Het dakterras van een appartementsgebouw in Corralejo lekt sinds de laatste storm in drie appartementen. De voorzitter, die op de begane grond woont, antwoordt dat het op de agenda van de jaarvergadering komt, in maart. De eigenaars onder het terras willen geen vijf maanden wachten, en de Spaanse wet op de horizontale eigendom dwingt hen daar niet toe: een groep eigenaars kan een vergadering afdwingen. Wat de wet niet duidelijk zei, was hoe, en op 2 juni 2025 zei het Hooggerechtshof het twee keer op één dag. In Sevilla en in Las Palmas de Gran Canaria hadden eigenaars met meer dan genoeg aandelen zelf een vergadering bijeengeroepen zonder het eerst aan de voorzitter te vragen, en in beide gevallen besliste het Hof tegen de vergadering. Dit artikel legt uit wie erom kan vragen, hoe je erom vraagt, wat er gebeurt als de voorzitter nee zegt of niets zegt, en hoe je een agenda schrijft die een aanvechting doorstaat. Citaten staan in het Spaans, met de lezing in het Nederlands.
Wie erom kan vragen
De wet zegt dat de vergadering één keer per jaar bijeenkomt voor de begroting en de rekeningen, en bij elke andere gelegenheid die de voorzitter nodig acht o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación, of wanneer een kwart van de eigenaars erom vraagt, of een aantal van hen dat ten minste 25 procent van de aandelen vertegenwoordigt (Ley 49/1960, artikel 16). De twee maatstaven zijn alternatieven. In een gebouw met veertig appartementen volstaan tien eigenaars, wat hun aandelen ook zijn; drie eigenaars van grote eenheden volstaan ook, als hun aandelen samen een kwart van het geheel vormen.
Elke vergadering die niet de jaarlijkse is, is een buitengewone vergadering, en ze kan alles wat een vergadering kan: werken goedkeuren en de bijdragen om ze te betalen, van beheerder veranderen of van voorzitter veranderen. Voor de bestuurders noemt de wet zelfs de weg: Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria, de aangestelden kunnen vóór het einde van hun mandaat uit hun functie worden ontheven bij besluit van de eigenaarsvergadering, bijeengeroepen in buitengewone zitting (artikel 13).
Eerst vragen: het Hooggerechtshof in juni 2025
Jarenlang waren de provinciale gerechtshoven het oneens over de vraag of eigenaars die de drempel halen, de oproeping zelf mogen versturen. Het Hooggerechtshof besliste het in twee arresten van 2 juni 2025, nummers 867/2025 en 868/2025. Zijn uitgangspunt is het werkwoord dat de wet gebruikt: El verbo empleado -«pedir»- implica una solicitud, no una actuación ejecutiva, het gebruikte werkwoord, «vragen», houdt een verzoek in, geen uitvoerende handeling. Een verzoek heeft iemand nodig die het ontvangt, en dat is de voorzitter. Dus la legitimación de los promotores para convocar no es directa, sino condicionada a la previa inacción del presidente, de bevoegdheid van de initiatiefnemers om bijeen te roepen is niet rechtstreeks, maar afhankelijk van het voorafgaande stilzitten van de voorzitter.
Geen van beide zaken was een formaliteit. In Sevilla zette een vergadering van 5 september 2016 de voorzitster af met 15 stemmen tegen 8; de eigenaars die haar hadden bijeengeroepen, hadden de aantallen, hadden het haar niet eerst gevraagd, en de besluiten werden vernietigd. In Las Palmas de Gran Canaria riepen eigenaars met 29,23 procent van de aandelen rechtstreeks twee vergaderingen bijeen, de lagere rechters achtten ze geldig, en het Hooggerechtshof draaide dat om. In beide zaken werd aangevoerd dat vragen zinloos zou zijn geweest, omdat de voorzitter juist de persoon was over wie de vergadering ging. Het Hof antwoordde dat de wet dat risico al regelt: de eigenaars vragen, en Si este, injustificadamente, no lo hace en un plazo prudencial, queda habilitada la legitimación subsidiaria de los promotores para efectuar directamente la convocatoria, als deze dat zonder rechtvaardiging niet binnen een redelijke termijn doet, ontstaat de subsidiaire bevoegdheid van de initiatiefnemers om de oproeping zelf te doen. In de woorden van het Hof: la pasividad del presidente no puede bloquear indefinidamente la celebración de la Junta, het stilzitten van de voorzitter kan het houden van de vergadering niet onbeperkt blokkeren.
Het verzoek
Niets in de wet schrijft een vorm voor, en de twee arresten laten zien waarom de vorm ertoe doet: jaren later zal iemand moeten bewijzen dat de voorzitter is gevraagd, en wanneer. Een verzoek dat zijn werk doet, bevat vier dingen.
- Wie vraagt. De naam, het appartement of de eenheid en het aandeel van elke eigenaar die tekent, zodat iedereen het kwart van de eigenaars of het kwart van de aandelen kan nagaan.
- Waarvoor. De punten waarover de vergadering moet beslissen, geformuleerd zoals ze op de agenda moeten staan.
