Toda a comunidade tem um regulamento, e a maioria vale exatamente o que a assembleia que o escreveu percebia da lei. Uma proibição de cães enfiada no regulamento interno de braço no ar; uma cláusula «nada de barulho depois das dez» sem uma única medição por trás; uma regra de estacionamento que contradiz as escrituras; uma regra de piscina que ninguém consegue fazer cumprir porque essa peça do puzzle pertence à regulamentação sanitária. Herdamo-los com cada comunidade que assumimos, e a primeira coisa que fazemos é verificar quais deles sobreviveriam num tribunal. Este artigo trata do que uma comunidade em Fuerteventura pode regular e do que não pode: os dois tipos de regras que a lei espanhola da propriedade horizontal (Ley de Propiedad Horizontal) permite, as maiorias que cada um exige, os três assuntos que enchem a nossa caixa de correio — ruído, animais e estacionamento — e o procedimento que transforma uma regra numa ordem quando um proprietário, ou o inquilino de um proprietário, não cumpre.
Dois regulamentos, duas maiorias
A lei dá à comunidade dois instrumentos, e confundi-los é o erro mais comum que corrigimos.
Os estatutos fazem parte do título constitutivo. Podem conter «disposições… sobre o uso ou destino do edifício, dos seus apartamentos ou lojas, instalações e serviços, despesas, administração e governo, seguros, conservação e reparações» (Ley de Propiedad Horizontal, art. 5). Como tocam no conteúdo do direito de cada proprietário, alterá-los exige unanimidade — o voto favorável de todos os proprietários que representam todas as quotas (art. 17.6) — e só vinculam os compradores depois de inscritos no Registo Predial (art. 5). Um estatuto pode proibir uma atividade nas frações privativas: um uso profissional, um bar no rés do chão, um alojamento turístico (desde 2025 essa proibição em concreto tem a sua própria regra de três quintos, como explica o nosso artigo sobre arrendamento turístico).
O regulamento interno — normas de régimen interior — é outro animal. Os proprietários podem fixá-lo «para regular os detalhes da convivência e a adequada utilização dos serviços e coisas comuns, dentro dos limites estabelecidos pela lei e pelos estatutos», e vincula todos os proprietários «enquanto não for modificado na forma prevista para as deliberações sobre administração» (art. 6), isto é, pela maioria ordinária de proprietários e quotas, ou dos presentes em segunda convocatória (art. 17.7), as maiorias que o nosso guia da assembleia percorre. O regulamento interno chega, portanto, aos detalhes: o horário da piscina, o uso da zona de churrasco, onde se estacionam as bicicletas, como se usa o intercomunicador, quando se põe o lixo fora, as horas de silêncio. O que não pode fazer é o que só um estatuto pode: criar proibições que cortam no conteúdo do direito privativo. Uma regra interna que proíbe cães, ou veda arrendar um apartamento, ou atribui para sempre um lugar comum a um proprietário, é um estatuto disfarçado de regulamento interno — e cai no dia em que alguém a impugna, nos três meses seguintes à deliberação, ou no prazo de um ano quando é contrária à lei ou aos estatutos (art. 18).
A linha entre os dois é a linha entre como algo se faz e se pode fazer-se. Uma regra que diz «cães com trela nas zonas comuns e nunca no solário da piscina» é regulamento interno; uma regra que diz «não se admitem cães» é um estatuto.
Ruído: a única regra com números por trás
O ruído é a queixa que nunca deixa de chegar, e é também o único assunto em que a comunidade não tem de inventar um padrão, porque o Estado e as câmaras municipais já o escreveram.
O regulamento estatal do ruído fixa objetivos de qualidade acústica para o interior das habitações: uma sala não deve ultrapassar 45 dB(A) de dia e à tarde e 35 dB(A) de noite; um quarto, 40 dB(A) de dia e à tarde e 30 dB(A) de noite, medidos no interior da divisão, incluindo as instalações do próprio edifício e o ruído dos vizinhos (Real Decreto 1367/2007, anexo II, tabela B). São esses os números contra os quais um técnico mede, e os números que um juiz lê.
As câmaras acrescentam o relógio. A ordenança do ruído de Pájara de 2024 divide o dia em três períodos — dia das 07:00 às 19:00, tarde das 19:00 às 23:00, noite das 23:00 às 07:00 nos dias úteis, com a noite a correr da meia-noite às 08:00 aos fins de semana e feriados —, adota os objetivos interiores do Estado, exige que as atividades domésticas e as relações de vizinhança os respeitem, condiciona a posse de animais à «ausência de incómodos para a vizinhança — latidos, uivos, miados, sobretudo à noite» e proíbe maquinaria de obras em edifícios residenciais entre as 22:00 e as 08:00 quando o ruído chega às habitações; as coimas vão de 100 a 750 euros nas infrações leves, de 751 a 1.500 nas graves e de 1.501 a 3.000 nas muito graves (Ordenanza de ruidos y vibraciones de Pájara, arts. 8 e seguintes). La Oliva limita a maquinaria de obras mais ruidosa às 09:00–18:00 e redigia uma nova ordenança em 2024; Antigua e Tuineje têm as suas. A regra de horas de silêncio de uma comunidade deveria copiar os períodos da sua câmara em vez de inventar outros, porque uma regra que coincide com a ordenança pode ser feita cumprir duas vezes — pela comunidade ao abrigo da lei e pela câmara ao abrigo da ordenança — e uma regra que a contradiz não a faz cumprir ninguém.
