De meeste gemeenschappen die wij op Fuerteventura beheren hebben een zwembad, en voor de eigenaar die in Hamburg of Leeds woont is het het deel van het gebouw waar hij het meest aan denkt en het minst van weet: wie het water controleert, of een badmeester verplicht is, waar de gezondheidsinspecteur op let, en wat er gebeurt als een kind zich bezeert op het terras. De antwoorden staan niet in de Ley de Propiedad Horizontal. Ze staan in een Canarisch gezondheidsdecreet uit 2005, een staatsdecreet uit 2013 en, voor de douches en de spa, een legionelladecreet uit 2022 — en ze komen terecht bij de gemeenschap als titular van het zwembad, niet bij het onderhoudsbedrijf dat zij inhuurt.
Dit artikel zet uiteen wat die regels vragen van een gemeenschappelijk zwembad op de Canarische Eilanden, met de citaten in het Spaans en de jaarkalender aan het slot.
Drie regelwerken en één verantwoordelijke
De Canarische Eilanden regelen zwembaden via het Decreto 212/2005, de 15 de noviembre, waarmee het Reglamento sanitario de piscinas de uso colectivo werd vastgesteld — gepubliceerd in het Boletín Oficial de Canarias op 1 december 2005, van kracht sinds juni 2006 —, gewijzigd door het Decreto 119/2010, de 2 de septiembre, van kracht sinds 16 september 2010. Het toepassingsgebied is met opzet ruim: een zwembad voor collectief gebruik is elk zwembad dat niet uitsluitend door één gezin wordt gebruikt, «independientemente de que se encuentren ubicadas en comunidades de propietarios, establecimientos turísticos, sociedades, clubes…» — ongeacht of het bij een vereniging van eigenaren, een toeristisch bedrijf, een vereniging of een club ligt (art. 2.2). Alleen privézwembaden van één gezin, thermale baden, natuurlijke zeewaterbaden en hydromassagebaden vallen erbuiten (art. 3.1).
Daarboven staat het staats-Real Decreto 742/2013, de 27 de septiembre, van kracht sinds 11 december 2013, dat de basiscriteria voor water- en luchtkwaliteit van alle zwembaden in Spanje vastlegt. Het deelt zwembaden in naar gebruik — openbare baden van type 1 en type 2, privébaden van type 3A, uitdrukkelijk «piscinas de comunidades de propietarios», en type 3B, de baden van één gezin (art. 2) — en maakt voor type 3A een minimumset van zijn artikelen verplicht: ontwerp- en veiligheidselementen, waterbehandeling, de gebruikte chemicaliën, de waterkwaliteitscriteria, de melding van ernstige incidenten en een deel van de gebruikersinformatie (art. 5, 6, 7, 10, 13 en 14.d, e en f, via art. 3.2). De Canarische gezondheidsdienst past beide teksten toe op het zwembad van een gemeenschap, en zegt dat op zijn eigen zwembadpagina.
De derde tekst is het Real Decreto 487/2022, de 21 de junio, over de preventie van legionellose, van kracht sinds 2 januari 2023 en gewijzigd in juli 2024; daar komen wij hieronder op terug.
Wie verantwoordelijk is, is het punt waarop eigenaren zich het vaakst vergissen. Het Canarische decreet noemt de eigenaar van het zwembad de titular (art. 2.15); het staatsdecreet zegt uitdrukkelijk dat de titular «una comunidad de propietarios» kan zijn (art. 2.8). En het decreet laat geen ruimte om de verantwoordelijkheid door te schuiven naar het bedrijf dat de filters schoonmaakt:
«El titular de la piscina es el responsable del funcionamiento, mantenimiento y vigilancia de sus condiciones sanitarias y de seguridad, así como del cumplimiento de las previsiones contenidas en este Reglamento» — de titular is verantwoordelijk voor het functioneren, het onderhoud en het toezicht op de sanitaire en veiligheidsomstandigheden van het zwembad, en voor de naleving van het reglement. «La existencia de servicios de mantenimiento externo no exime al titular de la instalación de su responsabilidad» — een externe onderhoudsdienst ontslaat de titular niet van zijn verantwoordelijkheid (art. 32).
In een vereniging van eigenaren wordt die verantwoordelijkheid gedragen door de voorzitter en de beheerder; het onderhoudsbedrijf is een aannemer wiens werk de gemeenschap moet kunnen aantonen.
