Liften na RD 355/2024: wat de volgende keuring zal eisen, de termijnen voor de aanpassingen en de omslag die u moet plannen

De lift is de enige machine in een gebouw die elke eigenaar gebruikt en waar niemand aan denkt — tot de dag dat hij stilstaat. Sinds 1 juli 2024 bepaalt een nieuw pakket regels hoe vaak hij wordt gekeurd, wat de keurder mag schrijven en welke aanpassingen een oudere lift binnen vaste termijnen moet krijgen — en voor een vereniging van eigenaren op Fuerteventura, waar de meeste blokken tussen de jaren tachtig en het begin van de jaren tweeduizend zijn gebouwd, is de eerste keuring onder de nieuwe regels het moment waarop de rekening verschijnt. Dit artikel zet uiteen wat de verordening van de gemeenschap als eigenaar van de lift verlangt, de keuringskalender, de termijnen na een gebrek, de lijst verplichte aanpassingen met hun tijdlijnen, en hoe de daaruit volgende omslag wordt besloten en verdeeld.

Het beeld van het hele gebouw — de ITE, de certificatenkalender, het reservefonds — staat in ons artikel over de gezondheid van het gebouw op Fuerteventura. Dit gaat over de lift.

Het regelboek: RD 355/2024 en de ITC AEM 1

Koninklijk Besluit 355/2024 van 2 april keurde de technische instructie ITC AEM 1 „Ascensores“ goed, van kracht sinds 1 juli 2024. Zij regelt de ingebruikname, wijziging, het onderhoud en de keuring van elke lift in Spanje, en zij voegt iets toe wat de vorige instructie niet had: bijlage VII, een lijst minimale veiligheidsmaatregelen die bestaande liften binnen vastgestelde termijnen moeten inbouwen. Liften die vóór die datum in gebruik zijn genomen, behouden de essentiële veiligheidsregels waaronder ze zijn gebouwd, maar de onderhouds-, keurings- en wijzigingsregels van de nieuwe instructie gelden voor hen vanaf dag één — en bijlage VII ook.

In een vereniging van eigenaren is de titular van de lift — de eigenaar, in het vocabulaire van de verordening — de gemeenschap zelf, en haar plichten komen toe aan de voorzitter en de beheerder. Ze staan in artikel 4, en ze zijn specifieker dan de meeste besturen beseffen.

Wat de gemeenschap elk jaar verschuldigd is

• Een onderhoudscontract, altijd. De lift mag alleen worden gebruikt zolang een contract met een erkend onderhoudsbedrijf (empresa conservadora) van kracht is (art. 4.1). Het bedrijf houdt een onderhoudsplan voor de lift bij en levert binnen tien dagen een schriftelijk verslag van elk bezoek (art. 5.3 en 5.5).
• Maandelijkse bezoeken. Bij een gewone woonlift moet het onderhoudsbedrijf elke maand komen, met niet minder dan twintig en niet meer dan vijfenveertig dagen tussen de bezoeken. Alleen liften voor één gezin en kleine moderne liften — CE-gemarkeerd, tot drie stopplaatsen, voor ten hoogste twintig woningen — mogen op een viermaandelijks ritme (art. 5.4).
• Een plicht van vierentwintig uur. Ongevallen worden onmiddellijk aan het onderhoudsbedrijf gemeld; storingen, gebreken of verwaarlozing binnen vierentwintig uur (art. 4.3). Wanneer het bedrijf schriftelijk meldt dat een onderdeel moet worden gerepareerd of vervangen, handelt de gemeenschap binnen de termijn die het bedrijf stelt — of vraagt zij de lift buiten dienst te stellen; betwist zij de diagnose, dan kan zij een keuringsinstantie laten controleren (art. 4.4).
• De keuring boekt de gemeenschap, nooit het onderhoudsbedrijf. De periodieke keuring wordt door de eigenaar gecontracteerd bij een onafhankelijke keuringsinstantie (organismo de control, OCA), en de verordening verbiedt het onderhoudsbedrijf die te contracteren (art. 4.5). Het onderhoudsbedrijf moet de gemeenschap de termijn echter ten minste drie maanden vooraf melden (art. 7.6) — en verstrijkt de termijn zonder keuring, dan moet het de lift binnen vierentwintig uur buiten dienst stellen en de industriedienst van de Canarische regering informeren (art. 7.7).
• Het dossier. De gemeenschap bewaart de registratie van ingebruikname, de CE- of EU-verklaring waar die er is, het technische blad, de gebruikshandleiding, het onderhoudsregister, het contract en elk keuringscertificaat, op verzoek beschikbaar voor de regionale overheid (art. 4.8). Bij een wisseling van onderhoudsbedrijf draagt het vertrekkende het register over aan het nieuwe — en het nieuwe moet een keuring overleggen die binnen dertig dagen vóór het nieuwe contract is uitgevoerd (art. 4.1 en 7.11).
• De lift opzettelijk stilzetten. Een gemeenschap die een lift tijdelijk buiten dienst stelt, meldt dit aan de regio met een certificaat van het onderhoudsbedrijf; alleen een onderhoudsbedrijf mag hem weer in dienst nemen, een stilstand van meer dan drie maanden vereist een controle met de omvang van de jaarlijkse, en viel een keuringstermijn tijdens de stilstand, dan gaat een gunstige keuring aan de herstart vooraf (art. 4.7).