- Tegen wanneer. Een datum waarvóór de voorzitter wordt gevraagd de oproeping te versturen. Het Hof spreekt van een redelijke termijn en noemt geen getal; een verzoek dat zijn eigen datum noemt, laat minder ruimte voor discussie.
- Het bewijs. Een burofax met gewaarmerkte inhoud aan de voorzitter, met een kopie aan de beheerder, toont aan wat er is gevraagd en op welke dag.
Eén eigenaar alleen heeft een kleiner recht. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, elke eigenaar kan vragen dat de vergadering elk onderwerp dat van belang is voor de gemeenschap onderzoekt en erover beslist, door een brief aan de voorzitter, die het op de agenda moet zetten van de eerstvolgende vergadering die wordt gehouden (artikel 16). Het haalt geen vergadering naar voren. Het garandeert wel dat het onderwerp bij de volgende niet ontbreekt.
De brief zelf kan kort zijn. In het Spaans, want in die taal zal hij moeten worden gelezen: «Los abajo firmantes, propietarios que representamos más de la cuarta parte de las cuotas de participación, pedimos al presidente, conforme al artículo dieciséis de la Ley de Propiedad Horizontal, que convoque Junta extraordinaria en el plazo de quince días con el siguiente orden del día». Dat wil zeggen: «Wij, ondergetekende eigenaars, die meer dan een kwart van de aandelen vertegenwoordigen, vragen de voorzitter, op grond van artikel zestien van de wet op de horizontale eigendom, binnen vijftien dagen een buitengewone vergadering bijeen te roepen met de volgende agenda». Daarna volgen de agenda en de handtekeningen.
Als de voorzitter nee zegt, of niets zegt
Dan, en pas dan, nemen de eigenaars die erom vroegen de plaats van de voorzitter in: La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, de oproeping voor de vergaderingen wordt gedaan door de voorzitter en, bij gebreke daarvan, door de initiatiefnemers van de vergadering. Zijn plaats innemen betekent alles doen wat hij had moeten doen. De oproeping gaat uit con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, met vermelding van de te behandelen onderwerpen en van de plaats, de dag en het uur waarop de vergadering in eerste of, in voorkomend geval, tweede oproeping wordt gehouden. Ze gaat naar elke eigenaar, niet alleen naar de welgezinde, op het adres dat ieder aan de secretaris heeft opgegeven: de wet spreekt van el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones, het adres in Spanje voor oproepingen en kennisgevingen, en valt terug op het appartement zelf als er geen is opgegeven (artikel 9).
Twee details doen initiatiefnemers struikelen. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad, de oproeping moet een lijst bevatten van de eigenaars die achterlopen met de betaling van de vervallen schulden aan de gemeenschap, met de waarschuwing dat zij niet zullen stemmen; de lijst is in handen van de beheerder, dus het verzoek moet erom vragen. En de notulen moeten vermelden El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido, wie de oproeping heeft gedaan en, in voorkomend geval, welke eigenaars erom hebben verzocht (artikel 19). Bewaar het verzoek, het bewijs van aflevering en het antwoord van de voorzitter, of het bewijs dat er geen kwam, bij de notulen.
De agenda is de vergadering
In de regel kan een vergadering alleen beslissen over wat haar agenda heeft aangekondigd. Op 7 mei 2026 herhaalde het Hooggerechtshof zijn leer in arrest 700/2026: No servirán a este fin las enunciaciones vagas, vage omschrijvingen volstaan daarvoor niet, en het noemde «werken», «extra bijdragen» en «aangelegenheid van gemeenschappelijk belang» als voorbeelden; evenmin mag de «rondvraag» dienen als dekmantel om te beslissen over een nieuw onderwerp dat een eigen regel verdiende. De toets is dat el orden del día debe aportar los datos suficientes para que los propietarios puedan identificar, sin dificultad y sin esfuerzos interpretativos, la cuestión concreta que se someterá a debate y, en su caso, a votación, de agenda voldoende gegevens moet bevatten opdat de eigenaars zonder moeite en zonder interpretatie-inspanning de concrete vraag kunnen herkennen die ter bespreking en, in voorkomend geval, ter stemming wordt voorgelegd.
Voor het gebouw met het lekkende terras is «dak» geen agendapunt. «Herstel van het dakterras boven de appartementen 3A, 3B en 3C: goedkeuring van een offerte en van een buitengewone bijdrage om die te betalen» is dat wel. Een eigenaar in Manchester die die regel leest, weet of hij een volmacht moet sturen.
