Resorts met meerdere VvE's op Fuerteventura: de mancomunidad, het gedeelde zwembad en de tuinen, en wie wat betaalt

De meeste resorts die wij op Fuerteventura beheren zijn niet één gemeenschap maar meerdere: drie of vier blokken die in fasen zijn gebouwd, elk met een eigen vereniging van eigenaren, een eigen voorzitter en een eigen begroting, rond een zwembad, tuinen, wegen, verlichting en een poort die van allemaal samen zijn. Eigenaren noemen de laag die die gedeelde delen bestuurt «de mancomunidad». De Spaanse wet op de horizontale eigendom gebruikt het woord niet; zij noemt het geheel een complejo inmobiliario privado — een privaat vastgoedcomplex — en wijdt er één artikel aan, het vierentwintigste, dat drie dingen beslist die elke eigenaar in Caleta de Fuste, Corralejo of Costa Calma vroeg of laat moet weten: wie over het zwembad stemt, wie de tuinen betaalt en waar een besluit wordt aangevochten als iemand het er niet mee eens is. Dit stuk leest dat artikel en de artikelen waarop het steunt. Citaten staan in het Spaans, met de lezing in het Nederlands; de cijfers in het voorbeeld zijn van ons, gekozen om de mechaniek te laten zien.

Wat de wet een «mancomunidad» noemt

Artikel 24 opent met twee voorwaarden. Er is een complex wanneer het geheel bestaat uit dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales — twee of meer van elkaar onafhankelijke gebouwen of percelen waarvan de hoofdbestemming wonen of bedrijfsruimte is (24.1.a) — en wanneer de eigenaren van die gebouwen, of van de woningen waarin zij zijn gesplitst, als iets dat inherent is aan hun recht delen in una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios — een onverdeelde mede-eigendom van andere vastgoedelementen, wegen, installaties of diensten (24.1.b). Het zwembad, de tuinen, de interne wegen en de omheining zijn die elementen. Als aan beide voorwaarden is voldaan, geldt voor de gedeelde laag het bijzondere eigendomsregime van artikel 396 van het Burgerlijk Wetboek, en daarmee de wet, die private complexen noemt onder de gemeenschappen die zij regelt (artikel 2.c).

De wet noemt ook het omgekeerde geval, de gemeenschap binnen de gemeenschap. Er is een subcomunidad — subgemeenschap — wanneer volgens de splitsingsakte varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica — meerdere eigenaren als gemeenschap, voor hun exclusieve gebruik en genot, beschikken over bepaalde gemeenschappelijke elementen of diensten met functionele of economische eenheid en zelfstandigheid (artikel 2.d). Een zwembad dat slechts twee van de vier blokken mogen gebruiken is een subgemeenschap van die twee blokken, en de kosten ervan blijven bij hen.

De drie rechtsvormen die een resort kan hebben

Artikel 24.2 geeft een complex twee manieren om zich te organiseren, en 24.4 dekt de resorts die geen van beide kozen. Welke van de drie uw resort heeft is het eerste wat wij in de akte nakijken, want het antwoord verandert alles wat volgt.

De eerste vorm is één gemeenschap voor het hele complex: het complex kan Constituirse en una sola comunidad de propietarios — zich als één vereniging van eigenaren constitueren (24.2.a) — via de procedures van artikel 5, en dan geldt de wet er volledig voor. Elke eigenaar stemt op één vergadering, over één begroting, naar één breukdeel over het hele complex. Het is de eenvoudigste vorm en de zeldzaamste in resorts die in fasen zijn gebouwd.

