Uw appartement langdurig verhuren terwijl u in het buitenland woont: wat de VvE van u en uw huurder kan vragen

Een eigenaresse die in het buitenland woont, heeft haar tweekamerappartement in Corralejo voor een jaar verhuurd aan een stel dat op het eiland werkt. Binnen een maand heeft de beheerder drie berichten over hetzelfde dossier: de huurder vraagt of hij de bijdragen aan de VvE zelf mag betalen, een buur wil dat de VvE «iets doet» aan de hond op het terras, en de eigenaresse vraagt of haar huurder in haar plaats naar de vergadering mag. Dit artikel beantwoordt die vragen met de teksten die op 21 oktober 2026 gelden: wie de VvE verschuldigd is wanneer het appartement verhuurd is, wat de clausule die de bijdragen op de huurder afwentelt na het oktoberdecreet moet zeggen, hoe ver het huishoudelijk reglement en de stakingsvordering van artikel 7.2 reiken tegen een bewoner die geen eigenaar is, waar de kennisgevingen van de VvE belanden wanneer de eigenaar in een ander land woont, wie mag stemmen, wie over werkzaamheden beslist, wie de deur opendoet voor de loodgieter, en waarin langdurige verhuur verschilt van vakantieverhuur. De twee septemberdecreten zijn ingetrokken, een derde geldt sinds 8 oktober en wacht op een stemming, en het artikel zegt dat waar het ertoe doet. De citaten staan in het Spaans, met de lezing in het Nederlands.

Wie de VvE verschuldigd is: u, wat de huurovereenkomst ook zegt

De wet op het appartementsrecht kent de huurder niet. Haar lijst van plichten opent met Son obligaciones de cada propietario, de plichten van iedere eigenaar, en de plicht die hier telt is letter e) van artikel 9.1: Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, naar het in de akte vastgelegde aandeel of naar wat bijzonder is bepaald bij te dragen aan de algemene kosten voor het behoorlijke onderhoud van het gebouw, zijn diensten, lasten en verplichtingen die niet individueel toe te rekenen zijn. Het reservefonds van letter f) volgt dezelfde regel. Niets in de huurovereenkomst verandert van wie de VvE mag vorderen.

De Hoge Raad zei het op 16 juli 2026 opnieuw, in arrest 1176/2026, waarin een VvE in Madrid zowel de eigenaresse van twee appartementen als de vennootschap had gedagvaard die de huurovereenkomsten had overgenomen en de huren inde. De plicht van de eigenaar, schreef het hof, Se trata de una obligación legal inherente a la titularidad dominical del elemento privativo, de modo que corresponde a quien ostenta la condición de propietario en el momento de su devengo, is een wettelijke plicht die eigen is aan de eigendom van het privégedeelte, zodat zij rust op wie eigenaar is op het moment dat de kosten opeisbaar worden; de huurovereenkomst en de VvE zijn relaciones jurídicas distintas, sometidas a regímenes jurídicos diferentes, sin que la subrogación en una de ellas comporte, por sí sola, la asunción de las obligaciones propias de la otra, afzonderlijke rechtsverhoudingen onder verschillende regels, en intreden in de ene betekent op zichzelf niet het overnemen van de verplichtingen van de andere. De vennootschap die de huren inde werd vrijgesproken; de eigenaresse betaalde. Het gerechtshof van Alicante had het op 4 november 2025 in arrest 581/2025 eenvoudiger gezegd, toen een VvE in Benidorm een vader dagvaardde die eigenaar van het appartement was, en de zoon die erin woonde en had toegezegd de bijdragen te betalen: de bijdrageplicht se trata de una obligación que, frente a la comunidad de propietarios, recae, única y exclusivamente, en el propietario del piso o local, is een verplichting die tegenover de VvE uitsluitend en alleen op de eigenaar van het appartement of de bedrijfsruimte rust, en de eigenaar no puede oponer frente a ésta el pacto establecido en el contrato de arrendamiento que atribuye al arrendatario el pago de los gastos comunes, kan tegenover de VvE geen beroep doen op de clausule in de huurovereenkomst die de gemeenschappelijke kosten bij de huurder legt. De VvE kan ermee instemmen de nota's naar de huurder te sturen als de eigenaar dat vraagt; dat is een gunst, geen wisseling van schuldenaar.

