Een eigenaar die na zijn pensioen in Corralejo is gaan wonen, overlijdt daar, en de kinderen wonen in Hamburg en in Manchester. De gemeenschapskosten blijven elke maand vervallen, de brieven blijven aankomen in een leeg appartement, en een tijdlang is niemand eigenaar op een manier waar de beheerder iets mee kan. Dit stuk gaat over die tussentijd: wie de kosten verschuldigd is zolang de nalatenschap openstaat, wat de gemeenschap mag doen, wat de familie de beheerder moet vertellen en wanneer, wie op de vergadering voor het appartement spreekt, en wat er verandert op de dag dat de akte wordt getekend. Wie erft, en wat het aan belasting kost, is het terrein van onze collega's van Olga Caballero; hun stuk over het verwerpen van een erfenis hoort bij dit stuk.
Tussen het overlijden en de aanvaarding is er een nalatenschap, geen eigenaar
Volgens het Spaanse Burgerlijk Wetboek wordt niemand erfgenaam door het overlijden alleen. De persoon die in het testament is genoemd, of door de wet wordt geroepen, moet aanvaarden, en tot dan vormen de goederen wat juristen de herencia yacente noemen, de nalatenschap die ligt te wachten. Het Hooggerechtshof beschrijft haar in een arrest van 2025: el patrimonio se encuentra sin un titular actual, pero únicamente de manera interina, het vermogen heeft geen huidige rechthebbende, maar slechts voorlopig (arrest 1311/2025 van 25 september). Aanvaardt de erfgenaam, dan sluit het Burgerlijk Wetboek het gat naar achteren: Los efectos de la aceptación y de la repudiación se retrotraen siempre al momento de la muerte de la persona a quien se hereda, de gevolgen van de aanvaarding en van de verwerping werken altijd terug tot het moment van het overlijden (artikel 989).
De kosten wachten daar niet op. De plicht om bij te dragen aan de gemeenschappelijke uitgaven rust op elke eigenaar (Ley 49/1960, artikel 9), en het Hooggerechtshof heeft in juli 2026 gezegd wat voor plicht dat is: una obligación legal inherente a la titularidad dominical del elemento privativo, de modo que corresponde a quien ostenta la condición de propietario en el momento de su devengo, een wettelijke verplichting die eigen is aan de eigendom van het appartement, zodat zij rust op wie eigenaar is op het moment waarop zij ontstaat (arrest 1176/2026 van 16 juli). Een geërfd appartement draagt daarom twee lagen schuld. Wat de overledene onbetaald liet, is een schuld van de nalatenschap, zoals elke andere. Wat na het overlijden vervalt, komt voor rekening van wie de eigenaar blijkt te zijn, gerekend vanaf de dag van het overlijden.
Eén waarschuwing vóór de regels. Hoe erfgenamen een nalatenschap verkrijgen, en hoe ver zij voor de schulden ervan instaan, zijn vragen van erfrecht, en voor een familie met banden in twee landen moet eerst worden vastgesteld het recht van welk land dat is. De Europese verordening geeft de hoofdregel, het recht van de staat waar de overledene op het tijdstip van overlijden zijn gewone verblijfplaats had, en laat iemand in plaats daarvan, in een testament, het recht van zijn nationaliteit kiezen (Verordening (EU) 650/2012, artikelen 21 en 22). Het zo aangewezen recht regelt onder meer las condiciones y los efectos de la aceptación o renuncia de la herencia o del legado, de voorwaarden en de gevolgen van de aanvaarding of verwerping van de nalatenschap of van een legaat, en la responsabilidad por las deudas y cargas de la herencia, de aansprakelijkheid voor de schulden en lasten van de nalatenschap (artikel 23). De regels over de aanvaarding en over de aansprakelijkheid van de erfgenaam in de volgende paragrafen zijn die van het Spaanse Burgerlijk Wetboek: het zijn de regels voor een eigenaar die hier woonde en zo'n keuze niet heeft gemaakt. Waar een ander recht de erfopvolging beheerst, vertelt dat recht de kant van de erfgenamen. De kant van de gemeenschap beweegt niet: wie de bijdrage verschuldigd is, waarvoor het appartement instaat, waar kennisgevingen heen gaan, hoe een vordering bij een Spaanse rechter wordt ingesteld en wie stemt, staan in de wet op de horizontale eigendom en in de Spaanse proceswet.
