Berichten van het eiland.

U verhuurt uw appartement in Corralejo en woont in het buitenland. De VvE blijft voor de bijdragen bij u aankloppen, wat de huurovereenkomst ook zegt; de clausule die ze op de huurder afwentelt vraagt een jaarbedrag, en sinds 8 oktober 2026 kunnen noch de onroerendezaakbelasting noch de makelaarskosten worden doorberekend. Het reglement bereikt uw huurder via artikel 7.2, kennisgevingen gelden als bezorgd aan het appartement, uw huurder draagt uw volmacht maar stemt niet. Oktober 2026.

Golfplaten, regenpijpen en watertanks van asbestcement zijn gewoon in gebouwen op Fuerteventura van vóór 2002; het verbod gelastte hun verwijdering niet. Wat de wet vraagt: gezond materiaal mag blijven, aangetast moet weg als verplicht onderhoudswerk; alleen een bedrijf in het asbestregister mag eraan komen, volgens een werkplan dat de Canarische arbeidsautoriteit goedkeurt; het afval verlaat het eiland via een erkende verwerker; wie stemt en wie betaalt; inventarisatie en steun, oktober 2026.

Wie op Fuerteventura koopt en wie hier woont zijn twee vragen met twee officiële antwoorden. Het rapport van de notarissen van 15 oktober 2026 over het eerste halfjaar, het buitenlandse aandeel van de registers voor Las Palmas tot juni 2026 en het register van het ISTAC op 1 januari 2025 per gemeente, gelezen voor een VvE: ingezetenen tegenover niet-ingezetenen, de nationaliteiten, en wat elk cijfer betekent voor het adres, de volmacht, de achterstanden en de taal van de notulen.

«Fuera de ordenación» is niet één situatie maar drie, en het dak en de lift van een VvE worden in elk ervan op een andere lijst beoordeeld. Wat Ley 4/2017 een geconsolideerd gebouw toelaat sinds de hervorming van januari 2026, de korte lijst voor het gebouw fuera de ordenación, de klok van vier jaar en de werken die nooit verjaren, de regels van de Kustwet in de eerste honderd meter, welk papier zegt waar uw gebouw staat, en waarom de ITE toch geldt.

Wie een besluit van de vergadering afwijst, heeft drie gronden, een procesbevoegdheid die afhangt van zijn stem, een eerst te betalen schuld en drie maanden, of een jaar, die geen brief onderbreekt. Wat artikel 18 zegt, de goedkopere stappen binnen de gemeenschap, de lijn van het Hooggerechtshof uit 2013 en 2026 over het voorbehoud van de stem, de schulduitzondering die in 2024 ruim werd gelezen, het onderhandelingsverzoek dat de klok nu stilzet en wat de gewone procedure op Fuerteventura kost.

Op wiens naam de rekening van de gemeenschap staat, wie het geld kan verplaatsen en hoe een eigenaar in het buitenland haar ziet: het fiscale nummer met H, het reservefonds dat in alle opzichten van de gemeenschap is, de handtekeningen die de vergadering vastlegt, wat de beheerder zonder stemming betaalt, de jaarrekening, de documenten en de controle, het Modelo 347 en de inhoudingen, wat een schuldeiser het eerst neemt en de e-mail die het IBAN van een leverancier wijzigt.

Ley 7/2026 laat een Canarische VvE een orde of een geaccrediteerde instelling betalen voor het technisch rapport waarop haar vergunningdossier wacht. Wat het rapport dekt en wat het aan de gemeente laat, het plafond van 0,5 tot 3 procent op zijn prijs, de termijn van drie maanden die niet verschuift, het veto van de gemeenteraad, wie aansprakelijk is voor een fout rapport en welke werken op Fuerteventura het überhaupt bereikt.