Voor een eigenaar in het buitenland zijn de gevolgen drie. Als de huurder stopt met betalen wat hij u beloofde, blijft de schuldenaar van de VvE u, en artikel 21 voegt eraan toe dat En cualquier caso, podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre, in elk geval de ingeschreven eigenaar kan worden gedagvaard zodat het op zijn naam ingeschreven appartement voor de schuld instaat. Ten tweede behoudt een eigenaar die bij de opening van een vergadering achterstallig is het woord, maar verliest hij de stem: zulke eigenaren podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto, mogen aan de beraadslagingen deelnemen maar hebben geen stemrecht, volgens artikel 15.2, en de oproep voor elke vergadering noemt hen bij naam. Ten derde moet een schuld die de huurder achterlaat eerst door u worden betaald en daarna op hem worden verhaald. Ons advies aan iedere eigenaar die verhuurt: de bijdragen gaan per incasso van de rekening van de eigenaar, en het aandeel van de huurder wordt in de huur verrekend, nooit door een huurder die rechtstreeks aan de VvE betaalt.

De clausule die de bijdragen op de huurder afwentelt, zoals de wet op 21 oktober 2026 luidt

Tussen verhuurder en huurder kunnen de bijdragen worden verlegd, en de regel die dat beheerst is deze maand herschreven. Artikel 20 van de huurwet, in de tekst van Real Decreto-ley 29/2026 en van kracht sinds 8 oktober 2026, behoudt de afspraak: Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario, partijen kunnen overeenkomen dat de algemene kosten voor het behoorlijke onderhoud van het gebouw, zijn diensten, lasten en verplichtingen die niet individueel toe te rekenen zijn en die op de verhuurde woning of haar bijbehorende ruimten betrekking hebben, ten laste van de huurder komen, en, voor een appartement in een VvE, En edificios en régimen de propiedad horizontal los gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación, in gebouwen onder het appartementsrecht zijn die kosten de kosten die naar het aandeel op het verhuurde appartement vallen. De vorm is niet veranderd: Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, om geldig te zijn moet de afspraak schriftelijk zijn en het jaarbedrag van die kosten op de datum van de overeenkomst vermelden. Een huurovereenkomst die zegt «de huurder betaalt de VvE-bijdragen» zonder een bedrag te noemen, voldoet niet aan de wet.

Wat het decreet heeft toegevoegd zijn twee verboden. Belastingen kunnen niet meer worden doorberekend: En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria, in geen geval mogen de aan de woning verbonden belastingen aan de huurder worden opgelegd, tenzij de huurder zelf de belastingplichtige is, wat hij voor de onroerendezaakbelasting en de afvalheffing niet is. En de makelaar is een kostenpost van de verhuurder: Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación, makelaars- en contractkosten mogen niet aan de huurder worden doorberekend, direct noch indirect, onder welke benaming ook. Tot 7 oktober kon een huurovereenkomst de huurder nog de onroerendezaakbelasting laten betalen als het jaarbedrag in het contract stond, zoals de Hoge Raad op 17 november 2025 in arrest 1637/2025 bevestigde voor een appartement op Ibiza; sinds 8 oktober kan een nieuw contract dat niet meer. Dat arrest blijft nuttig voor wat het over de bijdragen zelf zegt: de algemene kosten van artikel 20.1 son los que corresponden al arrendador por razón de la comunidad, zijn de kosten die de verhuurder vanwege de VvE verschuldigd is, en het jaarbedrag no solo permite al arrendatario oponerse a pagar cuantías superiores a lo fijado en el contrato, stelt de huurder niet alleen in staat te weigeren meer te betalen dan het contract vastlegde, het verankert ook het plafond van artikel 20.3: in de eerste vijf jaar van de huur, of zeven als de verhuurder een vennootschap is, mag het bedrag sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1, alleen in onderling overleg, eenmaal per jaar en nooit met meer dan het dubbele van het percentage waarmee de huur mag worden aangepast, worden verhoogd. Staat in de clausule 1.140 € per jaar, dan is dat het bedrag dat de huurder u verschuldigd is, wat de VvE later ook besluit.

