Forçar uma assembleia extraordinária: a regra dos 25 %, a ordem de trabalhos e o que fazer quando o presidente diz que não

O terraço de cobertura de um prédio de Corralejo tem infiltrações em três apartamentos desde a última tempestade. O presidente, que mora no rés do chão, responde que o assunto irá à ordem de trabalhos da assembleia anual, em março. Os proprietários por baixo do terraço não querem esperar cinco meses, e a lei espanhola da propriedade horizontal não os obriga a isso: um grupo de proprietários pode forçar uma assembleia. O que a lei não dizia com clareza era como, e em 2 de junho de 2025 o Supremo Tribunal disse-o duas vezes no mesmo dia. Em Sevilha e em Las Palmas de Gran Canaria, proprietários com quotas mais do que suficientes tinham convocado eles próprios sem o pedir antes ao presidente, e nos dois casos o Tribunal decidiu contra a assembleia. Esta nota explica quem pode pedi-la, como pedi-la, o que acontece quando o presidente diz que não ou não diz nada, e como redigir uma ordem de trabalhos que resista a uma impugnação. As citações estão em espanhol, com a leitura em português.

Quem pode pedi-la

A lei diz que a assembleia reúne uma vez por ano para o orçamento e as contas, e nas demais ocasiões que o presidente considere convenientes o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación, ou quando o peçam a quarta parte dos proprietários, ou um número destes que represente pelo menos 25 por cento das quotas de participação (Ley 49/1960, artigo 16). As duas medidas são alternativas. Num prédio de quarenta apartamentos bastam dez proprietários, sejam quais forem as suas quotas; bastam também três proprietários de frações grandes se as suas quotas somarem um quarto do total.

Qualquer assembleia que não seja a anual é uma assembleia extraordinária, e pode fazer tudo o que uma assembleia pode fazer: aprovar obras e as contribuições para as pagar, mudar de administrador ou mudar de presidente. Para os cargos a lei indica até o caminho: Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria, os designados podem ser destituídos do cargo antes do termo do mandato por deliberação da assembleia de proprietários, convocada em sessão extraordinária (artigo 13).

Pedir primeiro: o Supremo Tribunal em junho de 2025

Durante anos os tribunais provinciais divergiram sobre se os proprietários que atingem o limiar podem enviar eles próprios a convocatória. O Supremo Tribunal resolveu-o em dois acórdãos de 2 de junho de 2025, números 867/2025 e 868/2025. O seu ponto de partida é o verbo que a lei usa: El verbo empleado -«pedir»- implica una solicitud, no una actuación ejecutiva, o verbo utilizado, «pedir», implica um pedido, não um ato de execução. Um pedido precisa de alguém que o receba, e esse é o presidente. Por isso la legitimación de los promotores para convocar no es directa, sino condicionada a la previa inacción del presidente, a legitimidade dos promotores para convocar não é direta, mas condicionada à prévia inação do presidente.

Nenhum dos dois casos era um pormenor técnico. Em Sevilha, uma assembleia realizada em 5 de setembro de 2016 destituiu a presidente por 15 votos contra 8; os proprietários que a convocaram tinham os números, não lho tinham pedido antes, e as deliberações foram anuladas. Em Las Palmas de Gran Canaria, proprietários com 29,23 por cento das quotas convocaram diretamente duas assembleias, as instâncias inferiores consideraram-nas válidas, e o Supremo Tribunal revogou. Nos dois casos alegou-se que pedir teria sido inútil, porque o presidente era precisamente a pessoa de quem a assembleia ia tratar. O Tribunal respondeu que a lei já se ocupa desse risco: os proprietários pedem, e Si este, injustificadamente, no lo hace en un plazo prudencial, queda habilitada la legitimación subsidiaria de los promotores para efectuar directamente la convocatoria, se este, injustificadamente, não o fizer num prazo razoável, fica habilitada a legitimidade subsidiária dos promotores para efetuar diretamente a convocatória. Nas palavras do Tribunal, la pasividad del presidente no puede bloquear indefinidamente la celebración de la Junta, a passividade do presidente não pode bloquear indefinidamente a realização da assembleia.

