De gemeenschap als werkgever: conciërge, tuinman en schoonmaker op de loonlijst

De tuinman komt al zes jaar elke donderdag. Hij wordt contant betaald door wie dat jaar voorzitter is, en niemand weet nog wie hem de eerste keer heeft gevraagd te komen. Op de dag dat hij zijn rug bezeert op de palmladder, of op de dag dat een arbeidsinspecteur hem vraagt voor wie hij werkt, is het antwoord: de gemeenschap. Het Spaanse recht behandelt een gemeenschap van eigenaren als elke andere werkgever, met een contract dat moet worden opgesteld, een aanmelding vóór de eerste dag en een loonadministratie. Dit stuk leest wat daarvoor nodig is in oktober 2026: wie beslist en wie tekent, het contract, de sociale zekerheid, het informatiedocument dat elke werkgever sinds 5 oktober verschuldigd is, wat een functie kost, veiligheid en gezondheid, de woning van de conciërge en het alternatief om een bedrijf in te huren, dat sinds een arrest van het Hooggerechtshof uit 2022 niet meer de risicoloze keuze is waarvoor veel besturen het houden.

De wet noemt de gemeenschap een werkgever

Het Spaanse Werknemersstatuut vraagt niet of de werkgever een onderneming is. Voor zijn toepassing geldt: serán empresarios todas las personas, físicas o jurídicas, o comunidades de bienes que reciban la prestación de servicios — werkgevers zijn alle natuurlijke of rechtspersonen of gemeenschappen van goederen die de diensten van een werknemer ontvangen (artikel 1.2). En het wacht niet op een handtekening om een contract te vinden: Se presumirá existente entre todo el que presta un servicio por cuenta y dentro del ámbito de organización y dirección de otro y el que lo recibe a cambio de una retribución a aquel — een contract wordt vermoed te bestaan tussen ieder die een dienst verricht voor rekening van een ander en binnen diens organisatie en leiding, en degene die de dienst tegen loon ontvangt (artikel 8.1).

Dat is de toets voor de tuinman van donderdag. Als de gemeenschap hem zegt wanneer hij moet komen en wat hij moet doen, hem het gereedschap leent en hem regelmatig een bedrag betaalt, is hij haar werknemer, hoe men de afspraak ook noemt. Een zelfstandige tuinman ziet er anders uit: eigen gereedschap en een eigen bestelwagen, andere klanten, een factuur met zijn fiscaal nummer en de vrijheid om iemand anders te sturen. De eerste heeft een contract en een aanmelding nodig; de tweede een factuur en het bewijs dat hij als zelfstandige is ingeschreven.

Een vergissing heeft een prijs voordat er iets misgaat. No solicitar la afiliación inicial o el alta de los trabajadores que ingresen a su servicio — het niet aanvragen van de eerste inschrijving of de aanmelding van de werknemers die in dienst treden — is een zware overtreding, die voor elke werknemer afzonderlijk telt, en de boete loopt van € 3.750 tot € 12.000 (Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social, artikelen 22.2 en 40.1.e).

Wie beslist, en wie tekent

Personeel is een beslissing van de vergadering van eigenaren. De wet op de horizontale eigendom geeft de vergadering de begroting en de maatregelen die necesarias o convenientes para el mejor servicio común zijn — noodzakelijk of wenselijk voor de beste gemeenschappelijke dienst (artikel 14) —, en zij stelt voor de dienst zelf een versterkte meerderheid vast: El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general — het instellen of afschaffen van de diensten van portier, conciërge, bewaking of andere gemeenschappelijke diensten van algemeen belang — vereist de voorstem van drie vijfde van alle eigenaren, die samen ook drie vijfde van de aandelen vertegenwoordigen (artikel 17.3). Een conciërgefunctie instellen of afschaffen is zo'n besluit.

Het contract wordt daarna getekend door de voorzitter, want El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él — de voorzitter vertegenwoordigt de gemeenschap van rechtswege, in en buiten rechte (artikel 13.3). De beheerder doet de betalingen en wat de vergadering hem verder opdraagt (artikel 20), en daar hoort in de praktijk het maandelijkse papierwerk bij. Voor een eigenaar die in het buitenland woont, is de begroting de plek om te kijken: het personeel is een post in de rekening waarover de vergadering stemt, en onze notitie over het lezen van de jaarrekening vanuit het buitenland laat zien waar die staat.

