Elk najaar komt hetzelfde bericht uit Hamburg, Leeds en Milaan: «Kan ik per video aan de junta deelnemen?» Het eerlijke antwoord heeft in september 2026 drie delen. De Spaanse wet op het appartementsrecht zegt niet dat u het kunt en zegt niet dat u het niet kunt; de enige regel die het ooit uitdrukkelijk zei, stierf op 31 december 2021; en een wetsvoorstel dat deelname per video in de wet zou schrijven, ligt in het Congres, in de fase van amendementen, zonder datum. Wie u vertelt dat juntas «sinds de hervorming van 2025» online mogen worden gehouden, citeert een mythe die zich door de blogs van beheerders heeft verspreid — het wetsartikel over de vergadering is voor het laatst in 1999 gewijzigd, en wij hebben het deze week opnieuw in de geconsolideerde tekst gelezen. Dit artikel zet uiteen wat de wet vandaag zegt, wat de regel van 2021 toestond en waarom die ertoe deed, wat het voorstel zou veranderen en waar het staat, en het protocol dat wij intussen gebruiken in gemeenschappen met eigenaren in vijf landen — een hybride vergadering met een volmacht achter elk scherm. Citaten staan in het Spaans met de lezing in het Nederlands.
Wat de wet vandaag zegt: een plaats, een dag en een uur
De Ley de Propiedad Horizontal beschrijft de junta als een vergadering ergens. De oproeping moet «los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria» vermelden — de agenda, de plaats, de dag en het uur van de eerste en de tweede oproeping (art. 16.2). Deelname «será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario» — in persoon of via een vertegenwoordiger, waarbij een door de eigenaar ondertekend geschrift volstaat als bewijs van de volmacht (art. 15.1). De notulen moeten «la fecha y el lugar de celebración» vastleggen — de datum en de plaats (art. 19.2.a) — en de lijst van aanwezigen en vertegenwoordigden, met hun aandelen (art. 19.2.d). De woorden «videoconferencia» en «telemático» komen nergens in de wet voor. Dat is de hele juridische positie: de wet is geschreven voor een zaal en is nooit herschreven voor een scherm.
De datum telt vanwege de mythe. Artikel 16 is voor het laatst gewijzigd door de Ley 8/1999; de artikelen 15, 18 en 19 evenzo. De wet op de efficiëntie van de rechtspraak van januari 2025 raakte de wet wel, maar wat zij veranderde was de drievijfdemeerderheid voor vakantieverhuur (art. 17.12, met ingang van 3 april 2025) en twee verwante bepalingen — niets over hoe men aan een vergadering deelneemt. Een koninklijk wetsbesluit van maart 2026 heeft de eenderdemeerderheid voor installaties van hernieuwbare energie bijgesteld (art. 17.1). Niets daarvan zegt een woord over video. Wanneer u leest «sinds de hervorming mogen juntas online of hybride worden gehouden», vraag dan naar het artikel: er is er geen.
Regionaal komt er niets bij. Het appartementsrecht is staatsburgerlijk recht, en de Canarische Eilanden hebben geen eigen regel over gemeenschappen. Het enige gebied met een eigen regime is Catalonië, waarvan het Burgerlijk Wetboek — zoals de Catalaanse fracties het Congres op 26 mei in herinnering brachten — telematische vergaderingen al toestaat; dat regime reikt niet tot Fuerteventura.
De ene keer dat het uitdrukkelijk was toegestaan: mei tot december 2021
De pandemie bracht de enige tekst voort die ooit een video-junta heeft geregeld, en hij verdient lezing omdat elk serieus protocol sindsdien hem heeft gekopieerd. Het Real Decreto-ley 8/2021 van 4 mei schorste de plicht om de junta op te roepen en te houden «hasta el 31 de diciembre de 2021» (art. 2.1), verlengde de laatst goedgekeurde begroting en de zittende bestuurders (art. 2.3) en stond een vergadering alleen toe voor besluiten die niet konden wachten (art. 3.1). Voor die vergadering zei het: «la junta de propietarios podrá celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que: a) Todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que será comprobado por el administrador con antelación a la junta; y b) El secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta» — per videoconferentie of telefonische vergadering, mits elke eigenaar over de nodige middelen beschikte, vooraf gecontroleerd door de beheerder, en de secretaris de identiteit van de deelnemers vaststelde en dat in de notulen vermeldde (art. 3.2). Het besluit gold als genomen waar de secretaris zat. Hetzelfde artikel stond een stemming zonder vergadering toe, per post of elektronische mededeling, met tien kalenderdagen om de stem uit te brengen (art. 3.3), en maakte een schending van die waarborgen tot een uitdrukkelijke grond voor aanvechting (art. 3.5).