De badmeesterregel en de uitzondering van veertig eenheden
Eerst de regel en dan de uitzondering, en beide tellen op Fuerteventura omdat zoveel gemeenschappen toeristische complexen zijn, of erin liggen.
«Las piscinas de uso colectivo contarán al menos con la presencia de un socorrista durante el horario de funcionamiento» — zwembaden voor collectief gebruik hebben tijdens de openingstijden ten minste één badmeester aanwezig (art. 34.3).
De uitzondering, in 2010 herschreven, is degene die voor de meeste woongemeenschappen geldt:
«Están exentas de la obligación de tener socorrista las piscinas ubicadas en edificaciones y construcciones de uso residencial no turístico, así como en establecimientos que ofrezcan servicios de alojamientos turísticos y cuya capacidad no exceda de 40 unidades alojativas, siempre que los vasos o la piscina dispongan de barreras de protección que impidan el acceso a los niños menores de seis años que no vayan acompañados por un adulto» (art. 34.5).
Langzaam gelezen dekt zij twee situaties en sluit zij een derde uit:
- Een woongebouw of wooncomplex dat niet als toeristische accommodatie wordt geëxploiteerd is vrijgesteld van de badmeester, mits het bassin of de zwembadomheining beschermende barrières heeft die kinderen onder de zes jaar zonder begeleiding van het water weghouden.
- Een toeristisch bedrijf met ten hoogste veertig accommodatie-eenheden is onder dezelfde voorwaarde vrijgesteld.
- Een toeristisch bedrijf met meer dan veertig eenheden moet gedurende de hele openingstijd van het zwembad een badmeester hebben, en het decreet legt die plicht bij de toeristische exploitant — de explotador turístico — die voor de schending ervan aansprakelijk is (art. 34.7 en 44); de toeristische dienst meldt die bedrijven aan het zwembadregister (art. 38.4). Ons artikel over vakantieverhuur en de gemeenschap legt uit hoe een complex als toeristische accommodatie wordt aangemerkt.
De barrière is geen sierhek. Het decreet verwijst naar het veiligheidsdocument van de Spaanse bouwcode (Código Técnico de la Edificación), en sectie SUA 6 daarvan eist, voor zwembaden waar de toegang van kinderen tot de zwemzone niet gecontroleerd is, barrières die de toegang tot het bassin verhinderen behalve via de daarvoor bestemde punten, elk met een beweegbaar element met sluit- en vergrendelsysteem; de barrières moeten ten minste 1,20 m hoog zijn en aan de bovenrand een horizontale kracht van 0,5 kN/m weerstaan. De leidraad van de gezondheidsdienst voegt toe dat de omheining dicht om het terras kan lopen of het solarium en de gazons kan insluiten, maar dat het gebied erbinnen buiten de zwembadtijden niet in gewoon gebruik mag zijn.
Uit de vrijstelling volgen nog twee plichten. Het zwembad moet «como mínimo en español e inglés» — ten minste in het Spaans en het Engels — met een goed zichtbaar bord aangeven dat het een zwembad is dat is vrijgesteld van een badmeester (art. 36.2), en de vrijstelling moet in het zwembadregister en in het controleboek worden vermeld (art. 34.6). Wanneer een badmeester dienst heeft, wil het decreet onder zijn beheer een EHBO-kist met de inhoud van bijlage 3 (art. 35.1), en zijn kwalificatie is de cursus van dertig uur die het decreet beschrijft of een van de officiële kwalificaties die de gezondheidsdienst in juni 2025 als vrijstellend heeft gepubliceerd.
De keuze tussen barrière en badmeester is aan de vergadering. Onze lezing — het is een lezing, geen regel uit de wet — is dat een barrière die wordt geplaatst om aan de voorwaarde van de vrijstelling te voldoen een veiligheidswerk is in de zin van artikel 10.1.a van de Ley de Propiedad Horizontal, verplicht en betaald naar aandeel, terwijl het inhuren van een badmeester waar de wet die niet eist een nieuwe gemeenschappelijke dienst van algemeen belang is volgens artikel 17.3, waarvoor drie vijfde van de eigenaren met drie vijfde van de aandelen nodig is. Een badmeester is een salaris voor elke openingsdag; een barrière is één werk en een hek dat in orde moet blijven, en daarom kiest bijna elke woongemeenschap de barrière — en vergeet daarna het bord.