O pedido

Nada na lei prescreve uma forma, e os dois acórdãos mostram por que a forma importa: anos depois, alguém terá de provar que o presidente foi solicitado, e quando. Um pedido que cumpre a sua função contém quatro coisas.

• Quem pede. O nome, o apartamento ou fração e a quota de cada proprietário que assina, para que qualquer pessoa possa verificar o quarto dos proprietários ou o quarto das quotas.
• Para quê. Os assuntos que a assembleia deve decidir, redigidos como devem constar da ordem de trabalhos.
• Até quando. Uma data até à qual se pede ao presidente que envie a convocatória. O Tribunal fala de um prazo razoável e não dá nenhum número; um pedido que fixa a sua própria data deixa menos para discutir.
• A prova. Um burofax com certificação de conteúdo ao presidente, com cópia ao administrador, demonstra o que foi pedido e em que dia.

Um proprietário sozinho tem um direito mais pequeno. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, qualquer proprietário pode pedir que a assembleia estude e se pronuncie sobre qualquer tema de interesse para a comunidade, por escrito dirigido ao presidente, que deve incluí-lo na ordem de trabalhos da assembleia seguinte que se realize (artigo 16). Não antecipa nenhuma assembleia. Garante, sim, que o assunto não fica fora da próxima.

A carta em si pode ser curta. Em espanhol, que é a língua em que terá de ser lida: «Los abajo firmantes, propietarios que representamos más de la cuarta parte de las cuotas de participación, pedimos al presidente, conforme al artículo dieciséis de la Ley de Propiedad Horizontal, que convoque Junta extraordinaria en el plazo de quince días con el siguiente orden del día». Ou seja: «Nós, abaixo assinados, proprietários que representamos mais de um quarto das quotas de participação, pedimos ao presidente, nos termos do artigo dezasseis da lei da propriedade horizontal, que convoque uma assembleia extraordinária no prazo de quinze dias com a seguinte ordem de trabalhos». Segue-se a ordem de trabalhos, e depois as assinaturas.

Quando o presidente diz que não, ou não diz nada

Então, e só então, os proprietários que pediram tomam o lugar do presidente: La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, a convocatória das assembleias é feita pelo presidente e, na sua falta, pelos promotores da reunião. Tomar o seu lugar significa fazer tudo o que ele teria de fazer. A convocatória segue con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, com indicação dos assuntos a tratar e do lugar, dia e hora em que se realizará em primeira ou, se for o caso, em segunda convocatória. Vai para todos os proprietários, não só para os que estão de acordo, para a morada que cada um comunicou ao secretário: a lei fala de el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones, o domicílio em Espanha para efeitos de citações e notificações, e na falta dele vale o próprio apartamento (artigo 9).

Dois pormenores fazem tropeçar os promotores. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad, a convocatória deve conter uma relação dos proprietários que não estejam em dia com o pagamento das dívidas vencidas à comunidade, com o aviso de que não votarão; a relação está nas mãos do administrador, pelo que o pedido deve solicitá-la. E a ata tem de registar El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido, o autor da convocatória e, se for o caso, os proprietários que a promoveram (artigo 19). Guarde com a ata o pedido, o comprovativo de entrega e a resposta do presidente, ou a prova de que não a houve.

A ordem de trabalhos é a assembleia

Em regra, uma assembleia só pode decidir o que a sua ordem de trabalhos anunciou. Em 7 de maio de 2026 o Supremo Tribunal reiterou a sua doutrina no acórdão 700/2026: No servirán a este fin las enunciaciones vagas, para este fim não servem os enunciados vagos, e deu como exemplos «obras», «contribuições extraordinárias» e «assunto de interesse comunitário»; também não pode usar-se a rubrica «outros assuntos» como cobertura para decidir uma questão nova que merecia uma linha própria. O critério é que el orden del día debe aportar los datos suficientes para que los propietarios puedan identificar, sin dificultad y sin esfuerzos interpretativos, la cuestión concreta que se someterá a debate y, en su caso, a votación, a ordem de trabalhos deve fornecer os dados suficientes para que os proprietários possam identificar, sem dificuldade e sem esforços de interpretação, a questão concreta que será submetida a debate e, se for o caso, a votação.