Een eigenaar overlijdt, de erfgenamen wonen in het buitenland en de gemeenschapskosten blijven vervallen terwijl nog niemand eigenaar is. Dit stuk legt uit wie de kosten tot de aanvaarding verschuldigd is, wat een erfgenaam op zich neemt door te aanvaarden, hoe een gemeenschap een nalatenschap dagvaardt en hoe de vordering een familie over de grens bereikt (met een in 2026 besliste zaak uit Lanzarote), wat u de beheerder vertelt, wie intussen stemt, en wat geldt voor verkoop en verzekering.

Waarom betaalt het ene appartement 2,40 procent van alles terwijl de winkels op de begane grond niets voor de lift betalen? De antwoorden staan in de splitsingsakte van het gebouw en in de statuten, papieren die bijna geen eigenaar heeft gelezen. Dit stuk legt uit wat elke tekst beslist, hoe het aandeel is vastgesteld, hoe het Hooggerechtshof vrijstellingsclausules leest (met twee arresten van 2026), waarom wijzigen alle eigenaren vergt en waar u een kopie krijgt.

Een gemeenschap van eigenaren sluit het hele jaar contracten: de lift, het zwembad, de tuin en soms werk aan het gebouw. De Spaanse wet zegt wie beslist en wie tekent, zegt niets over drie offertes en zegt meer dan veel voorzitters verwachten over wat er gebeurt als er iets misgaat: een onbetaalde onderaannemer, een aannemer met achterstand bij de sociale zekerheid, een werk met twee bedrijven zonder veiligheidscoördinator. Deze notitie volgt een contract van de stemming tot de laatste factuur.

De beheerder die u over het lek mailt, is niet de persoon die uw sleutels heeft, en ook niet het kantoor dat aanbood alles te beheren. Het Spaanse recht geeft elk van de drie een andere opdrachtgever, andere bevoegdheden en een andere rekening: de beheerder van de gemeenschap, een woningbeheerder met een lastgeving en een verhuurmakelaar wiens honorarium de verhuurder betaalt. Deze notitie zegt wat elk doet voor een eigenaar in het buitenland, welk papier hij nodig heeft en wie wie betaalt.

Zoute wind, afkrijtende verf, roest aan de balkonranden: vroeg of laat wordt elk gebouw aan deze kust overgeschilderd. De Spaanse wet maakt van het herstel een plicht waarvoor geen stemming nodig is, laat de kleur over aan de eigen regels van de gemeenschap, verdeelt de rekening naar aandeel en stuurt de voorzitter vijftien dagen voor de steiger met een voorafgaande melding naar de gemeente. Deze gids volgt elke stap met een gebouw in Corralejo, met de bijdrage in euro's.

Een gemeenschap in Costa Calma vergadert in het Engels, en twee eigenaren maken bezwaar: de een wil Spaans, de ander notulen die hij kan lezen. Wat het Spaanse recht zegt over de taal van de vergadering, de oproeping en de notulen: het arrest van het Hooggerechtshof uit 2002, de arresten uit Málaga, het besluit dat op Tenerife nietig werd verklaard om een Italiaanse oproeping, welke tekst telt, wat een eigenaar in het buitenland kan vragen en wie betaalt.

Elf appartementen in het gebouw zijn al vakantieverhuur en een nieuwe eigenaar wil beginnen. Wat de Canarische wet van nieuwe verhuur vraagt (eerst het planologisch attest van de gemeente) en bestaande verhuur geeft (vijf jaar, geconsolideerd gebruik en een melding bij de gemeente vóór 31 juli 2027), het vermoeden van eenendertig dagen uit augustus 2026, welk nummer in de advertentie hoort na de vernietiging van het staatsregister en wat de vergadering met drie vijfde kan beslissen.

De voorzitter zegt dat het lekkende dak kan wachten tot de jaarvergadering. De Spaanse wet laat een kwart van de eigenaars, of eigenaars met 25 % van de aandelen, een vergadering afdwingen, en in juni 2025 legde het Hooggerechtshof de volgorde vast: eerst de voorzitter vragen, zelf bijeenroepen alleen als hij niet handelt. Het verzoek, het wachten, de oproeping en de agenda, termijn, quorum en meerderheden, volmachten en het afzetten van een voorzitter of beheerder.

