Elke comunidad heeft er één: het appartement waarvan de bijdragen niet meer binnenkomen. Soms is het een vergissing — een verlopen pas, een rekening die na een verhuizing naar het buitenland werd gesloten. Soms is het een beslissing. Hoe dan ook: het geld dat op de rekening van de gemeenschap ontbreekt, is geld dat de betalende eigenaren maand na maand ongewild uitlenen aan de buurman die niet betaalt.
Het Spaanse recht geeft de gemeenschap echte instrumenten, en het afgelopen jaar zijn er twee aangescherpt: het Hooggerechtshof heeft in een inmiddels vaste lijn van arresten gezegd hoe lang een gemeenschap precies heeft om te vorderen — en sinds april 2025 is er een nieuwe, verplichte stap vóór de gang naar de rechter. Zit u in het bestuur van een comunidad, betaalt u eraan, of staat u op het punt erin te kopen, dan is dit de stand van zaken in 2026.
Klinken cuota, coeficiente of derrama nog vaag, begin dan met onze gids over gemeenschapskosten en derramas — dit artikel gaat verder waar die eindigt: wat er gebeurt als het geld niet komt.
De plicht is niet vrijblijvend — en de gemeenschap moet handelen
Artikel 9.1.e van de Ley de Propiedad Horizontal maakt bijdragen aan de gemeenschappelijke kosten tot een wettelijke plicht die aan elke unit kleeft. Een gemeenschap die achterstanden laat lopen is niet aardig; ze schuift de kosten stilletjes door naar alle anderen en laat, zoals we zullen zien, een klok aflopen.
De eerste formele stap is altijd dezelfde: de junta keurt de vaststelling van de schuld goed (de liquidación de la deuda), die van „de buurman is iets schuldig" een gecertificeerd, gedateerd bedrag maakt. Al het volgende bouwt op dat certificaat.
De klok is echt: vijf jaar
Jarenlang werd getwist over hoe lang een gemeenschap had om onbetaalde bijdragen te vorderen — vijf jaar of vijftien. Die twist is voorbij.
In november 2025 heeft het Hooggerechtshof het nogmaals bevestigd (arrest 1726/2025, in een lijn die al in 2020–2023 was vastgelegd): gemeenschapsbijdragen zijn periodieke verplichtingen en verjaren volgens artikel 1966.3ª van het Burgerlijk Wetboek — vijf jaar, geteld per onbetaalde termijn. Het arrest past de vijfjaarstermijn zelfs toe op schulden van vóór de hervorming van 2015, tenzij de gemeenschap de verjaring tijdig en geldig heeft gestuit.
De praktische lezing snijdt aan twee kanten. Een gemeenschap die jaren op achterstanden blijft zitten, bouwt geen vordering op; ze verliest die, termijn na termijn. En een eigenaar die wordt aangesproken op bijdragen van tien jaar geleden heeft een verweer dat de wet nu helder benoemt. Stuiting — een deugdelijke, aantoonbare betalingsaanmaning — zet de teller terug; precies daarom documenteren professionele beheerders elke aanmaning.
Wat een gemeenschap werkelijk kan doen
Met de gecertificeerde schuld ziet de gereedschapskist er zo uit:
De wanbetaler verliest zijn stem. Een eigenaar die bij de junta niet bij is, mag aanwezig zijn en spreken, maar niet stemmen, en zijn aandeel telt niet mee voor de meerderheden (artikel 15.2 LPH) — alleen wie de schuld gerechtelijk betwist of haar vooraf in bewaring geeft, behoudt zijn stem. De oproeping zelf moet vermelden welke eigenaren achterstaan — de wet eist het; een achterstand blijft dus nooit lang privé.
De snelle vordering: het monitorio. Artikel 21 LPH geeft gemeenschappen een op maat gemaakte betalingsprocedure. Met de gecertificeerde schuld en een voorafgaande aanmaning dient de gemeenschap in; betaalt de schuldenaar niet en maakt hij geen bezwaar, dan wordt de vordering uitvoerbaar — op bankrekeningen, loon of uiteindelijk het pand zelf. Dwingt de schuldenaar de gemeenschap tot procederen, dan kunnen de verhaalbare kosten de advocaat van de gemeenschap omvatten.
