Elke dakbaan op het eiland heeft een datum, of iemand die nu heeft opgeschreven of niet. Een bitumenbaan die in de jaren negentig op een dak in Corralejo is gelegd, heeft dertig zomers doorgebracht onder een zon die asfalt sneller doet verouderen dan welke tabel van een fabrikant ook voorziet, dertig winters van door de wind opgejaagde regen en heel wat calima-seizoenen die haar afvoeren met stof hebben gevuld. Ons stuk over lekkages legde uit wie betaalt als het water uiteindelijk door een plafond komt. Dit gaat over het dak zelf: wanneer een VvE verplicht is opnieuw waterdicht te maken, wie beslist, hoe de rekening over de eigenaren wordt verdeeld — inclusief die in Manchester — en wat u van de aannemer moet eisen zodat de volgende datum op de baan ver weg ligt.
Het dak is gemeenschappelijk — ook het terras waarop u zont
Het Burgerlijk Wetboek rekent tot de gemeenschappelijke delen van een gebouw «de grond, de luchtruimte, de funderingen en de daken» (Código Civil, art. 396). Een dak houdt niet op gemeenschappelijk te zijn omdat een eigenaar op de bovenste verdieping het exclusieve gebruik heeft van het terras dat erop ligt: de constructie en de waterdichting blijven van de VvE, en de VvE herstelt ze en is aansprakelijk voor de schade die een versleten baan eronder veroorzaakt — het Hooggerechtshof besliste dat in januari 2024, in de zaak die we in het lekkagestuk vertelden. Privé is het oppervlak dat de eigenaar gebruikt, en elke schade door zijn eigen verkeerde gebruik. Dat ene onderscheid bepaalt wie een nieuwe waterdichting betaalt nog voordat er een vergadering is bijeengeroepen: iedereen, naar zijn aandeel, en niet de eigenaar die er toevallig op loopt.
Wanneer opnieuw waterdicht maken een plicht is en geen keuze
De wet op het appartementsrecht onderscheidt twee soorten werken, en de hele procedure volgt uit de vraag onder welke het dak valt.
Onderhoudswerken zijn verplicht en hebben geen voorafgaand besluit nodig. De wet verklaart verplicht, en stelt vrij van elk voorafgaand besluit van de eigenaarsvergadering, «de werkzaamheden en werken die nodig zijn voor het behoorlijke onderhoud en de vervulling van de onderhoudsplicht van het gebouw en zijn gemeenschappelijke diensten en installaties, in elk geval met inbegrip van die welke nodig zijn om aan de basisvereisten van veiligheid, bewoonbaarheid en universele toegankelijkheid te voldoen» (Ley de Propiedad Horizontal, art. 10.1.a). Een baan die het einde van haar leven heeft bereikt, is een kwestie van bewoonbaarheid — waterdichtheid is een van de basisvereisten van elk gebouw (Ley de Ordenación de la Edificación, art. 3.1.c) — dus haar vernieuwen is niet iets wat de VvE kan besluiten te doen; het is iets wat de VvE moet doen. De rol van de vergadering is smaller dan eigenaren vaak denken: bij verplichte werken beperkt het besluit zich «tot de verdeling van de betreffende omslag en de vaststelling van de betalingsvoorwaarden» (art. 10.2.a). Geen enkele eigenaar kan het dak uit de reparatie wegstemmen.
Verbeteringen zijn vrijwillig en volgen een andere regel. Nieuwe installaties of verbeteringen «die niet vereist zijn voor het behoorlijke behoud, de bewoonbaarheid, de veiligheid en de toegankelijkheid van het gebouw» hebben drie vijfde van de eigenaren en aandelen nodig, en een tegenstemmer is niet gebonden als zijn installatie-aandeel meer dan drie gewone maandbijdragen bedraagt (art. 17.4). Opnieuw waterdicht maken is dat niet. Isolatie op de nieuwe baan leggen, om de hittelast op de appartementen eronder te verlagen, is een energie-efficiëntiewerk met een eigen meerderheid en een eigen plafond — twaalf gewone maandbijdragen na subsidies, bij gewone meerderheid (art. 17.2) — en het loont om dat tegelijk te beslissen, want de steiger en de ploeg zijn er al.
