Uw appartement terwijl u weg bent: sleutels, noodgevallen, de toegangsplicht en een protocol dat werkt

Het appartement in Corralejo loopt in de laatste week van september leeg en ziet zijn eigenaar pas met Pasen terug. Tussen die twee bezoeken krijgt het te maken met een flexibele slang onder het aanrecht, een terrasafvoer en de eerste herfstregens, een aardlekschakelaar die op een nacht uitvalt boven een koelkast die vol is achtergelaten, een lekkage van de buren die door uw badkamer heen moet worden opgespoord, en een oproep voor de vergadering die bij een lege deur wordt bezorgd. Niets hiervan heeft u op het eiland nodig. Alles heeft iemand met een sleutel nodig, een blad dat zegt wat die persoon mag doen, en een kanaal dat u vertelt wat er is gebeurd. Dit is het afwezigheidsprotocol dat wij de in het buitenland wonende eigenaren in de gemeenschappen die wij beheren vragen achter te laten — en de wet die onder elke regel ervan ligt.

Wat de wet van een leeg appartement verwacht

Afwezigheid verandert niets aan de Ley de Propiedad Horizontal, en dat is precies het probleem: elke plicht die zij de eigenaar oplegt, blijft doorlopen terwijl het appartement leegstaat. U moet uw eigen woning en de privé-installaties in goede staat houden «en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder» — zonder de gemeenschap of de andere eigenaren te benadelen, en met vergoeding van de schade die uw nalatigheid of die van de mensen voor wie u verantwoordelijk bent veroorzaakt (LPH, art. 9.1.b). U moet in uw woning «las reparaciones que exija el servicio del inmueble» toestaan — de reparaties die de dienst van het gebouw vereist — en de onmisbare tijdelijke erfdienstbaarheden die gemeenschappelijke werken nodig hebben, met recht op vergoeding van de schade die zij veroorzaken (art. 9.1.c), en u moet «permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores» — de gemeenschap daarvoor binnenlaten (art. 9.1.d). Merkt u dat het gebouw een dringende reparatie nodig heeft, dan moet u dat «sin dilación», onverwijld, aan de beheerder melden (art. 7.1).

De plicht waar de meeste eigenaren in het buitenland over struikelen, is de stille. Elke eigenaar moet de secretaris van de gemeenschap een adres in Spanje opgeven voor kennisgevingen; ontbreekt dat, dan «se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo» — geldt het appartement zelf als adres, en is een kennisgeving die aan de bewoner van dat moment wordt overhandigd volledig geldig. Kan zij daar niet worden bezorgd, dan hangt zij op het mededelingenbord van de gemeenschap en krijgt zij drie kalenderdagen later volledige werking (art. 9.1.h). Een leeg appartement ontvangt zijn oproepen, zijn schuldenaarslijsten en zijn omslagen dus op het bord, en de termijnen lopen of u ze nu gelezen heeft of niet.

Achter de LPH staan de algemene regels. Wie een ander door schuld of nalatigheid schade toebrengt, moet die herstellen (Código Civil, art. 1902), en de eigenaar van een gebouw is aansprakelijk voor de schade die voortvloeit uit het verval ervan «si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias» — als dat het gevolg is van achterwege gebleven noodzakelijke reparaties (art. 1907). Een gesprongen slang die het appartement eronder blank zet, is in de ogen van de wet geen pech; het is een privé-installatie die niet in goede staat is gehouden, en de rekening volgt de oorsprong, zoals ons artikel over lekkages uitlegt.

Sleutels: wie ze heeft, en met welke volmacht

De sleutelhouder is het hele protocol in één persoon. Een buur die in het gebouw woont, een vriend op het eiland, de schoonmaakster, een verhuurkantoor, het kantoor van de beheerder: ieder van hen kan het doen, en de keuze telt minder dan het blad dat met de sleutel meegaat.

Een sleutel overhandigen met de bevoegdheid om binnen te gaan en te handelen is, juridisch, een lastgeving (mandato). De Código Civil staat toe dat zij «expreso o tácito» is, en de uitdrukkelijke kan «por instrumento público o privado y aun de palabra» worden gegeven — bij openbare of onderhandse akte, en zelfs mondeling (Código Civil, art. 1710). Mondeling is geldig en nutteloos: op de dag dat de sleutelhouder met een loodgieter in uw gang staat en een buur wil weten met welk recht, is een ondertekend blad het antwoord. De Código bepaalt ook de grens van een algemene lastgeving: «no comprende más que los actos de administración» — zij omvat alleen daden van beheer, en elke beschikking over het onroerend goed vereist een uitdrukkelijke lastgeving (art. 1713). De aannemer van de gemeenschap binnenlaten, een hoofdkraan dichtdraaien, een loodgieter bellen, het appartement luchten en fotograferen zijn daden van beheer. Iets ondertekenen over het onroerend goed is dat niet, en het blad moet dat zeggen.

