuposto de que a atividade é livre a menos que seja proibida, e a lei fala agora de aprovação expressa e prévia. Um proprietário que queira começar a arrendar num edifício multifamiliar já não pode tratar o condomínio como uma irrelevância.
«Limitar ou condicionar» é a opção subaproveitada
A maioria dos condomínios não quer uma proibição. Quer os caixotes despejados, a piscina que não se transforma em sala de festas às 2 da manhã, e o elevador que não transporta malas com rodas às seis da manhã. O mesmo artigo permite ao condomínio condicionar a atividade — regulamento interno, regras de entrega de chaves, um contacto designado por cada fração arrendada — com a mesma maioria de três quintos. É muitas vezes essa a deliberação que efetivamente passa.
O custo pode ser repartido de forma diferente
O mesmo artigo permite ainda ao condomínio fixar uma quota especial de despesa, ou uma participação acrescida nas despesas comuns, para a habitação que exerce a atividade — com um limite de 20% de aumento. Reflete algo que qualquer administrador consegue medir: uma fração com cinquenta rotações de hóspedes por ano usa o elevador, os corredores e a piscina de forma diferente de uma fração com uma família lá dentro.
E os arrendamentos que já estão a decorrer?
A lei responde em dois lugares. O artigo 17.12 termina com as palavras Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, estas deliberações não terão efeitos retroativos. E a reforma de 2025 acrescentou uma segunda disposição adicional para o proprietário que já arrendava a turistas antes de 3 de abril de 2025 ao abrigo das regras do turismo: esse proprietário podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma, poderá continuar a exercer a atividade nas condições e pelos prazos que essas regras fixam. Um arrendamento turístico que funcionava licitamente antes dessa data não precisa, portanto, da aprovação do condomínio para continuar; por quanto tempo, decide-o a lei canária descrita mais abaixo. Restam dois limites. Nenhuma das duas regras, tal como as lemos, salva um arrendamento que o título constitutivo ou os estatutos já proibiam. E até onde uma deliberação posterior pode condicionar um arrendamento anterior, ou aplicar-lhe a quota agravada, a lei não o diz com todas as letras. Depende do título constitutivo, dos estatutos e de como a deliberação é redigida — que é exatamente por isso que vale a pena redigi-la bem.
E depois as Canárias acrescentaram lei própria
A Ley 6/2025 é a maior mudança estrutural para Fuerteventura, porque decide se a habitação pode sequer ser arrendamento turístico — antes de o condomínio votar seja o que for.
As linhas principais:
- Um teto por município. Como regra geral, pelo menos 90% do parque habitacional de um município fica reservado a uso residencial, deixando até 10% disponível para uso turístico. A margem só é maior (20%) em El Hierro, La Gomera e La Palma. Fuerteventura fica sob a regra geral.
- A construção nova espera. As habitações recém-construídas não podem passar a uso turístico durante dez anos após a construção (cinco nas ilhas de menor pressão e nos municípios com dificuldades demográficas).
- Exigências técnicas a sério. Área mínima (35 m² úteis; uma habitação mais pequena que cumpra o mínimo legal de uma habitação só é admitida com um dos extras de uma lista, como um lugar de estacionamento ou uma piscina para os hóspedes), número de casas de banho ajustado à ocupação, e um mínimo de desempenho energético — em traços largos, classe F para edifícios anteriores a 2007 e D para os posteriores — mais águas quentes de fonte renovável e cumprimento das regras de acessibilidade. Vários apartamentos antigos de Fuerteventura vão precisar de obra, e não de papelada.
- Um período transitório. As viviendas vacacionales existentes podem continuar por cinco anos a contar da entrada em vigor da lei, até dezembro de 2030, prorrogáveis uma única vez até dez mediante pedido; o proprietário que é também o titular registado da exploração, com mais de um ano de atividade antes da lei, pode em alternativa declarar uso turístico consolidado, que não tem prazo mas se extingue se o imóvel mudar de mãos. Desde agosto de 2026 há uma data que vem primeiro: quem se registou antes da lei sem apresentar na câmara a comunicação prévia de atividade classificada (comunicación previa) tem de a apresentar antes de 31 de julho de 2027 ou cessar (Ley 7/2026).