De keuringskalender

Artikel 11.4 legt de minimale frequentie van de periodieke keuring vast naar het soort gebouw:

• Elke twee jaar voor liften in industriële gebouwen of op plaatsen met publiek — hotels, pensions, restaurants, bars, kantoren en winkels boven bepaalde bezettingen, parkeergarages voor meer dan vijf voertuigen.
• Elke vier jaar voor liften in gebouwen met meer dan twintig woningen of met meer dan vier bediende verdiepingen.
• Elke zes jaar voor alle andere liften.

De meeste blokken die wij beheren — twintig tot zestig appartementen op vier of vijf verdiepingen in Corralejo, Caleta de Fuste of Costa Calma — vallen in de vierjaarsband. Een vakantiecomplex met receptie en een vergund hotelgebruik valt in de tweejaarsband; een klein woongebouw van drie verdiepingen en twaalf appartementen in de zesjaarsband. De verordening voegt een nuttige zin toe voor gemengde gebouwen: een huisartsenpraktijk of een advocatenkantoor in een verder residentieel blok maakt er geen plaats met publiek van — het hoofdgebruik van het gebouw beslist.

Wat de keurder kan schrijven

De keuring wordt uitgevoerd door een geaccrediteerde OCA volgens het protocol UNE 192008, en het certificaat bereikt de regio, de gemeenschap en het onderhoudsbedrijf binnen vijftien dagen (art. 11.10). Elk gebrek wordt ingedeeld (art. 11.8), en de indeling zet de klok (art. 11.9):

• Gunstig zonder gebreken. Een groen etiket gaat in de cabine. Niets te doen tot de volgende cyclus.
• Gunstig met lichte gebreken (leves). Ze moeten binnen zes maanden na vaststelling zijn verholpen en door het onderhoudsbedrijf aan de OCA zijn gecertificeerd. Een licht gebrek dat bij de volgende keuring opnieuw wordt aangetroffen, is een herhaald gebrek en kan door de regio worden beboet.
• Ongunstig met ernstige gebreken (graves). De keurder stelt een termijn naar het belang van het gebrek — nooit langer dan zes maanden — en komt terug op de werkdag na het verstrijken ervan, of binnen dertig dagen na het bericht van de gemeenschap dat het werk klaar is. Een tweede ongunstige uitslag, of een tweede bezoek dat de gemeenschap of het onderhoudsbedrijf verhindert, gaat naar de regio, die de lift laat stilzetten. De cabine draagt intussen een etiket „CONDICIONADA“.
• Ongunstig met zeer ernstige gebreken (muy graves). Het aanwezige onderhoudsbedrijf stelt de lift ter plekke buiten dienst; hij blijft stil tot het gebrek is verholpen en een volledige nieuwe keuring door dezelfde OCA gunstig is, zonder verdere termijnen. Etiketten komen in de cabine en op de schachtdeur van de begane grond.

Eén regel van artikel 11.8 weegt voor oudere liften zwaarder dan elke andere: een maatregel van bijlage VII niet binnen haar termijn uitvoeren is op zichzelf een ernstig gebrek. De aanpassingen hieronder zijn geen aanbevelingen; vanaf de dag dat hun termijn verstrijkt, maken ze van een gunstige keuring een ongunstige.

