As inspeções que um edifício de habitação não pode falhar: um calendário para o condomínio

Mais cedo ou mais tarde, todo o presidente abre uma carta a dizer que está na altura de uma inspeção: o elevador, a instalação elétrica, os extintores, o gás. Algumas dessas cartas citam um regulamento e uma data. Outras vêm de uma empresa que vende o certificado que, segundo ela, a lei exige. Distinguir umas das outras é mais difícil do que devia, porque nenhuma lei enumera as inspeções que um edifício de habitação tem de fazer: cada instalação tem o seu regulamento, o seu relógio e o seu inspetor, e as Canárias acrescentam regras próprias por cima.

Esta é a lista para um condomínio de Fuerteventura, instalação a instalação: a regra, de quanto em quanto tempo, e quem assina o papel. Também nomeia duas coisas que aparecem em muitas listas e que não têm qualquer inspeção oficial.

O dever por trás de cada data

O ponto de partida é a lei da edificação (Ley de Ordenación de la Edificación): os proprietários devem conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, conservar em bom estado a edificação mediante um uso e uma manutenção adequados. O Código Técnico da Edificação transforma isso em três tarefas: executar o plano de manutenção do edifício, registar cada reparação no livro do edifício e Realizar las inspecciones reglamentariamente establecidas y conservar su correspondiente documentación, realizar as inspeções estabelecidas nos regulamentos e conservar a respetiva documentação.

Num prédio de apartamentos, as instalações comuns pertencem ao condomínio, pelo que o dever recai sobre o condomínio e, no dia a dia, sobre o seu administrador, a quem a lei da propriedade horizontal incumbe de Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, cuidar da conservação e da manutenção da casa. Quando uma inspeção termina com uma lista de defeitos, as reparações não vão a votos: as obras necessárias para conservar o edifício e as suas instalações comuns são obrigatórias nos termos do artigo 10.1.a dessa lei, e a assembleia só decide como se reparte e se paga a quota extraordinária.

Dois nomes repetem-se no que se segue. Uma empresa de manutenção cuida de uma instalação por contrato, e para algumas instalações esse contrato é ele próprio obrigatório. Um organismo de controlo (organismo de control, normalmente abreviado para OCA) é um inspetor acreditado e independente que examina a instalação de tantos em tantos anos e emite um certificado. São empresas diferentes com funções diferentes, e o inspetor é escolhido e contratado pelo condomínio.

O calendário numa tabela

Os prazos abaixo são os que os regulamentos fixam. As secções a seguir à tabela explicam de onde vem cada limiar e que edifícios ficam de fora.

O elevador

O elevador tem o regime mais apertado, e já lhe dedicámos um artigo inteiro. Desde 1 de julho de 2024, a instrução técnica aprovada pelo Real Decreto 355/2024 fixa a inspeção periódica de quatro em quatro anos para o elevador de um edifício com mais de vinte habitações ou que sirva mais de quatro pisos, de seis em seis anos para qualquer outro elevador residencial e de dois em dois anos em edifícios industriais e locais de acesso público. O condomínio contrata-a a um organismo de controlo, e a instrução é taxativa sobre quem não o pode fazer: La inspección periódica no podrá ser contratada en ningún caso por la empresa conservadora, a inspeção periódica não poderá em caso algum ser contratada pela empresa de manutenção. Essa empresa tem, porém, de avisar o condomínio da data com pelo menos três meses de antecedência, e põe o elevador fora de serviço se a data passar sem inspeção. O que o inspetor pode escrever, e as melhorias que os elevadores mais antigos têm de receber, estão no nosso artigo sobre os elevadores depois do RD 355/2024.

Eletricidade: a inspeção decenal e quem a deve

O regulamento de baixa tensão (REBT, Real Decreto 842/2002) reserva a inspeção por um organismo de controlo às instalações de especial relevância, e a sua instrução ITC-BT-05 inclui entre elas as instalações comuns dos edifícios de habitação. São inspecionadas cada 10 años, las comunes de edificios de viviendas de potencia total instalada superior a 100 kW, a cada 10 anos, as comuns de edifícios de habitação com potência total instalada superior a 100 kW.

Poucos condomínios conhecem a sua potência total instalada, e o Governo das Canárias resolveu a questão numa resolução de 16 de novembro de 2016. A potência conta-se à razão de não menos de 5.000 W por habitação, mais os locais e tudo o resto que é alimentado pela ligação do edifício: garagem, piscina, escadas, grupos de pressão, jardins, elevadores. A resolução traça depois a linha prática: En la práctica quedan incluidos aquellos edificios que dispongan de 20 o más suministros, entre viviendas y locales, na prática ficam incluídos os edifícios que disponham de 20 ou mais fornecimentos, entre habitações e locais. Um edifício com esse número de fornecimentos só escapa se puder comprovar uma potência total instalada de 100 kW ou menos, e um mais pequeno cuja potência documentada seja superior também entra.