De tuinman die elke donderdag contant wordt betaald, is werknemer van de gemeenschap, en de wet behandelt de gemeenschap als elke werkgever. Wie beslist en wie tekent, het contract en de aanmelding vóór de eerste dag, het informatiedocument dat sinds 5 oktober 2026 verplicht is, de kosten van een functie op het minimumloon van 2026, veiligheid, de woning van de conciërge en waarom een ingehuurd bedrijf de gemeenschap sinds het arrest van 2022 niet meer van risico bevrijdt.

Geen enkele wet somt de keuringen op die een appartementengebouw moet ondergaan: elke installatie heeft haar eigen verordening, klok en keurder. Op Fuerteventura één tabel met de regel, de frequentie en wie tekent: de lift, de tienjaarlijkse elektrische keuring die op de Canaren elk gebouw met 20 of meer aansluitingen treft, garages en zwembaden om de vijf jaar, brand, gas, warm water, de tank, het zwembad en de ITE. Plus twee dingen zonder officiële keuring, en wat een gemiste datum kost.

De beheerder vraagt om een Spaanse rekening en u hebt er geen nodig: een gemeenschap die via automatische incasso in euro's int, moet een IBAN uit elk EU-land aanvaarden, en de Banco de España noemt de weigering onwettig. Het mandaat en wie het bewaart, de acht weken om een verkeerde nota terug te draaien, waarom een periodieke overschrijving stilletjes achterloopt, Britse en Zwitserse rekeningen, en de drie kosten van een gestorneerde nota: rente, bankkosten en stem. Met checklist.

Binnen uw muren mag u bijna alles; aan de buitenkant ervan bijna niets. De Spaanse wet op de horizontale eigendom noemt het dichtmaken van terrassen: drie vijfde van alle eigenaren, zonder stilzwijgende stemmen wanneer het werk voor privévoordeel is. Airco-units worden soepel maar per geval beoordeeld, gedogen is geen instemmen, de gemeenschap heeft dertig jaar om herstel van de gevel te eisen, en de gemeente is een tweede toestemming. Met een tabel van werken, meerderheden en vergunningen.

Voor een eigenaar die niet in de zaal was, zijn de notulen de vergadering. Artikel 19 van de wet op de horizontale eigendom zegt wat ze moeten vermelden, dat de voorzitter en de secretaris ze binnen tien kalenderdagen sluiten, dat ze naar uw adres in Spanje gaan en dat fouten vóór de volgende vergadering kunnen worden hersteld. Deze gids leest het artikel per oktober 2026, met de twee klokken die bij aankomst gaan lopen en het digitale notulenboek dat nooit wet is geworden.

Een appartement in een Spaanse gemeenschap van eigenaren komt met een quote, een reglement, genomen besluiten en een secretaris die nog niet weet dat u bestaat. De eerste dertig dagen op volgorde: de mededeling van de eigendomswissel, het adres in Spanje, de bijdragen, het reservefonds en de extra omslagen die al zijn gestemd, de papieren, sleutels en meters, uw verzekering, de kennisgeving vóór een verbouwing en uw stem op de eerste vergadering. Met een checklist en een geval uit Corralejo.

Achter de reparatie na een storm staan in een Spaanse gemeenschap drie betalers. Bij windstoten boven 120 km/u, en bij overstroming en zee, betaalt het Consorcio op de voorwaarden van de polis van de gemeenschap, zonder eigen risico. Daaronder betaalt de verzekeraar van de gemeenschap als aan de wind- en regenclausule is voldaan, en een verstopte afvoer betaalt de gemeenschap zelf. Wat buitengewoon is, wat is uitgesloten, de eerste zeven dagen en één storm in Caleta de Fuste in cijfers.

Elke liter in Corralejo of Costa Calma was dagen eerder zeewater. Wie het ontzilt en verplaatst, wie het samenwerkingsverband factureert, hoe maandkohier en invordering werken, wat de noodtoestand 2020–2025 veranderde, hoe een gemeenschap met één meter de rekening verdeelt volgens de wet op de horizontale eigendom, de regel van 2022 die een eigenaar met een verborgen lek de strafschijven bespaart als de aanvraag binnen drie maanden komt, en het besluit dat de gemeenschap de tank laat reinigen.