Wat wij elke in het buitenland wonende eigenaar in de gemeenschappen die wij beheren vragen op dat blad te zetten, met een kopie bij de beheerder:

• Wie de sleutel heeft, met telefoon en e-mail, en een tweede persoon die bereikbaar is als de eerste weg is.
• Waarvoor: toegang voor de reparaties en inspecties van de gemeenschap krachtens artikel 9.1.c en d; toegang bij een noodgeval; een maandelijks bezoek om te luchten, de kranen te laten lopen en de plafonds te controleren; het binnenlaten van de vakmensen die u noemt.
• Uitgavenbevoegdheid: of de houder zonder u eerst te vragen een loodgieter of elektricien mag bellen, en tot welk bedrag.
• Het register: elke toegang genoteerd met datum, reden en foto's, aan u gestuurd — en aan de beheerder als de toegang de gemeenschap betreft.
• Wat de houder niet mag: de sleutel doorgeven, iemand zonder begeleiding binnenlaten, of iets ondertekenen.
• Tot wanneer: een datum, of «tot schriftelijke herroeping», en de instructie om de sleutel die dag terug te geven.

Twee sleutels, niet één: die van de houder en een tweede set op een plek die de houder kan bereiken als de eerste verloren gaat. En een woord over sleutelkluisjes. De kleine cijferkluisjes die aan de deurpost worden geschroefd zijn handig, en ze zijn precies waar een inboedelpolis naar vraagt: de voorwaarden voor een tweede woning die wij lazen, sluiten diefstal uit als de woning niet over de in de bijzondere voorwaarden opgegeven beveiligingsmaatregelen beschikte, en andere sluiten diefstallen uit die door nalatigheid van de verzekerde mogelijk zijn gemaakt. Vraag het uw verzekeraar schriftelijk voordat u er een installeert, en laat de code nooit achter waar het kluisje hangt.

Noodgevallen: wie mag binnen, en hoe

Water dat door het plafond van het appartement eronder stroomt, rook achter een gesloten deur, gaslucht op de overloop. De wet onderscheidt drie situaties.

Met toestemming, op elk moment. Als u of uw sleutelhouder de deur opent, of u de beheerder machtigt om een vakman binnen te laten, wordt niemands recht geraakt. Daarvoor bestaat de sleutelhouder: de loodgieter van de gemeenschap kan dezelfde ochtend binnen zijn, en de toegangsplicht van artikel 9.1.d is nagekomen.

Zonder toestemming, bij een echt noodgeval. De woning is volgens de Grondwet onschendbaar: «Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito» — geen betreding of doorzoeking zonder toestemming van de rechthebbende of een rechterlijke beslissing, behalve bij ontdekking op heterdaad (Constitución, art. 18.2). De uitzondering voor noodgevallen is van de politie, niet van de voorzitter. Volgens de wet op de openbare veiligheid «será causa legítima suficiente para la entrada en domicilio la necesidad de evitar daños inminentes y graves a las personas y a las cosas, en supuestos de catástrofe, calamidad, ruina inminente u otros semejantes de extrema y urgente necesidad» — is de noodzaak om dreigende en ernstige schade aan personen of zaken te voorkomen, bij een ramp, een dreigende instorting of een vergelijkbaar geval van uiterste en dringende noodzaak, een voldoende rechtmatige grond om een woning te betreden (Ley Orgánica 4/2015, art. 15.2), waarna de agenten hun proces-verbaal onverwijld naar de rechter sturen (art. 15.4). De wet op de civiele bescherming past dezelfde regel toe wanneer een noodgeval het betreden van een woning vereist (Ley 17/2015, art. 7 bis.4). Het protocol voor een onbereikbaar appartement waar water uit komt, is dus geen slotenmaker: het is 112, en de agenten of de brandweer op de overloop beslissen of het geval ernstig genoeg is om de deur te openen. Een slotenmaker die op het woord van een buur opent, zonder toestemming van de eigenaar en zonder dat telefoontje, stelt alle betrokkenen bloot aan het misdrijf huisvredebreuk (Código Penal, art. 202).