De tweede is de agrupación de comunidades de propietarios — de groepering van verenigingen van eigenaren (24.2.b) —, wat de meeste eigenaren met mancomunidad bedoelen. Daarvoor is een oprichtingsakte nodig, verleden por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios — door de enige eigenaar van het complex of door de voorzitters van alle gemeenschappen die het moeten vormen, vooraf gemachtigd bij meerderheidsbesluit van hun respectieve vergaderingen. Die akte moet het complex als geheel en de gedeelde elementen, wegen, installaties en diensten beschrijven, en fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas — het breukdeel van elke aangesloten gemeenschap vastleggen —, die responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada — gezamenlijk instaan voor hun verplichting om bij te dragen aan de algemene kosten van de gegroepeerde gemeenschap. Akte en statuten zijn inschrijfbaar in het kadaster, en een ingeschreven akte is het document dat de koper bindt die tien jaar later komt. Het oprichten of wijzigen van een complex vereist bovendien de toestemming van de gemeente, of het notariële getuigschrift daarvan, voordat het kadaster het aanvaardt, tenzij de privé-eenheden die zijn welke de bouwvergunning al toestond (artikel 26.6 van de geconsolideerde grondwet op de ruimtelijke ordening).

De derde vorm is helemaal geen vorm. Artikel 24.4 zegt dat complexen die geen van beide vormen aannemen door de wet worden beheerst supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios — aanvullend op de afspraken die de mede-eigenaren onderling maken —, met dezelfde bijzonderheden als een groepering. Veel oudere resorts op Fuerteventura leven hier: een gedeelde rekening, de gewoonte om eens per jaar te vergaderen, een kostenverdeling die «altijd zo is geweest» en geen ingeschreven akte van het complex. Het werkt tot het eerste geschil, omdat de afspraken vóórgaan en de wet alleen hun leemten vult — en niemand de afspraken kan overleggen.

Wie er aan de tafel van het resort zit

Artikel 24.3 geeft de gegroepeerde gemeenschap la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios — dezelfde rechtspositie als verenigingen van eigenaren — met drie bijzonderheden. Haar vergadering estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad — bestaat, tenzij anders overeengekomen, uit de voorzitters van de aangesloten gemeenschappen, die alle eigenaren van elke gemeenschap vertegenwoordigen (24.3.a). Een individuele eigenaar stemt niet op de vergadering van het resort; hij stemt op de vergadering van zijn blok, die de voorzitter instrueert, en de voorzitter draagt die stem uit. Voorzitter van uw blok zijn vanuit het buitenland betekent dus ook de stem van uw blok zijn over het zwembad en de tuinen.

Ten tweede: elk besluit waarvoor de wet een gekwalificeerde meerderheid eist exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación — vereist in elk geval dat die meerderheid eerst is behaald in elk van de vergaderingen van de aangesloten gemeenschappen (24.3.b). Een nieuwe installatie, een wijziging van de akte, het weghalen van een barrière: de voorzitters kunnen dat niet onderling beslissen; elk blok moet het eerst hebben gestemd met de meerderheid die zijn eigen vergadering nodig heeft. Ten derde geldt het reservefonds van artikel 9 niet voor de gegroepeerde gemeenschap, Salvo acuerdo en contrario de la Junta — tenzij de vergadering anders besluit (24.3.c). In de resorts die wij beheren raden wij aan het wél te besluiten, want een zwembadpomp en een pomphuis zijn precies het soort uitgave waarvoor het fonds van 10 % van artikel 9.1.f bestaat.

De laatste zin van 24.3 trekt de grens. De bevoegdheid van de organen van de gegroepeerde gemeenschap únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes — strekt zich alleen uit tot de gedeelde vastgoedelementen, wegen, installaties en diensten —, en haar besluiten no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas — mogen in geen geval de bevoegdheden van de organen van de aangesloten gemeenschappen aantasten. De mancomunidad beslist over het zwembad en de poort; zij beslist niet over het dak van uw blok, zijn lift of de kleur van zijn gevel.