Wat een erfgenaam op zich neemt door te aanvaarden
Een koper en een erfgenaam staan op verschillende plaatsen. De wet laat een koper alleen met het appartement instaan, en alleen voor een beperkte periode: de verkrijger responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios, staat met het verkregen onroerend goed zelf in voor de bedragen die aan de gemeenschap van eigenaren verschuldigd zijn, tot het al vervallen deel van het jaar van de aankoop en de drie kalenderjaren daarvoor (Ley 49/1960, artikel 9). Een erfgenaam die zonder meer aanvaardt, treedt in de plaats van de schuldenaar zelf: quedará el heredero responsable de todas las cargas de la herencia, no sólo con los bienes de ésta, sino también con los suyos propios, de erfgenaam wordt aansprakelijk voor alle lasten van de nalatenschap, niet alleen met de goederen daarvan, maar ook met zijn eigen goederen (Burgerlijk Wetboek, artikel 1003). Het Wetboek biedt een manier om de twee vermogens gescheiden te houden, de beneficiaire aanvaarding, die voor een notaris wordt verklaard en de aansprakelijkheid van de erfgenaam beperkt tot wat de nalatenschap bevat (artikelen 1011 en 1023); het hierboven gelinkte stuk legt haar uit, samen met het alternatief, verwerpen.
Tot die keuze is gemaakt, is de tot de nalatenschap geroepene persoonlijk niets verschuldigd. In de zaak van 2025 daagde een weduwe twee kinderen van haar man voor uitgaven die zij voor goederen van de nalatenschap had betaald; zij antwoordden dat zij niet hadden aanvaard, en het Hooggerechtshof oordeelde dat degene die beroep had ingesteld niet kon worden veroordeeld tot betaling van schulden die van hem als erfgenaam werden gevorderd. In het geding verschijnen zonder te verwerpen was geen aanvaarding. Het Wetboek beschermt ook de gewone dingen die een familie na een overlijden doet: Los actos de mera conservación o administración provisional no implican la aceptación de la herencia, si con ellos no se ha tomado el título o la cualidad de heredero, daden van louter behoud of voorlopig beheer houden geen aanvaarding van de nalatenschap in, als daarmee niet de titel of de hoedanigheid van erfgenaam is aangenomen (artikel 999). De kosten van het appartement blijven betalen zodat de schuld niet groeit, is het soort daad dat dat artikel beschrijft; of een bepaalde betaling of handtekening verder gaat, is een vraag voor de jurist vóór zij wordt gedaan, niet erna.
Zijn er meerdere erfgenamen, dan voegt het Wetboek een regel toe die families verrast: is de nalatenschap eenmaal verdeeld, dan kunnen schuldeisers podrán exigir el pago de sus deudas por entero de cualquiera de los herederos que no hubiere aceptado la herencia a beneficio de inventario, de betaling van hun vorderingen voor het geheel eisen van elk van de erfgenamen die de nalatenschap niet beneficiair heeft aanvaard (artikel 1084). Wie betaalt, haalt daarna bij de anderen hun deel terug (artikel 1085).
Wat de gemeenschap kan doen zolang niemand aanvaardt
Een gemeenschap hoeft niet op de familie te wachten. Een nalatenschap zonder rechthebbende kan worden gedagvaard (Ley de Enjuiciamiento Civil, artikel 6) en verschijnt in rechte via wie haar beheert (artikel 7), en in januari 2026 herhaalde het Hooggerechtshof dat la legitimación pasiva de la herencia yacente no ofrece duda, er geen twijfel over bestaat dat de herencia yacente kan worden gedagvaard, in een zaak tegen een nalatenschap in de persoon van haar bekende, levende erfgenamen (arrest 67/2026 van 26 januari). De wet op de horizontale eigendom wijst voor de kosten dezelfde kant op: podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre, de in het register ingeschreven eigenaar kan worden gedagvaard, zodat de executie kan plaatsvinden op het onroerend goed dat op zijn naam is ingeschreven (artikel 21). De vordering zelf, de stappen die de wet eraan vooraf laat gaan en de tijd die de gemeenschap heeft om haar in te stellen, staan in ons stuk over onbetaalde gemeenschapskosten.