Zonder toestemming, zonder noodgeval. Een langzame lekkage, een door de vergadering goedgekeurde reparatie, een inspectie die de verzekeraar wil — en een eigenaar die niet antwoordt, of weigert. De gemeenschap heeft geen recht op eigenrichting. Haar middel is de rechter: de vorderingen die de LPH aan de vergadering en de eigenaren geeft, gaan — behalve zuivere geldvorderingen — via de gewone procedure (Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 249.1.8.º), een weg die in maanden wordt gemeten, waarin de schade doorgaat en de weigerende eigenaar aansprakelijkheid opbouwt onder artikel 9.1.b. Elk van die maanden is wat een sleutelhouder en een ondertekende volmacht hadden bespaard.

Om welke deur het ook gaat, de rol van de beheerder staat in de wet: zorgen voor het onderhoud van het gebouw «disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente» — door de dringende reparaties en maatregelen te gelasten en daarvan onmiddellijk verslag te doen aan de voorzitter (LPH, art. 20.c), die de gemeenschap in en buiten rechte vertegenwoordigt (art. 13.3). En het bewijs begint op de overloop: foto's met tijdstip voordat er iets wordt opgedweild, de notitie van de vakman over waar het water vandaan kwam, het verhaal van de buur en de expert van de verzekeraar zodra de schade is gemeld — het dossier dat beslist wie betaalt.

Voordat u vertrekt: water, stroom, lucht, post

De lijst is kort, en elke regel schrapt een van de klassieke schadegevallen.

Water. Draai de hoofdkraan dicht — die in het appartement, meestal achter een luikje bij de ingang of onder het aanrecht — en weet, als de meters in een gemeenschappelijke kast zitten, welke afsluiter de uwe is. De flexibele slangen onder wastafels en achter het toilet en de wasmachine zijn de meest voorkomende oorsprong van een privélekkage, en een onderbreking van de watertoevoer gevolgd door terugkerende druk is het klassieke moment waarop een versleten slang het begeeft. Schakel de elektrische boiler uit met zijn zekering. Maak uw terrasafvoeren schoon: een zomer vol calima laat ze vol achter voor de eerste herfstregens. De dakafvoeren zijn de taak van de gemeenschap, daarom staan ze op onze najaarschecklist en daarom gaat ons dakartikel over een versleten dakbedekking.

Stroom en gas. Maak de koelkast leeg en laat de deur op een kier: drie van de voorwaarden die wij lazen, sluiten bedorven levensmiddelen uit zodra de woning langer dan tien dagen onbewoond is geweest, dus een volle koelkast achter een uitgevallen zekering is een verlies dat niemand verzekert. Schakel de groepen uit die u niet nodig heeft en laat aan wat moet blijven: het alarm, de router als u het appartement op afstand in de gaten houdt. Sluit de kraan van elke butaanfles en bewaar de fles, als het kan, buiten de keuken.

Lucht. De lucht van Fuerteventura draagt zout en de wintervochtigheid is echt; een gesloten appartement krijgt schimmel op noordmuren en in kasten. Het maandelijkse bezoek van de sleutelhouder — een uur de ramen open, de kranen laten lopen zodat de sifons niet droogvallen, plafonds en kastjes onder de wastafels nagekeken — is meer waard dan welk apparaat ook, en een goedkope vochtsensor die zijn meting naar uw telefoon stuurt, is een goede tweede linie.

Post en kennisgevingen. Artikel 9.1.h is de reden dat de brievenbus telt: een oproep of een omslag die in het appartement wordt bezorgd, is geldig bezorgd. Geef de secretaris van de gemeenschap een adres in Spanje op, op een manier die de ontvangst bewijst — het kantoor van de beheerder, onder de volmacht die ons artikel over de volmacht beschrijft, of iemand die doorstuurt wat er binnenkomt — en vraag de sleutelhouder bij elk bezoek de bus te legen. Laat de beheerder uw telefoonnummer en e-mail achter, en die van de sleutelhouder: een reparatie die op een antwoord wacht, wacht op u.

Een opname bij vertrek. Tien gedateerde foto's — de dichtgedraaide hoofdkraan, de meterkast, de plafonds, het terras — leggen de staat van het appartement vast voor de verzekeraar en, als de werken van de gemeenschap binnen iets beschadigen, voor de vergoeding die artikel 9.1.c u geeft.