Wie wat betaalt: het breukdeel en de verdeelsleutels

De algemene regel van elke gemeenschap is artikel 9.1.e: elke eigenaar draagt con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido — volgens het in de akte vastgelegde breukdeel of volgens wat bijzonder is bepaald — bij aan de algemene kosten die niet individueel toe te rekenen zijn. In een groepering werkt dezelfde regel in twee stappen. De akte van het complex legt het breukdeel van elke aangesloten gemeenschap vast (24.2.b); elke gemeenschap betaalt dat aandeel in de begroting van het resort uit haar eigen begroting; en binnen het blok betaalt elke eigenaar zijn eigen breukdeel van het aandeel van zijn gemeenschap. Het breukdeel zelf is dat van artikel 5, in de akte vastgesteld op basis van la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes — de gebruiksoppervlakte van elke woning of bedrijfsruimte in verhouding tot het geheel, haar binnen- of buitenligging, haar situatie en het gebruik dat redelijkerwijs van de gemeenschappelijke diensten en elementen te verwachten is —, en artikel 3 maakt het tot de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios — de maatstaf voor de verdeling van lasten en baten.

De woorden o a lo especialmente establecido zijn waar de sleutels wonen. De akte of de statuten van het complex mogen een bepaalde kostenpost anders verdelen dan naar breukdeel: de tuinen naar breukdeel maar het zwembad naar aantal woningen, de bedrijfsruimten op de begane grond vrijgesteld van zwembad en liften, een blok met een eigen zwembad vrijgesteld van het gedeelde, de beveiliging verdeeld over de blokken die de poort werkelijk bedient. Artikel 5 staat toe dat de akte regels bevat over gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones — kosten, beheer en bestuur, verzekeringen, onderhoud en herstellingen —, die een privaat statuut vormen dat derden pas bindt na inschrijving. Wat akte en statuten niet zeggen, beslist het breukdeel.

Neem een resort in Caleta de Fuste met vier blokken van 48, 48, 36 en 24 woningen en een gedeelde begroting van 60.000 € per jaar: zwembad 14.000 €, tuinen 16.000 €, elektriciteit van de gemeenschappelijke delen 7.000 €, poort en portier 12.000 €, verzekering van het complex 4.000 €, beheer en fonds 7.000 €. De akte geeft de blokken 30 %, 30 %, 25 % en 15 %, dus blok A betaalt 18.000 € per jaar en een eigenaar met een achtenveertigste van blok A betaalt 375 €. Had de akte «per woning» gezegd, dan waren de 48 van de 156 woningen van blok A 30,77 % en betaalde dezelfde eigenaar 384,61 €. En als blok D een toeristisch blok met een eigen zwembad was dat de akte vrijstelt van het gedeelde, zouden de 14.000 € van het zwembad over de andere drie worden verdeeld naar hun herschaalde breukdelen: het aandeel van blok A stijgt van 4.200 € naar 4.941 €, ongeveer 15 € per jaar meer voor die eigenaar. Geen van deze cijfers is een regel; elk is de rekensom van één regel in de akte, en daarom wordt de akte gelezen voordat de begroting wordt opgesteld.

Een sleutel veranderen is geen begrotingsbesluit. Een andere verdeling van het zwembad of een vrijstelling voor een blok wijzigt de akte of de statuten, en artikel 17.6 vereist daarvoor la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación — de eenstemmigheid van alle eigenaren die tevens alle breukdelen vertegenwoordigen —, in een groepering blok voor blok bereikt volgens 24.3.b. Artikel 17.8 helpt met de afwezigen: behoorlijk opgeroepen eigenaren die hun bezwaar niet en el plazo de 30 días naturales — binnen dertig kalenderdagen — na kennisgeving van het besluit aan de secretaris melden, tellen als voorstemmen, behalve waar de kosten niet kunnen worden verhaald op wie niet vóór stemde.

