Een buur stuurt u een foto van water onder uw voordeur. De e-mail die volgt komt van «de beheerder», die niet de persoon is die uw sleutels heeft, en geen van beiden is het kantoor dat vorig jaar aanbood om «alles te beheren». Rond een appartement in een Spaanse gemeenschap van eigenaren zijn er drie verschillende taken, en elke taak heeft een andere opdrachtgever: de beheerder werkt voor de gemeenschap van eigenaren, een woningbeheerder werkt voor u, en een verhuurmakelaar werkt aan één transactie, het vinden van een huurder. Eigenaren die in het buitenland wonen, leren het verschil meestal op de dag dat er iets tussen twee van hen in valt. Deze notitie loopt de drie na elkaar langs: wat de wet elk van hen geeft, wat elk niet mag, welk papier elk van u nodig heeft, waarvoor elk aansprakelijk is en wie wie betaalt.
De beheerder werkt voor de gemeenschap
De wet op de horizontale eigendom rekent de beheerder tot de bestuursorganen van de gemeenschap, naast de vergadering van eigenaren, de voorzitter en de secretaris (Ley 49/1960, artikel 13). De eigenaren benoemen hem in hun vergadering, voor één jaar tenzij de statuten anders bepalen, en kunnen hem in een buitengewone vergadering ontslaan. De taak wordt bepaald door haar voorwerp, het gebouw: Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, waken over de goede gang van zaken in het huis, zijn installaties en diensten; Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, tijdig het plan van de te verwachten uitgaven voorbereiden en aan de vergadering voorleggen; zorgen voor het onderhoud, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, door de dringende reparaties en maatregelen te gelasten; uitvoeren wat de vergadering over werken beslist, de betalingen doen en innen wat verschuldigd is; en, waar dat hem toekomt, als secretaris optreden en de documenten van de gemeenschap ter beschikking van de eigenaren bewaren (artikel 20).
«Het huis» is het gebouw en wat daarin gemeenschappelijk is, en het werk van de beheerder houdt op bij uw voordeur. De wet maakt elke eigenaar verantwoordelijk voor het in goede staat houden van het eigen appartement en de eigen installaties (artikel 9), en niets in artikel 20 legt uw boiler, uw huurder of uw belastingaangifte op het bureau van de beheerder. De beheerder wordt betaald door de gemeenschap, als een algemene uitgave te meer die volgens aandeel wordt omgeslagen, zodat uw deel van dat honorarium al in uw gemeenschapsbijdragen zit; wat het doorgaans dekt, is het onderwerp van onze notitie over wat het honorarium van een beheerder omvat.
Tegenover uw appartement heeft de gemeenschap, en de beheerder die voor haar handelt, drie middelen, alle in de wet. Ze kan eisen dat u de reparaties binnenlaat die de dienst van het gebouw vereist, want elke eigenaar moet Permitir la entrada en su piso o local, de toegang tot zijn appartement of lokaal toestaan, voor die doeleinden (artikel 9). De beheerder kan een dringende reparatie aan het gebouw gelasten zonder op een vergadering te wachten. En kennisgevingen gaan naar het adres in Spanje dat u de secretaris hebt opgegeven; hebt u er geen opgegeven, dan gaat de kennisgeving naar het appartement zelf en is ze geldig. Wat de beheerder niet heeft, is uw sleutel, of een recht om zonder u naar binnen te gaan: wie een leeg appartement mag betreden, en wanneer, staat in uw appartement terwijl u weg bent.
Een woningbeheerder werkt voor u, op grond van een lastgeving
Alles achter de deur heeft iemand nodig die voor u werkt. In het Spaanse recht is die verhouding een lastgeving, het «mandato»: Por el contrato de mandato se obliga una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra, door de overeenkomst van lastgeving verbindt een persoon zich om voor rekening of in opdracht van een ander een dienst te verlenen of iets te doen (Burgerlijk Wetboek, artikel 1709). Ze kan bij akte, bij onderhands geschrift of zelfs mondeling worden gesloten (artikel 1710), wat een reden is om haar op te schrijven, niet om het zonder papier te doen. Als de persoon dit beroepsmatig doet, vermoedt de wet dat hij betaald moet worden (artikel 1711).
