Um edifício «fuera de ordenación» nas Canárias: o que o condomínio ainda pode reparar, o que não, e o papel que diz em que situação está

Um condomínio de vinte e quatro apartamentos num edifício concluído em 1979, a cem metros da praia numa das estâncias do norte da ilha, vota a reparação da fachada, um elevador novo e o envidraçamento das varandas traseiras. O arquiteto que orça a obra pronuncia as palavras «fuera de ordenación», o presidente pergunta o que isso significa para a votação e três proprietários escrevem a perguntar se o edifício é ilegal. Não é, ou não necessariamente: a lei canária do solo guarda atrás dessa expressão e da sua parente, a «situación legal de consolidación», três situações diferentes, cada uma com a sua própria lista das obras que um condomínio ainda pode fazer, e um decreto-lei de janeiro de 2026 alongou uma dessas listas. Esta nota lê a Ley 4/2017 tal como está a 21 de outubro de 2026, o regulamento de 2018 que a desenvolve, a Lei de Costas e o seu regulamento para os edifícios junto à orla, a regra da lei estatal do solo sobre o Registo Predial e quatro acórdãos do Tribunal Superior de Justiça das Canárias dos últimos dez meses, e depois aplica-os às três obras daquela ordem de trabalhos. As citações estão em espanhol com a leitura em português; o edifício é inventado, a lei não.

Três situações, não uma

O ponto de partida é saber se o edifício era legal quando foi construído. A Ley 4/2017 reserva as suas duas situações mais brandas aos edifícios existentes al tiempo de la entrada en vigor de un nuevo instrumento de ordenación, erigidas de conformidad con la ordenación vigente en el momento de su ejecución o posteriormente legalizadas, que resultasen disconformes con la nueva regulación sobrevenida, existentes à entrada em vigor de um novo instrumento de ordenamento, erguidos em conformidade com as regras do seu tempo ou legalizados depois, e agora em desacordo com as regras que vieram a seguir (artigo 159.1). Um edifício licenciado em 1979 sob um plano que permitia cinco pisos, numa rua onde o plano agora permite três, é exatamente isso. Um edifício assim fica em situación legal de consolidación quando é dos que resulten disconformes, aunque no incompatibles con las nuevas determinaciones de aplicación, em desacordo com as novas determinações mas não incompatível com elas (159.1.a), que é o caso comum; fica em situación legal de afectación por actuación pública só quando o novo plano precisa do seu solo para uma via, uma praça, um equipamento público ou outro sistema público (159.1.b), e mesmo então a parte afetada pode ser uma faixa do lote enquanto o resto continua consolidado.

A terceira situação nasce de outra maneira. Um edifício, ou uma parte dele, está fuera de ordenación quando foi construído sem título ou contra um título e a câmara municipal já não pode ordenar a sua reposição: a lei coloca aí toda a construção respecto de las cuales ya no sea posible el ejercicio de las potestades de protección de la legalidad y restablecimiento del orden jurídico perturbado, relativamente à qual já não é possível o exercício dos poderes de proteção da legalidade e de reposição da ordem jurídica perturbada (artigo 362.1). Os prazos que fecham esses poderes têm mais abaixo uma secção própria. Dois pormenores da definição importam a um condomínio. Uma obra que ainda possa ser legalizada não sai da situação por ser tolerada: esos inmuebles permanecerán en esta situación hasta la obtención de los títulos habilitantes correspondientes, esses imóveis permanecem nesta situação até à obtenção dos títulos correspondentes (362.1). E a situação cola-se à obra, não ao edifício inteiro: uma varanda que ninguém licenciou pode estar fuera de ordenación na fachada de um edifício que é, em si, perfeitamente legal, e a cobertura e o elevador do condomínio julgam-se pelos seus próprios papéis.