Dat brengt ons bij de extra bijdrage. Een buitengewone bijdrage voor de lift, de gevel of het dak, gestemd na het tekenen van de huurovereenkomst, is niet het jaarbedrag dat de clausule vastlegde; of u haar kunt doorberekenen hangt af van wat de clausule over buitengewone kosten zegt, en een huurder die artikel 20 leest zal weigeren wat de clausule niet noemt. Ons advies bij het opstellen is het vóór de ondertekening te beslissen: het jaarbedrag van de gewone begroting in de clausule schrijven, in dezelfde clausule zeggen of extra bijdragen inbegrepen of uitgesloten zijn, en de begroting van de VvE voor het jaar bijvoegen. De extra bijdrage zelf blijft volgens artikel 9.1.e van de eigenaar; de huurder kent haar alleen via u.

Uw huurder en het huishoudelijk reglement: artikel 7.2 reikt tot de bewoner

Hier kent de wet de bewoner wel. Artikel 6 laat de eigenaren normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración vaststellen, regels van huishoudelijke orde die ook iedere eigenaar binden zolang zij niet zijn gewijzigd in de vorm die voor beheersbesluiten geldt, en artikel 7.2 breidt de verboden uit tot wie in het appartement woont: Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, noch de eigenaar noch de bewoner mag in het appartement of in de rest van het gebouw activiteiten uitoefenen die in de statuten verboden zijn, die het gebouw schaden of die in strijd zijn met de algemene bepalingen over hinderlijke, ongezonde, schadelijke, gevaarlijke of onwettige activiteiten. De hond op het terras, de muziek om twee uur 's nachts en de werkplaats in de garage worden langs dezelfde drie toetsen gelegd, of er nu een eigenaar of een huurder achter zit.

De procedure zou elke VvE op Fuerteventura uit het hoofd moeten kennen. Eerst de aanmaning: El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, de voorzitter van de VvE eist, op eigen initiatief of op verzoek van een eigenaar of bewoner, van degene die de verboden activiteit uitoefent de onmiddellijke staking ervan, op straffe van gerechtelijke stappen. Dan de stemming, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, met voorafgaande machtiging van een daartoe behoorlijk bijeengeroepen vergadering. Dan de dagvaarding, en dit is de regel die een eigenaar in het buitenland twee keer moet lezen: La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local, de vordering moet worden gericht tegen de eigenaar en, in voorkomend geval, tegen de bewoner van de woning of de bedrijfsruimte. U wordt samen met uw huurder gedagvaard, voor een rechtbank in Spanje, wegens gedrag waarvan u misschien niets weet; het gerechtshof van Jaén bevestigde op 30 januari 2025, in arrest 130/2025, dat dit geldt aunque el propietario no sea responsable de las actuaciones del inquilino u ocupante, ook als de eigenaar niet verantwoordelijk is voor het handelen van de huurder of bewoner.

Het vonnis kan tegen de huurder verder gaan dan tegen u. Tegen een eigenaar kan de rechter la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años opleggen, ontzetting uit het gebruiksrecht van het appartement voor ten hoogste drie jaar; tegen een bewoner die geen eigenaar is, Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento, kan het vonnis, als de overtreder niet de eigenaar is, al zijn rechten op de woning definitief vervallen verklaren en zijn onmiddellijke ontruiming bevelen. Een VvE kan uw huurovereenkomst via de rechter beëindigen. Een blanco cheque is het niet, en het gerechtshof van Tenerife toonde de grenzen op 28 november 2025 in arrest 678/2025: een VvE in het noorden van het eiland had de vordering ingesteld tegen een huurder en zijn eigenaar, die niet verscheen; de per burofax verzonden en geweigerde aanmaning werd geldig geacht, omdat een geweigerde brief evengoed telt, en de vordering strandde vervolgens inhoudelijk, omdat de ruzies met het personeel in geen van de drie categorieën pasten en het gedrag dat de statuten zouden verbieden no constan que estén expresamente prohibidas por los estatutos, que, ciertamente, no se aportan a los autos, niet aantoonbaar door de statuten verboden was, die zelf nooit in het geding waren gebracht. Een VvE die artikel 7.2 tegen een huurder wil inzetten heeft de statuten, het huishoudelijk reglement, de gedateerde klachten en een aanmaning die het gedrag benoemt nodig; onze notitie over het huishoudelijk reglement gaat over het schrijven van regels die een rechter afdwingt.

