Een VvE in Corralejo stemde in maart over haar gevelwerken, de architect leverde het project in april, en in oktober wacht het dossier nog steeds op het technisch rapport van de gemeente. De wet zegt dat over een vergunning in drie maanden wordt beslist; de considerans van de wet zelf noemt de vertraging van de gemeenten het gebrek dat zij wil wegnemen, en wijst het technisch rapport aan als de eerste oorzaak ervan: la demora en la emisión de dicho informe técnico el motivo más relevante de retraso en la tramitación de solicitudes de licencia, de vertraging bij het uitbrengen van dat technisch rapport is de belangrijkste oorzaak van vertraging bij de behandeling van vergunningaanvragen. Sinds 15 augustus 2026 hebben de Canarische Eilanden een instrument voor precies dat wachten: de VvE kan een beroepsorde of een geaccrediteerde particuliere instelling betalen om het technisch rapport zelf te schrijven, het bij de aanvraag voegen, en de gemeentelijke technicus hoeft er geen meer te schrijven over de punten die dat rapport bevestigt. Deze notitie legt uit wat Ley 7/2026 een VvE toestaat, wat het kost, wat het niet verandert, wie aansprakelijk is als het rapport fout is, en op welke werken op Fuerteventura het überhaupt van toepassing is.
Een rapport dat de aanvrager meebrengt in plaats van erop te wachten
Wanneer een VvE een bouwvergunning aanvraagt, moet de gemeente vóór haar beslissing twee rapporten inwinnen, een technisch en een juridisch, in die volgorde. Het technisch rapport toetst het project aan vijf punten: de planologische en milieuregels, de kwalificatie van de professional die het tekende, de formele inhoud van het project inclusief het stempel van de orde waar dat vereist is, de sectorale technische regels die de vergunning moet toetsen, en toegankelijkheid en bewoonbaarheid waar die gelden (Ley 4/2017, artikel 342.3, in de redactie die Ley 7/2026 eraan gaf). Bij dat rapport wachten de dossiers: het vergt een gekwalificeerde technicus in het gemeentelijke personeel, en de considerans wijt de vertraging aan het gebrek aan middelen van de gemeenten zelf.
De wet laat een derde het schrijven. Een informe técnico de conformidad emitido en régimen de colaboración is een rapport dat, in het dossier gevoegd, constate la adecuación del proyecto examinado en relación con todos, algunos o alguno de los extremos señalados en dicho precepto legal, vaststelt dat het onderzochte project voldoet aan alle, enkele of één van de punten die de wet opsomt, en dat is uitgebracht door een van drie soorten instanties: een bevoegde beroepsorde, een gemeentelijke eigen dienst, of een geaccrediteerde particuliere instelling die entidad urbanística de colaboración heet (Ley 7/2026, artikel 1). De aanvrager kan twee van de drie gebruiken: toda persona solicitante de una licencia urbanística podrá voluntariamente acompañar su solicitud de un informe técnico sobre el proyecto presentado, iedere aanvrager van een bouwvergunning mag vrijwillig bij zijn aanvraag een technisch rapport over het ingediende project voegen, rechtstreeks verkregen van de orde of van een samenwerkende instelling (artikel 5). De gemeente kan zulke rapporten ook zelf laten opstellen, bij elk van de drie, wanneer de aanvrager er geen of slechts een gedeeltelijk rapport bracht (artikel 6). De regeling geldt voor vergunningaanvragen, niet voor voorafgaande meldingen: voor een comunicación previa kan de gemeente een verificatierapport laten maken, maar de aanvrager heeft niets bij te voegen (artikel 10).
Het idee is ouder dan de wet. De Canarische regering schreef het in april 2025 in Decreto ley 3/2025, dat de wet van 31 juli 2026 verving na haar behandeling in het parlement als wetsvoorstel; twee eerdere pogingen, van 2021 en 2024, werden door dat decreet ingetrokken. De wet werd op 14 augustus 2026 in het Boletín Oficial de Canarias gepubliceerd en trad de dag erna in werking; op 6 oktober toonde de geconsolideerde tekst van Ley 4/2017 in het BOE nog de redactie van april 2025 van artikel 342, zodat de eigen tekst van de wet in het BOC de tekst is om te lezen.
