De foto komt op een dinsdag, van een buur, van de schoonmaakster of van de huurder beneden: een bruine landkaart die zich over een plafond in Caleta de Fuste uitbreidt, een verfblaar, een druppel in een emmer. De eigenaar zit in Düsseldorf of Leeds. In dezelfde minuut volgen drie vragen — waar komt het water vandaan, wie betaalt, en wie moet wie bellen — en de volgorde waarin ze worden beantwoord, bepaalt of de komende maand een reparatie of een geschil wordt. Zo beantwoorden de wet, de verzekeraars en de gemeenschappen die wij beheren ze.
Eerst: waar het water vandaan komt
Vocht heeft drie oorsprongen, en elke wijst naar een andere betaler. Inwatering is regen- of zwembadwater dat een weg vindt door een dak, een terras, een gevelvoeg of een raamkozijn. Een lek is een leiding — aanvoer, afvoer, verwarming — die ergens in het gebouw het begeeft. Condensatie en optrekkend vocht zijn geen water dat ergens vandaan komt, maar de fysica van het gebouw zelf: koude muren, slechte ventilatie, zoute grond.
Fuerteventura voegt zijn eigen handtekeningen toe. De passaatwinden drijven de regen bijna horizontaal tegen gevels op het noorden en oosten, zodat water binnenkomt door voegen die in een stad op het vasteland nooit regen zien. Platte daken en terrassen liggen onder een uv-belasting die een bitumineuze dakbedekking jaren eerder laat verouderen dan de fabrikant voorziet. Verzinkte leidingen in de complexen uit de jaren tachtig en negentig corroderen van binnenuit in de zilte lucht. En de eerste serieuze herfstregen valt op dakafvoeren die een zomer calima-stof stilletjes heeft verstopt — daarom begint het lekseizoen in de gemeenschappen van het eiland met de eerste herfstregens, daarom staat het vrijmaken van de dakafvoeren op onze najaarschecklist, en daarom is een vermoeide dakbedekking wat de gebouwinspectie het vaakst aantreft.
Gemeenschappelijk of privé: de lijn die de wet trekt
Alles draait om één onderscheid. Het Spaanse Burgerlijk Wetboek somt op wat aan alle eigenaars samen toebehoort — de elementos comunes — en de lijst is lang: het dak en de constructie, de gevels «met de buitenbekleding van terrassen, balkons en ramen», en «de installaties, leidingen en kanalen voor de afvoer en voor de levering van water, gas of elektriciteit … alle tot aan de ingang van de privéruimte» (Código Civil, art. 396). Wat uitsluitend één eigenaar dient, binnen de grenzen van zijn appartement, is privé (Ley de Propiedad Horizontal, art. 3.a).
In de praktijk levert dat drie vuistregels op die onze beheerders toepassen voordat iemand gaat discussiëren:
- Verticale leidingen zijn gemeenschappelijk, aftakkingen zijn privé. De standleidingen en stijgleidingen — bajantes en montantes — die de hele kolom appartementen bedienen, zijn gemeenschappelijke delen tot het punt waar een aftakking ze verlaat om één appartement te bedienen. Vanaf de afsluiter of de aftakking is de leiding van de eigenaar.
- Het dak is gemeenschappelijk, ook als het terras van u is. Een terras bij een bovenwoning is voor privégebruik van die eigenaar, maar waar het het dak van het gebouw vormt, behouden de constructie en de waterdichting hun gemeenschappelijke aard. Het Hooggerechtshof heeft het punt beslecht in zijn arrest 80/2024 van 23 januari 2024: een eigenaar wiens privéterras via een versleten dakbedekking in het appartement eronder had gelekt, had de reparatie van 11.209 € zelf betaald, en de gemeenschap werd veroordeeld hem dat met rente terug te betalen, omdat de waterdichting van een dak gemeenschappelijk is — tenzij het lek is veroorzaakt door verkeerd gebruik of gebrek aan zorg van de gebruiker.
- De badkamermuur is privé; de gebouwmuur niet. Vocht dat door een gevelvoeg of een scheidingsmuur binnenkomt, is het probleem van de gemeenschap; vocht uit een douchebak die nooit is gekit, is dat van de eigenaar.
Wie betaalt wat
De wet op het appartementsrecht legt de plichten aan beide kanten vast. Elke eigenaar moet zijn eigen appartement en privé-installaties in goede staat houden «op een wijze die de gemeenschap of de andere eigenaars niet benadeelt, en de schade vergoeden die hij door zijn nalatigheid of die van de personen voor wie hij moet instaan veroorzaakt» (LPH, art. 9.1.b). De gemeenschap moet op haar beurt «de werken uitvoeren die nodig zijn voor het behoorlijke onderhoud en de vervulling van de instandhoudingsplicht van het gebouw en zijn gemeenschappelijke diensten en installaties» — en die werken zijn verplicht en vereisen geen voorafgaand besluit van de vergadering (art. 10.1.a); de beheerder mag de dringende bevelen en daarna verslag doen aan de voorzitter (art. 20.c).
