Wat de wet werkelijk zegt over het ontslaan en benoemen van een administrador, welke meerderheid u nodig hebt, welke overdracht u moet eisen en in welke maand u het beste wisselt.
De meeste eigenaren staan nooit stil bij wie hun comunidad beheert, totdat er iets misgaat: de cijfers komen een week voor de vergadering binnen, in augustus neemt niemand op, een lekkage duurt drie maanden, of de lijst met achterstanden is vier jaar lang stilletjes gegroeid. Dan komt op elke jaarvergadering dezelfde vraag op tafel — kunnen wij eigenlijk wel van beheerder wisselen, of zitten wij vast?
U zit niet vast. Het Spaanse recht maakt dit tot een van de eenvoudigste besluiten die een comunidad kan nemen. Waar comunidades over struikelen is niet de wet; het zijn de timing en de overdracht.
Onder de Ley de Propiedad Horizontal (LPH) is het benoemen en ontslaan van de beheerder een bevoegdheid van de junta de propietarios — de eigenarenvergadering — en van niemand anders (art. 14.a). Artikel 13.7 is er onomwonden over: tenzij uw statuten anders bepalen, worden functies voor één jaar benoemd, en de benoemden "podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria" — zij kunnen vóór het einde van hun termijn worden ontslagen bij besluit van de eigenarenvergadering, bijeengeroepen in buitengewone zitting.
Dus: geen unanimiteit, geen notaris, geen rechter. Een vergadering en een stemming.
Het ontslaan en benoemen van een beheerder hoort niet bij de bijzondere gevallen die in artikel 17 worden opgesomd, en valt dus onder de restregel (art. 17.7): een gewone meerderheid — een meerderheid van de eigenaren die tevens een meerderheid van de deelnamequota vertegenwoordigt bij eerste oproeping, of een meerderheid van de aanwezigen die meer dan de helft van de aanwezige quota vertegenwoordigt bij tweede oproeping.
Twee praktische opmerkingen. Ten eerste mogen eigenaren die niet bij zijn met hun betalingen aan de comunidad wel aanwezig zijn en het woord voeren, maar hebben zij geen stem (art. 15.2) — wat de rekensom af en toe verandert. Ten tweede tellen volmachten mee: een eigenaar in Utrecht die een ondertekende volmacht opstuurt, is net zo aanwezig als de buurman van beneden.
De voorzitter roept de junta bijeen. Is uw voorzitter terughoudend, dan geeft de LPH de eigenaren een hefboom: eigenaren die 25% van de deelnamequota vertegenwoordigen (of 25% van de eigenaren) kunnen eisen dat er een vergadering wordt bijeengeroepen (art. 16.2).
Drie dingen die in de oproeping goed moeten staan, want een slordige oproeping is de makkelijkste manier om het besluit later aan te laten vechten:
De stemming duurt tien minuten. Bij de overdracht verliezen comunidades een jaar.
Hier is de LPH magerder dan mensen verwachten. Zij verplicht de beheerder "custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad" — de documentatie van de comunidad te bewaren en ter beschikking te houden (art. 20.e) — en artikel 19 regelt het notulenregister. Maar de bekende termijnen die u online leest (tien dagen voor de essentiële documenten, vijfenveertig voor de boekhouding) komen uit de gedragscodes van de beroepsgroep, niet uit de wet. Behandel ze als goede praktijk die u moet vastleggen, niet als een recht dat zichzelf afdwingt.
Leg ze dus vast in het besluit zelf. De notulen moeten de datum van beëindiging vermelden en een termijn voor de overdracht van ten minste:
Een nieuwe beheerder die het overneemt zonder de wanbetalersdossiers, is een nieuwe beheerder die uw achterstanden stilletjes afboekt. Vraag om die lijst als eerste.
Juridisch kan de junta de beheerder op elk moment ontslaan — dat is artikel 13.7, en daar kan contractueel niet van worden afgeweken. Wat u eventueel verschuldigd bent, is een contractuele vraag: sommige beheerovereenkomsten lopen voor een vaste termijn en voorzien in de resterende maanden. Lees het contract vóór de vergadering, want het hoort in de discussie thuis.
In de praktijk zijn de meeste contracten op Fuerteventura jaarcontracten die met de benoeming aflopen, en daarom is de gewone jaarvergadering het natuurlijke moment. En een professioneel kantoor dat uw comunidad wil hebben, hoort u niets in rekening te brengen om te mogen komen. Wij doen dat niet — een comunidad overnemen halverwege de termijn of bij verlenging kost hoe dan ook niets extra.
Dit is het stuk waar bijna niemand op plant.
Het boekjaar van uw comunidad is een cyclus: de gewone jaarvergadering keurt de jaarrekening van het afgelopen jaar goed en de begroting voor het komende jaar, en de bijdragen die iedereen betaalt komen uit die begroting voort. Wisselt u van beheerder op de vergadering die de begroting voor volgend jaar vaststelt, dan krijgt het nieuwe kantoor de cijfers in handen waarop het straks wordt beoordeeld. Wisselt u drie maanden later, dan beheert iemand een jaar lang een begroting waaraan hij niet heeft meegebouwd — en heeft elk ongemakkelijk getal twee mogelijke auteurs.
De nuttige vraag is dus niet "wanneer kunnen wij wisselen?" maar "wanneer keurt onze comunidad haar begroting goed?" Reken vanaf die datum terug:
Comunidades die naar de begrotingscyclus 2027 kijken, zouden het eerste gesprek nu moeten voeren, niet in de week van de vergadering.
Artikel 13.6 staat toe dat de functie wordt bekleed door een eigenaar, door een gekwalificeerde professional of door een bedrijf. Die vrijheid snijdt aan twee kanten, dus vraag:
Niets hiervan is exotisch. Het is het minimum dat een gebouw verdient.