O que pode fazer um edifício consolidado, e o que mudou a 28 de janeiro de 2026

Para o edifício consolidado a lista é longa, e este ano cresceu. Desde 28 de janeiro de 2026 a lei admite, em regra geral, obras de mantenimiento, conservación, reforma, modernización, demolición parcial, consolidación, rehabilitación, remodelación, y ampliación, incluso las que tengan como efecto mantener y alargar la vida útil del inmueble, obras de manutenção, conservação, reforma, modernização, demolição parcial, consolidação, reabilitação, remodelação e ampliação, incluindo as que tenham por efeito manter e prolongar a vida útil do imóvel (artigo 160.1.a). A palavra «ampliación» é nova: até 27 de janeiro o parágrafo enumerava as mesmas obras sem a ampliação e fechava com a regra contrária, de que não era admissível o aumento de volume ou de edificabilidade contra o novo plano. O decreto-lei canário de 26 de janeiro de 2026 inverteu essa regra, siendo admisible el incremento de volumen o edificabilidad previsto en el nuevo plan, sendo agora admissível o aumento de volume ou de edificabilidade previsto no novo plano (160.1.a), com um preço: quando o condomínio acrescenta volume tem de ajustar o edifício ao novo alinhamento, enquanto qualquer outra obra o deixa onde está. A mesma reforma abriu a porta dos usos, que o texto anterior mantinha entreaberta: Se admitirán cambios de uso salvo que sean manifiestamente incompatibles con el destino asignado por la nueva ordenación del inmueble, admitem-se mudanças de uso salvo se forem manifestamente incompatíveis com o destino que o novo ordenamento atribui ao imóvel (160.1.b), e as obras que uma norma setorial exija para que uma atividade continue podem até ampliar o edifício onde nenhuma reabilitação ou remodelação bastaria.

Duas regras do mesmo artigo decidem os piores dias. Se o condomínio demolir o edifício inteiro, ou cessar definitivamente um uso que o novo plano rejeita, o projeto seguinte segue o plano em vigor quando a nova licença for concedida (160.1.d). Uma demolição imposta ao condomínio, por uma catástrofe ou por uma ordem para evitar um risco, não lhe custa o edifício: nesse caso se permitirá la reconstrucción con la misma edificabilidad del inmueble sustituido, permite-se a reconstrução com a mesma edificabilidade do imóvel substituído (160.1.e). O edifício afetado por uma atuação pública segue também o regime da consolidação, salvo se a expropriação estiver programada dentro de cinco anos após a aprovação do plano; nesse caso as obras admitidas reduzem-se a las precisas para el cumplimiento del deber de conservación de los inmuebles durante el periodo que reste hasta la expropiación, as necessárias para cumprir o dever de conservação durante o tempo que falta até à expropriação (160.2.a), não se admite nenhuma mudança de uso que exija outras obras, a reconstrução excecional não se aplica e nada do que o condomínio gaste conta no preço da expropriação.

O que pode fazer um edifício fuera de ordenación: reparar, conservar, nada mais alto

A lista do fuera de ordenación é curta e a lei escreve-a como um limite. Nessas construções solo podrán realizarse las obras de reparación y conservación necesarias para garantizar la habitabilidad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles, só podem realizar-se as obras de reparação e conservação necessárias para garantir a habitabilidade, a acessibilidade e o asseio legalmente exigíveis (artigo 362.2), mais as obras que adaptem o local ou o edifício ao uso consolidado ou a um uso previsto no plano em vigor, e em todo o caso siempre que tales obras no supongan incremento de la volumetría o altura de la edificación existente, desde que tais obras não impliquem aumento da volumetria ou da altura do edifício existente (362.2). Lida para um condomínio, essa frase permite a reimpermeabilização da cobertura, a reparação do reboco, a renovação das canalizações e a instalação de que um elevador precisa para a acessibilidade, e proíbe o piso extra, a varanda fechada e a piscina coberta; diz também que o gasto nessas reparações nunca sobe o preço numa expropriação. A única exceção é setorial: onde o uso está consolidado, a câmara pode autorizar por licença os usos complementares e la ejecución de las obras estrictamente necesarias para cumplir las medidas obligatorias impuestas por la legislación sectorial que sean precisas para garantizar el mantenimiento y viabilidad de la actividad, a execução das obras estritamente necessárias para cumprir as medidas obrigatórias impostas pela legislação setorial que sejam precisas para garantir a manutenção e a viabilidade da atividade (362.3), que é o caminho pelo qual uma escada de incêndio ou um elevador exigido pelas normas de acessibilidade chega a um edifício que não pode crescer de outro modo.