Het Wetboek trekt daarna de lijn die voor een eigenaar in het buitenland het meest telt: El mandato, concebido en términos generales, no comprende más que los actos de administración, de in algemene bewoordingen gestelde lastgeving omvat niet meer dan daden van beheer, en voor verkopen, met hypotheek bezwaren of elke andere daad van beschikking is een uitdrukkelijke lastgeving nodig (artikel 1713). Een woningbeheerder zonder bijzondere volmacht kan de woning niet voor meer dan zes jaar verhuren (artikel 1548). Binnen die grenzen volgt de woningbeheerder uw instructies en doet hij, waar u er geen gaf, wat een zorgvuldig persoon zou doen (artikel 1719).
Nog drie artikelen zijn het weten waard voordat u tekent.
- Rekening en verantwoording. Todo mandatario está obligado a dar cuenta de sus operaciones y a abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, elke lasthebber is verplicht rekenschap te geven van zijn verrichtingen en aan de lastgever alles af te dragen wat hij krachtens de lastgeving heeft ontvangen (artikel 1720): huren, terugbetaalde waarborgsommen, terugbetalingen van leveranciers.
- Aansprakelijkheid. De woningbeheerder staat in voor opzet en ook voor schuld, die de rechters strenger of milder beoordelen naargelang de lastgeving al dan niet betaald was (artikel 1726).
- Herroeping. U kunt de lastgeving beëindigen wanneer u wilt en het stuk terugeisen waarin ze is vastgelegd (artikel 1733).
Een onderhands contract volstaat voor sleutels, bezoeken, meterstanden, reparaties en rekeningen. De bank, de notaris, het eigendomsregister en de meeste overheidskantoren zullen meer vragen: een volmacht om goederen te beheren moet in een openbare akte staan (artikel 1280), en hoe u die vanuit het buitenland tekent, staat in onze notitie over volmachten. Voor de vergadering van de gemeenschap vraagt de wet veel minder: de vertegenwoordiging wordt bewezen met un escrito firmado por el propietario, een door de eigenaar ondertekend geschrift (wet op de horizontale eigendom, artikel 15).
Een verhuurmakelaar werkt aan de huurovereenkomst
De taak van een verhuurmakelaar is een transactie: een huurder vinden en een contract laten tekenen. Voor de verhuur van een woning heeft de wet op de stedelijke huur sinds 26 mei 2023 geregeld wie dat betaalt: Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, de kosten van de vastgoedbemiddeling en van het opmaken van het contract komen ten laste van de verhuurder (Ley 29/1994, artikel 20). Het honorarium voor het verhuren van een woning betaalt de eigenaar, niet de huurder.
Wat na de handtekening gebeurt, is een andere taak. De huur innen, de waarborgsom deponeren, de huurder te woord staan en de oplevering afwikkelen is beheer, en wie dat voor u doet is uw beheerder op grond van een lastgeving, met de plicht om over elke euro rekenschap te geven. De wet geeft een eigenaar in het buitenland nog een reden om die persoon zorgvuldig te kiezen: de beheerder van de goederen van een niet-ingezetene is hoofdelijk aansprakelijk voor de inkomstenbelasting van niet-ingezetenen over de inkomsten van wat hij beheert, tenzij die inkomsten aan inhouding onderworpen zijn (Real Decreto Legislativo 5/2004, artikel 9). Een beheerder die uw aangiften wil zien, beschermt u beiden. Wie daarnaast een fiscaal vertegenwoordiger moet aanwijzen, is een aparte vraag, behandeld in onze notitie over de fiscaal vertegenwoordiger.