Zijn de eigenaren het oneens over welke soort werk het is, dan stuurt de wet de vraag terug naar de vergadering en laat zij de belanghebbenden om arbitrage of een technisch advies vragen (art. 17.10). In de praktijk beëindigt het technisch rapport dat zegt «de baan heeft het begeven» de discussie voordat ze begint.
Twee organen handelen vóór elke vergadering. De beheerder moet «zorgen voor het behoud en het onderhoud van het gebouw en de dringende reparaties en maatregelen gelasten» en ze onmiddellijk aan de voorzitter melden (art. 20.c) — zo wordt een dak dat in november bezwijkt in november gedicht. En de vergadering «keurt de begrotingen en de uitvoering van alle reparatiewerken aan het pand goed, gewoon of buitengewoon, en wordt geïnformeerd over de dringende maatregelen die de beheerder heeft genomen» (art. 14.c) — zo wordt de volledige vernieuwing voor het volgende voorjaar beslist.
Wie stemt, en waarover
Er wordt dus gestemd over de begroting, de aannemer en de omslag — niet over de vraag of er gerepareerd wordt. Die besluiten gaan door met de gewone meerderheid: een meerderheid van eigenaren die een meerderheid van de aandelen vertegenwoordigt bij de eerste oproep, en bij de tweede oproep een meerderheid van de aanwezigen met meer dan de helft van de aanwezige aandelen (art. 17.7). Eigenaren die behoorlijk zijn opgeroepen en niet aanwezig waren, tellen als voorstemmers tenzij zij binnen dertig kalenderdagen na kennisgeving van het besluit schriftelijk bezwaar maken bij de secretaris (art. 17.8), en een geldig genomen besluit bindt elke eigenaar (art. 17.9). Wie het besluit onwettig of ernstig nadelig vindt, kan het bij de rechter aanvechten — binnen drie maanden, of een jaar als het in strijd is met de wet of de statuten — maar alleen als hij zijn bijdragen heeft betaald of de schuld eerst in bewaring geeft (art. 18), en de aanvechting stopt de werken niet tenzij een rechter dat bepaalt.
Voor de eigenaar in het buitenland gelden de praktische regels uit onze vergadergidsen: een volmacht met een ondertekend geschrift (art. 15.1), een opgegeven adres in Spanje voor de oproeping (art. 9.1.h) en het venster van dertig dagen nadat de notulen zijn aangekomen, het moment om bezwaar te maken als u dat wilt. Een eigenaar met achterstand woont bij maar stemt niet (art. 15.2).
Hoe de omslag wordt verdeeld
Elke eigenaar draagt bij «volgens het in de akte vastgelegde deelnemingsaandeel, of volgens wat bijzonder is bepaald» (art. 9.1.e). Voor een dak betekent dat naar cuota de participación — het percentage op uw akte — en niet naar verdieping, ligging of gebruik: de winkel op de begane grond en het penthouse betalen naar rato van hun aandelen, en de eigenaar op de bovenste verdieping met het privéterras betaalt precies zijn aandeel, niet meer — tenzij de statuten van de VvE dak- of terraskosten anders verdelen, wat sommige oudere aktes op het eiland doen en wat de beheerder controleert voordat hij de omslag opstelt. De termijnen van de omslag kleven aan het appartement zoals de gewone bijdragen: het pand staat in voor het onbetaalde deel van het lopende jaar en de drie voorgaande jaren (art. 9.1.e en 10.2.c), en een koper erft die aansprakelijkheid — daarom laat het schuldencertificaat dat een verkoper bij de notaris moet overleggen zien wat verschuldigd is, omslagen inbegrepen, zoals onze gids over bijdragen en omslagen uitlegt.
Vóór de omslag komt het reservefonds. Elke VvE moet er een aanhouden, gevoed naar aandeel, van ten minste 10 % van haar laatste gewone begroting, precies «voor de onderhouds-, reparatie- en renovatiewerken aan het pand» (art. 9.1.f). Het betaalt zelden een heel dak, maar het betaalt het technisch rapport, de eerste factuur en de noodreparatie, en het laat de vergadering de rest spreiden.