Para o prédio do terraço com infiltrações, «cobertura» não é um ponto da ordem de trabalhos. «Reparação do terraço de cobertura sobre os apartamentos 3A, 3B e 3C: aprovação de um orçamento e de uma contribuição extraordinária para o pagar» é. Um proprietário de Manchester que lê essa linha sabe se deve enviar uma procuração.

Antecedência, quórum e maioria

Para uma assembleia extraordinária a lei não fixa nenhum número de dias: a citação faz-se con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados, com a antecedência possível para que possa chegar ao conhecimento de todos os interessados (artigo 16). Num edifício onde metade dos proprietários vive no estrangeiro, isso é um argumento a favor de duas semanas, não de dois dias. A segunda convocatória pode realizar-se no mesmo dia, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior, se tiver decorrido meia hora desde a primeira, e em segunda convocatória serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes, são válidas as deliberações adotadas pela maioria dos presentes, desde que esta represente, por sua vez, mais de metade do valor das quotas dos presentes (artigo 17). Destituir um presidente ou um administrador não exige mais do que isso.

Os proprietários com dívidas contam menos do que pensam. Eles podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto, podem participar nas deliberações mas não têm direito de voto, e as suas quotas ficam fora da contagem (artigo 15).

Proprietários no estrangeiro

Nem o pedido nem o voto exigem que alguém apanhe um avião. Para a assembleia, a presença é pessoal ou por representação, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario, bastando para a comprovar um escrito assinado pelo proprietário (artigo 15); a lei não pede mais nada, nem notário. Para o pedido, cada proprietário pode assinar a sua própria folha, com o nome, a fração e a quota, e enviá-la a quem as estiver a reunir. O que a lei não prevê é a participação por vídeo: a nossa nota sobre as assembleias por videoconferência explica o que pode fazer-se entretanto, e a da assembleia anual para proprietários no estrangeiro, como funcionam na prática o domicílio para notificações e a procuração.

Se a assembleia for sobre o presidente ou o administrador

É frequente. O ponto deve dizê-lo com todas as letras: «destituição do presidente e eleição de um novo», «cessação do administrador e nomeação de um novo». O presidente a quem se pede que convoque uma assembleia sobre a sua própria destituição está exatamente na situação que o Supremo Tribunal teve diante de si, e a resposta é a mesma: pede-se-lhe, e se não agir fazem-no os promotores. O que implica uma mudança de administrador está na nossa nota sobre como mudar de administrador, e o que comporta o cargo de presidente, para quem vive no estrangeiro tanto como para quem vive no andar de cima, na das obrigações do presidente.

O que fazemos nas comunidades que administramos

Atuamos como secretário e administrador de comunidades em Fuerteventura, e as suas assembleias, anuais e extraordinárias, são convocadas, presididas e registadas em ata em espanhol e em inglês. Quando os proprietários querem uma assembleia preferimos sabê-lo cedo: a um pedido que chega ao presidente com as assinaturas certas e uma ordem de trabalhos clara é muito mais fácil responder com uma convocatória do que com um litígio. O serviço está descrito na nossa página de administração de comunidades, e a comunidade que queira comparar pode pedir um orçamento.

Perguntas frequentes

Quantos proprietários têm de assinar?

Um quarto dos proprietários, ou proprietários cujas quotas somem um quarto do total. Basta qualquer uma das duas medidas, e o pedido deve indicar nomes, frações e quotas para que o número possa ser verificado.

Podemos enviar nós a convocatória se tivermos as assinaturas?

Não de imediato. Desde junho de 2025 o Supremo Tribunal exige que os proprietários o peçam primeiro ao presidente; só podem convocar eles próprios se ele não o fizer num prazo razoável. Uma assembleia convocada diretamente pode ser anulada com tudo o que decidiu.

Quanto tempo temos de esperar pelo presidente?

A lei não dá nenhum número e o Tribunal fala apenas de um prazo razoável. Um pedido que fixa a sua própria data, e a prova do dia em que foi entregue, são a melhor demonstração de que a espera foi razoável.

Uma assembleia extraordinária pode destituir o presidente?

Sim. A lei prevê a destituição antes do fim do mandato por uma assembleia convocada em sessão extraordinária, e basta a maioria ordinária. A destituição tem de constar da ordem de trabalhos com todas as letras.