Het toeristische blok aan tafel

In de drie toeristische zones van het eiland is een van de aangesloten gemeenschappen vaak geen woonblok maar een toeristische accommodatie die door een exploitant wordt gerund. De Canarische toerismewet eist dat die exploitatie het principio de unidad de explotación volgt — het beginsel van eenheid van exploitatie —, dat zij omschrijft als el sometimiento a una única empresa de la actividad de explotación turística alojativa en cada uno de los establecimientos — de onderwerping van de toeristische logiesexploitatie in elke accommodatie aan één enkele onderneming (artikel 38 van de Ley 7/1995). Voor de mancomunidad is het gevolg eerder praktisch dan juridisch: dat blok zit via zijn voorzitter aan tafel als elk ander, betaalt het breukdeel dat de akte het geeft en staat daarvoor in; wat erbinnen gebeurt, van het gebruik van het eigen zwembad tot de openingstijden van de bar, is de zaak van de exploitant onder zijn vergunning, niet van het resort. Waar een akte werd geschreven toen het hele complex een hotel was en de woonblokken later kwamen, zijn de breukdelen en de sleutels het eerste wat opnieuw gelezen wordt.

Gebruiksregels, wanbetalers en de zwembadpoort

Voor het dagelijks leven van de gedeelde delen biedt de wet artikel 6: Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes — om de details van het samenleven en het juiste gebruik van de gemeenschappelijke diensten en zaken te regelen — mogen de eigenaren huishoudelijke regels vaststellen die obligarán también a todo titular — ook elke eigenaar binden —, binnen de grenzen van wet en statuten. De voorzittersvergadering kan ze voor zwembad, tuinen en poort aannemen met de gewone meerderheid van artikel 17.7, en ze bereiken elke eigenaar van elk blok, en zijn huurders en gasten. De Canarische regels over zwembadveiligheid, het register en de badmeester zijn een aparte laag, te lezen in ons stuk over gemeenschappelijke zwembaden op de Canarische Eilanden; de huishoudelijke regels van het resort liggen daaronder.

Achterstanden op resortniveau volgen dezelfde wet als achterstanden in een blok. Artikel 21.1 laat de vergadering medidas disuasorias frente a la morosidad — ontmoedigende maatregelen tegen wanbetaling — vaststellen, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones — zoals rente boven de wettelijke rente of de tijdelijke ontzegging van het gebruik van diensten of installaties —, mits ze niet onredelijk of onevenredig zijn, de bewoonbaarheid van de woningen niet raken en niet met terugwerkende kracht gelden. Een zwembadpas die niet meer werkt zolang de bijdragen onbetaald zijn, is rechtmatig als de statuten of de vergadering hem binnen die grenzen hebben aangenomen; het water van een woning afsluiten is dat niet. En artikel 15.2 ontneemt de eigenaar die bij opening van de vergadering niet bij is de stem, niet het woord, met zijn breukdeel buiten de meerderheden. De vordering zelf, het schuldcertificaat en de gerechtelijke weg staan in ons stuk over onbetaalde bijdragen; in een groepering is de aangesloten gemeenschap schuldeiser voor de bijdragen van haar eigenaren en de gegroepeerde gemeenschap voor het aandeel van de gemeenschap.

Geld, verzekering en aansprakelijkheid op resortniveau

Een gegroepeerde gemeenschap is in alle opzichten een gemeenschap, dus zij houdt haar eigen begroting, haar eigen bankrekening op haar naam en fiscaal nummer, haar eigen jaarrekening die eens per jaar op de voorzittersvergadering wordt goedgekeurd, en haar eigen verzekering. De polis moet die van het complex zijn en het zwembad, het pomphuis, de tuininstallaties en de omheining noemen, want de opstalpolis van een blok houdt op bij het blok; ons stuk over de polis van de gemeenschap legt uit wat een opstalpolis dekt en wat niet. De aansprakelijkheid loopt zoals artikel 22.1 beschrijft: de gemeenschap staat voor haar schulden in con todos los fondos y créditos a su favor — met al haar fondsen en vorderingen —, en pas daarna, previo requerimiento de pago al propietario respectivo — na aanmaning van de betrokken eigenaar —, mag een schuldeiser zich richten tegen elke eigenaar die partij was in de procedure, voor zijn breukdeel van het onbetaalde bedrag. In een groepering betekent dat: het resort staat eerst in met zijn fondsen, dan elke aangesloten gemeenschap voor haar breukdeel, dan, binnen de gemeenschap, elke eigenaar voor het zijne.