De betaler volgt dus de oorsprong. Een aftakking die in een appartement springt en het appartement eronder blank zet, is de reparatie van de bovenbuur, en de schade beneden komt voor zijn rekening — op grond van artikel 9.1.b en, voor de rechter, van de algemene regel dat wie door schuld schade veroorzaakt die herstelt (Código Civil, art. 1902) en van de oudere, strengere regel dat het gezinshoofd instaat voor wat uit het huis valt, die rechters hebben uitgebreid tot water dat uit een woning ontsnapt (art. 1910). Een gescheurde standleiding, een versleten dakbedekking of een gevelvoeg is de reparatie van de gemeenschap en haar schaderekening, en wie een gebouw bij gebrek aan reparaties laat vervallen, staat in voor de gevolgen (art. 1907). In een gebouw jonger dan tien jaar is er een derde betaler: de aannemer en de projectontwikkelaar staan in voor gebreken die de bewoonbaarheid aantasten — waterdichtheid daaronder — gedurende drie jaar vanaf de oplevering, voor constructieve gebreken tien, en voor afwerking één (Ley de Ordenación de la Edificación, art. 17), en de gemeenschap kan hen aanspreken in plaats van haar eigen begroting.
Twee plichten maken de reparatie überhaupt mogelijk. Elke eigenaar moet in zijn appartement de reparaties dulden die de dienst van het gebouw vereist en de gemeenschap daarvoor binnenlaten — met recht op vergoeding van de schade die de werken veroorzaken (LPH, art. 9.1.c en d). Een eigenaar in het buitenland die niet bereikbaar is, of wiens appartement niet open kan, is de meest voorkomende reden dat een klein lek een groot wordt; daarom vragen we elke eigenaar in het buitenland om een sleutelhouder op het eiland en een contact dat de telefoon opneemt.
Waar de verzekering instapt
De meeste gemeenschappen die wij beheren hebben een gebouwenpolis, en de meeste eigenaars een woonpolis; het lek wordt tussen de twee afgewikkeld, en de oorsprong bepaalt welke leidt. In de regel dekt de polis van de gemeenschap schade uit gemeenschappelijke delen en de aansprakelijkheid van de gemeenschap jegens derden, en dekt de polis van de eigenaar de privé-installaties, de inboedel en zijn aansprakelijkheid jegens de onderbuur. Vrijwel elke in Spanje verkochte polis bevat een daños por agua-dekking met het opsporen en lokaliseren van het lek — muur openmaken, leiding vinden, muur dichtmaken — als onderdeel van de claim; de gebroken leiding zelf is vaak uitgesloten, dus lees de voorwaarden voordat u iets aanneemt.
De wet zet vervolgens de klokken. De schade moet binnen zeven dagen na kennisname aan de verzekeraar worden gemeld, tenzij de polis meer tijd geeft (Ley de Contrato de Seguro, art. 16). De verzekeraar moet het onbetwiste minimum binnen veertig dagen na de melding betalen, en het volledige bedrag zodra zijn onderzoek is afgerond (art. 18); een verzekeraar die drie maanden na de schade niets heeft betaald, is rente verschuldigd tegen de wettelijke rente plus 50 % (art. 20). Zijn verzekeraar en verzekerde het oneens over het bedrag, dan benoemt elk een expert en wordt bij gebrek aan overeenstemming tussen hen een derde aangewezen (art. 38) — de perito wiens rapport in de praktijk de meeste lekken beslist.
Dat rapport is het document waarop de hele zaak rust. De verzekeraar van de gemeenschap stuurt een expert; die van de eigenaar mag er een tweede sturen. Wat zij vaststellen — waar het water binnenkwam, of de oorzaak een gemeenschappelijk of een privé-element is, of nalatigheid een rol speelde — bepaalt wie betaalt en welke polis dekt. Daarom tellen de eerste dagen: foto's voordat iets wordt gedroogd of geschilderd, de factuur van de loodgieter die de leiding benoemt, de schriftelijke melding van de buur met datum.
Het protocol dat wij volgen
In de gemeenschappen die wij beheren, volgt een lek dezelfde weg, wie het ook meldt:
- Registreren en afsluiten. Het incident wordt vastgelegd met foto's en datum; loopt er water, dan wordt de toevoer bij de dichtstbijzijnde afsluiter gesloten en worden de dringende werken op grond van artikel 20.c bevolen.