Wie de opnames van de camera bij het zwembad mag bekijken, of de gemeenschap de lijst van wanbetalers in de hal mag ophangen en wie uw nummer aan de WhatsApp-groep gaf. De verordening, de LOPDGDD en de wet op de horizontale eigendom samen gelezen, met de AEPD-gids van 2025 en zes besluiten tegen gemeenschappen: de stemming die camera's rechtmatig maakt, de eenmaandsregel, de twee plaatsen van de achterstanden in de wet, de driedagenregel van het bord en uw rechten vanuit het buitenland.

Een resort op Fuerteventura is meestal meerdere gemeenschappen rond één zwembad, tuinen en een poort, en eigenaren noemen die gedeelde laag «de mancomunidad». Artikel 24 van de LPH geeft haar drie rechtsvormen en beslist wie over het zwembad stemt, wie de tuinen betaalt en waar een besluit wordt aangevochten. De voorzittersvergadering, de breukdelen en sleutels die de akte kan veranderen, een voorbeeld met vier blokken, het toeristische blok, achterstanden en de termijn van drie maanden.

Een prijs per eenheid zegt bijna niets tot u weet wat erin zit. De vijf taken die artikel 20 van de appartementswet in het ambt legt en de zesde die de deur naar extra's opent, waarom er sinds 2009 geen tarief bestaat, wat een offerte u volgens de dienstenwet moet geven, wat de organisatie van Las Palmas garandeert en hoe u haar register raadpleegt, de clausules die een bestuur zorgen moeten baren, en twee offertes voor één blok van veertig eenheden in een rustig jaar en een jaar met werken.

Sinds maart 2026 kan een derde van de eigenaren een zonne- of warmtepompinstallatie besluiten, en alleen wie ja stemde betaalt; een gewone meerderheid bindt iedereen als de jaarkosten in twaalf maandbijdragen passen, en het reservefonds mag die route betalen. De twee meerderheden, de Canarische melding in plaats van vergunning, wat het woonplan 2026–2030 betaalt, de aftrek van 60 % die residenten krijgen en niet-residenten niet, en een dak van 30 kW in Caleta de Fuste op beide manieren.

EU-inwoners hebben in Spanje geen fiscaal vertegenwoordiger nodig; Britten, Zwitsers of Amerikanen alleen als de belastingdienst het verlangt, op straffe van 2.000 euro boete. Wat iedereen kan doen — een vrijwillige vertegenwoordiger op het registerformulier — telt zwaarder: zonder hem is uw flat uw fiscale adres, een conciërge mag de brief tekenen, en twee mislukte pogingen plus een aankondiging in het staatsblad maken hem bezorgd.

De wet op het appartementsrecht is geschreven voor een zaal, en zegt geen woord over video. Artikel 16 is voor het laatst in 1999 gewijzigd; dat juntas «sinds de hervorming van 2025» online mogen, is een mythe. De enige uitdrukkelijke regel, van 2021, verliep op 31 december 2021. Het voorstel dat deelname per video, een e-mailadres en een digitaal boek toevoegde, is met de ontbinding van de Cortes op 6 oktober 2026 vervallen. Intussen: de hybride junta met een volmacht achter elk scherm.

Een gemeenschappelijk zwembad op Fuerteventura is een ingeschreven collectief zwembad waarvan de titular de gemeenschap zelf is. Wat de decreten van 2005, 2013 en 2022 eisen: een badmeester, tenzij een woonzwembad, of een toeristisch bedrijf met ten hoogste veertig eenheden, een barrière volgens de bouwcode heeft; de registerinschrijving; het controleboek met twee metingen per dag; het kwartaalblok van het laboratorium; de jaarlijkse douchebehandeling; wie betaalt.