Duas consequências práticas. Uma queixa sobre a televisão do vizinho não é um caso jurídico até alguém a medir, pelo que o primeiro passo do administrador é uma medição sonométrica por um técnico ou pela polícia local, nas horas que a ordenança define. E uma regra que fixa horas de silêncio é exigível; uma regra que diz «proibido o barulho» não o é, porque a lei sanciona as atividades incómodas no sentido das disposições gerais (art. 7.2), e um incómodo é uma coisa que se mede.
Animais: o que uma comunidade pode regular em 2026
A lei do bem-estar animal de 2023 mudou a conversa, mas não a lei da propriedade horizontal. Não criou nenhum direito absoluto a ter animais em qualquer habitação, e os tribunais disseram-no: um tribunal de primeira instância de Vigo confirmou, em 2026, uma proibição estatutária de animais aprovada por unanimidade e inscrita, precisamente porque a lei fixa a forma e a comunidade a seguiu; uma Audiência Provincial ordenou a cessação de um apartamento usado para alojar cães, pela via da ação de cessação da lei para atividades incómodas. Duas leituras coexistem e uma comunidade deve conhecer ambas: uma proibição de animais é um limite ao direito privativo, por isso vive nos estatutos, por unanimidade, inscrita — nunca num regulamento interno votado por maioria; e uma proibição que só existe no papel não vale nada se a comunidade não conseguir provar um incómodo, porque a sanção que a lei oferece é a ação de cessação, e um tribunal concede-a contra um incómodo, não contra um gato.
O que um regulamento interno pode fazer, e deve: cães com trela nas zonas comuns; nada de animais no solário da piscina nem no parque infantil; os donos limpam o que os animais deixam; nenhum animal sozinho em terraços, varandas ou garagens quando incomoda — que é também o que diz a ordenança de Pájara. Para as comunidades que administramos com muitos proprietários no estrangeiro, a regra sobre animais que mais importa é a que trata de inquilinos e hóspedes: o cão de um hóspede de férias é responsabilidade do proprietário segundo a lei, que faz cada proprietário responder perante os outros pelas infrações cometidas e pelos danos causados (art. 9.1.g), e a ação de cessação dirige-se contra o proprietário além do ocupante (art. 7.2).
Estacionamento, terraços, roupa e obras: as regras que aguentam
- Estacionamento. Quem tem ou usa cada lugar decidem-no o título e as escrituras, não a assembleia: um lugar de garagem que é fração privativa é do seu dono; um pátio comum pode ser regulado por regulamento interno — estacionamento de visitas, limites de tempo, nada de reparações nem lavagens, pontos de carregamento pela regra das obras individuais que o nosso artigo sobre carregadores expõe. Atribuir permanentemente um lugar comum a um proprietário exige os estatutos.
- Terraços e fachadas. Toldos, fechos, antenas parabólicas e pérgulas alteram o exterior e tocam em elementos comuns; a lei só permite ao proprietário modificar o que não «prejudique ou altere a segurança do edifício, a sua estrutura geral, a sua configuração ou estado exteriores», dando conhecimento prévio à comunidade (art. 7.1). Um regulamento interno pode fixar uma cor e um modelo uniformes para os toldos; não pode autorizar o que a lei proíbe.
- Roupa, churrascos, drones e o resto. Detalhes da convivência, todos eles: um regulamento interno pode dizer onde se estende a roupa, onde e quando se acende um churrasco, se a cobertura é acessível. O que não pode é multar — a lei não dá às comunidades poder sancionatório, só o procedimento abaixo —, por isso uma «tabela de sanções» num regulamento interno é decoração.
- Obras dentro dos apartamentos. Os horários são da câmara e da ordenança; um regulamento interno pode repeti-los e acrescentar as regras práticas: aviso ao administrador, elevador protegido, entulho retirado diariamente, nada de obras em agosto se a comunidade assim o decidir. Se uma obra é permitida é outra pergunta, a que respondem a lei (art. 7.1) e a licença.
Quando uma regra é violada: a escada
O procedimento da lei para o proprietário ou ocupante que «desenvolva no apartamento ou no resto do imóvel atividades proibidas nos estatutos, que resultem danosas para o prédio ou que contrariem as disposições gerais sobre atividades incómodas, insalubres, nocivas, perigosas ou ilícitas» tem quatro degraus, e saltar um perde o caso (art. 7.2).
- A interpelação do presidente. Por iniciativa própria ou a pedido de qualquer proprietário ou ocupante, o presidente interpela o infrator, de forma que prove a receção, para cessar imediatamente, com advertência de ações judiciais. O administrador redige-a, o presidente assina-a, o processo começa aqui.