Vóór de eerste dag

De sociale zekerheid komt eerst, en dat twee keer. Een gemeenschap die nog nooit iemand in dienst heeft gehad, moet zich als werkgever inschrijven como requisito previo e indispensable a la iniciación de sus actividades — als voorafgaande en onmisbare voorwaarde om haar activiteiten te beginnen —, en in dezelfde aanvraag geeft zij op welke instantie, in de praktijk een onderlinge verzekeraar, de arbeidsongevallen dekt (Real Decreto 84/1996, artikel 5). Daarna wordt elke werknemer aangemeld con carácter previo al comienzo de la prestación de servicios por el trabajador — voordat de werknemer zijn diensten begint te verrichten —, en niet eerder dan 60 dagen daarvoor (artikel 32.3). Een termijn van respijt na de eerste dag bestaat niet. Bij vertrek is het andersom: sinds 1 augustus 2026 heeft de gemeenschap zes kalenderdagen vanaf het einde van het werk om de werknemer af te melden, waar zij er eerder drie had.

Het contract: voor onbepaalde tijd, tenzij er een reden is

Het uitgangspunt van het Statuut is duurzaamheid: El contrato de trabajo se presume concertado por tiempo indefinido — het arbeidscontract wordt vermoed voor onbepaalde tijd te zijn gesloten (artikel 15.1). Een contract voor bepaalde tijd is alleen toegestaan wegens productieomstandigheden of om een werknemer te vervangen, en het contract moet zeggen welke reden geldt en waarom. Voor een gemeenschap zijn dit de twee echte gevallen:

• Vakantievervanging. Tot de productieomstandigheden rekent het Statuut de schommelingen que derivan de las vacaciones anuales — die uit de jaarlijkse vakantie voortvloeien (artikel 15.2) —, zodat de augustusmaand van de conciërge met een tijdelijk contract kan worden opgevangen, voor niet meer dan zes maanden.
• Vervanging van iemand die terugkomt. Ziekte of ouderschapsverlof wordt opgevangen met een vervangingscontract dat de vervangen persoon en de reden noemt (artikel 15.3).

Al het andere is voor onbepaalde tijd, en dat geldt ook voor deeltijdwerk. Vier uur schoonmaak per week is een deeltijdcontract voor onbepaalde tijd, schriftelijk, met de uren en hun verdeling (artikel 12.4.a). De uren worden geregistreerd: de arbeidstijd van een deeltijdwerknemer se registrará día a día y se totalizará mensualmente — wordt dag voor dag geregistreerd en maandelijks opgeteld —, met een kopie die bij de loonstrook wordt overhandigd (artikel 12.4.c). Voor voltijds personeel houdt de gemeenschap de dagelijkse registratie bij die elke werkgever bijhoudt, met el horario concreto de inicio y finalización de la jornada de trabajo de cada persona trabajadora — het precieze tijdstip waarop elke werknemer begint en eindigt (artikel 34.9). Werk dat elk seizoen terugkomt, zoals dat van een badmeester in de zomer, is een vast-onderbroken contract, ook voor onbepaalde tijd (artikel 16.1).

Sinds 5 oktober 2026: het informatiedocument

Real Decreto 723/2026 geldt voor alle ondernemingen en werknemers die onder het Werknemersstatuut vallen (artikel 2.1), en een gemeenschap die iemand in dienst heeft, valt daaronder. Bij elke baan die langer dan vier weken duurt, moeten de essentiële voorwaarden schriftelijk aan de werknemer worden gegeven con carácter previo al inicio de la relación laboral — vóór het begin van de arbeidsverhouding: wie de werkgever is, de plaats en de uren, het loon en de samenstelling ervan, de vakantie, de opzegtermijnen. Personeel dat op die datum al in dienst was, kan dezelfde informatie vragen, en de gemeenschap heeft dertig werkdagen om die te geven. Ons zusterstuk over de nieuwe informatieplicht leest het decreet artikel voor artikel.

Wat een functie kost

De bodem is het minimumloon. Voor 2026 is dat 40,70 euros/día o 1 221 euros/mes — € 40,70 per dag of € 1.221 per maand —, in veertien betalingen, zodat geen voltijdwerknemer minder dan € 17.094 per jaar kan verdienen (Real Decreto 126/2026, artikelen 1 en 3). De werkgeversbijdragen voor de sociale zekerheid voegen daar ongeveer 30,65% aan toe, plus de ongevallenpremie van de activiteit: een voltijdse conciërge op het minimumloon kost de gemeenschap ongeveer € 22.300 per jaar vóór die premie. Een schoonmaakster van tien uur per week kost een kwart daarvan. De rekensom, regel voor regel, staat in ons zusterstuk over wat een werknemer kost in 2026.