Een leeg appartement op Fuerteventura houdt elke plicht die de Ley de Propiedad Horizontal de eigenaar oplegt: reparaties van de gemeenschap toestaan en haar binnenlaten, de privé-installaties onderhouden, kennisgevingen aan de deur ontvangen. Wie de sleutel heeft en met welke volmacht, wie bij een noodgeval binnen mag en waarom het antwoord 112 is en geen slotenmaker, wat u dichtdraait voor vertrek, hoe polissen een lege woning behandelen en het protocol op één pagina.

Sinds 1 juli 2024 bepaalt een nieuwe instructie hoe vaak de lift van een gemeenschap wordt gekeurd, wat de keurder mag schrijven en welke aanpassingen een oudere lift binnen vaste termijnen moet krijgen: één jaar voor het communicatieapparaat, het lichtscherm, de lastbewaking en de nivellering, drie tot tien voor de leiders. Wie de keuring boekt, waarom de werken geen stemming vereisen, en een doorgerekend blok in Caleta de Fuste.

Het appartement dat u in een Spaanse VvE koopt, staat in voor de bijdragen die de vorige eigenaren onbetaald lieten, en de schuldverklaring die de verkoper de notaris moet overhandigen is de enige bescherming van de koper. Wie haar afgeeft en binnen welke termijn, wat erin moet staan en waarom «bij» niet «geen openstaande extra bijdragen» is, de plichten van de verkoper vóór en na de akte, de in haast getekende vrijstelling en de aanvraag vanuit het buitenland.

Een eigenaar van boven de zeventig vraagt om een lift en de anderen willen niet betalen. De wet antwoordt met drie regels: toegankelijkheidswerken zijn verplicht zonder stemming tot een jaar gewone bijdragen na subsidies, de meerderheid keurt ze daarboven goed en de tegenstemmer betaalt mee. Een voorbeeld in Corralejo, het reservefonds en de omslag, de subsidies van het Staatsplan die de Canarische regering opent, de regionale aftrek en hoe wij de vergadering voeren.

Elke gemeenschap heeft een reglement, en de meeste zijn zoveel waard als wat de vergadering van de wet wist. Welke regels in de statuten horen (unanimiteit) en welke in het huishoudelijk reglement (meerderheid), de rusttijden en binnengeluidsgrenzen die op Fuerteventura gelden, wat een gemeenschap in 2026 over huisdieren en parkeren mag zeggen, en de viertrapsprocedure die van een regel een rechterlijk bevel maakt.

De meeste gemeenschappen op Fuerteventura zijn uit gewoonte verzekerd — tot een storm, een ongeval bij het zwembad of een gesprongen stijgleiding de polis openslaat. Of een gemeenschap moet verzekeren, wat een gebouwenpolis dekt en stilletjes weglaat, waarom het verzekerde bedrag de herbouwkosten moet zijn en niet de marktwaarde, wat het Consorcio toevoegt voor 420 euro per jaar, en de acht regels die tussen drie offertes beslissen.

Elke dakbaan op het eiland heeft een datum. Bereikt het dak die, dan maakt de wet op het appartementsrecht de werken verplicht — geen stemming over het of, alleen over de omslag — en houdt het Burgerlijk Wetboek het dak gemeenschappelijk, ook onder een privéterras. Wie beslist, hoe reservefonds en aandeel 48.000 euro in Corralejo verdelen, wat het bestek moet bevatten, de watertest en de garanties in het contract.

Vijf handtekeningen voor een appartement in Corralejo, en maar één heeft een notaris nodig: die welke, thuis verkeerd gedaan, in Spanje wordt geweigerd. Wat een notariële volmacht vereist en wat alleen een geschrift, de drie routes vanuit het buitenland — Spaanse notaris, consulaat, eigen notaris met apostille, vertaling en gelijkwaardigheid — en de vierde per videoconferentie sinds 2023, wat erin hoort, de herroeping en wat uw beheerder ermee doet.