- A autorização da assembleia. Se a conduta persistir, o presidente só pode exercer a ação de cessação com a autorização prévia da assembleia de proprietários, convocada para o efeito — um ponto concreto na ordem do dia, uma votação concreta por maioria ordinária, uma ata que o diga.
- A ação, contra proprietário e ocupante. Segue o processo ordinário, com a prova da interpelação e a certidão da deliberação; o juiz pode ordenar a cessação imediata da atividade, como medida cautelar, sob advertência do crime de desobediência, e a ação deve dirigir-se contra o proprietário e, havendo-o, contra o inquilino ou ocupante.
- A sentença. Para além da cessação definitiva e da indemnização, o tribunal pode privar o proprietário do uso do apartamento até três anos, segundo a gravidade da infração e dos prejuízos para a comunidade; um inquilino pode perder todos os direitos sobre o apartamento e ser despejado.
Nada nessa escada exige que a regra esteja nos estatutos: a própria lista de atividades incómodas da lei basta, e é por isso que a medição de ruído importa mais do que a redação do regulamento interno. E nada nela permite à comunidade agir por conta própria: a regra é feita cumprir por um juiz, com as provas da comunidade. O nosso artigo sobre o presidente explica como um presidente no estrangeiro assina a interpelação e delega o resto.
Um regulamento que aguenta: o modelo que instalamos
Nas comunidades que administramos na ilha, o regulamento interno ocupa duas páginas, em espanhol e nas línguas dos proprietários, aprovado por maioria ordinária e entregue a cada inquilino e a cada hóspede de férias: horas de silêncio copiadas da ordenança municipal (23:00–07:00, meia-noite–08:00 aos fins de semana); horário da piscina e as regras que a regulamentação sanitária impõe, que o nosso artigo sobre piscinas exporá este mês; cães com trela, nunca no solário, os donos limpam; estacionamento de visitas sinalizado, com limite de tempo, sem lavagens nem reparações; obras avisadas, horários segundo a ordenança, entulho fora todos os dias, nenhuma em agosto; churrasco na sua zona, roupa dentro da linha do terraço, cobertura fechada; o canal de ocorrências do administrador como primeira chamada para qualquer uma delas. Tudo o que corte no direito de um proprietário — animais, arrendamento, usos — vai para os estatutos ou para lado nenhum.
Onde entramos nós
Os nossos administradores em Fuerteventura auditam os estatutos e o regulamento interno de cada comunidade que assumimos, reescrevem o regulamento para que cada linha seja exigível e cada assunto esteja no instrumento certo, traduzem-no para proprietários e inquilinos, encomendam a medição de ruído quando chega uma queixa, redigem a interpelação do presidente e, quando a assembleia o autoriza, instruem a ação de cessação. Veja os nossos serviços de gestão de condomínios e de apoio jurídico a condomínios, ou peça um orçamento.
Perguntas frequentes
Pode uma comunidade de proprietários proibir animais nos apartamentos?
Só nos estatutos, aprovados por unanimidade e inscritos no Registo Predial — nunca por uma votação maioritária sobre o regulamento interno. Os tribunais confirmaram em 2026 proibições estatutárias inscritas e também ordenaram a cessação de apartamentos usados para alojar animais como atividade incómoda; a lei do bem-estar animal de 2023 não criou nenhum direito absoluto a ter animais. Uma comunidade que quer regular em vez de proibir usa o regulamento interno: trela, nada de animais no solário, nenhum incómodo, o proprietário responde por inquilinos e hóspedes.
Quais são as horas legais de silêncio em Fuerteventura?
Fixam-nas as câmaras municipais. A ordenança de Pájara de 2024 coloca o período noturno das 23:00 às 07:00 nos dias úteis e da meia-noite às 08:00 aos fins de semana e feriados, proíbe maquinaria de obras em edifícios residenciais das 22:00 às 08:00 e aplica os objetivos interiores do Estado — 30 dB(A) num quarto à noite — com coimas de 100 a 3.000 euros. La Oliva limita a maquinaria de obras mais ruidosa às 09:00–18:00. A regra de uma comunidade deveria copiar os períodos do seu próprio município.
Pode a comunidade multar um proprietário que viola o regulamento interno?
Não. A lei da propriedade horizontal não dá às comunidades poder para multar. A via é a interpelação formal do presidente para cessar, a autorização da assembleia e, se a conduta persistir, uma ação de cessação em tribunal, que pode acabar com o proprietário privado do uso do apartamento até três anos ou com o inquilino despejado. As coimas municipais por ruído são da câmara, sobre uma medição.
O regulamento interno vincula o meu inquilino ou os meus hóspedes de férias?
Sim. As proibições da lei aplicam-se ao proprietário e ao ocupante do apartamento, e cada proprietário responde perante os outros pelas infrações cometidas e pelos danos causados. Entregue o regulamento a cada inquilino e hóspede na sua língua, e deixe o contacto do administrador no apartamento: a interpelação e a ação vão nomeá-lo a si além deles.