Wie het mag schrijven
Een beroepsorde mag het rapport uitbrengen wanneer zij het beroep vertegenwoordigt dat bevoegd is het project te tekenen, wat voor bouwwerken in de praktijk de orde van architecten of die van technisch architecten betekent, naargelang wie het project mag tekenen (artikel 2). Een particuliere instelling heeft meer nodig: een statutair doel dat deze controletaak omvat, geen verbod om met de overheid te contracteren, accreditatie door ENAC volgens de norm UNE-EN-ISO/IEC 17020 als instelling van type A, ten minste één professional met tien jaar aantoonbare ervaring in het opstellen en leiden van bouwprojecten en planologische instrumenten, een aansprakelijkheidsverzekering met een cuantía mínima de 1.000.000 de euros, een minimumbedrag van één miljoen euro, en een voorafgaande melding ingediend bij het departement ruimtelijke ordening van de Canarische regering (artikel 4). De melding zelf is de titel om op te treden; het departement schrijft de instelling in een register in waarvan de inschrijving declaratoir is, en een instelling die gemeld heeft en nog niet is ingeschreven mag optreden als zij de vereisten bij de gemeente aantoont. Een inschrijvingsbewijs volstaat als bewijs bij elke gemeente op de eilanden.
Wie het rapport schrijft, moet dat doen con imparcialidad, confidencialidad e independencia, met onpartijdigheid, vertrouwelijkheid en onafhankelijkheid; wie tekent moet dezelfde kwalificatie bezitten die het project vereiste, en het rapport moet verklaren dat niemand van de betrokkenen onder een verschonings- of wrakingsgrond valt volgens de staatsregels voor de publieke sector. Dat de auteur van het project bij dezelfde orde hoort, is uitdrukkelijk geen zo'n grond (artikel 1.2). Een rapport dat essentiële inhoud weglaat, vervalst of verandert, is voor wie het uitbracht een ernstige planologische overtreding, net als er een tekenen terwijl men onder een verschoningsgrond valt (Ley 4/2017, artikel 372.3, letters h en j, zoals de wet ze herschreef).
Wat het kost, en wat het niet vervangt
De VvE betaalt. De kosten van een rapport dat de aanvrager laat maken será asumido por estas, nunca por la Administración urbanística actuante, worden door deze gedragen en nooit door de gemeente, tegen het tarief dat de orde of de instelling vaststelt, en dat tarief, exclusief IGIC, no podrán exceder de un importe entre el 0,5% y el 3% del presupuesto de ejecución material del proyecto objeto de informe en función de su grado de complejidad, mag naargelang de complexiteit een bedrag tussen 0,5 en 3 procent van de materiële uitvoeringsbegroting van het project niet overschrijden (artikel 8.2). Voor een gevelproject met een materiële uitvoeringsbegroting van 180.000 euro is dat een plafond tussen 900 en 5.400 euro vóór IGIC, en de Canarische regering kan de percentages bij besluit wijzigen. Het decreet van april 2025 had hetzelfde tarief anders begrensd, op een bedrag equivalente al de la tasa que correspondiera aplicar por la tramitación de la licencia urbanística, gelijk aan de leges die voor de behandeling van de bouwvergunning zouden gelden; de wet verving die maatstaf door het percentage van de begroting. Het rapport vervangt de leges voor de vergunning niet: het gebruik ervan no afecta al régimen general de exigibilidad de tasas por el otorgamiento de licencias, raakt de algemene regeling van de leges voor het verlenen van vergunningen niet (artikel 8.3), en evenmin de bouwbelasting, die verschuldigd is over alle vergunningplichtige werken, of de vergunning nu verkregen is of niet (Real Decreto Legislativo 2/2004, artikel 100).
Wat het rapport koopt, is precies afgebakend. Op de punten die het bevestigt, Excluirán la preceptividad del informe técnico municipal, vervalt de verplichting van het gemeentelijke technisch rapport, en het heeft op die punten geen latere bekrachtiging door het eigen personeel van de gemeente nodig (artikel 7.2). Op de punten die het niet dekt, of ongunstig beoordeelt, heeft het geen enkel effect, en de gemeentelijke technicus moet daarover nog steeds rapporteren (artikelen 7.2 en 7.3). Het blijft een mening: de rapporten Serán tenidos en cuenta en la resolución de los procedimientos, en cuanto informes no vinculantes, worden bij de beslissing in de procedures in aanmerking genomen als niet-bindende rapporten, en de eigen diensten van de gemeente kunnen op gemotiveerd verzoek van het beslissende orgaan ook over de bevestigde punten rapporteren, of de opsteller om correctie of aanvulling vragen. Het juridisch rapport verlaat de gemeente nooit: het en todo caso será emitido por los servicios propios de la Administración urbanística actuante, wordt in elk geval uitgebracht door de eigen diensten van de handelende gemeente, en waar de twee rapporten het oneens zijn over de planologische regels, beslecht de gemeentesecretaris het verschil (Ley 4/2017, artikel 342.3, letters b en c). Een rapport moet de instructies, interpretatiecriteria en technische protocollen volgen die de gemeente op haar website heeft gepubliceerd, dus het eerste wat u de opsteller vraagt, is of hij die van uw gemeente gelezen heeft.
