A reforma de 2025 permite que um condomínio aprove, limite ou proíba o arrendamento turístico por maioria de 3/5, e as Canárias aprovaram lei própria. O que isso significa para os proprietários.
Aconteceram duas coisas distintas com onze meses de intervalo, e os proprietários em Fuerteventura estão compreensivelmente a confundi-las.
A primeira é nacional: desde 3 de abril de 2025, a Ley de Propiedad Horizontal dá a um condomínio uma via clara, por maioria qualificada, para aprovar, condicionar ou proibir o arrendamento turístico dentro do edifício. A segunda é regional: em 10 de dezembro de 2025 as Canárias aprovaram a Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, que substitui o antigo decreto de 2015 e reescreve as regras sobre que habitações podem sequer ser arrendadas a turistas.
Não são alternativas. Um arrendamento turístico num prédio de Fuerteventura tem agora de cumprir as duas — o condomínio e o regulamento regional/municipal — e, além disso, o regime nacional de registo que entrou em vigor em 2025.
A reforma chegou pela quarta disposição final da Ley Orgánica 1/2025, que reescreveu o artigo 17.12 da LPH. Vale a pena ler as palavras operativas no original:
"El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad [...] requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación."
Em palavras simples: uma deliberação expressa para aprovar, limitar, condicionar ou proibir o arrendamento turístico exige uma dupla maioria de três quintos — três quintos de todos os condóminos, que detenham entre si três quintos das quotas de participação. Não unanimidade. Não maioria simples. E «de todos os condóminos», não «dos que apareceram».
Daí decorrem três consequências, e importam mais do que o título.
Antes da reforma, um condomínio que quisesse proibir o arrendamento turístico precisava de unanimidade — o que, na prática, significava que não podia. Essa barreira caiu. Mas caiu também o velho pressuposto de que a atividade é livre a menos que seja proibida: a lei fala agora de aprovação expressa e prévia. Um proprietário que queira começar a arrendar num edifício multifamiliar já não pode tratar o condomínio como uma irrelevância.
A maioria dos condomínios não quer uma proibição. Quer os caixotes despejados, a piscina que não se transforma em sala de festas às 2 da manhã, e o elevador que não transporta malas com rodas às seis da manhã. O mesmo artigo permite ao condomínio condicionar a atividade — regulamento interno, regras de entrega de chaves, um contacto designado por cada fração arrendada — com a mesma maioria de três quintos. É muitas vezes essa a deliberação que efetivamente passa.
O mesmo artigo permite ainda ao condomínio fixar uma quota especial de despesa, ou uma participação acrescida nas despesas comuns, para a habitação que exerce a atividade — com um limite de 20% de aumento. Reflete algo que qualquer administrador consegue medir: uma fração com cinquenta rotações de hóspedes por ano usa o elevador, os corredores e a piscina de forma diferente de uma fração com uma família lá dentro.
É aqui que as respostas honestas são curtas. A reforma não contém qualquer regra transitória expressa, e a doutrina está genuinamente dividida quanto a saber se uma nova deliberação do condomínio pode travar uma atividade que já decorria licitamente antes de 3 de abril de 2025. Quem lhe disser que a resposta é óbvia num sentido ou noutro está a vender-lhe uma certeza que ainda não existe. Depende do título constitutivo, dos estatutos e de como a deliberação é redigida — que é exatamente por isso que vale a pena redigi-la bem.
A Ley 6/2025 é a maior mudança estrutural para Fuerteventura, porque decide se a habitação pode sequer ser arrendamento turístico — antes de o condomínio votar seja o que for.
As linhas principais:
E por baixo de ambas: o Real Decreto 1312/2024 criou um registo nacional único de arrendamentos e um balcão digital único. Desde 1 de julho de 2025 os anúncios de estadias curtas precisam de um número de registo, e as plataformas comunicam a atividade. Acabou a era em que um arrendamento turístico podia simplesmente não existir administrativamente.
Se tem um apartamento num condomínio e o arrenda a turistas. Verifique três coisas por esta ordem: se a habitação continua a qualificar-se ao abrigo da Ley 6/2025 e dos números do seu município, se tem o número de registo, e o que os estatutos e as atas do seu condomínio já dizem. Pode existir uma proibição nos estatutos de muito antes de 2025.
Se é presidente ou membro do conselho. O limiar de três quintos é medido contra todos os condóminos e todas as quotas — o que, num condomínio onde metade dos proprietários vive no estrangeiro, significa que a votação se ganha ou se perde na participação, e não na opinião. Uma deliberação votada por catorze pessoas num condomínio de sessenta não lá chega. É esta a razão mais prática para fazer uma convocatória em condições: antecedência adequada, o ponto da ordem de trabalhos redigido na linguagem da própria lei, o modelo de procuração distribuído cedo, e um esforço real para chegar aos proprietários não residentes numa língua que leiam.
Se tem fração no edifício e se opõe aos arrendamentos. Passou a ter uma via que não exige o consentimento do seu vizinho. Peça ao presidente que inclua uma deliberação expressa na ordem de trabalhos, e seja realista quanto a qual versão — aprovar com condições, limitar ou proibir — consegue efetivamente reunir três quintos.
Somos administradores, não advogados, e dizemo-lo. O que fazemos é tornar a decisão processualmente sólida: a convocatória redigida para que a deliberação não seja impugnável por uma questão de forma, a maioria calculada contra a tabela real de quotas antes da assembleia e não depois, as procurações perseguidas para que o limiar seja alcançável, e a ata escrita de modo a dizer o que foi efetivamente decidido. Quando um condomínio precisa de trabalho jurídico formal — uma alteração de estatutos, uma impugnação, uma ação — também o dizemos, e é orçamentado por escrito antes de começar. É para isso que existe o nosso serviço de apoio jurídico.
Os proprietários que vivem no estrangeiro veem tudo isto através do seu próprio acesso: a convocatória quando sai, o modelo de procuração pronto a assinar, o ponto da ordem de trabalhos em inglês, espanhol ou alemão, e a ata quando é fechada. Votar o futuro do seu edifício não devia depender de estar ou não na ilha em março.
Se o seu condomínio se prepara para esta conversa e prefere que ela seja bem conduzida, fale-nos do seu condomínio — ou veja o que abrange o nosso serviço de administração de condomínios.