A lei acrescenta duas notas que uma vistoria de compra raramente traz. A declaração de um edifício ilegal em situação de fuera de ordenación es causa expropiatoria por incumplimiento de la función social de la propiedad, é causa de expropriação por incumprimento da função social da propriedade (362.4), e nessa expropriação não se paga nada do que foi construído contra o plano e nunca legalizado. E um edifício com valor etnográfico ou arquitetónico, em qualquer das duas situações, pode ser desmontado e reconstruído com os seus próprios materiais quando está em ruína manifesta ou a sua reabilitação exigiria demolir mais de metade da sua estrutura: esses edifícios podrán obtener autorización para el desmontaje de los paramentos afectados y su reposición constructiva total o parcial, podem obter autorização para desmontar as paredes afetadas e reconstruí-las no todo ou em parte (artigo 161), uma regra que o Tribunal Superior de Justiça das Canárias aplicou a 20 de maio de 2026 a uma casa antiga em solo rústico protegido de La Gomera, onde deu o valor por provado e a reconstrução por permitida (STSJ Canarias 257/2026). É uma regra para a pedra velha, não para um edifício de 1979, mas é o único caminho na lei desde o «fuera de ordenación» até um edifício novo no mesmo sítio.

Dez obras, duas colunas

A ordem de trabalhos de um condomínio raramente usa as palavras da lei. A tabela traduz para os dois regimes as obras que mais chegam ao nosso escritório: a primeira coluna é a pergunta do condomínio, a segunda é a resposta da lei para o edifício consolidado e depois, a seguir ao ponto, para o edifício fuera de ordenación.

O título de que as obras precisam é o pormenor que a tabela traz na primeira linha e o que muda o calendário. Para um edifício consolidado, as Obras de conservación, restauración, reforma, rehabilitación o reestructuración de edificaciones e instalaciones, siempre que no afecten a edificios catalogados ni supongan incremento de volumen o edificabilidad, obras de conservação, restauro, reforma, reabilitação ou reestruturação de edifícios e instalações que não afetem edifícios classificados nem acrescentem volume ou edificabilidade, vão por comunicação prévia (artigo 332.1.a), e só a ampliação, a modificação geral da fachada ou o envidraçamento de varandas que afete o conjunto da fachada precisam de licença (330.1.f). Para um edifício fuera de ordenación a lei retira o atalho: entre os atos sujeitos a licença estão Las obras que se realicen en instalaciones, construcciones, edificaciones e infraestructuras que se encuentren en situación de fuera de ordenación, as obras realizadas em instalações, construções, edifícios e infraestruturas que se encontrem em situação de fuera de ordenación (330.1.r), de modo que a mesma reparação de cobertura que um edifício legal comunica com um mês de antecedência espera por uma licença no edifício ao lado. O único ato que a lei manda para comunicação prévia em todas as situações é a instalação fotovoltaica da cobertura, en las situaciones de conformidad, legal de consolidación o de fuera de ordenación, nas situações de conformidade, de consolidação legal ou de fuera de ordenación (332.1.r), e desde 15 de agosto de 2026 o próprio processo de licença pode levar um relatório de conformidade privado em vez de esperar pelo técnico municipal, o que o nosso artigo sobre os relatórios de conformidade de 2026 explica obra a obra.

O relógio dos quatro anos, e as obras que nunca prescrevem

Uma obra passa a estar fuera de ordenación pela passagem do tempo, e a lei mede esse tempo com precisão. A câmara pode abrir o procedimento de reposição a qualquer momento enquanto as obras estiverem em curso e, uma vez terminadas, En el plazo de cuatro años desde su completa terminación, no prazo de quatro anos desde a sua completa conclusão, para as obras que precisavam de licença (artigo 361.1.b) e nos mesmos quatro anos para as que precisavam de comunicação prévia (361.1.c). A completa conclusão não é a última fatura: as obras estão terminadas quando estén dispuestas para servir al fin o uso previstos sin necesidad de ninguna actuación material posterior, salvo obras de ornato y embellecimiento, estão prontas para servir ao fim ou uso previstos sem necessidade de qualquer atuação material posterior, salvo obras de ornato e embelezamento (361.3). Quando os quatro anos passam sem que se abra procedimento, a construção entra na situação do artigo 362 (361.4). Uma ordem já proferida tem o seu próprio relógio: a câmara pode executá-la En el plazo de diez años contados desde que la orden de restablecimiento goce de ejecutividad, no prazo de dez anos contados desde que a ordem de reposição se tornou executória (361.2.c), e depois a própria ordem caduca.