- Acabaram-se os pseudo-hotéis. O planeamento não pode fazer do arrendamento turístico o uso principal de um lote, e um apartamento num edifício licenciado como estabelecimento turístico conta como unidade de alojamento, não como habitação que possa ser registada.
- As licenças deixam de viajar com a venda. O uso consolidado extingue-se quando o imóvel é transmitido a qualquer título; desde agosto de 2026 a única exceção é a herança, em que o herdeiro pode assumir a declaração por dez anos no máximo — um ponto que muda as contas a quem compra um apartamento «com licença de arrendamento». Confirme antes de pagar por isso.
E por baixo de ambas, uma camada que acaba de cair: o Real Decreto 1312/2024 criou um registo nacional único de arrendamentos e um balcão digital único, e desde 1 de julho de 2025 os anúncios de estadias curtas precisavam de um número de registo estatal. Em 19 de maio de 2026, o Tribunal Supremo (acórdão 620/2026, Terceira Secção) anulou o registo e a obrigação de inscrição — turismo e habitação são competências regionais —, deixando de pé apenas o balcão digital e o dever de as plataformas comunicarem ao Estado os dados da atividade. Um número estatal já não é condição para anunciar; o registo que sustenta o seu direito a operar é o canário. A era em que um arrendamento turístico podia simplesmente não existir administrativamente continua acabada — o registo que conta apenas se mudou para as ilhas.
O que isto significa para si, consoante quem é
Se tem um apartamento num condomínio e o arrenda a turistas. Verifique três coisas por esta ordem: se a habitação continua a qualificar-se ao abrigo da Ley 6/2025 e dos números do seu município, se o seu registo canário está válido e se a câmara tem a comunicação prévia de atividade classificada (comunicación previa) que a lei exige antes de 31 de julho de 2027, e o que os estatutos e as atas do seu condomínio já dizem. Pode existir uma proibição nos estatutos de muito antes de 2025.
Se é presidente ou membro do conselho. O limiar de três quintos é medido contra todos os condóminos e todas as quotas — o que, num condomínio onde metade dos proprietários vive no estrangeiro, significa que a votação se ganha ou se perde na participação, e não na opinião. Uma deliberação votada por catorze pessoas num condomínio de sessenta não lá chega. É esta a razão mais prática para fazer uma convocatória em condições: antecedência adequada, o ponto da ordem de trabalhos redigido na linguagem da própria lei, o modelo de procuração distribuído cedo, e um esforço real para chegar aos proprietários não residentes numa língua que leiam.
Se tem fração no edifício e se opõe aos arrendamentos. Passou a ter uma via que não exige o consentimento do seu vizinho. Peça ao presidente que inclua uma deliberação expressa na ordem de trabalhos, e seja realista quanto a qual versão — aprovar com condições, limitar ou proibir — consegue efetivamente reunir três quintos.
Como lidamos com isto
Somos administradores, não advogados, e dizemo-lo. O que fazemos é tornar a decisão processualmente sólida: a convocatória redigida para que a deliberação não seja impugnável por uma questão de forma, a maioria calculada contra a tabela real de quotas antes da assembleia e não depois, as procurações perseguidas para que o limiar seja alcançável, e a ata escrita de modo a dizer o que foi efetivamente decidido. Quando um condomínio precisa de trabalho jurídico formal — uma alteração de estatutos, uma impugnação, uma ação — também o dizemos, e é orçamentado por escrito antes de começar. É para isso que existe o nosso serviço de apoio jurídico.
Os proprietários que vivem no estrangeiro veem tudo isto através do seu próprio acesso: a convocatória quando sai, o modelo de procuração pronto a assinar, o ponto da ordem de trabalhos em inglês, espanhol ou alemão, e a ata quando é fechada. Votar o futuro do seu edifício não devia depender de estar ou não na ilha em março.
Se o seu condomínio se prepara para esta conversa e prefere que ela seja bem conduzida, fale-nos do seu condomínio — ou veja o que abrange o nosso serviço de administração de condomínios.