U hebt uw eigen hefboom, en die is sneller. Artikel 27.2 van de huurwet laat de verhuurder de huur ontbinden Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, wanneer in de woning hinderlijke, ongezonde, schadelijke, gevaarlijke of onwettige activiteiten plaatsvinden, en ook wegens La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario, opzettelijk aan het pand toegebrachte schade of werkzaamheden zonder de toestemming van de verhuurder waar die toestemming nodig was. Wanneer de beheerder u meldt dat de voorzitter uw huurder een aanmaning onder artikel 7.2 heeft gestuurd, is de juiste reactie niet wachten op het besluit van de VvE, maar uw eigen aanmaning onder de huurovereenkomst sturen, want artikel 9.1.g laat u tegenover de andere eigenaren responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados, instaan voor de begane overtredingen en de veroorzaakte schade, en letter b) voegt de schade toe die ontstaat por su descuido o el de las personas por quienes deba responder, door uw nalatigheid of die van de personen voor wie u moet instaan.

Kennisgevingen belanden in uw appartement, en dat telt

Letter h) van artikel 9.1 is de letter die een eigenaar in het buitenland tot zijn eigen schade vergeet. Iedere eigenaar moet de secretaris, op een manier die de ontvangst aantoont, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad meedelen, een adres in Spanje voor oproepingen en kennisgevingen van welke aard ook die de VvE betreffen, en de wet zegt wat er gebeurt als hij dat niet doet: En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo, bij gebreke daarvan geldt het appartement zelf als adres, en aan de bewoner overhandigde kennisgevingen hebben volledige rechtsgevolgen. De oproep voor de jaarvergadering, de notulen, de vordering wegens een onbetaalde extra bijdrage en de aanmaning van de voorzitter onder artikel 7.2 zijn allemaal rechtsgeldig aan uw huurder betekend, of hij ze doorstuurt of niet.

Als zelfs dat mislukt, gaat de wet naar het mededelingenbord: een kennisgeving die niet kan worden bezorgd se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, wordt geacht te zijn gedaan door haar op het mededelingenbord van de VvE te hangen, met een gedateerde, door de secretaris ondertekende aantekening, en zij werkt volledig na drie kalenderdagen. De termijn om een besluit aan te vechten loopt vanaf die betekening, want volgens artikel 18.3 Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, loopt die termijn voor afwezige eigenaren vanaf de mededeling van het besluit volgens de procedure van artikel 9. Een eigenaar die twee maanden te laat via zijn huurder van een besluit hoort, heeft de drie maanden die hij had meestal al verloren.

Daaruit volgen twee instructies. Geef de secretaris een adres in Spanje op een manier die een bewijs van ontvangst oplevert, dat van uw advocaat, uw beheerder of het onze, en vernieuw het wanneer u van beheerder wisselt. En vertel de beheerder dat het appartement verhuurd is en wie erin woont, met het telefoonnummer van de huurder: artikel 9.1 somt de plichten van de eigenaar op en bevat niet de melding aan de VvE dat het appartement wordt verhuurd, alleen el cambio de titularidad de la vivienda o local, de wisseling van eigenaar van de woning of de bedrijfsruimte, onder letter i), maar een VvE die niet weet wie in het appartement woont stuurt haar kennisgevingen een leegte in die de wet in uw nadeel opvult.