Quem prova a data é a pergunta que decide a maioria dos processos. O regulamento de 2018 põe-na sobre o proprietário: La carga de la prueba de la completa terminación corresponde a quien alegue la limitación temporal para el ejercicio de las potestades de restablecimiento o sancionadora, o ónus da prova da completa conclusão cabe a quem invoque a limitação temporal para o exercício dos poderes de reposição ou sancionatórios (Decreto 182/2018, artigo 46.4), e quando a obra não podia ver-se de uma via pública a data tem de sair de um documento público, de uma fotografia oficial ou de um documento particular cuja data só conta perante terceiros desde o dia em que se tornou certa (46.5). O Tribunal Superior de Justiça das Canárias lê o relógio da mesma maneira: a 22 de dezembro de 2025 rejeitou a prescrição invocada por uma empresa em Tacoronte porque a lei liga o início do prazo à conclusão real, anudando el dies a quo a la terminación efectiva, no a meras noticias o imágenes previas, atando o dia inicial à conclusão efetiva, não a meras notícias ou imagens anteriores (STSJ Canarias 435/2025), estando as obras ainda em curso em junho de 2018 quando o procedimento se abriu em 2021.

Algumas obras nunca chegam aos quatro anos. A lei levanta os prazos para o que é construído En dominio público o en las zonas de protección o servidumbre del mismo, em domínio público ou nas suas zonas de proteção ou de servidão (361.5.b.2.º), o que nesta ilha significa a primeira linha da costa; para as obras em solo rústico de proteção ambiental, em edifícios classificados ou declarados de interesse cultural, em vias, espaços livres e zonas verdes públicas, e nas áreas privadas não edificáveis que contam para a capacidade de alojamento de um centro turístico (361.5), um ponto que todo o condomínio de uma estância turística devia ler duas vezes. O Tribunal Superior acrescentou os centros históricos a 28 de janeiro de 2026: num centro antigo protegido no está sometido a plazo el ejercicio de la potestad de exigir el cumplimiento de las normas urbanísticas de un inmueble ubicado dentro del casco histórico protegido, o exercício do poder de exigir o cumprimento das normas urbanísticas de um imóvel situado dentro do centro histórico protegido não está sujeito a prazo (STSJ Canarias 51/2026). Uma varanda envidraçada sem título num edifício dentro da servidão de proteção da costa, ou numa fachada classificada, nunca fica a salvo pelo calendário.

Na costa: a Lei de Costas mantém a sua própria lista

O edifício do exemplo está a cem metros da praia, e essa é a largura da servidão de proteção da Lei de Costas, medida para o interior desde o limite interior da margem do mar (Ley 22/1988, artigo 23.1); onde o solo já era urbano quando a lei entrou em vigor em 1988, la anchura de la servidumbre de protección será de 20 metros, a largura da servidão de proteção é de 20 metros (terceira disposição transitória). Dentro dessa faixa a lei tem a sua própria lista para os edifícios que chegaram primeiro. Os construídos com licença antes de 1988 e contrários à lei podem receber obras de reparación, mejora, consolidación y modernización siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes, obras de reparação, melhoria, consolidação e modernização desde que não impliquem aumento de volume, altura nem superfície das construções existentes (quarta disposição transitória, 2.c), e o valor que essas obras acrescentam nunca é contado numa expropriação; na faixa de trânsito ao longo da orla as mesmas obras não podem ser autorizadas sin que con carácter previo, la Administración del Estado emita un informe favorable en el que conste que la servidumbre de tránsito queda garantizada, sem que o Estado emita previamente um relatório favorável onde conste que a servidão de trânsito fica garantida (4.ª, 2.b), relatório que é favorável por silêncio ao fim de dois meses. A lei pede duas coisas em troca desde 2013: as obras devem levar o edifício a uma classificação energética com una mejora de dos letras o una letra B, uma melhoria de duas letras ou uma letra B (4.ª, 3.a), e devem instalar sistemas de poupança de água, ambas declaradas numa declaração responsável apresentada antes da licença.