Het register: staat uw zwembad erin?
Elk collectief zwembad op de Canarische Eilanden moet worden ingeschreven in het Registro de Piscinas de Uso Colectivo de Canarias, dat de regionale directie volksgezondheid bijhoudt (art. 38.1). De inschrijving gebeurt de oficio zodra de titular, vóór de ingebruikname, het begin van de activiteit heeft gemeld op het formulier van het decreet, met het bewijs van betaling van de registratieleges (art. 38.2). De procedure verloopt elektronisch via de sede van de Canarische regering, nummer 8504, het hele jaar open en binnen drie maanden afgehandeld; de leidraad van de gezondheidsdienst uit 2024 noemt de stukken — een formulier voor de inrichting, één formulier per bassin, het fiscaal nummer van de titular, bewijs van eigendom of exploitatie, de volmacht van de beheerder — en noemt als leges 2,46 euro. Een zwembad dat al vóór 16 september 2010 in gebruik was, wordt ingeschreven op basis van een gunstig gezondheidsrapport, een gemeentelijke vergunning die het zwembad omvatte, of het controleboek dat onder de verordening van 1989 is afgegeven die het decreet heeft vervangen.
Waarom dat ertoe doet staat twee keer in het decreet: de personen die in het register als titulares staan zijn degenen die aansprakelijk zijn voor overtredingen (art. 44), en een zwembad dat zonder vergunning of registerinschrijving in gebruik is, kan door de gezondheidsdienst worden gesloten tot het gebrek is verholpen — een ordemaatregel en geen sanctie, zodat vooraf geen overtreding hoeft te worden bewezen (art. 45). Sinds december 2023 is het register bovendien openbaar: de regionale kaartendienst publiceert de ingeschreven zwembaden als een jaarlijks bijgewerkte laag van IDECanarias, zodat een eigenaar vanuit het buitenland kan nagaan of het zwembad van zijn gemeenschap er überhaupt in staat.
De inschrijving is geen eenmalige zaak. De titular moet de registergegevens actueel houden en elke wijziging melden (art. 38.5): een nieuwe beheerder als contactpersoon, een wisseling van eigenaar of van toeristische exploitant, een wijziging van de gebruikte chemicaliën, alles loopt via de actualiseringsprocedure (sede 8936). Een verbouwing die de constructie van een bassin raakt, vereist vóór de werken een verplicht en bindend gezondheidsrapport, binnen dertig dagen afgegeven op basis van een technisch project (art. 37, sede 8301), en het register wordt daarna bijgewerkt met het gunstige rapport erbij; een nieuw zwembad volgt dezelfde weg, en het rapport is een voorwaarde voor de gemeentelijke vergunningen.
Het controleboek en de twee metingen per dag
Voor elk bassin houdt de titular een Libro de Registro del Control Sanitario bij, genummerd en gewaarmerkt door de directie volksgezondheid en afgegeven zodra het zwembad is ingeschreven (art. 41.1). Sinds het register online is, wordt het boek gedownload uit de registerapplicatie door de persoon die de gemeenschap als externe gebruiker heeft aangewezen (sede 8934), één boek per bassin, na een jaar te vernieuwen. Het boek blijft bij het zwembad: het staat ter beschikking van de gezondheidsinspecteur en wordt bij elke inspectie afgetekend, de inspecteur noteert erin elk sanitair voorval dat hij relevant acht, en — een zin om te kennen — «los usuarios de la instalación podrán consultar este Libro dentro del horario de funcionamiento de la piscina»: gebruikers mogen het boek tijdens de openingstijden inzien (art. 41.2). Het ontbreken ervan, of valse vermeldingen erin, komen voor rekening van de titular (art. 41.3).
Wat erin komt, is vastgelegd in bijlage 7 van het decreet: voor elke openingsdag, op twee meetmomenten — «apertura y máxima afluencia», opening en piekdrukte — de aanwezigheid van schuim, vet of vreemde stoffen, de pH, de doorzichtigheid en het resterend desinfectiemiddel, plus water- en luchttemperatuur en relatieve vochtigheid in een overdekt verwarmd bad. De aan te houden waarden komen uit bijlage 1 van het decreet, met bijlage I van het staatsdecreet ernaast:
- pH tussen 7 en 8, aanbevolen 7,2 tot 7,4 (Canarische bijlage); de staatsbijlage vraagt 7,2 tot 8,0 en sluit het bassin onder 6 of boven 9.