Voor een familie in het buitenland telt hoe zo'n vordering hen bereikt. In het monitorio, de betalingsbevelprocedure voor gemeenschapskosten, betekent de rechter op het adres dat de eigenaar aan de gemeenschap heeft opgegeven, bij gebreke daarvan in het appartement, en bij gebreke daarvan bij edict, dat wil zeggen door openbare bekendmaking (Ley de Enjuiciamiento Civil, artikel 815). Het Hooggerechtshof heeft in 2021 in voltallige zitting de grenzen getrokken. Is er de geringste aanwijzing voor een mogelijke erfgenaam, dan moet die worden opgespoord en van de vordering op de hoogte gebracht. Is de eigenaar gestorven zonder testament en zonder bekende verwanten, dan roept de rechter de onbekende erfgenamen bij edict op en debería comunicar a la Delegación de Economía y Hacienda correspondiente la pendencia del proceso, zou hij de bevoegde delegatie van Financiën moeten meedelen dat de zaak aanhangig is (arrest 590/2021 van 9 september), omdat de Staat erft wanneer niemand anders erft, en voor de Staat se entenderá siempre aceptada la herencia a beneficio de inventario, geldt de nalatenschap altijd als beneficiair aanvaard (Burgerlijk Wetboek, artikel 957).
Een zaak uit Arrecife, in juni 2026 door het Hooggerechtshof beslist, laat zien wat zwijgen kost. Een vrouw die een huis op Lanzarote bezat, overleed in 2020; haar enige erfgenaam was haar vader, in een verzorgingshuis in Duitsland. De man die haar het huis had verkocht, daagde haar nalatenschap voor een onbetaald deel van de prijs, vertelde de rechter wat hij over de vader wist en vroeg hem de vader op te sporen; hij werd niet gevonden, de zaak ging verder bij edict, en het vonnis werd onherroepelijk. De erfgename van de vader meldde zich dertien maanden na het edict en vroeg de rechtbank van Arrecife het vonnis te vernietigen. Het was te laat: een vonnis dat bij afwezigheid van de gedaagde is gewezen, kan worden vernietigd De cuatro meses, a partir de la publicación del edicto de notificación de la sentencia firme, si ésta no se notificó personalmente, binnen vier maanden na de publicatie van het edict waarmee het onherroepelijke vonnis wordt betekend, als het niet in persoon is betekend (Ley de Enjuiciamiento Civil, artikel 502), en die rechtbank oordeelde dat in Duitsland wonen niet de overmacht was die de termijn zou hebben verlengd. Zij vroeg daarna het Hooggerechtshof om herziening van het vonnis wegens bedrog, en verloor opnieuw. Het Hof herinnerde eraan dat edicten een laatste redmiddel zijn, omdat solo cabe acudir a él como última solución cuando no se conoce el domicilio de la persona que deba ser notificada o se ignora su paradero, er alleen als laatste oplossing gebruik van mag worden gemaakt wanneer het adres van de persoon aan wie moet worden betekend niet bekend is of zijn verblijfplaats onbekend is, en dat een eiser die een adres verzwijgt dat hij kent, of niet de minste moeite doet om het te vinden, het vonnis verliest; maar deze eiser had de rechter elke aanwijzing gegeven die hij had (arrest 948/2026 van 18 juni).
Waar het Burgerlijk Wetboek de erfopvolging beheerst, heeft de gemeenschap ook een manier om het wachten te beëindigen. Iedereen die er belang bij heeft te weten of de erfgenaam aanvaardt, en een schuldeiser van de nalatenschap is dat, kan een notaris vragen de vraag te stellen: de geroepene heeft dertig kalenderdagen om te aanvaarden, beneficiair te aanvaarden of te verwerpen, en als hij niets zegt se entenderá aceptada la herencia pura y simplemente, geldt de nalatenschap als zuiver aanvaard (Burgerlijk Wetboek, artikel 1005). Sinds 2015 kan alleen een notaris die vraag stellen; het arrest van 2025 zegt het met zoveel woorden. En een schuldeiser die in het testament of door de erfgenamen is erkend, of die een executoriale titel heeft, kan zich tegen de verdeling van de nalatenschap verzetten totdat hij is betaald of zekerheid heeft gekregen (Burgerlijk Wetboek, artikel 1082; Ley de Enjuiciamiento Civil, artikel 782).