Het wetsbesluit had een einddatum, en het werd niet verlengd. Vennootschappen kregen datzelfde voorjaar de omgekeerde behandeling: de Ley 5/2021 van 12 april voegde aan de vennootschapswet een artikel toe waardoor de statuten algemene vergaderingen «celebradas sin asistencia física de los socios» — gehouden zonder fysieke aanwezigheid van de aandeelhouders — mogen toestaan, mits identiteit en daadwerkelijke deelname zijn gewaarborgd (Ley de Sociedades de Capital, art. 182 bis). Een bv in Corralejo houdt haar jaarvergadering sinds 2021 online met volledige wettelijke dekking. De VvE ernaast niet.
Kan een gemeenschap vandaag dan een video-junta houden?
Het is niet verboden en het is niet geregeld — en dat is iets anders dan veilig. De voorzitter van de nationale raad van beheerderskamers zei het in juni onomwonden tegen de pers, toen het voorstel in overweging werd genomen: het was moeilijk te begrijpen «que las juntas telemáticas estuvieran reguladas y plenamente aceptadas en prácticamente todos los ámbitos profesionales, empresariales y administrativos, y sin embargo no existiera una regulación clara para las comunidades de propietarios» — dat telematische vergaderingen vrijwel overal geregeld en aanvaard waren, en er toch geen duidelijke regeling bestond voor gemeenschappen van eigenaren.
Het risico is de aanvechting. Een besluit is aanvechtbaar «cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos» — wanneer het in strijd is met de wet of de statuten (art. 18.1.a). Bevoegd om te procederen zijn de eigenaren die tegen stemden, de afwezigen «por cualquier causa» en zij die ten onrechte hun stem is ontnomen, mits zij hun bijdragen hebben betaald (art. 18.2); de vordering vervalt na drie maanden, of na een jaar voor handelingen in strijd met de wet of de statuten, en voor afwezige eigenaren begint de termijn bij de mededeling van het besluit (art. 18.3). Een aanvechting schorst het besluit niet, tenzij de rechter dat beveelt (art. 18.4). Wij kennen geen vaste lijn van rechterlijke uitspraken over video-juntas na 2021, en wij zouden de extra bijdrage van een gemeenschap niet bouwen op een leemte in de rechtspraak: een eigenaar die niet met de vorm heeft ingestemd, niet behoorlijk is geïdentificeerd of niet heeft kunnen stemmen, heeft een argument, en een jaar om het te gebruiken.
Daaruit volgen drie praktische lezingen, en het zijn de onze, niet die van de wet. Ten eerste: een junta waaraan elke eigenaar deelneemt of vertegenwoordigd is, en waar niemand bezwaar maakt, is moeilijk aan te vallen — de wet zelf laat de eigenaren geldig vergaderen zonder enige oproeping «siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan» (art. 16.3). Ten tweede: een hybride vergadering — een zaal op de genoemde plaats en het genoemde uur, met video voor wie in het buitenland is — voldoet aan de letter van de artikelen 16.2 en 19.2.a, wat een zuiver virtuele vergadering niet doet. Ten derde: een volmacht achter elk scherm neemt het argument helemaal weg: de eigenares in Hamburg die het debat per video volgt, is voor de notulen een eigenares die is vertegenwoordigd door een ondertekend geschrift onder artikel 15.1, en haar stem telt, wat een rechter later ook over de camera zegt.
Het wetsvoorstel in het Congres: wat het zou veranderen
De tekst is kort. De fractie van de Partido Popular diende de Proposición de Ley de modificación de la Ley 49/1960 op 14 november 2025 in bij het Congres (dossier 122/000240, gepubliceerd op 21 november). Het heeft één enkel artikel met drie punten. Artikel 15.1 zou luiden: «La asistencia a la Junta de propietarios será personal, por videoconferencia o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar esta un escrito firmado por el propietario» — deelname in persoon, per videoconferentie of via vertegenwoordiging. Artikel 9.1.h zou elke eigenaar de secretaris «el domicilio en España o una dirección de correo electrónico a efectos de citaciones y notificaciones» laten meedelen — een adres in Spanje of een e-mailadres voor kennisgevingen. Artikel 19.1 zou toestaan het notulenboek «en formato y soporte electrónico conforme al modelo aprobado por resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública» bij te houden — elektronisch, volgens het model dat de registerdirectie goedkeurt. De slotbepaling laat de wet in werking treden op de dag na publicatie in het Boletín Oficial del Estado.