De drie maanden, en wie aansprakelijk is als het rapport fout is
De termijn verschuift niet. De termijn om te beslissen en kennis te geven es de tres meses contados desde la presentación de la solicitud en cualquiera de los registros municipales, bedraagt drie maanden gerekend vanaf de dag waarop de aanvraag in een gemeentelijk register binnenkomt, en een verordening mag die verkorten maar nooit verlengen (Ley 4/2017, artikel 343). Wat het rapport verandert, is wat de gemeente binnen die maanden nog te doen heeft. Wanneer de maanden verstrijken zonder beslissing, geldt het stilzwijgen als weigering voor bouwwerken in de zin van de nationale grondwet voor bodemgebruik, nieuwbouw en uitbreidingen daaronder, en als vergunning voor de rest, tenzij het project kennelijk in strijd is met het geldende bestemmingsplan (artikelen 344 en 345); de koperskant van die regels, met de klok van vier jaar en de papieren die een koper moet zien, staat in de notitie van onze collega's van Olga Caballero over bouwvergunningen en de cédula de habitabilidad op de Canarische Eilanden.
Aansprakelijkheid volgt de keuze. Gebreken in een rapport dat de VvE indiende se considerarán imputables a la persona o entidad promotora que los haya aportado, worden toegerekend aan de opdrachtgever die het indiende, onverminderd wat van de instelling of de professionals die het tekenden gevorderd kan worden (Ley 7/2026, artikel 9.4). Wanneer een vergunning wordt vernietigd wegens gebreken die een rapport miste, of een te laat rapport de termijn liet verlopen, kan de aanvrager de gemeente vragen te zeggen wie verantwoordelijk was, een verzoek dat de verjaring van een aansprakelijkheidsvordering stuit, en een gemeente die betaalt kan verhaal nemen op de verantwoordelijken (artikel 9.1 en 9.2). In gewone taal: een VvE die een rapport laat maken, laat dat maken bij een instelling waarvan zij de verzekering en de accreditatie heeft gezien, en bewaart de opdracht bij de papieren van de VvE.
Een VvE die vóór 15 augustus aanvroeg, valt niet buiten de boot. De regeling geldt voor al lopende procedures, en daarin podrán aportar, en una fase posterior a la solicitud de licencia, los informes técnicos, mogen de aanvragers de technische rapporten in een latere fase na de vergunningaanvraag indienen, tenzij het gemeentelijke rapport, of een in opdracht gegeven rapport, al is uitgebracht; de wet geeft de aanvrager het recht eerst te vragen hoe het dossier ervoor staat (overgangsbepaling, lid 2).
Het veto van de gemeente
Een gemeente kan het hele mechanisme weigeren. Bij besluit van de voltallige raad kan zij rechazar la posibilidad de que en su ámbito urbanístico de actuación se puedan aportar informes técnicos emitidos en régimen de colaboración a instancia directa del interesado, de mogelijkheid afwijzen dat in haar gebied rapporten in samenwerkingsregime worden ingediend op rechtstreeks initiatief van de belanghebbende, in welk geval de gemeentelijke rapporten verplicht blijven voor elke procedure die na de datum van dat besluit begint, terwijl de gemeente de bevoegdheid houdt zulke rapporten zelf te laten maken (artikel 5.4). Op 6 oktober 2026 vonden wij geen zo'n besluit onder wat Puerto del Rosario, La Oliva, Antigua, Betancuria, Pájara en Tuineje online publiceren; een besluit van deze soort is een raadsbesluit, geen verordening, en de juiste vraag aan de gemeente voordat u voor een rapport betaalt, is of haar raad er een heeft genomen en of zij een overeenkomst met een orde heeft getekend, want een gemeente die het laatste deed, stuurt het dossier uit zichzelf naar de orde.