De vergadering: uw huurder kan uw stem dragen, niet zijn eigen uitbrengen

De stem is van de eigenaar. Artikel 15.1 luidt: La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario, het bijwonen van de vergadering van eigenaren gebeurt persoonlijk of door wettelijke of vrijwillige vertegenwoordiging, waarbij een door de eigenaar ondertekend geschrift volstaat als bewijs. Uw huurder heeft geen eigen zetel, maar hij kan uw volmacht dragen zoals ieder ander: een ondertekend briefje dat hem, de vergadering en, als u wilt, de stem per agendapunt noemt. De meeste eigenaren die wij vertegenwoordigen geven de volmacht liever aan de beheerder of aan een andere eigenaar; de agenda bereikt hen vóór de vergadering in het Engels en Spaans, het ondertekende formulier komt per e-mail terug, en de stem wordt uitgebracht zoals opgedragen.

Twee regels beperken de volmacht. De eerste is het hierboven genoemde artikel 15.2: als uw bijdragen bij de opening van de vergadering onbetaald zijn, mag uw vertegenwoordiger spreken maar niet stemmen, en telt uw aandeel niet mee voor de meerderheden, een reden te meer om de bijdragen op uw eigen incasso te houden in plaats van op de belofte van de huurder. De tweede is artikel 18.2, dat het recht om een besluit aan te vechten voorbehoudt aan los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto, de eigenaren die op de vergadering hun tegenstem lieten vastleggen, de om welke reden ook afwezigen en degenen aan wie ten onrechte het stemrecht is ontnomen. Een huurder die een besluit niet bevalt, heeft geen vorderingsrecht; een afwezige eigenaar wel, binnen drie maanden na de kennisgeving, en alleen als hij met de bijdragen bij is.

Werkzaamheden en veranderingen: uw toestemming binnen, die van de VvE buiten

Binnen het appartement is de huurder verantwoording aan u verschuldigd. Artikel 23 van de huurwet is kort: El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios, de huurder mag zonder de schriftelijk gegeven toestemming van de verhuurder geen werkzaamheden uitvoeren die de indeling van de woning of haar bijbehorende ruimten veranderen, en En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda, in geen geval mag hij werkzaamheden uitvoeren die de stabiliteit of de veiligheid van de woning verminderen; aan het einde van de huur kunt u eisen dat hij alles in de oude staat terugbrengt, of de verandering houden zonder ervoor te betalen.

Buiten het appartement, en bij alles wat zichtbaar is, antwoordt de VvE, en zij antwoordt aan u, niet aan de huurder, omdat de toestemming die de huurder nodig heeft de uwe is en de toestemming die u nodig hebt die van de VvE is. Artikel 7.1 staat een eigenaar toe modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad, de bouwkundige elementen, installaties of voorzieningen van zijn eigen appartement te wijzigen mits hij de veiligheid van het gebouw, zijn algemene structuur, zijn uiterlijke indeling of aanzien, noch de rechten van een andere eigenaar aantast, met voorafgaande melding van die werkzaamheden aan de vertegenwoordiger van de VvE, en sluit dan de deur: En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna, in de rest van het gebouw mag hij geen enkele wijziging aanbrengen. Een zonnescherm, een beglaasd terras, een airco-unit aan de gevel of een schotel op het dak die een huurder aanbrengt, zijn tegenover de VvE een wijziging door de eigenaar; onze notitie over terrassen, zonneschermen en airco zet uiteen welke daarvan welke stemming vergt en welke de statuten zonder meer mogen verbieden. De huurovereenkomst zou daarom moeten zeggen wat de standaardformulieren weglaten: dat de huurder niets aan gevel, terras of dak aanbrengt zonder de schriftelijke toestemming van de eigenaar, die pas na die van de VvE wordt gegeven, en dat hij op eigen kosten verwijdert wat hij zonder die toestemming aanbracht; merkt de VvE een installatie op, dan komt de aanmaning bij u, en de clausule is wat u in staat stelt haar door te geven.