O regulamento de 2014 transforma essas quatro palavras em definições contra as quais um orçamento pode ser verificado. As obras de reparação conservam o edifício sem tocar na estrutura nem na volumetria; as de modernização e melhoria elevam a sua qualidade e acessibilidade sem alteração estrutural; a consolidação é estrutural, o reforço ou a substituição de elementos danificados da estrutura por outros iguais, desde que o edifício não esteja em ruína (Real Decreto 876/2014, décima quarta disposição transitória, 2). A mesma disposição diz o que não conta como volume: Los cierres de los paramentos frontales de terrazas y balcones que no se realicen con elementos opacos o de fábrica, o fecho das faces frontais de varandas e terraços quando não é feito com elementos opacos ou de alvenaria, os toldos sobre estruturas ligeiras desmontáveis e, quando a sua necessidade esteja provada e com a menor incidência possível, as obras de adequação às normas de acessibilidade, incluyendo la instalación de nuevos ascensores y sus casetas de operaciones en las azoteas de los edificios, incluindo a instalação de novos elevadores e das suas casas das máquinas nas coberturas dos edifícios, juntamente com as obras de segurança contra incêndios e sísmica e o que exija a lei da construção (14.ª, 2.d). A declaração responsável vai ao Serviço de Costas quando as obras estão no domínio público ou na faixa de trânsito e à autoridade canária nos restantes casos, e La declaración responsable tendrá validez para la ejecución de las obras indicadas durante el plazo de un año, a declaração responsável é válida para a execução das obras indicadas durante o prazo de um ano (décima quinta disposição transitória, 4). Nada disto substitui o título municipal: a lista de Costas sobrepõe-se ao artigo 160 ou 362, e o relógio de quatro anos da lei do solo não corre de todo dentro da servidão.

O papel que diz em que situação está o edifício

Não existe um único certificado chamado «fuera de ordenación», e os quatro papéis que existem dizem coisas diferentes. O primeiro é informação. Toda a pessoa tem direito a que lhe digam o regime urbanístico do que projeta construir, constrói ou construiu, e a câmara cumpre esse dever, entre outros meios, mediante La expedición de cédula urbanística, con el valor informativo y efectos previstos en la legislación de suelo, a emissão de uma certidão urbanística, com o valor informativo e os efeitos previstos na legislação do solo (Decreto 182/2018, artigo 2.2.a): uma cédula diz o que o plano estabelece sobre o lote e o edifício, e é o primeiro papel que um condomínio devia ter antes de votar obras num edifício cuja situação está em dúvida. O segundo é o certificado que a própria lei prevê para um uso: quando um uso foi exercido num edifício concluído durante quatro anos sem procedimento, os interessados podem pedir à administração a certificación acreditativa del uso consolidado, certidão que atesta o uso consolidado (Ley 4/2017, artigo 361.6), e a data que esse certificado municipal indique tem-se por verdadeira em qualquer procedimento posterior (Decreto 182/2018, artigo 48.5).

O terceiro papel é o que os proprietários pedem e não podem exigir. O regulamento tem por verdadeira a data de conclusão constante de um certificado municipal sobre prescrição urbanística: essa data se tendrá por cierta a los efectos de cualquier expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística que se incoe sobre la misma actuación, salvo prueba en contrario, ter-se-á por certa para efeitos de qualquer procedimento de reposição da legalidade urbanística que se abra sobre a mesma obra, salvo prova em contrário (artigo 46.6). Mas o Tribunal Superior de Justiça das Canárias decidiu a 30 de março de 2026 que ninguém tem direito a esse certificado: quien incumple la legalidad urbanística no tiene legitimación para solicitar un certificado de prescripción urbanística, quem viola a legalidade urbanística não tem legitimidade para pedir um certificado de prescrição urbanística, as câmaras que o oferecem leem mal a lei porque não existe nenhum registo de edifícios ilegais de onde certificar, e quando uma câmara responde fora de um procedimento de legalidade sólo cabe entender que expresa una opinión, só cabe entender que exprime uma opinião, nem uma ordem nem uma proibição (STSJ Canarias 155/2026, um caso de Santa Úrsula). A leitura prática para um condomínio é que o certificado sobre prescrição, onde uma câmara ainda o emita, vale a sua presunção dentro de um processo posterior e nada mais, e que a via que o tribunal deixa aberta é a incómoda: um procedimento, aberto pela câmara, que termine declarando vencido o prazo.