Vakantieverhuur is weer een ander vak, met een eigen Canarische wet (Ley 6/2025) en een registratienummer. Deze notitie gaat er niet over.
Waarvoor elk van hen instaat
De beheerder is verantwoording verschuldigd aan de gemeenschap, die hem benoemt en kan ontslaan. Een bij de beroepsorde ingeschreven beheerder is bovendien gebonden aan de gedragscode van het beroep: los Administradores de Fincas colegiados deberán disponer de unos seguros, de ingeschreven vastgoedbeheerders moeten beschikken over verzekeringen die zowel de beroepsfouten dekken die de klant schade berokkenen als de gelden die hem zijn toevertrouwd, en hij moet het attest tonen aan de klant die erom vraagt (gedragscode van de Algemene Raad van de beroepsorden van vastgoedbeheerders, artikel 6). De wet zelf eist de inschrijving niet: het ambt kan worden vervuld door elke eigenaar, door een natuurlijk persoon met een voldoende en wettelijk erkende beroepskwalificatie, of door een rechtspersoon (artikel 13).
Uw eigen woningbeheerder en uw verhuurmakelaar zijn aan u verantwoording verschuldigd, volgens het contract en het Burgerlijk Wetboek, en het Wetboek vraagt van geen van beiden een verzekering. Het contract is de plaats om ernaar te vragen, samen met wat het honorarium omvat, hoe vaak rekenschap wordt gegeven en wie in de plaats van de woningbeheerder mag worden gestuurd: een woningbeheerder die een vervanger aanwijst zonder daartoe de bevoegdheid te hebben gekregen, staat in voor wat de vervanger doet (artikel 1721).
Uw gegevens, en wie voor u mag spreken
De beheerder heeft uw naam, uw adres en uw bankgegevens namens de gemeenschap en mag ze alleen voor de zaken van de gemeenschap gebruiken; in termen van gegevensbescherming is hij de verwerker van de gemeenschap, door een contract aan haar gebonden, zoals we uitleggen in onze notitie over gegevensbescherming in een gemeenschap. Voor een eigenaar met een woningbeheerder heeft dat twee praktische gevolgen. De beheerder hoort uw rekening niet te bespreken met een derde die alleen maar zegt dat hij voor u handelt: stuur de secretaris een ondertekende nota die uw woningbeheerder noemt en zegt wat hij mag ontvangen. En geef de secretaris een adres in Spanje op voor kennisgevingen, op een manier die een bewijs van ontvangst oplevert (wet op de horizontale eigendom, artikel 9); het mag dat van uw woningbeheerder zijn.
Wie doet wat
| De taak |
Wie het doet, en op grond van welk contract |
| Dak, lift, zwembad, gevel: het gebouw en het onderhoud ervan |
De beheerder van de gemeenschap, benoemd door de vergadering van eigenaren (wet op de horizontale eigendom, artikel 20) |
| De begroting, de bijdragen en de notulen |
De beheerder, die ook de secretaris kan zijn |
| Sleutels, bezoeken, reparaties en rekeningen in uw appartement |
Een eigen woningbeheerder, op grond van een lastgeving (Burgerlijk Wetboek, artikel 1709) |
| Uw stem in de vergadering |
Wie u aanwijst in een ondertekend geschrift (wet op de horizontale eigendom, artikel 15) |
| Een huurder vinden voor langdurige verhuur |
Een verhuurmakelaar, wiens honorarium bij de verhuur van een woning de verhuurder betaalt (wet op de stedelijke huur, artikel 20) |
| Huur, waarborgsom en incidenten tijdens de huur |
Een huurbeheerder, op grond van een lastgeving, die van alles wat hij ontvangt rekenschap moet geven |
| Verkopen, met hypotheek bezwaren of bij de notaris tekenen |
Een gevolmachtigde met een notariële volmacht, nooit een algemene lastgeving |
Hoe elk van hen wordt betaald
Voor geen van de drie bestaat een officieel tarief. De wet verbiedt beroepsorden er een vast te stellen: zij no podrán establecer baremos orientativos ni cualquier otra orientación, recomendación, directriz, norma o regla sobre honorarios profesionales, mogen geen richttarieven vaststellen, noch enige andere oriëntatie, aanbeveling, richtlijn, norm of regel over beroepshonoraria (Ley 2/1974, artikel 14). Wat de wet wel vastlegt, is wie betaalt. Het honorarium van de beheerder is een uitgave van de gemeenschap die de vergadering in de begroting goedkeurt en die elke eigenaar volgens zijn aandeel betaalt. Dat van de woningbeheerder is wat uw contract zegt, en alleen u betaalt het. Dat van de verhuurmakelaar is, bij een woning, voor de verhuurder.