Wordt het appartement verhuurd terwijl u weg bent, dan is de beheerder van de verhuur of de huurder in de praktijk uw sleutelhouder en moet de volmacht dat zeggen; wat een vakantieverhuur van de gemeenschap nodig heeft, is een onderwerp op zich.

Uw inboedelpolis terwijl het appartement leegstaat

De opstalpolis van de gemeenschap dekt de gemeenschappelijke delen en de aansprakelijkheid van de gemeenschap — ons artikel over wat de polis van de gemeenschap dekt loopt hem door — en niets binnen uw appartement. Een eigenaar in het buitenland heeft een eigen woonhuispolis nodig, en die polis moet weten dat het appartement het grootste deel van het jaar leegstaat.

De wet op de verzekeringsovereenkomst legt u drie plichten op die een afwezigheid raakt. Bedingen die uw rechten beperken, moeten in de polis worden benadrukt en «específicamente aceptadas por escrito» — uitdrukkelijk schriftelijk aanvaard — zijn (Ley 50/1980, art. 3); de bedingen over onbewoonde woningen zijn zulke bedingen, en dat zijn de bladzijden om te lezen. Tijdens de looptijd moet u de verzekeraar zo snel mogelijk elke wijziging melden van de in de vragenlijst opgegeven omstandigheden die het risico verzwaart (art. 11.1): een als hoofdverblijf verzekerd appartement dat nu twee keer per jaar wordt bezocht, is in de voorwaarden die wij lazen precies zo'n wijziging — zij prijzen en conditioneren een tweede woning anders. Een schade moet binnen zeven dagen na kennisname worden gemeld, tenzij de polis meer tijd geeft (art. 16), en u moet de middelen die u ter beschikking staan inzetten om de gevolgen te beperken (art. 17) — de sleutelhouder die om acht uur 's ochtends de hoofdkraan dichtdraait, doet precies wat de wet vraagt, en de redelijke kosten van die redding zijn voor de verzekeraar.

Wat de voorwaarden zeggen. Wij lazen in september 2026 de algemene voorwaarden van verschillende in Spanje actieve verzekeraars, en de drempels lopen veel verder uiteen dan eigenaren aannemen. De ene definieert het hoofdverblijf als een woning die «no permanece deshabitada más de 30 días consecutivos al año» — niet langer dan 30 opeenvolgende dagen per jaar onbewoond blijft —, de tweede woning als een die minstens één keer per maand of vijftien dagen per jaar wordt bewoond, en de onbewoonde woning als een waar minder dan vijftien dagen per jaar wordt verbleven: drie categorieën, drie prijzen, en een schade die in de verkeerde categorie wordt gemeld, is een schade in de problemen. Een andere verzekert tweede woningen alleen in een eigen variant en beschouwt elke woning die de verzekerde minder dan vier maanden per jaar bewoont als tweede woning. Bij water sluit een voorwaardenset voor een tweede woning schade door bevroren leidingen en door niet dichtgedraaide kranen of afsluiters uit «si la vivienda ha estado deshabitada más de 3 días seguidos» — als de woning langer dan 3 dagen achtereen onbewoond is geweest. Bij diefstal zijn sieraden buiten een kluis in twee voorwaardensets uitgesloten na 96 respectievelijk 120 opeenvolgende uren leegstand en in een derde na dertig opeenvolgende dagen; één set sluit eenvoudige diefstal zonder braak helemaal uit als de woning wordt verhuurd of langer dan dertig opeenvolgende dagen leegstaat; bedorven levensmiddelen vallen na tien dagen af. Niets hiervan is een rechtsregel — het zijn contractbedingen, en de uwe zullen anders zijn —, maar elk ervan is een reden om het appartement aan te geven als wat het is, de verzekeraar schriftelijk te vragen wat «deshabitada» in uw polis betekent, en de bezoeken van de sleutelhouder vast te leggen.