O quarto papel escreve-se no Registo Predial. Quando uma escritura de obra nova é inscrita por prescrição, com um certificado técnico, cadastral ou municipal da data de conclusão, o conservador dá conta à câmara, e a câmara estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario, fica obrigada a proferir a resolução necessária para fazer constar no Registo Predial, por nota à margem da inscrição da declaração de obra nova, a concreta situação urbanística do edifício, com a delimitação do seu conteúdo e a indicação expressa das limitações que impõe ao proprietário (Real Decreto Legislativo 7/2015, artigo 28.4.c), sob pena de responder perante um adquirente de boa-fé pela omissão. Essa resolução é um procedimento com o seu próprio relógio. A 23 de março de 2026 o Tribunal Superior anulou uma resolução de La Laguna que declarava um edifício fuera de ordenación trinta meses depois de o processo se ter aberto com a comunicação do conservador: o processo abre-se oficiosamente, rege o prazo geral de três meses e la resolución dictada tras la caducidad es radicalmente nula, a resolução proferida depois da caducidade é radicalmente nula (STSJ Canarias 142/2026), de modo que o processo foi arquivado e o pedido subsidiário da proprietária, de que o edifício estava na realidade consolidado, nunca chegou a ser apreciado. Mais duas regras do regulamento fecham o capítulo para o edifício que nunca teve licença: a sua primeira ocupação só pode comunicar-se com os papéis que provem a sua segurança estrutural, a comunicação deberá venir acompañada de la documentación que, en cada caso, se exija para la acreditación de las condiciones de seguridad estructural del inmueble a ocupar, deve vir acompanhada da documentação que em cada caso se exija para a acreditação das condições de segurança estrutural do imóvel a ocupar (Decreto 182/2018, artigo 34.1), e num edifício declarado em situação de fuera de ordenación corresponde al interesado la carga de acreditar la existencia de un uso residencial actual y compatible con las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble, cabe ao interessado o ónus de provar a existência de um uso residencial atual e compatível com as condições de segurança, habitabilidade e salubridade do imóvel (48.6).

Licenças, ITE, seguro e banco: o que não muda

Três obrigações continuam iguais seja qual for a situação. A primeira é a inspeção. A câmara pode exigir a qualquer proprietário que acredite o estado de conservação do edifício, a sua acessibilidade e a sua eficiência energética, a inspeção é feita por um técnico competente e tendrá una eficacia de veinte años, tem eficácia de vinte anos (Ley 4/2017, artigo 269.2); o calendário começa pelos edifícios residenciais coletivos cuando su antigüedad a fecha de 30 de junio de 2018 sea igual o superior a 80 años, quando a sua antiguidade a 30 de junho de 2018 seja igual ou superior a 80 anos (terceira disposição adicional), e os restantes seguem à medida que chegam aos 80. Um edifício fuera de ordenación inspeciona-se como qualquer outro, e os defeitos que a ITE enumera são precisamente as obras de reparação e conservação que o artigo 362 continua a permitir; o nosso artigo sobre a ITE em Fuerteventura traz as datas e o financiamento. A segunda é a cobertura solar: um edifício de uso residencial coletivo que seja objeto de reforma integral, reabilitação ou remodelação tem de cobrir a sua cobertura com painéis fotovoltaicos ya se encuentren en situación de conformidad al planeamiento, legal de consolidación o de fuera de ordenación, quer se encontre em situação de conformidade com o plano, de consolidação legal ou de fuera de ordenación (vigésima quinta disposição adicional, 2), metade da cobertura onde outras instalações exigíveis a disputem. A terceira é a própria votação: a cobertura que a Lei da Propriedade Horizontal torna obrigatória, a derrama e a garantia são as mesmas em qualquer edifício, e o nosso artigo sobre as obras de cobertura percorre-as.