Een voorbeeld van onszelf, met verzonnen cijfers die niemands prijzen willen zijn: een eigenaar betaalt 90 euro per maand aan gemeenschapsbijdragen, waarvan 7 euro het honorarium van de beheerder is; een woningbeheerder rekent 45 euro per maand om de sleutels te bewaren, het appartement elke maand te bezoeken en de rekeningen te betalen; en in het jaar dat het appartement wordt verhuurd, rekent een kantoor één maand huur, 900 euro. Drie rekeningen, drie contracten, drie opdrachtgevers.
Wat wij doen, en wat wij niet doen
Wij beheren gemeenschappen op heel Fuerteventura voor een vast bedrag per eenheid, en voor individuele eigenaren voeren wij langdurige verhuur van het contract tot de teruggave van de sleutels, met een maandelijkse afrekening; eigenaren in het buitenland worden op de vergaderingen bij volmacht vertegenwoordigd en ontvangen notulen, rekeningen en kennisgevingen in het Engels en het Spaans. Wij exploiteren geen vakantieverhuur, en het vinden van de huurder is het werk van het makelaarskantoor van de groep. De diensten zijn beschreven op onze pagina's over verhuurbeheer en voor eigenaren in het buitenland, en u kunt een offerte met vast honorarium aanvragen.
Veelgestelde vragen
Kan de beheerder van de gemeenschap mijn sleutels bewaren of mijn appartement in het oog houden?
Niet als beheerder: de wet geeft het ambt geen sleutel en geen plicht binnen uw appartement. Als hetzelfde kantoor ook individuele woningen beheert, is dat een tweede contract, met u, en een tweede honorarium.
Mijn woningbeheerder zegt dat het contract dat ik heb getekend hem toelaat het appartement voor mij te verkopen. Klopt dat?
Nee. Een lastgeving in algemene bewoordingen dekt alleen daden van beheer. Verkopen of met hypotheek bezwaren vereist een uitdrukkelijke lastgeving, en de notaris zal een volmacht bij openbare akte vragen.
Het kantoor wil zijn honorarium aan mijn huurder aanrekenen. Mag dat?
Niet bij de verhuur van een woning: sinds mei 2023 zijn de kosten van het kantoor en van het opmaken van het contract voor de verhuurder.
Aan wie is de beheerder verantwoording verschuldigd als er iets misgaat in het gebouw?
Aan de gemeenschap. Een eigenaar brengt de zaak bij de voorzitter of bij de vergadering, die de beheerder benoemt en kan ontslaan; een ingeschreven beheerder moet bovendien een aansprakelijkheidsverzekering hebben en het attest op verzoek tonen.
Ik woon in het buitenland en iemand int mijn huur. Als hij mijn belasting niet betaalt, wie is ze dan verschuldigd?
U: de belasting is die van de eigenaar. De beheerder is er hoofdelijk met u voor aansprakelijk, en daarom hebben jullie er beiden belang bij dat de aangiften worden ingediend. Vraag de rekening en verantwoording die het Burgerlijk Wetboek elke lasthebber oplegt.