Het protocol, op één pagina

1. Een sleutelhouder benoemd, met een vervanger, en de ondertekende volmacht bij de beheerder gedeponeerd.
2. Twee sleutels; geen sleutelkluisje zonder schriftelijk antwoord van de verzekeraar.
3. Hoofdkraan dicht, boiler uit, slangen eens per jaar gecontroleerd, afvoeren schoon.
4. Koelkast leeg, onnodige groepen uit, gaskraan dicht.
5. Een bezoek per maand: luchten, kranen laten lopen, plafonds en kastjes onder de wastafels controleren, brievenbus legen, fotograferen.
6. Een adres in Spanje voor kennisgevingen, aan de secretaris opgegeven op een manier die de ontvangst bewijst; uw telefoon en e-mail bij de beheerder.
7. Een woonhuispolis, aangegeven als tweede woning, met waterschade en aansprakelijkheid, de leegstandsbedingen gelezen, en de beheerder als contact dat de verzekeraar mag bellen.
8. De noodlijn: eerst de sleutelhouder; is die onbereikbaar en is de schade ernstig, dan 112 — nooit een slotenmaker op het woord van een buur.
9. Een register: gedateerde foto's bij vertrek, en elke toegang genoteerd met datum, reden en beelden.
10. Bijdragen en IBI via automatische incasso, zodat een leeg appartement nooit op de schuldenaarslijst van een oproep verschijnt.

Waar wij in beeld komen

Voor de in het buitenland wonende eigenaren in de gemeenschappen die wij beheren, leeft het afwezigheidsprotocol in het dossier van de woning: de sleutelhouder en zijn vervanger, de volmacht, de verzekeraar en het polisnummer, het adres voor kennisgevingen, de contacten die antwoorden. Een incident — de foto van de buur, het telefoontje van de conciërge, water op de trap — wordt vanaf de telefoon gemeld; wij sturen een gescreende vakman en sluiten het ticket af met foto's van voor en na, en u ziet het dezelfde dag, waar u ook woont. Verzekeringsverlengingen horen bij de termijnen die wij voor u in de gaten houden. Bekijk ons beheer voor niet-resident eigenaren en onze dienst onderhoud en aannemers, of vraag een offerte aan.

Veelgestelde vragen

Mag de gemeenschap mijn appartement betreden terwijl ik in het buitenland ben?
Alleen met toestemming, via 112 bij een ernstig noodgeval, of met een rechterlijke beslissing. De artikelen 9.1.c en 9.1.d van de Ley de Propiedad Horizontal verplichten u de reparaties toe te staan die de dienst van het gebouw vereist en de gemeenschap daarvoor binnen te laten, maar ze geven niemand het recht uw deur te forceren: een sleutelhouder met een ondertekende volmacht komt de plicht na; zonder die is een noodgeval dat ernstige schade dreigt te veroorzaken een zaak van de politie krachtens artikel 15.2 van Ley Orgánica 4/2015, en al het mindere gaat via de rechter.

Moet ik mijn verzekeraar vertellen dat het appartement het grootste deel van het jaar leegstaat?
Ja. De wet op de verzekeringsovereenkomst verplicht u zo snel mogelijk elke wijziging te melden van de in de vragenlijst opgegeven omstandigheden die het risico verzwaart, en de voorwaarden die wij lazen delen een woning in als hoofdverblijf, tweede woning of onbewoond naar het aantal dagen per jaar dat zij wordt bewoond — met eigen varianten, uitsluitingen bij waterschade en diefstal, en drempels van drie opeenvolgende dagen tot dertig. Geef het appartement aan als tweede woning en lees de bedingen over de «vivienda deshabitada» voordat u ze nodig heeft.

Wat moet er in de schriftelijke sleutelvolmacht staan?
Wie de sleutel heeft en wie hem vervangt; wat hij mag doen — binnengaan voor de reparaties en inspecties van de gemeenschap, binnengaan bij een noodgeval, maandelijks langskomen, de vakmensen binnenlaten die u noemt — en wat hij mag uitgeven zonder te vragen; dat elke toegang wordt vastgelegd met datum, reden en foto's; dat hij de sleutel niet mag doorgeven en niets mag ondertekenen; en tot wanneer. Een in algemene bewoordingen gestelde volmacht omvat alleen daden van beheer, en dat is precies de reikwijdte die u wilt.

Wat gebeurt er met de kennisgevingen van de gemeenschap terwijl ik weg ben?
Zolang u de secretaris geen adres in Spanje heeft opgegeven, is het appartement uw adres voor elke kennisgeving, is bezorging aan wie er woont geldig, en gaat een kennisgeving die niet kan worden bezorgd naar het bord van de gemeenschap, waar zij drie kalenderdagen later werking krijgt. Geef schriftelijk een adres op — het kantoor van de beheerder onder een volmacht, of iemand op het eiland — en laat de sleutelhouder bij elk bezoek de brievenbus legen.