O que o inspetor examina é a parte comum: as instalações de ligação, desde a caixa geral de proteção até à instalação própria de cada proprietário, os serviços gerais (iluminação de átrios e escadas, alimentação dos elevadores, grupos de pressão) e os espaços especiais associados ao edifício, como piscinas, garagens, iluminação exterior, jardins, geradores e instalações de energia renovável. Os apartamentos não são inspecionados.

O relógio depende da idade do edifício. Um edifício cuja entrada em serviço foi apresentada depois de 18 de setembro de 2003, dia em que o regulamento entrou em vigor, deve a primeira inspeção aos dez anos e outra de dez em dez anos a partir daí. Aos edifícios mais antigos foram dadas datas fixas entre 18 de setembro de 2006 e 18 de setembro de 2009, primeiro os mais velhos. Um prédio dos anos oitenta que nunca foi inspecionado não está, portanto, à espera da sua data: está em atraso. Onde não restam documentos, a idade retira-se da data do primeiro fornecimento de eletricidade ou, na sua falta, da cédula de habitabilidade ou da licença municipal.

O próprio condomínio pede a inspeção a um organismo de controlo libremente elegido por el titular de la instalación, livremente escolhido pelo titular da instalação. O certificado é favorável, condicionado ou negativo. Um defeito grave dá um certificado condicionado e um prazo não superior a seis meses; a reparação é feita por um instalador elétrico habilitado, que a certifica depois de corrigidos os defeitos, e os documentos são entregues no departamento de indústria do Governo das Canárias. Um defeito muito grave dá um certificado negativo que segue de imediato para esse departamento, e uma instalação que represente um perigo iminente pode ser desligada.

Algumas partes do edifício têm um relógio mais curto. Segundo a mesma instrução, as instalações que precisaram de uma inspeção antes da primeira utilização voltam a ser inspecionadas de cinco em cinco anos, e três delas são comuns nos complexos residenciais: a garagem, a piscina com mais de 10 kW de potência instalada e a iluminação exterior acima de 5 kW. Nas garagens, o texto estatal só deixa de fora as pequenas, excepto aparcamientos o estacionamientos de menos de 25 plazas, exceto os parques de estacionamento com menos de 25 lugares, ao passo que a tabela do decreto canário põe a linha em mais de 25 lugares; com esse número exato, pergunte ao organismo de controlo. As estações de carregamento de veículos elétricos só entram na lista quando a instalação exigiu projeto; do carregador de cada proprietário trata o nosso artigo sobre os carregadores na garagem do condomínio. A resolução canária pede que as inspeções de cinco anos coincidam, sempre que possível, com a decenal.

Vale a pena conhecer mais duas regras canárias. A empresa que mantém a instalação elétrica por contrato tem de comunicar ao condomínio, com um mês de antecedência e de forma que fique prova, que a inspeção está a chegar, e tem de informar o Governo das instalações que ultrapassaram a data em três meses. A tabela do decreto só torna esse contrato obrigatório quando a garagem excede 5.000 m²; o condomínio que não o tem não recebe qualquer lembrete, pelo que a data tem de estar no seu próprio calendário. E quem pedir dinheiro público para melhorias energéticas tem de provar que a inspeção periódica foi feita. Um complexo com posto de transformação próprio tem mais uma data, porque as instalações de média e alta tensão são inspecionadas pelo menos de três em três anos.

Proteção contra incêndios: manutenção sempre, inspeção só para a garagem maior

O equipamento contra incêndios segue o regulamento aprovado pelo Real Decreto 513/2017, que separa duas coisas muitas vezes confundidas. A manutenção é devida por todos os edifícios que tenham o equipamento. O anexo II fixa o tempo máximo entre operações: os extintores são verificados de três em três meses e revistos todos os anos, com um ensaio de pressão de cinco em cinco anos; as bocas de incêndio armadas são verificadas de três em três meses e revistas todos os anos e de cinco em cinco anos, e as suas mangueiras são substituídas pelo menos de vinte em vinte anos; as colunas secas são verificadas de seis em seis meses e ensaiadas de cinco em cinco anos; os sistemas de alarme e deteção são verificados de três em três meses e testados todos os anos. As verificações trimestrais e semestrais podem ser feitas pelo pessoal do próprio condomínio. As operações anuais e quinquenais cabem a uma empresa de manutenção habilitada, e os registos assinados têm de ser guardados durante pelo menos cinco anos.