Welke werken van de VvE dit bereikt
Het rapport dient een vergunningaanvraag, dus het telt alleen voor werken die een vergunning nodig hebben. Op de Canarische Eilanden vergen onderhouds-, restauratie-, herstel- en renovatiewerken aan een niet-beschermd gebouw die geen volume of vloeroppervlak toevoegen een voorafgaande melding, geen vergunning, en dat geldt ook voor buitenwerken die geen algemene wijziging van de gevel zijn (Ley 4/2017, artikel 332.1); de kaart van welk VvE-werk welke weg gaat, steigers inbegrepen, staat in onze notitie over het opnieuw waterdicht maken van het dak. Een vergunning is de weg voor uitbreidingen van elke soort, voor een algemene wijziging van de gevel of het beglazen van terrassen via een gezamenlijk gevelproject, voor elke ingreep aan een beschermd of gecatalogiseerd gebouw, en voor steigers, kranen of stutten die op de rijbaan staan of minder dan 1,20 meter vrij trottoir laten (artikel 330.1, letters f, i en p). Een liftschacht buiten de gevel gebouwd, een verdieping op het dak gezet, de restauratie van een beschermd gebouw: dat zijn de VvE-dossiers waar maanden verloren gaan en waar een conformiteitsrapport zijn tarief verdient. Een lift in het bestaande trappenhuis, zonder nieuw volume, is meestal een voorafgaande melding, en de meerderheden en kostenplafonds daarvoor staan in onze notitie over toegankelijkheidswerken die de VvE moet betalen. Werken die na een gebouwinspectie worden opgelegd, zijn het andere veelvoorkomende geval; wat de inspectie is en wat zij in gang zet, staat in onze notitie over de gebouwinspectie op Fuerteventura.
Is de vergunning eenmaal verleend, uitdrukkelijk of door stilzwijgen, dan mogen de werken niet zomaar beginnen: de VvE moet de gemeente con al menos diez días de antelación a la fecha proyectada para dicho inicio, ten minste tien dagen vóór de geplande begindatum, kennis geven, met het uitvoeringsproject erbij wanneer de vergunning op een voorontwerp werd verleend, en geen verdere titel is nodig; komen de technici van de gemeente in die dagen niet om rooilijnen en peilen uit te zetten, dan mogen de opdrachtgever, de bouwdirectie en de aannemer het uitzetproces-verbaal tekenen en beginnen (Ley 4/2017, artikel 346, zoals de wet het herschreef).
Wat wij doen, en wat niet
Wij bereiden de kant van de VvE in een vergunningdossier voor: de offertes regel voor regel vergeleken, de stemming voorbereid met duidelijke documentatie, de projecthonoraria en de vergunningkosten in de begroting die de eigenaren goedkeuren, en de werken ter plaatse begeleid zodra ze beginnen; passen de werken in een open subsidielijn, dan bereiden wij het dossier voor en dienen het in. Wij zijn geen architecten en schrijven geen projecten of conformiteitsrapporten; die horen bij de professional die het project tekent en bij de orde of instelling die de VvE inschakelt. Wat wij toevoegen, is dat het papierwerk van ons is, niet van de voorzitter: het dossier gevolgd van de stemming tot de oplevering, elke fase gedocumenteerd voor elke eigenaar. Zie onze dienst werken en subsidies, of vraag een offerte aan.
Veelgestelde vragen
Garandeert een conformiteitsrapport de vergunning?
Nee. Het vervangt het gemeentelijke technisch rapport op de punten die het bevestigt en wordt in aanmerking genomen als een niet-bindende mening; het juridisch rapport blijft bij de gemeente, die nog steeds beslist, en nog steeds binnen drie maanden. Wat het wegneemt, is het wachten op een gemeentelijke technicus.
Wie betaalt het, de VvE of de gemeente?
De VvE, wanneer de VvE het laat maken: tegen het tarief van de orde of de instelling, begrensd tussen 0,5 en 3 procent van de materiële uitvoeringsbegroting van het project plus IGIC, boven op de leges voor de vergunning en de bouwbelasting. Wanneer de gemeente het rapport onder haar eigen overeenkomst laat maken, betaalt de gemeente.
Kan onze gemeente weigeren het te aanvaarden?
Ja, bij besluit van haar voltallige raad, dat dan geldt voor procedures die na die datum beginnen. Op 6 oktober 2026 vonden wij er geen onder wat de zes gemeenten van Fuerteventura online publiceren; vraag het de gemeente voordat u voor een rapport betaalt, en vraag of zij met een orde heeft getekend.
Onze aanvraag loopt sinds het voorjaar. Kunnen wij nog een rapport toevoegen?
Ja, als het gemeentelijke technisch rapport nog niet is uitgebracht: de wet laat een aanvrager in een lopende procedure het rapport in een latere fase indienen, en geeft het recht eerst te vragen hoe het dossier ervoor staat.
Geldt het voor een voorafgaande melding van reparaties?
Nee. Het rapport is voor vergunningaanvragen. Reparaties, waterdichting en de meeste binnenwerken aan een niet-beschermd gebouw gaan via een voorafgaande melding, die de VvE indient en waarmee zij begint zonder op een rapport te wachten; de gemeente kan de melding achteraf met een eigen rapport verifiëren.