- Vrij chloor tussen 0,8 en 3 mg/L (Canarische bijlage); de staatsbijlage stelt 0,5 tot 2,0 mg/L en sluit het bassin als chloor ontbreekt of boven 5 mg/L komt. Een gemeenschappelijk zwembad dat tussen 0,8 en 2 mg/L wordt gehouden voldoet aan beide tabellen tegelijk.
- Gebonden chloor ten hoogste 0,6 mg/L in beide teksten.
- Doorzichtigheid: de bodemafvoer moet duidelijk zichtbaar zijn.
- Het laboratoriumblok, volgens de Canarische bijlage ten minste elk kwartaal: troebelheid ten hoogste 2 NTU, Langelier-verzadigingsindex tussen −0,5 en +0,5, en afwezigheid van Escherichia coli, enterokokken, Staphylococcus aureus en Pseudomonas aeruginosa; bij gestabiliseerd chloor isocyanuurzuur ten hoogste 75 mg/L.
De dagelijkse metingen gebeuren met de eigen testkit van het zwembad, die het decreet ter plaatse vereist (art. 27.3 en 29). Het boek bevat ook het zelfcontroleprogramma van het zwembad (art. 40): een behandelingsplan dat het circuit van het voedingspunt tot het bassin beschrijft en elk gebruikt product met registratienummer en veiligheidsblad, en een plan voor inspectie, onderhoud en reiniging met de taken en hun frequentie, elke handeling met datum genoteerd (art. 42). De behandeling loopt via de technische ruimte — het staatsdecreet staat doseren in het bassin zelf alleen toe bij gesloten zwembad en met een veiligheidstermijn vóór heropening (art. 6.3) —, met filtratie en desinfectie in bedrijf zolang het zwembad open is en het volledige volume in ten hoogste vier uur gerecirculeerd (art. 25 en 26).
Over het personeel vraagt het Canarische decreet mensen die de installaties kunnen bedienen, de chemicaliën kunnen hanteren en de metingen kunnen doen, in eigen dienst of ingehuurd (art. 33). Het staatsdecreet voegde in 2023 een beroepskwalificatie toe voor het personeel dat het behandelingsprogramma uitvoert; de Canarische gezondheidsdienst past die toe op zwembaden van type 1 en type 2, zodat een gemeenschappelijk zwembad er niet onder valt, maar een onderhoudsbedrijf moet de opleiding van de mensen die het stuurt toch kunnen aantonen.
Het seizoen openen en sluiten
Op het eiland is een gemeenschappelijk zwembad zelden lang dicht — veel baden draaien het hele jaar, andere sluiten in de wintermaanden of beperken de uren —, maar de regels rond een stilstand zijn dezelfde, hoe lang die ook duurt. Tijdens de openingstijden mag geen onderhoud, reiniging of lediging plaatsvinden, ook niet gedeeltelijk (art. 30.1); zodra een bassin wordt geleegd is het gebruik verboden en houden fysieke barrières gebruikers weg zolang het leeg blijft (art. 30.2); er wordt geleegd wanneer de waterkwaliteit het vereist en telkens wanneer de gezondheidsautoriteit het beveelt (art. 24.3).
Voordat het water weer zwemmers ontvangt, is de control inicial van het staatsdecreet de verstandige maatstaf: een volledige analyse volgens bijlage I in de twee weken vóór de opening, in elk geval verplicht na een sluiting van meer dan twee weken (art. 11.2.a). Dat artikel staat niet op de minimumlijst voor gemeenschappelijke zwembaden, maar het Canarische boek heeft op de eerste openingsdag waarden binnen het bereik nodig, en een laboratoriumuitslag vóór de heropening is de enige manier om daar zeker van te zijn.