De nieuwe auto komt in Corralejo aan vóór de kabel. Onder artikel 17.5 van de Ley de Propiedad Horizontal vereist een privélaadpunt op uw eigen plaats alleen een voorafgaande kennisgeving, en het Hooggerechtshof besliste in 2025 dat een kabel door het garageplafond niets verandert. De kennisgeving, de vier aansluitschema's, wie wat betaalt, wanneer een gemeenschappelijke installatie drie vijfde nodig heeft en hoe het met de subsidies staat.

De notulen komen aan in Hamburg: op de vergadering van donderdag is het voorzitterschap op u gevallen. De functie is verplicht, maar de wet geeft u een maand om de rechter om ontheffing te vragen, een termijn van een jaar, een vicevoorzitter als plaatsvervanger en een beheerder die het papierwerk draagt. Wat alleen de voorzitter tekent, waar persoonlijke aansprakelijkheid begint en eindigt, en het protocol waarmee een eigenaar in het buitenland de functie vervult zonder het vliegtuig te nemen.

De pdf komt in oktober met de oproeping: veertien pagina's, drie kolommen en een vergadering die u niet in persoon bijwoont. Wat de wet van de stukken vereist (LPH 14, 15, 16, 19), de vijf pagina's die ertoe doen — begroting tegenover werkelijkheid, bankafstemming, lijst van achterstanden, reservefonds op 10 %, bijzondere bijdragen apart —, een check van tien minuten vanuit het buitenland, de rode vlaggen en hoe u een vraag op de agenda zet voordat u per volmacht stemt.

Een bruine landkaart op een plafond in Caleta de Fuste en een eigenaar in Düsseldorf: waar het water vandaan komt, de lijn tussen gemeenschappelijke en privé-elementen (standleidingen gemeenschappelijk, aftakkingen privé, de waterdichting van het terras gemeenschappelijk — Hooggerechtshof 80/2024), wie betaalt onder LPH 9 en 10, de termijnen van zeven en veertig dagen van de verzekeringswet, het expertiserapport dat de meeste lekken beslist en het protocol van onze beheerders.

De vergadering, de begroting 2027 en het reservefonds; de debiteurenlijst en de vijfjaarsklok; het zwembad volgens de regels sluiten, daken en afvoeren vóór de regen, certificaten en verzekering; de eigen modelo 111 van de VvE en het nieuwe beslagkanaal — en de spiegellijst van de eigenaar in het buitenland, modelo 210 vóór 31 december inbegrepen.

Vanaf november 2026 blokkeert de Spaanse belastingdienst saldi van banken, betaalrekeningen en neobanken binnen enkele uren na het uitvaardigen van de opdracht. Voor een eigenaar die in het buitenland woont, is het gevaar niet de snelheid — het is dat de brieven in een leeg appartement aankomen, en dat juist de rekening die de gemeenschap betaalt, stilvalt.

Vijf jaar om te vorderen (het Hooggerechtshof heeft het beslecht), de verplichte stap vóór het monitorio en de driejaarsschuld waarvoor de gekochte woning instaat.

De Canarische ITE-regel is niet die van de vasteland-websites. Wat uw comunidad werkelijk moet keuren, onderhouden en vastleggen — en hoe u het betaalt.

NIE, IBI, het Modelo 210, verzekering en verplichtingen tegenover de comunidad — wat een niet-resident eigenaar op Fuerteventura elk jaar moet doen, en wat er gebeurt als u het nalaat.

Oproeping, volmachten, meerderheden en de 30-dagenregel — hoe een Spaanse junta de propietarios werkt, en waarom de besluiten u binden of u er nu bij was of niet.

Waar uw cuota werkelijk voor betaalt, waar uw coëfficiënt vandaan komt, wanneer een derrama rechtsgeldig is en wat er gebeurt met een eigenaar die achterloopt met betalen.

Met de hervorming van 2025 kan een comunidad toeristische verhuur met een 3/5-meerderheid toestaan, beperken of verbieden, en de Canarische Eilanden namen een eigen wet aan. Wat dat voor eigenaren betekent.

Wat de wet werkelijk zegt over het ontslaan en benoemen van een administrador, welke meerderheid u nodig hebt, welke overdracht u moet eisen en in welke maand u het beste wisselt.