Boven de bodem is er in deze provincie alleen het contract. Het nationale register van collectieve arbeidsovereenkomsten, dat wij op 4 oktober 2026 hebben geraadpleegd, vermeldt geen overeenkomst voor het personeel van woongebouwen in de provincie Las Palmas en geen voor de Canarische Eilanden als geheel, terwijl die van Madrid in dezelfde zoekopdracht verschijnt. Zonder zo'n overeenkomst zijn loon, functies en toeslagen wat het contract zegt, nooit onder het Statuut en het minimumloon. Past uw beheerder een collectieve overeenkomst toe op het personeel van de gemeenschap, vraag dan welke en waarom.

Ook de vakantie hoort in de begroting. En ningún caso la duración será inferior a treinta días naturales — in geen geval is de duur korter dan dertig kalenderdagen —, en de werknemer moet de data ten minste twee maanden vooraf kennen (artikel 38). Een gemeenschap die in juni weet wanneer haar conciërge weg is, kan de vervanging plannen in plaats van improviseren.

Veiligheid en gezondheid is niet alleen voor grote werkgevers

De Spaanse wet op de preventie van arbeidsrisico's kent geen uitzondering voor de kleine werkgever: el empresario deberá garantizar la seguridad y la salud de los trabajadores a su servicio en todos los aspectos relacionados con el trabajo — de werkgever moet de veiligheid en de gezondheid van de werknemers in zijn dienst waarborgen in alle aspecten die met het werk samenhangen (Ley 31/1995, artikel 14.2). In de praktijk betekent dat een preventieplan en een beoordeling van de risico's van de werkelijke taken (artikel 16): de ladder, de zwembadchemicaliën, de afvalruimte. Het betekent ook iemand die het uitvoert. De wet laat een kleine werkgever dat alleen zelf doen als hij gewoonlijk op de werkplek werkzaam is (artikel 30.5), wat een gemeenschap niet kan, zodat het gebruikelijke antwoord een contract met een externe preventiedienst is. Werken de mensen van een aannemer in het gebouw naast die van de gemeenschap, dan moeten de twee werkgevers afstemmen (artikel 24).

De woning van de conciërge

Hoort er een woning bij de functie, dan beslissen twee regels de meeste geschillen. De woning is loon in natura, en loon in natura mag nooit meer zijn dan dertig procent van het loon, ni dar lugar a la minoración de la cuantía íntegra en dinero del salario mínimo interprofesional — en mag het volledige geldbedrag van het minimumloon niet verminderen (Werknemersstatuut, artikel 26.1). Het minimum wordt in geld betaald, en de woning komt erbovenop. En de woning is geen huur. De huurwet laat buiten haar toepassing: El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten — het gebruik van de woningen die portiers, bewakers, loontrekkenden, werknemers en ambtenaren toegewezen hebben gekregen wegens de functie die zij uitoefenen of de dienst die zij verrichten (Ley de Arrendamientos Urbanos, artikel 5.a). Het recht om er te wonen komt met de baan en eindigt ermee.

De functie afschaffen vraagt twee stappen, en de eerste vervangt de tweede niet. De vergadering stemt over het einde van de dienst, met de drie vijfde van artikel 17.3. Het ontslag volgt daarna het Statuut, met zijn gronden en zijn vormen. Is het een ontslag om objectieve redenen, dan wordt de brief overhandigd samen met la indemnización de veinte días por año de servicio — de vergoeding van twintig dagen per dienstjaar, tot een maximum van twaalf maandlonen (artikel 53.1.b).

In plaats daarvan een bedrijf inhuren: wat het Hooggerechtshof in 2022 zei

Veel besturen besteden uit om al het voorgaande te vermijden, en voor het papierwerk werkt dat: het bedrijf is de werkgever. Voor het risico werkt het minder goed dan vroeger. Het Statuut laat wie zijn «eigen activiteit» uitbesteedt instaan voor de opdrachtnemer. Hij staat in voor de socialezekerheidsschulden die de opdrachtnemer tijdens de opdracht laat ontstaan, tot drie jaar na het einde ervan, en voor onbetaalde lonen geldt: responderá solidariamente durante el año siguiente a la finalización del encargo — hij is hoofdelijk aansprakelijk gedurende het jaar na het einde van de opdracht (artikel 42.2). Jarenlang oordeelden de rechters dat een gemeenschap van eigenaren niet zo'n opdrachtgever was. Op 27 mei 2022 besliste het Hooggerechtshof anders in een zaak over een conciërgedienst: La Comunidad de Propietarios participa de la condición de agente económico — de gemeenschap van eigenaren deelt in de hoedanigheid van economische speler —, en de dienst die zij had uitbesteed was haar eigen activiteit (Sociale Kamer, arrest 486/2022). De gemeenschap werd veroordeeld om hoofdelijk met het bedrijf de lonen te betalen die het bedrijf zijn conciërge schuldig was.