Sleutels, reparaties en noodgevallen met een huurder in huis

Het recht van een VvE om een appartement binnen te gaan hangt niet af van wie erin woont. Artikel 9.1 verplicht iedere eigenaar Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble, in zijn woning de reparaties toe te laten die de dienst van het gebouw vereist, en Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores, de toegang tot zijn appartement voor die doeleinden toe te staan, wat een lekkage van uw badkamer naar het appartement eronder, de vervanging van een gemeenschappelijke leiding door uw keuken en de inspectie van het gebouw dekt. Met een huurder in het appartement vervult de eigenaar die plicht via hem, zodat de huurovereenkomst de huurder moet verplichten toegang te geven, met redelijke aankondiging voor geplande werkzaamheden en onmiddellijk bij een noodgeval, en de beheerder moet het telefoonnummer van de huurder hebben. Onze notitie over het lege appartement, sleutels en noodgevallen beschrijft het sleutelprotocol dat wij iedere eigenaar in het buitenland vragen te tekenen; met een huurder is de sleutelhouder de huurder zelf, en het protocol noemt wie wordt gebeld wanneer hij niet bereikbaar is.

De reparaties in het appartement worden door de huurwet verdeeld, en het oktoberdecreet heeft de lijn verlegd. De huurder podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador, mag de dringende uitvoeren om dreigende schade of ernstig ongemak te voorkomen en het bedrag onmiddellijk van de verhuurder vorderen, volgens artikel 21.3, en de kleine blijven bij hem: Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario, de kleine reparaties die de slijtage door het gewone gebruik van de woning vergt, komen voor rekening van de huurder, volgens artikel 21.4. Het nieuwe lid 5, van kracht sinds 8 oktober 2026, zet een klok op de afwezige verhuurder: zodra de huurder een schriftelijke aanmaning met een redelijke offerte heeft gestuurd, El arrendador dispondrá de un plazo de quince días naturales desde la recepción del requerimiento para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutar directamente la reparación, heeft de verhuurder vijftien kalenderdagen vanaf de ontvangst om de offerte te aanvaarden, een andere reparatie voor te stellen of haar zelf uit te voeren, waarna el arrendatario podrá ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de las rentas futuras, de huurder de nodige werkzaamheden mag uitvoeren en het bedrag van de toekomstige huur mag aftrekken.

Vijftien dagen is een vakantie in het buitenland. De eigenaren voor wie wij beheren laten de meldingen van de huurder via ons lopen, wij sturen de loodgieter of de elektricien dezelfde dag, de foto's van voor en na gaan in het dossier van de eigenaar, en de factuur wordt gecontroleerd voordat zij wordt betaald, zodat de vijftien dagen nooit verstrijken en er nooit over een aftrek op de huur wordt gediscussieerd. Nog een document hoort in dat dossier: de opleveringsverklaring die artikel 36.7 nu eist, un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes, een door beide partijen ondertekend document van beëindiging van de huur, dat de staat van de woning bij de teruggave van het bezit vastlegt.

Langdurige verhuur is geen vakantieverhuur, en wat de oktoberdecreten veranderden

Alles hierboven gaat uit van een huurder die in het appartement woont. Vakantieverhuur valt buiten de huurwet en binnen een ander regime: artikel 5.e sluit de gemeubileerde woning uit die via toeristische kanalen onder de toerismeregels wordt aangeboden, en het oktoberdecreet voegde een plafond toe, La duración máxima de este tipo de cesión, que será fijada por las administraciones competentes, no podrá en ningún caso superar los treinta y un días, de maximale duur van dit soort terbeschikkingstelling, die de bevoegde overheden vaststellen, mag in geen geval eenendertig dagen overschrijden. Daartussen zit de nieuwe huur van «tijdelijke woning» van artikel 2.3, voor een huurder cuando éste se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable, die om een gerechtvaardigde en aantoonbare reden tijdelijk van zijn gewone woonplaats verwijderd is, die artikel 9 bis tussen eenendertig dagen en, in de regel, twaalf maanden houdt. Voor de VvE vergt vakantieverhuur wat langdurige verhuur nooit vergt, de goedkeuring van artikel 17.12 door drie vijfde van de eigenaren en de Canarische registratie; onze notitie over vakantieverhuur na de Canarische wet is de actuele uiteenzetting van dat regime.