Wat u de beheerder vertelt, en wanneer
Het eerste bericht heeft geen akte nodig. Het heeft drie dingen nodig: dat de eigenaar is overleden, wie zich met de nalatenschap bezighoudt, en waarheen de gemeenschap voortaan moet schrijven. De wet laat elke eigenaar een adres in Spanje opgeven voor kennisgevingen, en waar er geen is opgegeven, is het appartement zelf het adres en komt daarna het mededelingenbord (Ley 49/1960, artikel 9). Een familie die de secretaris op de eerste dag een werkend adres geeft, heeft zich uit het verhaal van Arrecife gehaald.
Het tweede bericht komt wanneer de nalatenschap is aanvaard en het appartement is toebedeeld. De wet vraagt er met name om: elke eigenaar moet de secretaris, op een manier die bewijs van ontvangst oplevert, op de hoogte brengen van el cambio de titularidad de la vivienda o local, de wijziging van eigenaar van de woning of het bedrijfspand (artikel 9). Bij een erfenis blijkt die wijziging uit de akte van aanvaarding en toedeling, want het is de verdeling die van een aandeel in een nalatenschap de eigendom van een appartement maakt: confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados, zij verleent elke erfgenaam de exclusieve eigendom van de goederen die hem zijn toebedeeld (Burgerlijk Wetboek, artikel 1068). Vanaf die dag zijn de afrekeningen, de kennisgevingen en de stem van de nieuwe eigenaar, en de boeken van de gemeenschap horen dat te zeggen.
Wie intussen aanwezig is en stemt
De wet zegt hoe een eigenaar een vergadering bijwoont: in persoon of via een vertegenwoordiger, en een door de eigenaar ondertekend geschrift volstaat om de vertegenwoordiging te bewijzen. Voor een nalatenschap heeft zij geen regel geschreven. Het dichtst erbij komt de regel voor een appartement met meerdere eigenaren, die één vertegenwoordiger moeten aanwijzen para asistir y votar en las juntas, om de vergaderingen bij te wonen en er te stemmen (Ley 49/1960, artikel 15). Voordat de nalatenschap is verdeeld, zijn de erfgenamen nog geen mede-eigenaren van het appartement. Ieder heeft een aandeel in de hele nalatenschap, en in de woorden van het Hooggerechtshof ningún heredero puede reclamar para sí, sino para la comunidad hereditaria, geen erfgenaam kan voor zichzelf vorderen, maar alleen voor de gemeenschap van erfgenamen (arrest 701/2026 van 7 mei). Het praktische antwoord is in beide situaties hetzelfde: één stem, met een papier erachter dat allen die tot de nalatenschap zijn geroepen, hebben ondertekend.
Twee andere regels van hetzelfde artikel raken veel geërfde appartementen. Heeft de weduwe of weduwnaar het vruchtgebruik en hebben de kinderen de blote eigendom, dan komen aanwezigheid en stem toe aan de blote eigenaar, die geacht wordt door de vruchtgebruiker te zijn vertegenwoordigd tenzij hij anders verklaart; voor buitengewone werken en verbeteringen, naast andere besluiten, moet de machtiging uitdrukkelijk zijn. En een appartement met achterstand mag meepraten, maar niet stemmen: eigenaren die bij het begin van de vergadering niet bij zijn met betalen, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto, kunnen deelnemen aan de beraadslagingen maar hebben geen stemrecht, tenzij zij de schuld in rechte hebben betwist of het bedrag in bewaring hebben gegeven. Een nalatenschap waarvan de kosten op de dag van het overlijden zijn gestopt, komt zonder stem op haar eerste vergadering.
Verkopen vanuit de nalatenschap, en de verzekering
Veel families verkopen. Om te verkopen moeten zij eerst op papier eigenaar zijn, en daarom wordt de aanvaarding vóór de verkoop getekend, zo nodig op dezelfde ochtend, en volgens het Burgerlijk Wetboek is het appartement verkopen een daad die alleen een erfgenaam kan verrichten: het is een aanvaarding. Bij de notaris moet de verkoper verklaren of de gemeenschapskosten zijn voldaan en de schuldverklaring van de gemeenschap overhandigen, die de secretaris afgeeft binnen zeven kalenderdagen na het verzoek; ons stuk over de schuldverklaring leest die alinea van de wet regel voor regel. Wat de nalatenschap verschuldigd is, wordt bij de verkoop verrekend, of het volgt het appartement binnen de hierboven beschreven grens.