De omgeving heeft haar eigen lijst. Douches — één per dertig gebruikers van de capaciteit, nooit minder dan twee, met tijdschakelaar, op drinkwater — worden ten minste eenmaal per jaar tegen legionella gereinigd, ontkalkt en gedesinfecteerd (art. 6), net als de kranen en leidingen van de toiletten (art. 9.2); een gemeenschappelijk zwembad heeft geen kleedruimten nodig, alleen een toilet met wastafel en wc dicht bij het bassin (art. 9.3). Elk bassin behalve het kinderbad heeft een reddingsboei met een lijn die elk punt bereikt (art. 7). De capaciteit is één gebruiker per vier vierkante meter wateroppervlak (art. 2.16), en het zwembad moet zijn regels en waarschuwingen tonen: kinderen onder de zes begeleid in de bassins voor volwassenen, douchen vóór het zwemmen, geen glas, geen dieren behalve geleidehonden, de dieptes, de capaciteit en de openingstijden, de dichtstbijzijnde nooddiensten en 112, het bestaan van klachtenformulieren (art. 36.1); het staatsdecreet voegt informatie toe over de gebruikte chemicaliën, over het al dan niet aanwezig zijn van een badmeester en over de rechten en plichten van gebruikers (art. 14.d, e en f). Zwembadtijden en de glasregel horen in het huishoudelijk reglement van de gemeenschap, dat wij behandelden in ons artikel over een huishoudelijk reglement dat standhoudt.
De gezondheidsdienst inspecteert periodiek en mag monsters nemen (art. 43.1). Gebreken zonder gevaar krijgen een termijn in verhouding tot hun belang; gebreken die gebruikers in gevaar kunnen brengen, of een verstreken termijn zonder herstel, leiden tot de maatregelen die de autoriteit passend acht, tot en met opschorting van de activiteit (art. 43.2).
Legionella: de douches, de jets en de spa
Het legionelladecreet van 2022 geldt voor installaties die water gebruiken en aerosolen produceren, of kunnen produceren, die de bacterie kunnen dragen (art. 3.1), en bijlage I noemt daaronder verwarmde watersystemen van 24 °C of meer met aerosolvorming — spa's, jacuzzi's, hydromassagebaden, zwembassins met jets, watervallen, paddenstoelen en waterspelen. Het sluit ook «las instalaciones ubicadas en edificios dedicados al uso exclusivo de vivienda, siempre y cuando no afecten al ambiente exterior de estos edificios» uit — installaties in gebouwen die uitsluitend voor bewoning worden gebruikt, zolang ze de buitenomgeving niet beïnvloeden —, maar laat de gezondheidsautoriteit controles eisen waar zij een risico vermoedt (art. 3.2).
Voor een gemeenschap betekent dat drie dingen. Een zuiver woongebouw valt in het gewone geval buiten de controleplannen van het decreet, maar een complex dat als toeristische accommodatie wordt geëxploiteerd is geen gebouw «dedicado al uso exclusivo de vivienda». De jaarlijkse reiniging, ontkalking en desinfectie van douches en kranen uit het Canarische zwembaddecreet geldt hoe dan ook voor elk gemeenschappelijk zwembad (art. 6.4 en 9.2). En de watertabel van het staatszwembaddecreet eist Legionella onder 100 kolonievormende eenheden per liter alleen in verwarmde bassins met aerosolvorming, zodat een gewoon onverwarmd zwembad daar nooit op wordt getest en een verwarmde spa met jets altijd. Een gemeenschap met een verwarmd bassin met jets, of een waterval, zou haar onderhoudsbedrijf om een schriftelijk legionellabeheersplan moeten vragen in plaats van aan te nemen dat het zwembadcontract dat omvat: het Canarische decreet houdt hydromassagebaden buiten zijn eigen toepassingsgebied (art. 3.1.d) en verwijst in zijn considerans naar de legionellaregels voor de elementen die aerosolen voortbrengen.
Als het misgaat: wie is aansprakelijk, wie betaalt
Ernstige incidenten worden gemeld. Een verdrinking, een ruggenmerg- of hoofdletsel, een ernstige brandwond, een elektrocutie, een vergiftiging door chemicaliën of een beknelling in een afvoer — in het bassin, de technische ruimte, de chemicaliënopslag of de toiletten — moeten binnen tien dagen aan de regionale directie volksgezondheid worden gemeld, en de gezondheidsdienst zegt dat van elk zwembad, openbaar of privé (sede 8917; art. 13 en bijlage V van het staatsdecreet).