Duas coisas mudam na prática e em nenhuma norma, e dizemo-lo com clareza. A seguradora do edifício pergunta no questionário pelas licenças e pela situação legal do edifício, e um elemento que nunca foi legalizado pode ficar excluído da cobertura ou tarifado à parte, pelo que a apólice do condomínio devia renovar-se com a cédula em cima da mesa e não com um silêncio. O avaliador do banco anota a situação urbanística no relatório de avaliação, e um banco pode recusar ou reduzir o empréstimo sobre uma fração cuja varanda ou piso extra esteja fuera de ordenación; nada disso está escrito na lei do solo, tudo está escrito na prática que vemos na ilha, e quem o paga é o proprietário que vende, razão pela qual a leitura que o comprador faz dos mesmos papéis é o espelho deste artigo.

O que fazemos

O nosso serviço de manutenção abre um processo de obras num edifício de situação incerta com os papéis, não com os orçamentos: a cédula urbanística da câmara, a licença ou o certificado de uso consolidado se existir, a nota do Registo se a houver e a linha de Costas quando o edifício está junto à orla, para que o arquiteto saiba que lista se aplica antes do primeiro desenho. As obras importantes vão depois ao condomínio com três orçamentos comparáveis e a nossa recomendação escrita, o título pede-se pela via certa, comunicação ou licença, a obra é verificada no local antes de a fatura ser paga e cada passo fica arquivado com fotografias onde os proprietários o podem ver. O serviço de ITE e certificados guarda ao lado desse processo a data da inspeção e o livro do edifício. Peça um orçamento de preço fixo e diga-nos o ano em que o edifício foi concluído e a que distância está do mar.

Perguntas frequentes

O nosso edifício foi construído com licença em 1979 e o plano atual permite menos pisos. Estamos fuera de ordenación?

Não. Um edifício construído legalmente sob o plano da sua época e em desacordo com um plano posterior está em situación legal de consolidación, não fuera de ordenación, salvo se o novo plano precisar do seu solo para um uso público. O condomínio pode mantê-lo, conservá-lo, reformá-lo, consolidá-lo, reabilitá-lo e remodelá-lo, e desde 28 de janeiro de 2026 até ampliá-lo onde o novo plano previr o volume; o título para a conservação ordinária é uma comunicação prévia.

Um proprietário envidraçou a sua varanda há doze anos sem licença. A câmara ainda pode ordenar a remoção, e pode o condomínio ser obrigado a pagar?

Se o envidraçamento ficou concluído há mais de quatro anos, a câmara já não pode abrir a reposição e a varanda está fuera de ordenación: fica como está, pode reparar-se mas nunca ampliar-se, e pesará na venda e no seguro desse proprietário. Os quatro anos não correm se o edifício estiver dentro da servidão de proteção da costa, num edifício classificado ou em solo que a lei protege, e o proprietário tem o ónus de provar a data. O condomínio não é autor das obras de um proprietário individual, mas um projeto de fachada que as incorpore é.

Podemos instalar um elevador num edifício fuera de ordenación?

Sim, como a acessibilidade que a lei exige, desde que a caixa e a casa das máquinas não acrescentem volume nem altura ao edifício existente, e com licença em vez de comunicação. Na servidão de costas o regulamento diz que um elevador novo e a sua casa das máquinas na cobertura não contam como volume quando a sua necessidade está provada, o único caso em que a orla é mais branda do que o plano.

Quem nos dá o papel que diz em que situação está o edifício?

A câmara, de três formas: a cédula urbanística, que qualquer pessoa pode pedir e que tem valor informativo; o certificado de uso consolidado, que a própria lei prevê passados quatro anos; e a nota à margem da inscrição no Registo Predial, que a câmara deve ordenar quando uma obra nova é inscrita por prescrição. Um certificado de que venceu o prazo para repor a legalidade não pode ser exigido, como decidiu o Tribunal Superior de Justiça das Canárias em março de 2026, e uma resposta dada fora de um procedimento é uma opinião.

Estamos a sessenta metros do mar. A Lei de Costas muda a lista?

Acrescenta uma lista própria. Dentro da servidão de proteção, cem metros ou vinte em solo que era urbano em 1988, um edifício anterior à lei pode ser reparado, melhorado, consolidado e modernizado sem aumento de volume, altura nem superfície, após uma declaração responsável que também compromete as obras a uma melhoria energética de duas letras ou a uma classe B e à poupança de água; na faixa de trânsito vem primeiro o relatório favorável do Estado. O título municipal do artigo 160 ou 362 continua a ser necessário, e o relógio dos quatro anos nunca corre dentro da servidão.