- Lokaliseren. Een loodgieter of de expert van de verzekeraar vindt de oorsprong. Zolang de oorsprong niet bekend is, wordt niemand verteld dat hij zal betalen.
- Classificeren. Gemeenschappelijk of privé, volgens de regels hierboven. Is het privé, dan krijgt de eigenaar schriftelijk te horen wat artikel 9.1.b van hem verlangt; is het gemeenschappelijk, dan gaat de reparatie door op grond van artikel 10.1.a zonder op een vergadering te wachten.
- Melden. De verzekeraar van de gemeenschap wordt binnen de zeven dagen ingelicht; de eigenaar wordt gevraagd de zijne in te lichten. De twee experts worden met elkaar in contact gebracht.
- Eerst de oorzaak, dan de schade herstellen. Een plafond schilderen boven een actief lek is de duurste manier om drie weken te kopen.
- Het dossier sluiten. Het expertiserapport, de facturen en de afwikkeling van de verzekeraar gaan in de administratie van de gemeenschap, want een buur heeft één jaar vanaf kennisname van de schade om wegens schuld te vorderen van wie ze veroorzaakte (Código Civil, art. 1968), en een gemeenschap moet mogelijk binnen de LOE-termijnen een aannemer aanspreken.
De eigenaar in het buitenland: wat u klaar moet hebben
Drie dingen maken van een lek een ongemak in plaats van een ramp als u tweeduizend kilometer weg bent. Een woonpolis die waterschade en aansprakelijkheid noemt, met de beheerder van de gemeenschap als contact dat de verzekeraar mag bellen. Sleutels bij iemand op het eiland — een buur, een makelaar, de beheerder — zodat de toegangsplicht van artikel 9.1.d dezelfde dag kan worden vervuld. En de gewoonte om vóór elk vertrek de afsluiter dicht te draaien en de terrasafvoeren vrij te maken, wat de twee meest voorkomende oorsprongen van een privélek kosteloos wegneemt. Is het appartement verhuurd, dan heeft de huurder het nummer van de beheerder net zo hard nodig als dat van de eigenaar.
Waar wij in beeld komen
Onze beheerders op Fuerteventura leggen het incident vast, coördineren de loodgieter en de experts van beide verzekeraars, bevelen de dringende werken die de wet toestaat en houden het dossier bij dat beslist wie betaalt — in het Nederlands, Engels of Spaans, met de eigenaar in het buitenland bij elke stap in kopie. Bekijk onze diensten onderhoud van de gemeenschap en verzekering van de gemeenschap, of vraag een offerte aan.
Veelgestelde vragen
Er komt water door mijn plafond uit het appartement boven mij. Wie betaalt?
Dat hangt af van waar het water begint. Komt het uit een privé-installatie van het appartement boven, zoals een aftakking of een niet-gekitte douche, dan repareert de bovenbuur die en vergoedt hij uw schade, meestal via zijn woonverzekering. Komt het uit een gemeenschappelijk element, zoals een standleiding, het dak of een gevel, dan repareert de gemeenschap het en staat zij in voor de schade, meestal via de gebouwenpolis. Het expertiserapport van de verzekeraar stelt de oorsprong vast.
Mijn terras lekt naar het appartement eronder. Is dat mijn probleem of dat van de gemeenschap?
Vormt het terras het dak van het gebouw, dan zijn de constructie en de waterdichting gemeenschappelijke delen, ook al is het gebruik van u, en betaalt de gemeenschap de reparatie en de schade beneden — het Hooggerechtshof heeft dat in januari 2024 bevestigd. U betaalt als het lek voortkomt uit uw eigen verkeerd gebruik of gebrek aan zorg, of uit oppervlakte-elementen die alleen van u zijn.
Hoe lang heb ik om de verzekeraar te informeren?
Zeven dagen vanaf kennisname van de schade, tenzij uw polis u meer tijd geeft. De verzekeraar moet vervolgens het onbetwiste deel binnen veertig dagen betalen en de rest zodra zijn expert heeft gerapporteerd; na drie maanden zonder betaling is hij rente verschuldigd tegen de wettelijke rente plus 50 %.
Mag de gemeenschap mijn appartement betreden om een lek te repareren terwijl ik in het buitenland ben?
Ja. Elke eigenaar moet de reparaties dulden die de dienst van het gebouw vereist en de gemeenschap daarvoor binnenlaten, met recht op vergoeding van schade die de werken veroorzaken. Sleutels achterlaten bij iemand op het eiland, of bij de beheerder, is de manier om die plicht zonder slotenmaker te vervullen.