De rente loopt. De schuld draagt rente vanaf de dag dat elke termijn vervallen was, en de gemeenschap kan als afschrikking tarieven boven de wettelijke rente afspreken. Kleine onbetaalde bijdragen blijven zelden klein.
Nieuw sinds april 2025: de gedocumenteerde schikkingspoging
Dit is de verandering die veel gemeenschappen nog missen. Organieke wet 1/2025, van kracht sinds 3 april 2025, eist dat de meeste civiele vorderingen — het monitorio van de gemeenschap inbegrepen — worden voorafgegaan door een gedocumenteerde poging tot buitengerechtelijke oplossing (een MASC, in het acroniem van de wet: onderhandeling, mediation of een gelijkwaardige poging).
Twee details tellen. Ten eerste: de traditionele aanmaning van artikel 21.3 LPH is geen vervanging — rechtbanken sturen vorderingen zonder de aparte schikkingspoging terug, en een teruggestuurde vordering kost weken of maanden. Ten tweede: goed gedaan is de stap geen verloren tijd — een formele, gecertificeerde uitnodiging om te schikken haalt de schuld binnen zonder rechtszaal, of wordt het bewijsstuk waarmee de vordering vlot wordt toegelaten.
Dit is procedure, geen strategie — maar precies het soort procedure dat beslist of een gemeenschap haar geld dit jaar terugkrijgt of pas volgend jaar.
Koopt u? De schuld kan met de sleutels meekomen
Nu het deel dat elke koper twee keer zou moeten lezen. Gemeenschapsschuld is in Spanje niet alleen persoonlijk — de unit zelf staat voor een deel in. Op grond van artikel 9.1.e LPH (de afección real) is de woning die u koopt aansprakelijk voor de onbetaalde bijdragen van de vorige eigenaar over het reeds vervallen deel van het lopende jaar plus de drie voorgaande kalenderjaren.
U erft de schuld van de oude eigenaar niet persoonlijk; de gemeenschap kan uw salaris daarvoor niet aanspreken. Maar ze kan wél verhaal nemen op het appartement dat u zojuist kocht — wat in de praktijk vrijwel hetzelfde voelt.
De wet levert ook het schild: een verkoop bij de notaris vereist een certificaat van de schuldpositie bij de gemeenschap, afgegeven door de secretaris-beheerder. Lees het. Controleer de datum. Laat niemand u overhalen ervan af te zien — afstand doen is legaal, en zo betalen vreemden uiteindelijk de rekeningen van een vreemde. Toont het certificaat schuld, dan hoort de oplossing in de prijs of in de afwikkeling — niet in hoop.
Woont u ver weg, dan drukken de regels net iets harder
Een groot deel van het eigendom op dit eiland wordt vanuit een ander land beleefd, en achterstandsdossiers beginnen vaak niet met weigering maar met afstand: een vernieuwde bankpas, een gesloten rekening, post die aankomt in een leeg appartement.
Drie gewoonten houden de afwezige eigenaar buiten dit artikel. Geef de gemeenschap een werkend notificatieadres — volgens de LPH kan anders een aanplakking op het mededelingenbord van de gemeenschap als betekend gelden, en een junta waarvan u nooit hebt gehoord bindt u toch. Betaal per automatische incasso van een Spaanse of SEPA-rekening die iemand in de gaten houdt. En zorg voor een bereikbare beheerder — een die in uw taal antwoordt voordat een herinnering een gecertificeerde aanmaning wordt, en lang voordat het een monitorio wordt.
Achterstandsincasso is een van de dingen die wij dagelijks doen voor de gemeenschappen die wij beheren — de gecertificeerde aanmaningen, de schikkingspoging die de wet van 2025 nu eist, het monitorio als het zover komt — waarbij de eigenaar bij elke stap beslist en correct wordt behandeld. Sleept uw gemeenschap een schuld mee die ze maar niet lijkt te innen, dit is de dienst, en hier begint een gesprek.