De bestuursrechtelijke aansprakelijkheid ligt bij de titular. Overtredingen worden bestraft volgens de staatsgezondheidswetten en de Canarische gezondheidswet (art. 44 van het decreet; art. 16 van het staatsdecreet), en aansprakelijk zijn degenen die in het register als titulares staan — en, voor de badmeesterplicht in een toeristisch complex van meer dan veertig eenheden, de toeristische exploitant. De sluiting van een niet-ingeschreven zwembad vereist helemaal geen overtreding (art. 45).
De civiele aansprakelijkheid ligt bij de gemeenschap. «El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado» — wie door handelen of nalaten, met schuld of nalatigheid, een ander schade toebrengt, moet die vergoeden (Código Civil, art. 1902); de gemeenschap is aansprakelijk voor de mensen die zij in dienst heeft, een badmeester inbegrepen (art. 1903), en de eigenaar van een gebouw voor schade door het uitblijven van noodzakelijke reparaties (art. 1907). Een vereniging van eigenaren staat voor haar schulden in met haar middelen en, subsidiair, elke eigenaar naar zijn aandeel (Ley de Propiedad Horizontal, art. 22.1) — en daarom moet de aansprakelijkheidsdekking in de polis van de gemeenschap op het zwembad zijn afgestemd, met de limiet per slachtoffer gelezen, zoals wij uiteenzetten in ons artikel over de opstalverzekering van de gemeenschap. Een niet-ingeschreven zwembad, een ontbrekende barrière of een leeg controleboek is het eerste waarnaar de expert van de verzekeraar zoekt.
De kosten zijn algemene kosten. Onderhoud, chemicaliën, analyses, de badmeester waar die verplicht is en de barrière zijn gemeenschappelijke kosten, verdeeld naar aandeel (LPH, art. 9.1.e), en de eigenaar die nooit zwemt betaalt toch: «sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes» — zonder dat het niet gebruiken van een dienst ontslaat van de bijbehorende verplichtingen (art. 9.2). Of het zwembad in de winter opengaat, beslist de vergadering; of het binnen de regels blijft, niet.
Het zwembadjaar voor een gemeenschap op Fuerteventura
- Elke openingsdag, twee keer: schuim, pH, doorzichtigheid, desinfectiemiddel in het controleboek, bij opening en bij piekdrukte; pH tussen 7,2 en 8 (aanbevolen 7,2 tot 7,4), vrij chloor 0,8 tot 2 mg/L, gebonden chloor onder 0,6.
- Elk kwartaal: het laboratoriumblok — troebelheid, Langelier, de vier bacteriën, isocyanuurzuur bij gestabiliseerd chloor — in het boek opgeborgen.
- Elk jaar: douches, kranen en leidingen tegen legionella gereinigd, ontkalkt en gedesinfecteerd, met de datum in het boek; het controleboek vernieuwd uit de registerapplicatie; de bebording nagekeken, waaronder het bord «zwembad zonder badmeester» in het Spaans en het Engels; de dranger en vergrendeling van de barrièrehekken getest; de aansprakelijkheidslimiet in de polis getoetst aan het zwembad.
- Vóór elke heropening na meer dan twee weken sluiting: een volledige laboratoriumanalyse; een stilgelegd bassin afgezet zolang het leeg is.
- Bij elke wijziging: een nieuwe beheerder, voorzitter of eigenaar als contactpersoon, een nieuwe exploitant, een wisseling van chemicaliën — het register bijgewerkt; elk werk aan de constructie van een bassin — eerst het gezondheidsrapport, daarna de bijwerking.
- Binnen tien dagen na een ernstig incident: de melding aan de directie volksgezondheid, en aan de verzekeraar binnen de zeven dagen die de wet op de verzekeringsovereenkomst toestaat.
- Bij de najaarsronde: het zwembaddossier — registerinschrijving, controleboek, verslagen van de aannemer, analyses, bewijs van badmeester of barrière — als één punt van de najaarschecklist, naast het keuringscertificaat van de lift dat wij beschreven in ons artikel over liften na het RD 355/2024.