Een rekenvoorbeeld. Een gebouw met veertig appartementen in Corralejo met een gewone begroting van 96.000 euro per jaar houdt een reservefonds van ten minste 9.600 euro aan. Het technisch rapport begroot de volledige waterdichting van het dak en de twee gemeenschappelijke terrassen op 48.000 euro. De vergadering keurt de begroting goed, neemt 8.000 euro uit het fonds en legt een omslag van 40.000 euro op in vier kwartaaltermijnen. Een eigenaar met een aandeel van 2,5 % betaalt in totaal 1.000 euro, 250 per kwartaal; de eigenaar van het grote penthouse met 4 % betaalt 1.600, en de winkel met 1,5 % betaalt 600. Niemand betaalt voor het uitzicht.
Wat de werken moeten bevatten
De technische maatstaf is het hoofdstuk van het Bouwbesluit over bescherming tegen vocht — Código Técnico de la Edificación, DB-HS 1 — dat vastlegt wat een dak moet doen en niet welk product gebruikt moet worden: een doorlopende waterdichte laag, afschot dat het water naar de afvoeren brengt, en de naden, opstanden en afvoeren — de puntos singulares waar bijna elke lekkage begint — zo opgelost dat de baan niet scheurt waar het dak een muur, een lichtkoepel of een afvoer ontmoet. Op een Canarisch plat dak is het gebruikelijke antwoord een gebrande bitumenbaan of een vloeibaar polyurethaansysteem, gelegd op gecorrigeerd afschot, omhooggezet tegen de dakranden, versterkt rond elke afvoer en afgewerkt met een beschermlaag — grind, tegels of een reflecterende coating — want een onbeschermde baan onder het ultraviolet van het eiland is de reden dat veel daken hier na tien in plaats van twintig jaar bezwijken.
Drie praktijken van ons horen in elk dakcontract:
- Een technische directie. Bij werken van deze omvang staan wij op een arquitecto técnico die het bestek schrijft, de offertes op gelijke voet vergelijkt, de uitvoering bewaakt en de oplevering tekent. Ook de vergunning is zijn zaak: op de Canarische Eilanden hebben onderhouds- en renovatiewerken die geen volume toevoegen en geen beschermd gebouw raken alleen een comunicación previa aan de gemeente nodig, geen vergunning (Ley 4/2017 del Suelo de Canarias, art. 332.1.a) — een steiger die op de stoep rust is het enige detail dat nog een vergunning kan vergen — en de melding wordt ingediend voordat de eerste rol wordt uitgerold.
- Drie vergelijkbare offertes, geprijsd op hetzelfde bestek, met merk en dikte van de baan, de behandeling van afvoeren en dakranden, de beschermlaag en de watertest regel voor regel benoemd. Een offerte die zegt «dakwaterdichting, forfait» is met niets te vergelijken.
- Een watertest vóór de aanvaarding. Het afgewerkte dak wordt onder water gezet en een dag zo gelaten voordat de VvE de oplevering tekent. Een baan die dat in september doorstaat, doorstaat de eerste storm in november.
De garantie die u moet eisen
De beroemde garanties van de Bouwwet — tien jaar voor constructieve gebreken, drie voor gebreken die de bewoonbaarheid aantasten, waterdichtheid inbegrepen, één voor afwerking (Ley de Ordenación de la Edificación, art. 17.1) — gelden voor bouwwerken binnen het bereik van de wet: nieuwbouw en ingrepen die de configuratie van een gebouw wijzigen en een project vereisen (art. 2.2). Een baanvernieuwing op een bestaand dak valt daar gewoonlijk niet onder, dus de garantie die een VvE krijgt, is die welke zij in het contract schrijft. De onze bevatten drie dingen: een uitvoeringsgarantie van ten minste drie jaar, naar het voorbeeld van de bewoonbaarheidstermijn van de wet, voor uitvoeringsgebreken; de systeemgarantie van de baanfabrikant, die bij de grote merken tot tien jaar loopt als een erkende verwerker de baan legt en het bestek wordt gevolgd — schriftelijk, op naam van de VvE, niet van de aannemer; en een inhouding van een deel van de prijs — de eigen referentie van de wet is 5 % van de werken gedurende het eerste jaar (art. 19.1.a) — die wordt vrijgegeven nadat het eerste regenseizoen zonder een druppel voorbij is. De aansprakelijkheidsverzekering van de aannemer wordt vóór het tekenen gecontroleerd, en het opleveringscertificaat, het verslag van de watertest, de facturen en de garanties gaan in het technisch dossier van de VvE, waar de volgende gebouwinspectie en de expert van de verzekeraar ernaar zullen zoeken.