A inspeção por um organismo de controlo é outra coisa. O artigo 22.º ordena uma pelo menos de dez em dez anos e depois isenta, entre outros, os estabelecimentos de Uso residencial vivienda, uso residencial de habitação, e de Uso aparcamiento con superficie construida menor de 500 m2, uso de estacionamento com área construída inferior a 500 m2, desde que não tenham zonas de risco especial alto nem zonas de armazém. Também não é exigida onde o único equipamento são extintores e semelhantes, ou iluminação de emergência. Um prédio de apartamentos com extintores nos patamares deve, portanto, manutenção e nenhuma inspeção. Uma garagem de 500 m² ou mais com bocas de incêndio ou alarme fica, tal como lemos o artigo, fora da isenção: o Código Técnico trata uma garagem com mais de 100 m² como um uso próprio e um compartimento de incêndio separado, e a isenção da habitação não a alcança. É a nossa leitura, e o organismo de controlo confirmá-la-á para uma garagem concreta. Para as instalações que já existiam quando o regulamento entrou em vigor, em 12 de dezembro de 2017, a primeira inspeção vencia dez anos depois da entrada em serviço, e às que já tinham mais do que isso foram dados entre um e três anos.

Gás

O regulamento do gás (Real Decreto 919/2006) distingue as instalações alimentadas por uma rede de distribuição das alimentadas por garrafas ou por um reservatório próprio. Onde o edifício está ligado a uma rede, as instalações recetoras são inspecionadas de cinco em cinco anos pelo distribuidor ou por um instalador de gás habilitado, parte comum incluída; o distribuidor tem de avisar com três meses de antecedência, e o custo é repercutido no utilizador. Onde não há rede, é o titular quem tem de encomendar uma revisão de cinco em cinco anos a um instalador de gás habilitado.

Um reservatório comum de GPL acrescenta três deveres próprios: um contrato de manutenção com um instalador que tenha serviço permanente de urgências, uma revisão do reservatório ao mesmo tempo que a quinquenal da instalação que alimenta, e um ensaio de pressão de quinze em quinze anos, que o condomínio encomenda a um organismo de controlo. A sanção está embutida no fornecimento: No podrá suministrarse GLP a ninguna instalación, si el titular no acredita ante el suministrador la realización de las revisiones indicadas en esta ITC, não poderá fornecer-se GPL a nenhuma instalação se o titular não comprovar perante o fornecedor a realização das revisões indicadas nesta instrução. A instalação no interior de cada apartamento é revista pelo seu proprietário ou ocupante, com o mesmo relógio de cinco anos.

Água quente, painéis solares e ar condicionado

As instalações térmicas, ou seja, aquecimento, arrefecimento, ventilação e água quente, seguem o RITE (Real Decreto 1027/2007), e quase tudo nele gira em torno de um número: 70 kW de potência térmica instalada. Acima disso, o condomínio tem de ter um contrato de manutenção com uma empresa habilitada, que assina todos os anos um certificado de manutenção; os geradores de calor ou de frio são inspecionados quanto à eficiência energética de quatro em quatro anos por um inspetor independente acreditado escolhido pelo condomínio; e quando a instalação tem mais de quinze anos é inspecionada por inteiro, e de novo de quinze em quinze anos.

De 5 kW a 70 kW não há inspeção oficial, mas a manutenção continua a ser feita por uma empresa habilitada segundo o manual da instalação, com intervalos que o regulamento fixa como mínimos: os painéis solares térmicos, por exemplo, pelo menos uma vez por ano. Num complexo residencial, as instalações que chegam a estas regras são a água quente central, os painéis solares da cobertura, uma piscina aquecida ou o ar condicionado central.

Água: o depósito e a piscina

O depósito que muitos edifícios mantêm entre o contador e os apartamentos não tem inspetor, mas tem uma regra que nomeia o condomínio. O decreto de 2023 sobre a água para consumo diz que o proprietário do edifício, ou o condomínio, deberá limpiar periódicamente el depósito interior incluyendo desincrustación, desinfección y aclarado, deverá limpar periodicamente o depósito interior, incluindo desincrustação, desinfeção e enxaguamento, por meio de um profissional e com uma frequência avaliada segundo os critérios da câmara municipal em função da água e do tamanho do depósito. O decreto da legionela, que regula as torres de arrefecimento e os spas, deixa de fora as instalações situadas em edificios dedicados al uso exclusivo de vivienda, edifícios dedicados ao uso exclusivo de habitação, desde que não afetem o ambiente exterior. O nosso artigo sobre a água em Fuerteventura trata do depósito, da bomba e da fatura.