Twee dingen in de tekst verdienen aandacht voordat iemand erop bouwt. De toelichting zegt dat deelname per video mogelijk moet zijn «si así lo ha aprobado previamente la junta de propietarios, o lo tiene incluido en sus estatutos» — als de junta dat vooraf heeft goedgekeurd of de statuten erin voorzien — maar het artikel zoals opgesteld bevat geen zo'n voorwaarde en geen enkele waarborg voor identiteit of stemming; de Baskische fractie zei precies dat tegen de plenaire vergadering, stemde vóór het in overweging nemen en voegde eraan toe dat de tekst «tal y como se encuentra, no debiera ver la luz en el Boletín Oficial del Estado» — zoals hij er ligt, het staatsblad niet zou moeten halen. Verwacht dat de amendementen voorwaarden van het soort van 2021 toevoegen. En de indiener zelf verdedigde vanaf het spreekgestoelte het hybride model — «juntas de propietarios físicas y virtuales a la vez» — zodat oudere eigenaren hun plaats in de zaal houden: niets in het voorstel zou een gemeenschap dwingen online te gaan.
Waar het staat terwijl wij schrijven
De plenaire vergadering van het Congres nam het voorstel op 26 mei 2026 in overweging met 306 stemmen tegen 33, bij 10 onthoudingen; Junts stemde tegen omdat Catalonië de materie al zelf regelt. Het voorstel ging naar de Comisión de Justicia met volledige wetgevende bevoegdheid, wat normaal betekent dat de commissie de tekst van het Congres vaststelt zonder nieuwe plenaire stemming; de publicatie voor de commissie liep van 8 tot 12 juni, en de amendementenfase opende op 12 juni. De termijn voor amendementen, eerst gesteld op 30 juni, is drie keer verlengd, de laatste keer tot 16 september 2026. Na de amendementen komen het verslag van de rapporteurs, het advies van de commissie, de twee maanden van de Senaat en het Boletín Oficial del Estado; voor niets daarvan staat een datum vast. Een tweelingtekst die dezelfde fractie in november 2024 in de Senaat indiende, werd daar in februari 2025 in overweging genomen en is sindsdien niet bewogen. Wij hebben de dagelijkse inhoudsopgaven van het staatsblad van 26 mei tot 9 september 2026 gelezen: er is geen wijziging van de Ley 49/1960 gepubliceerd, en de geconsolideerde tekst van artikel 16 draagt nog steeds 1999 als laatste wijziging. Tot het staatsblad haar drukt, is de wet die hierboven beschreven is.
Intussen: de hybride junta, veilig gedaan
Voor de gemeenschappen die wij beheren is de jaarvergadering zo gebouwd dat geen enkel besluit van de camera afhangt.
- Een huisregel, één keer goedgekeurd. De junta neemt, met de gewone meerderheid van artikel 17.7, een besluit dat regelt hoe deelname op afstand is georganiseerd — het platform, de identificatie, de hoofdelijke stemming, de volmacht. Een clausule in de statuten is sterker, maar de statuten wijzigen vereist unanimiteit (art. 17.6) en de clausule bindt toekomstige kopers pas na inschrijving (art. 5); een besluit waarvoor de eigenaren hebben gestemd is in de praktijk wat de meeste gemeenschappen kunnen bereiken.
- Een oproeping met een plaats. De oproeping noemt de zaal, de dag en het uur van beide oproepingen (art. 16.2), de agenda, de videolink en de lijst van eigenaren met achterstallige bijdragen, en gaat uit volgens artikel 9.1.h — minstens zes dagen vóór de gewone junta (art. 16.3); de onze gaat weken eerder uit, met de stukken.
- Een volmacht achter elk scherm. Elke eigenaar die per video zal deelnemen, ondertekent ook het volmachtformulier — aan de voorzitter, de beheerder of een buur, punt voor punt geïnstrueerd — en stuurt het terug voordat de vergadering begint. De notulen vermelden hem als vertegenwoordigd (art. 19.2.d); zijn stem is veilig, wat er ook met de verbinding gebeurt.
- Identiteit, gecontroleerd en opgeschreven. De secretaris identificeert elke deelnemer op afstand voor de camera en legt in de notulen vast wie per video heeft deelgenomen, zoals artikel 3.2 van het wetsbesluit van 2021 vereiste.
- Stemmen op naam en aandeel. Elke stemming gebeurt hoofdelijk en wordt vastgelegd met de namen voor en tegen en hun aandelen waar de meerderheid ervan afhangt (art. 19.2.f); eigenaren met achterstallige bijdragen spreken maar stemmen niet (art. 15.2).
- De notulen en de 30 dagen. De notulen geven de zaal als plaats, worden binnen tien kalenderdagen door voorzitter en secretaris ondertekend en volgens artikel 9 aan elke eigenaar gezonden (art. 19.3); voor besluiten die een gekwalificeerde meerderheid vergen, tellen de afwezige, behoorlijk opgeroepen eigenaren als stemmen vóór, tenzij zij binnen 30 kalenderdagen na ontvangst bezwaar maken bij de secretaris (art. 17.8). De oproepingen, volmachten en de andere stukken van de vergadering blijven vijf jaar in het dossier van de secretaris (art. 19.4); de opname, als die wordt gemaakt, blijft erbij.