Ook de eigen woonverzekering van de overledene eindigt niet met het overlijden. De verzekeringswet past op een overlijden de regels toe die zij voor een verkoop geeft: el adquirente se subroga en el momento de la enajenación en los derechos y obligaciones que correspondían en el contrato de seguro al anterior titular, de verkrijger treedt op dat moment in de rechten en verplichtingen die de vorige houder uit de verzekeringsovereenkomst had, tenzij de polis op naam is gesteld en de algemene voorwaarden anders bepalen; de verzekeraar moet binnen vijftien dagen schriftelijk worden ingelicht, de erfgenamen staan in voor de al vervallen premies, en elk van beide partijen kan de overeenkomst binnen vijftien dagen beëindigen, de verzekeraar vanaf het moment dat hij van de wijziging hoort en de nieuwe eigenaar vanaf het moment dat hij hoort dat de polis bestaat (Ley 50/1980, artikelen 34, 35 en 37). De polis van het gebouw is van de gemeenschap en wordt door dit alles niet geraakt.
Wat wij doen, en wat niet
In de gemeenschappen die wij beheren, is een erfenis die niemand heeft ontward een van de gebruikelijke oorsprongen van een schuld, en onze incasso van achterstanden behandelt haar als wat zij is. Elke zaak begint met het dossier: wat er verschuldigd is en sinds wanneer. Dan volgen een herinnering, een formele aanmaning op schrift en, waar de wil om te betalen er is, een betalingsregeling; met eigenaren en erfgenamen in het buitenland corresponderen wij in het Engels, Spaans of Duits. Moet een zaak naar de rechter, dan nemen de eigen advocaten van de groep haar op zich, en de gerechtelijke weg wordt schriftelijk geoffreerd voordat er iets wordt ingediend.
Wat wij niet doen, is beslissen wie erft, of een erfgenaam adviseren of hij moet aanvaarden. Dat is het werk van een jurist, en het eerste wat wij een familie zeggen, is dat te laten doen. Hebt u net een appartement geërfd in een gemeenschap die wij beheren, schrijf ons dan met het adres van het gebouw en wij vertellen u wat de gemeenschap in haar dossier heeft en wat zij van u nodig heeft.
Veelgestelde vragen
Mijn vader is overleden en ik heb de erfenis niet aanvaard. Moet ik zijn gemeenschapskosten betalen?
Volgens het Burgerlijk Wetboek niet persoonlijk zolang u niet aanvaardt. Maar de kosten lopen door, het appartement staat ervoor in binnen de grens van de wet, en als u aanvaardt, zijn ze van u vanaf de dag van het overlijden, samen met wat uw vader onbetaald liet. Ze voor de nalatenschap blijven betalen is het soort daad dat het Wetboek behoud noemt; vraag uw jurist voordat u iets als erfgenaam tekent.
Wij zijn met drie erfgenamen en er is niets verdeeld. Wie gaat naar de vergadering?
Eén persoon, met een geschrift dat door alle drie is ondertekend. Het appartement heeft één stem, en verliest die zolang er bij het begin van de vergadering kosten onbetaald zijn.
De gemeenschap heeft naar het appartement geschreven en niemand heeft de brieven gezien. Telt dat?
Ja, als er geen ander adres was opgegeven: de wet maakt het appartement tot het adres voor kennisgevingen, en daarna het mededelingenbord. Een gerechtelijke vordering volgt dezelfde volgorde en eindigt in edicten. Geef de secretaris vandaag een adres.
Kan de gemeenschap ons dwingen te beslissen?
Waar het Burgerlijk Wetboek de erfopvolging beheerst, kan zij een notaris vragen de vraag te stellen. U hebt dan dertig kalenderdagen om te aanvaarden, beneficiair te aanvaarden of te verwerpen, en zwijgen geldt als zuivere aanvaarding.
Wij willen het appartement meteen verkopen. Wat heeft de gemeenschap daarmee te maken?
Zij geeft de schuldverklaring af waar de notaris om zal vragen, binnen zeven kalenderdagen. Wat de nalatenschap verschuldigd is, wordt bij de verkoop verrekend, of het volgt het appartement binnen de grens van de wet.