A piscina é um assunto de saúde mais do que de indústria, e os seus controlos são mantidos pelo próprio condomínio. O regulamento canário das piscinas quer a água medida 2 veces al día: apertura y máxima afluencia, 2 vezes por dia: à abertura e à máxima afluência, em cada dia em que a piscina abre, com os resultados no livro de registo da piscina, e os duches limpos, desincrustados e desinfetados contra a legionela pelo menos uma vez por ano. A sua instalação elétrica, acima de 10 kW, é a rubrica de cinco anos da secção sobre eletricidade. O nadador-salvador, o registo e as análises de laboratório estão no nosso artigo sobre as piscinas de condomínio.

O próprio edifício

A inspeção técnica do edifício, a ITE, é a data de que quase todos os proprietários ouviram falar e, para a maior parte dos edifícios, a mais distante. A lei canária do solo permite à administração exigir aos proprietários que comprovem o estado de conservação do seu edifício através de uma inspeção que deberá ser realizada por técnico competente y tendrá una eficacia de veinte años, deverá ser realizada por técnico competente e terá uma validade de vinte anos. Aplica-se aos edifícios residenciais de habitação coletiva que tinham oitenta anos ou mais em 30 de junho de 2018, e aos restantes à medida que os forem fazendo. Um prédio concluído em 1990 chega a essa idade em 2070. O nosso artigo sobre a saúde do edifício e a ITE tem o pormenor.

Duas coisas sem inspeção oficial

Duas rubricas aparecem em muitas propostas de manutenção como se uma lei exigisse para elas um certificado. Nenhuma o exige.

• O para-raios. O Código Técnico decide se um edifício precisa sequer de proteção contra descargas atmosféricas, comparando a frequência esperada de impactos com o risco admissível, e não fixa nenhuma inspeção periódica do sistema. Mantém-se como qualquer outra parte do edifício, dentro do plano de manutenção.
• O portão da garagem. O relatório do Ministério da Indústria sobre estes portões é claro quanto a quem responde por eles: El propietario de la puerta es el responsable legal de que ésta sea mantenida adecuadamente, o proprietário do portão é o responsável legal por que este seja mantido adequadamente, e num edifício em regime de propriedade horizontal esse proprietário é o condomínio. A manutenção segue as instruções do fabricante, na maioria dos casos exige um profissional e fica anotada no livro de manutenção do portão. Nenhum organismo de controlo o inspeciona.

Quando uma carta disser que um certificado é obrigatório, peça o artigo. Todas as inspeções deste texto têm um.

Um exemplo

Tomemos um complexo em Corralejo concluído em 2008: trinta e dois apartamentos e duas lojas, um elevador que serve cinco pisos, uma garagem subterrânea de quarenta lugares e 1.100 m², uma piscina cujas bombas e iluminação somam 12 kW, bocas de incêndio e alarme na garagem, extintores em cada patamar, painéis solares para a água quente e um depósito de água com grupo de pressão.

O elevador é inspecionado de quatro em quatro anos, porque o edifício tem mais de vinte habitações. Com trinta e quatro fornecimentos, a instalação elétrica comum é inspecionada de dez em dez anos: em 2018 e de novo em 2028. A garagem e a piscina estão no relógio elétrico de cinco anos, e o condomínio pede ao organismo de controlo que as junte à visita decenal quando os anos coincidem. O equipamento contra incêndios tem a sua manutenção trimestral, anual e quinquenal, e a garagem, com mais de 500 m², tem, segundo a nossa leitura, a sua própria inspeção por um organismo de controlo de dez em dez anos. Os painéis solares são revistos pelo menos uma vez por ano por uma empresa habilitada, e o depósito é limpo com o intervalo que os critérios da câmara municipal indicarem. A ITE só vence em 2088.

Quanto custa uma data falhada

A lei da indústria inclui entre as infrações graves Mantener en funcionamiento instalaciones sin haber superado favorablemente las inspecciones, revisiones o comprobaciones, manter em funcionamento instalações sem ter superado favoravelmente as inspeções, revisões ou verificações, e também não ter contrato de manutenção quando ele é obrigatório. Não corrigir a tempo os defeitos que uma inspeção encontrou é uma infração leve. Os máximos ficam muito acima do que um condomínio alguma vez veria, até 60.000 euros por uma infração leve e até 6.000.000 por uma grave, e a coima real gradua-se pelo dano, pela intenção e pelos meios do infrator; mas a resolução canária sobre as inspeções elétricas remete expressamente para estas sanções.