Waar wij in beeld komen
In de gemeenschappen die wij beheren heeft het zwembad een dossier, en dat dossier staat online. De registerinschrijving, het gescande controleboek, de laboratoriumrapporten, de bezoeken van het onderhoudsbedrijf met hun foto's en de jaarlijkse legionellabehandeling van de douches staan bij de documenten van de gemeenschap op ons eigenarenplatform, zodat een eigenaar in München in februari kan zien dat de metingen van januari zijn gedaan en dat de kwartaalanalyse schoon terugkwam. Wij houden de registergegevens actueel — de contactpersoon, de exploitant, de chemicaliën — en wij regelen het gezondheidsrapport voordat een bassin wordt aangeraakt. Een incident bij het zwembad wordt met foto's gemeld, de verzekeraar wordt binnen zijn termijn geïnformeerd en de melding aan de directie volksgezondheid gaat binnen haar tien dagen de deur uit. Waar een gemeenschap nog zonder barrière draait, of met barrière en zonder bord, brengen wij het besluit met offertes en het artikel van het decreet ernaast naar de vergadering. De pagina onderhoud van de gemeenschap beschrijft de dienst, onze pagina beheer voor niet-resident eigenaren wat een eigenaar in het buitenland ziet, en een offerte is één formulier verwijderd.
Veelgestelde vragen
Heeft ons gemeenschappelijke zwembad een badmeester nodig?
Niet als het gebouw voor bewoning is en niet als toeristische accommodatie wordt geëxploiteerd, of als het een toeristisch bedrijf met ten hoogste veertig accommodatie-eenheden is — mits het bassin of de zwembadomheining een beschermende barrière heeft die kinderen onder de zes zonder begeleiding van het water weghoudt, gebouwd volgens de Spaanse bouwcode (ten minste 1,20 m hoog, hekken met sluiting en vergrendeling). Zonder barrière geldt de hoofdregel: ten minste één badmeester gedurende de hele openingstijd (art. 34 van het Decreto 212/2005). Een toeristisch complex met meer dan veertig eenheden heeft altijd een badmeester nodig, en de plicht ligt bij de toeristische exploitant. Een vrijgesteld zwembad moet dat op een bord in het Spaans en het Engels vermelden.
Hoe weet ik of het zwembad is ingeschreven, en wat als dat niet zo is?
Vraag de beheerder om het registernummer, of zoek het zwembad op in de IDECanarias-kaartlaag die de gezondheidsdienst jaarlijks publiceert. Is het zwembad niet ingeschreven, dan meldt de gemeenschap het begin van de activiteit via de Canarische sede (procedure 8504) met de formulieren voor inrichting en bassin en de leges; een zwembad dat vóór 16 september 2010 in gebruik was, wordt ingeschreven op een gezondheidsrapport, een gemeentelijke vergunning die het omvatte of het oude boek van 1989. Tot die tijd kan de gezondheidsdienst het zwembad sluiten zonder sanctieprocedure (art. 45), en de personen in het register zijn degenen die het decreet aansprakelijk houdt (art. 44).
Wie is aansprakelijk als een kind zich bezeert bij het zwembad?
Bestuursrechtelijk de titular in het register — de gemeenschap — voor elke schending van het decreet, en de toeristische exploitant voor de badmeesterplicht in een complex van meer dan veertig eenheden. Civielrechtelijk de gemeenschap op grond van de artikelen 1902 en 1903 van de Código Civil, eerst met haar middelen en subsidiair elke eigenaar naar aandeel (LPH, art. 22.1); haar aansprakelijkheidsverzekeraar betaalt binnen de limieten van de polis, en daarom moeten de sublimiet voor het zwembad en de limiet per slachtoffer worden gelezen. Een ernstig incident wordt binnen tien dagen aan de directie volksgezondheid gemeld, wat de afloop ook is.
Mag de gemeenschap het zwembad in de winter sluiten, en betaal ik als ik het nooit gebruik?
Ja en ja. Openingstijden en seizoen bepaalt de vergadering, en ze horen in het huishoudelijk reglement; een gesloten bassin wordt afgezet zolang het leeg is en geanalyseerd vóór de heropening, en de twee dagelijkse metingen gelden alleen op openingsdagen. De kosten van het zwembad — onderhoud, chemicaliën, analyses, barrière of badmeester — zijn algemene kosten, verdeeld naar aandeel, en artikel 9.2 van de Ley de Propiedad Horizontal zegt met zoveel woorden dat het niet gebruiken van een dienst niet ontslaat van de betaling ervan.