Termijn, quorum en meerderheid
| De stap |
De regel |
| Wie om een vergadering kan vragen |
Een kwart van de eigenaars, of eigenaars met een kwart van de aandelen |
| Wie de oproeping verstuurt |
De voorzitter; de initiatiefnemers alleen als hij niet handelt |
| Termijn voor de jaarvergadering |
Ten minste zes dagen |
| Termijn voor een buitengewone |
Zoveel als nodig is om elke eigenaar te bereiken |
| Tweede oproeping |
Dezelfde dag, een half uur later, als de oproeping dat zegt |
| Quorum |
Eerste oproeping: meerderheid van eigenaars en aandelen. Tweede: geen |
| De meeste besluiten |
Eerste oproeping: meerderheid van alle eigenaars en aandelen. Tweede: meerderheid van de aanwezigen en van hun aandelen |
| Een besluit aanvechten |
Drie maanden; een jaar als het in strijd is met de wet of de statuten |
Voor een buitengewone vergadering noemt de wet geen aantal dagen: de oproeping gebeurt con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados, met de termijn die mogelijk is opdat ze ter kennis van alle betrokkenen kan komen (artikel 16). In een gebouw waar de helft van de eigenaars in het buitenland woont, is dat een argument voor twee weken, niet voor twee dagen. De tweede oproeping kan dezelfde dag plaatsvinden, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior, als er een half uur is verstreken sinds de eerste, en in tweede oproeping serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes, zijn de besluiten geldig die worden genomen door de meerderheid van de aanwezigen, mits die op haar beurt meer dan de helft van de waarde van de aandelen van de aanwezigen vertegenwoordigt (artikel 17). Meer is niet nodig om een voorzitter of een beheerder af te zetten.
Eigenaars met een betalingsachterstand tellen minder mee dan ze denken. Zij podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto, mogen aan de beraadslagingen deelnemen maar hebben geen stemrecht, en hun aandelen blijven buiten de telling (artikel 15).
Eigenaars in het buitenland
Voor het verzoek noch voor de stemming hoeft iemand het vliegtuig te nemen. Voor de vergadering geldt: aanwezigheid in persoon of bij vertegenwoordiging, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario, waarbij een door de eigenaar ondertekend geschrift volstaat om die aan te tonen (artikel 15); meer vraagt de wet niet, en geen notaris. Voor het verzoek kan elke eigenaar zijn eigen blad ondertekenen, met naam, eenheid en aandeel, en het sturen naar wie ze verzamelt. Waarin de wet niet voorziet, is deelname per video: ons artikel over vergaderen per video legt uit wat intussen kan, en dat over de jaarvergadering voor eigenaars in het buitenland hoe het adres voor kennisgevingen en de volmacht in de praktijk werken.
Als de vergadering over de voorzitter of de beheerder gaat
Dat is vaak zo. Het punt moet het met zoveel woorden zeggen: «ontslag van de voorzitter en verkiezing van een nieuwe», «beëindiging van de aanstelling van de beheerder en benoeming van een nieuwe». Een voorzitter die wordt gevraagd een vergadering over zijn eigen ontslag bijeen te roepen, bevindt zich precies in de situatie die het Hooggerechtshof voor zich had, en het antwoord is hetzelfde: het wordt hem gevraagd, en als hij niet handelt, doen de initiatiefnemers het. Wat een wissel van beheerder inhoudt, staat in ons artikel over het veranderen van beheerder, en wat het ambt van voorzitter meebrengt, voor een eigenaar in het buitenland evengoed als voor wie boven woont, in dat over de plichten van de voorzitter.
Wat wij doen in de gemeenschappen die we beheren
Wij treden op als secretaris en beheerder voor gemeenschappen op Fuerteventura, en hun vergaderingen, jaarlijkse en buitengewone, worden bijeengeroepen, voorgezeten en genotuleerd in het Spaans en het Engels. Als eigenaars een vergadering willen, horen we het liever vroeg: een verzoek dat de voorzitter bereikt met de juiste handtekeningen en een duidelijke agenda is veel gemakkelijker te beantwoorden met een oproeping dan met een geschil. De dienst staat beschreven op onze pagina beheer van gemeenschappen, en een gemeenschap die wil vergelijken, kan een offerte aanvragen.
Veelgestelde vragen
Hoeveel eigenaars moeten tekenen?
Een kwart van de eigenaars, of eigenaars van wie de aandelen samen een kwart van het geheel vormen. Elk van beide maatstaven volstaat, en het verzoek moet namen, eenheden en aandelen vermelden zodat het cijfer kan worden nagegaan.
Mogen we de oproeping zelf versturen als we de handtekeningen hebben?
Niet meteen. Sinds juni 2025 eist het Hooggerechtshof dat de eigenaars het eerst aan de voorzitter vragen; zelf bijeenroepen mag alleen als hij het niet binnen een redelijke termijn doet. Een rechtstreeks bijeengeroepen vergadering kan worden vernietigd met alles wat ze heeft beslist.
Hoe lang moeten we op de voorzitter wachten?
De wet noemt geen getal en het Hof spreekt alleen van een redelijke termijn. Een verzoek dat zijn eigen datum bepaalt, en het bewijs van de dag waarop het is afgeleverd, zijn het beste bewijs dat het wachten redelijk was.
Kan een buitengewone vergadering de voorzitter afzetten?
Ja. De wet voorziet in ontslag vóór het einde van het mandaat door een vergadering die in buitengewone zitting is bijeengeroepen, en de gewone meerderheid volstaat. Het ontslag moet met zoveel woorden op de agenda staan.