Os custos práticos chegam mais cedo. Um elevador com a inspeção vencida é posto fora de serviço. Um reservatório de gás sem as suas revisões não é reabastecido. Uma instalação elétrica que represente um perigo iminente pode ser desligada. Um condomínio que queira um subsídio para obras de energia tem de provar que fez a inspeção. E as reparações que uma inspeção exige são obras obrigatórias, pagas por todos os proprietários por quota, com um prazo que se conta em meses.

Uma lista de verificação para a administração

• Faça a lista do que o edifício tem. Elevador, número de apartamentos e de locais, lugares e área construída da garagem, potência instalada da piscina, reservatório de gás, água quente central ou painéis solares, depósito de água, equipamento contra incêndios. Cada limiar deste texto é um desses números.
• Encontre as datas de entrada em serviço. Cada relógio começa quando a instalação entrou em serviço ou foi inspecionada pela última vez. Os documentos estão no arquivo do condomínio ou na empresa de manutenção; se não restar nenhum, serve a data do primeiro fornecimento de eletricidade.
• Peça a cada empresa de manutenção as suas datas por escrito. A do elevador deve avisar com três meses; a da eletricidade, quando o condomínio tem uma sob contrato, com um mês.
• Contratem vocês o organismo de controlo. É escolhido pelo condomínio, e no elevador a empresa de manutenção está proibida de o contratar.
• Orçamente as correções, não só a inspeção. Os defeitos graves vêm com um prazo não superior a seis meses, e as obras são obrigatórias.
• Guarde os certificados. O decreto canário obriga o titular a guardar a documentação técnica e administrativa da instalação elétrica durante toda a sua vida útil, e os registos de manutenção contra incêndios guardam-se pelo menos cinco anos.

O que fazemos nos condomínios que administramos

Nos condomínios que administramos, é definido nos primeiros 90 dias um calendário de manutenção, revisto todos os anos: piscinas, elevadores, fachadas, jardins e sistemas de água, cada um com a sua época e a sua rubrica orçamental, acordado com o condomínio. As datas deste artigo têm o seu lugar nesse calendário, ao lado da manutenção a que se seguem. Quando uma inspeção acaba em obras, os trabalhos relevantes vão ao condomínio com três orçamentos comparáveis, e a fatura é paga quando a obra corresponde ao orçamento, verificada presencialmente. Os certificados ficam guardados com os documentos do condomínio, sob o mesmo acesso que as atas. Os proprietários que queiram o seu edifício gerido assim podem ler sobre a manutenção de condomínios e pedir um orçamento.

Perguntas frequentes

Todos os edifícios precisam da inspeção elétrica decenal?

Só os edifícios cujas instalações comuns ultrapassam 100 kW de potência total instalada. Nas Canárias isso significa, na prática, todos os edifícios com 20 ou mais fornecimentos entre habitações e locais, a menos que possam comprovar 100 kW ou menos. Os edifícios que entraram em serviço depois de 18 de setembro de 2003 devem a primeira inspeção aos dez anos; os mais antigos tiveram prazos entre 2006 e 2009.

Quem escolhe o inspetor, e quem paga?

Escolhe o condomínio, entre os organismos de controlo acreditados; no elevador, a empresa de manutenção está expressamente proibida de contratar a inspeção. O custo é uma despesa geral repartida por quota, tal como as obras que o certificado exigir, que são obrigatórias e não precisam de votação.

Os extintores precisam de uma inspeção oficial?

Num edifício de habitação, não: o regulamento de incêndios isenta o uso de habitação da inspeção decenal por um organismo de controlo. Precisam, sim, de manutenção: uma verificação de três em três meses, uma revisão anual por uma empresa habilitada e um ensaio de pressão de cinco em cinco anos. Uma garagem de 500 m² ou mais com bocas de incêndio ou alarme é, segundo a nossa leitura, um caso diferente.

O nosso edifício já tem de fazer a ITE?

Nas Canárias a inspeção aplica-se aos edifícios residenciais de habitação coletiva que tinham oitenta anos em 30 de junho de 2018 e aos restantes à medida que os forem fazendo; depois de feita, é válida por vinte anos. A um prédio construído nos anos oitenta ou depois faltam décadas, embora a administração possa continuar a ordenar reparações quando a segurança o exigir.