Bijlage VII: de aanpassingen en hun termijnen

Bijlage VII geldt voor elke lift zonder conformiteitsverklaring onder de Liftenrichtlijn van 2014 of de machineregels — in de praktijk alles wat vóór 2016 is geïnstalleerd, het grootste deel van het bestand op het eiland — en elke maatregel heeft haar eigen trigger en termijn:

1. Stopnauwkeurigheid. Na een ongeval door slechte nivellering, of wanneer de aandrijving wordt vervangen, moet de lift binnen zes maanden een stopnauwkeurigheid van ± 10 mm en een nivelleernauwkeurigheid van ± 20 mm halen; een elektrische lift met één snelheid die bij een periodieke keuring buiten die waarden wordt gemeten, heeft één jaar — het praktische antwoord is een frequentieregelaar.
2. Deurbeveiliging. Liften met automatische deuren moeten een beveiliging hebben die de opening van 25 mm tot 1.600 mm boven de drempel afdekt — een lichtscherm — binnen een jaar na de eerste keuring die de afwezigheid vaststelt (zes maanden na een ongeval), waar dat technisch haalbaar en goedkoper is dan het vervangen van de deuren.
3. Bescherming tegen ongecontroleerde bewegingen. Vereist op de dag dat de aandrijving en de besturing samen worden vervangen.
4. Tweewegcommunicatie. Elke cabine zonder tweewegapparaat waarmee een opgesloten gebruiker op elk moment een reddingscentrale kan bereiken, moet er een krijgen, toegankelijk voor mensen met een beperking, binnen een jaar na de eerste keuring die de afwezigheid vaststelt.
5. Leiders. Cilindrische, rail- of houten leiders met een oude vanginrichting moeten weg. Voor liften die vanaf 1 april 1967 zijn geïnstalleerd, is de termijn tien jaar vanaf de eerste keuring die ze vaststelt; voor liften van vóór 1967 drie jaar bij houten of holle cilindrische leiders en zes of acht voor de rest.
6. Lastbewaking. Een lift zonder overbelastingsbeveiliging krijgt er een binnen een jaar na de eerste keuring die de afwezigheid vaststelt, waar dat mogelijk is zonder de besturingskast te vervangen.
7. Geleiding van het tegengewicht volgens de norm EN 81-20, op dezelfde ladder van drie tot tien jaar als de leiders.
8. De maatregelen van 2005 die al verplicht waren — stopschakelaar, verlichting en stopcontact in de put; de schortplaat onder de cabinedrempel; cabinedeuren met standaanwijzer; noodverlichting en alarm; schijfbeschermers; het slappe-kabelcontact; dubbele contactoren; een dakleuning waar de opening meer dan 30 cm is; asbest uit de remmen bij vervanging; een handpomp bij nieuwe hydraulische units — blijven op elke bestaande lift verschuldigd.

Het vervangen van de leiders, de machine of de besturing geldt als een belangrijke wijziging onder artikel 9: het onderhoudsbedrijf voert haar uit met de lift buiten dienst, en de conformiteit wordt via een keuringsinstantie gecertificeerd (art. 10). Er zijn twee ventielen. Waar een maatregel technisch onmogelijk is, kan de gemeenschap de industriedienst van de Canarische regering om een vrijstelling vragen, met een gunstig OCA-rapport en gelijkwaardige alternatieve maatregelen (overgangsbepaling 1.2). En de instructie heeft geen eigen kostentrigger: wat zij heeft, is de termijn, en de termijn begint bij de eerste keuring die het gebrek opschrijft — wat voor een lift in de vierjaarscyclus die in 2025 of 2026 wordt gekeurd, betekent dat de eenjaarsposten in 2026 of 2027 vervallen en de tienjaarsposten rond 2036.

De rekening, en hoe de gemeenschap die deelt

Een liftaanpassing die een keuringscertificaat eist, is een instandhoudingswerk in de zin van artikel 10.1.a van de wet op het appartementsrecht (Ley de Propiedad Horizontal): verplicht, niet onderworpen aan een stemming van de vergadering, en door elke eigenaar naar quotum te betalen (art. 10.2). De rol van de vergadering is die welke artikel 14.c haar geeft — de begroting en de uitvoering goedkeuren — en, onder artikel 10.2.a, de omslag verdelen en de betalingstermijnen vaststellen. Het reservefonds, dat artikel 9.1.f juist voor instandhoudings- en herstelwerk op ten minste 10 % van de laatste gewone begroting houdt, is de eerste bron; de derrama dekt de rest, en ons artikel over gemeenschapskosten en omslagen legt uit hoe een omslag wordt uitgeschreven en geïnd, ook bij eigenaren in het buitenland. Alles buiten de verplichte lijst — een nieuwe cabine, een ombouw zonder machinekamer, een tweede lift — is een verbetering onder artikel 17 en heeft wél de meerderheid van de vergadering nodig.