De huurovereenkomst zelf valt onder de wet zoals die luidt op de dag dat u tekent, en in oktober 2026 doet die dag ertoe. Twee wetsdecreten van 29 september herschreven de wet voor enkele dagen en werden op 2 oktober verworpen: het Congres acordó derogar el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, besloot Real Decreto-ley 26/2026 in te trekken, en deed hetzelfde met Real Decreto-ley 27/2026 in een tweede resolutie van dezelfde dag. Op 5 oktober werden de Cortes ontbonden bij Real Decreto 806/2026, met verkiezingen que se celebrarán el domingo 29 de noviembre de 2026, die op zondag 29 november 2026 worden gehouden. Op 6 oktober keurde de regering twee nieuwe wetsdecreten goed, gepubliceerd op 7 oktober: Real Decreto-ley 29/2026, van kracht sinds 8 oktober, het decreet dat de hierboven geciteerde artikelen 20 en 21, de definities van de artikelen 2, 3 en 5 en nog verscheidene andere herschreef, en Real Decreto-ley 28/2026, dat artikel 10, het artikel over de verlenging van een huurovereenkomst, vanaf 15 november 2026 herschrijft.

Beide wachten op een stemming, en die stemming is niet meer aan het Congres. De Grondwet geeft een wetsdecreet dertig dagen, en haar artikel 78.2 legt de stemming bij de Permanente Deputatie van een ontbonden kamer, en caso de que éstas hubieren sido disueltas o hubiere expirado su mandato, ingeval de kamers ontbonden zijn of hun mandaat verstreken is. Op 16 oktober kwam dat orgaan bijeen en la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados, en su sesión del día de hoy, acordó convalidar el Real Decreto-ley 24/2026, de Permanente Deputatie van het Congres besloot in haar zitting van die dag Real Decreto-ley 24/2026 te bekrachtigen, en het volgende, beide over de DANA; de twee woningdecreten stonden niet op die agenda, en op 21 oktober was er geen resolutie over gepubliceerd. Een vandaag getekende huurovereenkomst valt onder artikel 20 zoals hier geciteerd; trekt de Permanente Deputatie het decreet in, dan keert de wet vanaf de dag van publicatie van de intrekking terug naar haar tekst van 7 oktober, zonder wat intussen is gedaan ongedaan te maken. Onze zusternotitie bij het advocatenkantoor volgt de decreten van de kant van de verhuurder, en haar tegenhanger over het seizoenscontract behandelt de winterverhuur die geen vakantieverhuur is. De belasting op de huur is noch het onderwerp van dit artikel noch dat van de VvE: de verminderingen die een ingezeten verhuurder op de Canarische Eilanden kan toepassen en de aangifte van de niet-ingezetene op modelo 210 legt ons zusterkantoor uit, en beide werden door hetzelfde oktoberdecreet geraakt, lees ze dus met hun datums.

Het dossier dat wij voor een verhurende eigenaar bijhouden: wie waarvoor instaat

Wanneer een eigenaar in het buitenland ons meldt dat het appartement verhuurd is, openen wij in zijn dossier een pagina met de naam en het telefoonnummer van de huurder, de huurovereenkomst, de bijdrageclausule met haar jaarbedrag, de volmacht, het sleutelprotocol en het adres in Spanje voor kennisgevingen. De vragen van het eerste jaar zijn bijna altijd de tien uit de tabel, en het antwoord is bijna altijd een regel uit de wet.

De tabel vervangt de huurovereenkomst niet: elke regel die van een clausule afhangt is zo goed als de clausule die de eigenaar tekende, en een van internet gehaald contract heeft er meestal geen enkele.