De kalender van het eiland
Een dak op Fuerteventura wordt gepland tegen het weer, niet tegen het boekjaar. De regens die de versleten banen vinden, komen in de herfst en de winter; de werken zelf willen de droge maanden, en een gebrande baan wil dagen zonder de sterkste passaatwinden. De volgorde die werkt in de VvE's die wij beheren: het technisch rapport in de winter, als de lekkages zichtbaar zijn; de beslissing op de gewone vergadering in het voorjaar, met begroting en omslag; het contract en de melding vóór de zomer; de werken aan het einde van de zomer; de watertest en de oplevering vóór de eerste herfstregen. De eigenaar in het buitenland krijgt bij elke stap een kopie, want de werken vereisen toegang tot de privéterrassen — elke eigenaar moet de reparaties toestaan die het gebouw nodig heeft en de VvE daarvoor binnenlaten, met recht op vergoeding van de schade die de werken veroorzaken (art. 9.1.c en d) — en een afgesloten terras op de geplande dag kost de VvE het dagloon van een ploeg.
Waar wij in beeld komen
Onze beheerders op Fuerteventura laten het technisch rapport opstellen, leggen begroting en omslag zo aan de vergadering voor dat eigenaren in het buitenland per volmacht kunnen stemmen, zetten de drie offertes naast één bestek, houden de inhouding en de garanties op naam van de VvE en bewaren het technisch dossier waar de volgende inspectie om zal vragen. Zie onze dienst onderhoud van de VvE, of vraag een offerte aan.
Veelgestelde vragen
Kan de eigenaarsvergadering weigeren een falend dak opnieuw waterdicht te maken?
Nee. Werken die nodig zijn voor het behoud, de veiligheid en de bewoonbaarheid van het gebouw zijn verplicht op grond van artikel 10.1.a van de wet op het appartementsrecht en hebben geen voorafgaand besluit nodig; de vergadering beslist alleen hoe de omslag wordt verdeeld en betaald. Een eigenaar die betwist dat de werken nodig zijn, kan om een technisch advies vragen, maar het rapport over de baan beslecht het meestal.
Ik bezit het penthouse met het terras. Betaal ik meer voor het dak?
Nee. Het dak en zijn waterdichting zijn gemeenschappelijke delen, ook waar het terras voor uw privégebruik is, dus u betaalt uw gewone deelnemingsaandeel zoals elke andere eigenaar — tenzij de statuten van de VvE dakkosten anders verdelen. Alleen voor schade door uw eigen verkeerde gebruik van het terras betaalt u alleen.
Hoe worden de kosten verdeeld als ik in het buitenland ben en de vergadering niet heb bijgewoond?
Naar uw deelnemingsaandeel, zoals iedereen, en het besluit bindt u of u nu aanwezig was of niet. Bent u behoorlijk opgeroepen en hebt u niet binnen dertig dagen na kennisgeving van het besluit schriftelijk bezwaar gemaakt, dan telt u als voorstemmer. U kunt per volmacht stemmen met een ondertekend geschrift.
Welke garantie moet de VvE op de nieuwe baan krijgen?
Een schriftelijke uitvoeringsgarantie van ten minste drie jaar, de systeemgarantie van de fabrikant — doorgaans tien jaar als een erkende verwerker het bestek volgt — op naam van de VvE, en een inhouding van een deel van de prijs die na het eerste regenseizoen wordt vrijgegeven. De garanties van tien, drie en één jaar van de Bouwwet gelden voor werken binnen haar bereik, waar een baanvernieuwing gewoonlijk niet onder valt, dus de garantie leeft in het contract.