Overheidssteun volgt dezelfde lijn. Het toegankelijkheidsprogramma van het nationale woonplan financiert het plaatsen van een lift in een gebouw zonder lift, of het toegankelijk maken van een bestaande, met de plafonds uit ons artikel over toegankelijkheidswerken; de veiligheidsaanpassing van een bestaande lift als zodanig financiert het niet, en de laatste toegankelijkheidsoproep van de Canarische regering sloot in 2024. Een gemeenschap moet bijlage VII uit eigen fonds en omslag begroten en elke subsidie als een bonus beschouwen.

Een rekenvoorbeeld. Een blok in Caleta de Fuste, vierentwintig appartementen op vijf verdiepingen, één lift geïnstalleerd in 1996 — zonder CE-markering, vierjaarscyclus. De eerste keuring onder de nieuwe instructie, in het voorjaar van 2026, stelt vier afwezigheden vast: tweewegcommunicatie, lichtscherm, lastbewaking en nivellering buiten tolerantie op een machine met één snelheid; zij noteert ook de oorspronkelijke cilindrische leiders. Het certificaat is gunstig, de vier afwezigheden dragen een termijn van een jaar, de leiders een van tien. De offerte van het onderhoudsbedrijf voor de vier eenjaarsposten komt op € 7.200 — in onze gebouwen zijn het communicatieapparaat en het lichtscherm elk werk van drie cijfers, de frequentieregelaar en de lastbewaking het grootste deel. Het reservefonds bevat € 4.000; de vergadering keurt de begroting goed, neemt € 3.000 uit het fonds en schrijft een omslag van € 4.200 uit — € 175 per appartement bij gelijke quota, in twee termijnen vóór de verjaardag van de keuring. De leiders, een werk van vijf cijfers, gaan als jaarlijkse voorziening in het tienjarenplan, zodat geen vergadering in 2035 in één keer een omslag van die omvang hoeft te stemmen.

Waar wij in beeld komen

Voor de gemeenschappen die wij beheren houden wij het liftdossier bij, boeken wij de keuring bij een onafhankelijke OCA zodra de driemaandsmelding van het onderhoudsbedrijf binnenkomt, toetsen wij elk certificaat aan bijlage VII en zetten wij elke termijn in de kalender, vragen wij concurrerende offertes voor de aanpassingen en leggen wij de begroting en de omslag aan de vergadering voor met de stand van het reservefonds al uitgewerkt. Bekijk onze diensten onderhoud van de gemeenschap en werken en subsidies, of vraag een offerte aan voor uw gemeenschap.

Veelgestelde vragen

Hoe vaak moet onze lift onder de nieuwe regels worden gekeurd?

Elke twee jaar in een gebouw met publiek zoals een hotel of een kantoorgebouw; elke vier jaar in een gebouw met meer dan twintig woningen of meer dan vier bediende verdiepingen; anders elke zes jaar. De gemeenschap boekt de keuring bij een onafhankelijke keuringsinstantie — het onderhoudsbedrijf mag dat niet — na de melding drie maanden vooraf die het onderhoudsbedrijf moet doen.

Wat gebeurt er als de keuringstermijn verstrijkt?

Het onderhoudsbedrijf moet de lift binnen vierentwintig uur buiten dienst stellen en de industriedienst van de Canarische regering informeren. De lift blijft stil tot een gunstige keuring, en de gemeenschap kan onder de Industriewet worden beboet.

Zijn de aanpassingen van bijlage VII echt verplicht?

Ja. Elke maatregel heeft een termijn die loopt vanaf de eerste keuring die de afwezigheid vaststelt — een jaar voor het communicatieapparaat, het lichtscherm, de lastbewaking en de nivellering bij liften met één snelheid; drie tot tien jaar voor leiders en tegengewichtgeleiding naargelang de leeftijd van de lift. Een gemiste termijn wordt zelf als ernstig gebrek ingedeeld, wat de volgende keuring ongunstig maakt. Waar een maatregel technisch onmogelijk is, kan de gemeenschap bij de regio een vrijstelling vragen met een gunstig rapport van de keuringsinstantie.

Moet de vergadering de werken goedkeuren, en wie betaalt?

Voor werken die een keuringscertificaat eist, is geen stemming nodig: het zijn instandhoudingswerken onder artikel 10.1.a van de wet op het appartementsrecht, verplicht en door elke eigenaar naar quotum te betalen. De vergadering keurt de begroting goed en beslist hoe de omslag in termijnen wordt gesplitst; het reservefonds mag een deel betalen. Alleen verbeteringen buiten de verplichte lijst — een nieuwe cabine, een tweede lift — hebben de meerderheden van artikel 17 nodig.