Wat wij doen voor eigenaren die verhuren

Ons beheer voor niet-ingezeten eigenaren is precies voor dit dossier gebouwd: u stemt op de vergadering per volmacht en ontvangt vooraf de agenda en achteraf de uitkomst, in het Engels; de VvE-bijdragen gaan per incasso van elke EU-rekening, met een bewijs voor elke afschrijving; een incident dat vanaf de telefoon van de huurder wordt gemeld gaat naar een gecontroleerde vakman en wordt afgesloten met foto's van voor en na; de termijnen van uw woning worden bewaakt met herinneringen voordat iets vervalt; en, wanneer u dat wilt, wordt de verhuur zelf beheerd, met screening van de huurder, incasso van de huur en een maandelijks overzicht waar u ook woont. Wij stellen geen huurovereenkomsten op en wij zijn geen advocaten; is een vraag voor een advocaat, dan zeggen wij dat en weten wij aan wie we het moeten vragen. Een eigenaar die een vaste prijs wil voor één appartement of voor een hele VvE kan een offerte aanvragen en heeft binnen één werkdag een duidelijke omschrijving.

Veelgestelde vragen

Mijn huurder betaalt de VvE-bijdragen rechtstreeks aan de VvE. Ben ik dan van de verplichting af?

Nee. De schuldenaar van de VvE is de eigenaar, onder artikel 9.1.e, en de Hoge Raad herhaalde in juli 2026 dat een huurovereenkomst die plicht naar niemand anders verplaatst. Stopt de huurder met betalen, dan vordert de VvE van u, met het appartement als zekerheid, en verliest u uw stem op de volgende vergadering zolang de schuld bestaat. Houd de bijdragen op uw eigen incasso en reken het aandeel van de huurder met hem af.

De buren klagen over mijn huurder. Kan de VvE hem eruit zetten?

Dat kan, via de rechter. Artikel 7.2 laat de voorzitter de staking van het gedrag eisen, de vergadering de vordering machtigen en de rechter de rechten van de huurder op het appartement beëindigen en zijn ontruiming bevelen; de vordering wordt ook tegen u gericht. De zekerste weg is de uwe: de huurwet laat u ontbinden wegens hinderlijke, onwettige of gevaarlijke activiteiten, stuur dus uw eigen aanmaning zodra de voorzitter de zijne stuurt.

Ik woon in het buitenland en heb de oproep voor de vergadering nooit ontvangen. Is het besluit geldig?

Meestal wel. Hebt u de secretaris geen adres in Spanje gegeven, dan is de oproep rechtsgeldig aan uw huurder in het appartement betekend, en anders op het mededelingenbord, met werking na drie dagen. De drie maanden om een besluit aan te vechten lopen vanaf die betekening. Geef de secretaris een adres in Spanje op een manier die de ontvangst aantoont, en vertel de beheerder wie in het appartement woont.

Kan mijn huurder de vergadering bijwonen en voor mij stemmen?

Als uw vertegenwoordiger, ja: een door u ondertekend briefje volstaat onder artikel 15.1, en u kunt de stem punt voor punt opdragen. Hij heeft geen eigen stem, hij kan geen besluit aanvechten, en hij kan helemaal niet stemmen als uw bijdragen bij de opening van de vergadering onbetaald zijn. De meeste eigenaren in het buitenland geven de volmacht liever aan de beheerder of aan een andere eigenaar.

Wat is er voor mijn huurovereenkomst veranderd met de oktoberdecreten van 2026?

De twee septemberdecreten zijn op 2 oktober ingetrokken. Een derde, van kracht sinds 8 oktober, verbiedt het doorberekenen van de onroerendezaakbelasting en de makelaarskosten aan de huurder, behoudt de schriftelijke bijdrageclausule met haar jaarbedrag, geeft de huurder een reparatietermijn van vijftien dagen en eist een ondertekende opleveringsverklaring; een vierde herschrijft de verlengingsregels vanaf 15 november. Beide wachten op de stemming van de Permanente Deputatie van een ontbonden Congres, binnen dertig dagen, en op 21 oktober was er niets gepubliceerd. Ons zusterkantoor volgt elke stap op zijn eigen pagina's.