Uit het artikel zelf en uit dat arrest volgen drie voorzorgen:

• Vraag de verklaring vóór het tekenen. De opdrachtgever moet nagaan of de opdrachtnemer bij de sociale zekerheid bij is door een verklaring op te vragen; geeft de Schatkist die niet binnen dertig dagen af, dan is de opdrachtgever van die aansprakelijkheid bevrijd (artikel 42.1).
• Vraag elke maand het bewijs. Een contract dat het bedrijf verplicht de loonstroken en de bijdragebewijzen te tonen van de mensen die het stuurt, en dat de gemeenschap toestaat de betaling in te houden als het dat niet doet, maakt van een jaar risico een maandelijkse controle.
• Lees de eigen cao van de opdrachtnemer voordat u van bedrijf wisselt. De schoonmaakbedrijven van deze provincie hebben een eigen collectieve arbeidsovereenkomst; lees vóór een wissel wat daarin staat over de mensen die het gebouw hebben schoongemaakt.

Het arrest ging over een conciërge. Het besliste niet of een liftonderhoudsbedrijf of een bedrijf voor zwembadbehandeling de «eigen activiteit» van de gemeenschap uitvoert, en wij zouden noch het een noch het ander aannemen.

Een lijst voor het bestuur

• Maak een lijst van iedereen die in het gebouw werkt. Bij elke persoon: werknemer, bedrijf of zelfstandige. De contante afspraak waarvan niemand meer weet hoe zij begon, is de eerste om te regelen.
• Voor elke werknemer het dossier. Contract, aanmelding, informatiedocument, loonstroken, tijdregistratie, vakantieplanning, risicobeoordeling.
• Voor elke opdrachtnemer het bewijs. Verklaring van de sociale zekerheid, maandelijks bewijs van lonen en bijdragen, aansprakelijkheidsverzekering.
• Eén post in de begroting. Loon, bijdragen, vakantievervanging en preventiedienst, door de vergadering goedgekeurd voordat het jaar begint.

Wat wij doen in de gemeenschappen die wij beheren

In de gemeenschappen die wij beheren in Corralejo en op heel Fuerteventura hoort het personeel bij het beheer: contracten opgesteld en geregistreerd, lonen en sociale zekerheid elke maand ingediend door de arbeidsspecialisten van AAA+ Consulting, het advieskantoor achter dit merk, vakanties en vervangingen gepland, en de kosten binnen de begroting die de vergadering heeft goedgekeurd. Komt een gemeenschap met personeel bij ons, dan komen hun rechten mee: wij nemen de contracten door, herstellen wat hersteld moet worden en zetten het dienstverband voort. Wat het honorarium dekt, staat in onze notitie over het honorarium van de beheerder; de dienst zelf wordt beschreven op onze pagina over personeel en loonadministratie van de gemeenschap, en u kunt een offerte aanvragen.

Veelgestelde vragen

Een paar uur schoonmaak per week: is daar echt een contract voor nodig?

Ja, als de persoon regelmatig voor de gemeenschap werkt, volgens haar aanwijzingen en tegen loon. De uren veranderen dat niet; zij veranderen het contract, dat een deeltijdcontract zal zijn, schriftelijk, met de uren vermeld en geregistreerd, en met de werknemer aangemeld bij de sociale zekerheid vóór de eerste dag.

Bestaat er een collectieve arbeidsovereenkomst voor conciërges op Fuerteventura?

Wij hebben er geen gevonden. Het nationale register van collectieve arbeidsovereenkomsten, geraadpleegd op 4 oktober 2026, toont er geen voor het personeel van woongebouwen in de provincie Las Palmas of op de Canarische Eilanden. Het contract, het Werknemersstatuut en het minimumloon van € 1.221 per maand in veertien betalingen bepalen de voorwaarden.

Als wij een bedrijf inhuren, is de gemeenschap dan vrij van risico?

Nee. Sinds arrest 486/2022 van het Hooggerechtshof is een gemeenschap die haar conciërgedienst uitbesteedt hoofdelijk aansprakelijk voor de lonen die het bedrijf onbetaald laat, gedurende het jaar na het einde van het contract, en het Statuut voegt daar drie jaar aan toe voor de socialezekerheidsschulden. Dat risico beheerst u met verklaringen en maandelijks bewijs.

Kan de gemeenschap de functie van conciërge afschaffen?

De vergadering kan de dienst beëindigen met drie vijfde van de eigenaren en de aandelen. Het dienstverband moet daarna eindigen zoals het Werknemersstatuut eist, wat bij een ontslag om objectieve redenen twintig dagen loon per dienstjaar betekent, tot een maximum van twaalf maandlonen. Hoorde er een woning bij de functie, dan eindigt het recht om erin te wonen met de baan.