- Geen stemmen per e-mail zonder vergadering. De regel van 2021 die het toestond is weg, en een per e-mail verzamelde stem heeft vandaag geen wettelijke basis; het dichtst wat de wet ernaast komt is de vergadering van alle eigenaren zonder oproeping (art. 16.3), en dat is nog steeds een vergadering.
Het protocol kost een gemeenschap niets dan discipline, en het overleeft de hervorming ongeschonden: wanneer het voorstel wet wordt, is de volmacht niet langer nodig en wordt zij een gemak.
Waar wij in beeld komen
Voor de gemeenschappen die wij beheren wordt de oproeping op de dag van uitgifte op ons eigenarenplatform gepubliceerd, in het Engels, Spaans of Duits, met het volmachtformulier klaar om dezelfde avond te ondertekenen en terug te sturen; de rekeningen, de begroting en de offertes staan ernaast, zodat een eigenaar in Leeds de agenda vóór de vergadering leest en niet erna. Wij zitten de hybride junta voor volgens het protocol hierboven, houden de identificatie en de hoofdelijke stemming in de notulen en sturen de notulen met de 30-dagenkennisgeving aan de eigenaren die er niet waren. Onze gids voor de jaarvergadering voor eigenaren in het buitenland behandelt de oproeping, de volmacht en de meerderheden; het artikel over de voorzitter vanuit het buitenland wat een voorzitter die elders woont wel en niet kan; het artikel over de jaarrekening hoe u de stukken leest voordat u stemt; en de najaarschecklist de kalender waarin de vergadering staat. De pagina beheer voor niet-resident eigenaren beschrijft wat een eigenaar in het buitenland ziet, en een offerte is een formulier ver. Wij werken dit artikel bij in de week waarin de hervorming wordt gepubliceerd.
Veelgestelde vragen
Kan onze gemeenschap de junta volledig per video houden?
Niet met wettelijke dekking. De wet op het appartementsrecht staat het niet toe en verbiedt het niet; de enige uitdrukkelijke regel, artikel 3 van het Real Decreto-ley 8/2021, verliep op 31 december 2021, en het voorstel dat deelname per videoconferentie zou toestaan, zit in de amendementenfase in het Congres. Een gemeenschap die alleen online vergadert, rekent erop dat niemand aanvecht: elke afwezige of tegenstemmende eigenaar zonder achterstand kan binnen een jaar procederen tegen een besluit in strijd met de wet. Een hybride vergadering — een zaal op de genoemde plaats en het genoemde uur, video voor wie in het buitenland is en een ondertekende volmacht voor elke eigenaar op afstand — is wat wij in plaats daarvan doen.
Is een besluit dat in een video- of hybride junta is genomen geldig?
Het is geldig zolang een rechter het niet vernietigt. Besluiten kunnen worden aangevochten wanneer zij in strijd zijn met de wet of de statuten, door de eigenaren die tegen stemden, de afwezigen en zij die ten onrechte hun stem is ontnomen, binnen drie maanden, of binnen een jaar voor besluiten in strijd met de wet; voor afwezigen loopt de termijn vanaf de dag waarop de notulen hen bereiken. Een aanvechting schorst het besluit niet, tenzij de rechter dat beveelt. De volmacht neemt het argument weg: een eigenaar die heeft gestemd via een vertegenwoordiger met een ondertekend geschrift onder artikel 15.1 heeft gestemd, wat er ook over de camera wordt gezegd.
Zal de nieuwe wet onze gemeenschap dwingen online te vergaderen?
Nee. Zoals opgesteld voegt het voorstel de videoconferentie toe als derde vorm van deelname naast aanwezigheid en volmacht, laat het eigenaren een e-mailadres voor kennisgevingen opgeven en staat het een elektronisch notulenboek toe; de toelichting zegt dat deelname per video moet volgen op een eerder besluit van de junta of een statutaire clausule, en de indiener verdedigde in de plenaire vergadering de hybride vergadering zodat oudere eigenaren hun plaats in de zaal houden. Verwacht wordt dat de amendementen voorwaarden over identiteit en stemming toevoegen van het soort dat de regel van 2021 had. Een gemeenschap die een zaal verkiest, houdt haar zaal.
Wanneer treedt de hervorming in werking?
Niemand weet het. Het Congres nam het voorstel op 26 mei 2026 in overweging; de amendementenfase in de Comisión de Justicia opende op 12 juni en de termijn is verlengd tot 16 september 2026; het advies van de commissie, de Senaat en de publicatie in het Boletín Oficial del Estado liggen nog voor ons, en de tekst treedt in werking op de dag na publicatie. Tot die dag is de wet die welke in 1999 voor een zaal is geschreven, en het veilige protocol is de hybride junta met een volmacht achter elk scherm.