Geschillen en de termijn om aan te vechten

Een besluit van de vergadering van het resort wordt als elk ander aangevochten, volgens artikel 18. De gronden zijn drie: besluiten contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios — in strijd met de wet of de statuten (18.1.a); besluiten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios — ernstig nadelig voor de belangen van de gemeenschap ten gunste van een of meer eigenaren (18.1.b); en besluiten die supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho — een eigenaar die daartoe rechtens niet verplicht is ernstig benadelen, of met misbruik van recht zijn genomen (18.1.c). Bevoegd zijn de eigenaren die hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto — hun tegenstem hebben laten notuleren, om welke reden ook afwezig waren of ten onrechte van hun stemrecht zijn beroofd (18.2) —, en alleen als zij bij zijn met de gemeenschap of de schuld bij de rechtbank hebben gedeponeerd.

De termijn is kort: La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo — de vordering vervalt drie maanden na het besluit —, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año — behalve bij handelingen in strijd met de wet of de statuten, waar zij na een jaar vervalt (18.3). Voor afwezige eigenaren begint de klok bij de kennisgeving van het besluit volgens artikel 9, en daarom moeten de notulen verstuurd worden. En aanvechten stopt de werken niet: La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución — het aanvechten van de besluiten schorst hun uitvoering niet —, tenzij de rechter dat als voorlopige maatregel beveelt (18.4).

Een vraag die artikel 24 niet beantwoordt, is wie het besluit van de gegroepeerde vergadering mag aanvechten wanneer haar leden voorzitters zijn en geen eigenaren. De rechtbanken hebben die van geval tot geval beantwoord, en de praktische weg is de veilige: een eigenaar die bezwaar heeft brengt het in op de vergadering van zijn eigen blok, laat daar zijn tegenstem notuleren en instrueert de voorzitter, en de advocaat van het blok neemt het van daaruit over binnen de drie maanden. Wat een eigenaar nooit moet doen is wachten op de volgende jaarvergadering; tegen die tijd is de termijn verstreken.

Wat wij voor resorts doen

Voor de complexen die wij op Fuerteventura beheren voeren wij de twee lagen zoals de wet ze tekent: één begroting en één jaarrekening voor de gegroepeerde gemeenschap en één voor elk blok, de breukdelen en sleutels precies toegepast zoals de ingeschreven akte zegt, de voorzittersvergadering bijeengeroepen met de termijn, de agenda en de lijst van wanbetalers die artikel 16 vereist, en de blokvergaderingen eerst gehouden wanneer een gekwalificeerde meerderheid nodig is. Waar een resort geen groeperingsakte heeft, zeggen wij dat op de eerste vergadering en zetten wij de kosten van het formaliseren, bij notaris en kadaster, naast de kosten van het volgende geschil. Eigenaren in het buitenland ontvangen de notulen van het resort en die van hun blok in de talen die het contract belooft, vanuit drie servicepunten op het eiland. Onze dienst VvE-beheer beschrijft de standaard; vraag een offerte aan met het aantal blokken en de gedeelde elementen, en wij lezen uw akte voordat wij antwoorden.

Veelgestelde vragen

Ik gebruik het zwembad nooit. Kan ik stoppen met mijn aandeel te betalen?

Nee. Artikel 9.1.e koppelt de bijdrage aan het breukdeel of aan wat de akte bijzonder bepaalt, niet aan het gebruik. Alleen een vrijstelling in de akte of de statuten, of een subgemeenschap van artikel 2.d die uw blok buiten het zwembad laat, verandert dat, en die nu toevoegen vereist de eenstemmigheid van artikel 17.6, blok voor blok.

Wie roept de vergadering van het resort bijeen, en mag een gewone eigenaar aanwezig zijn?

De voorzitter van de gegroepeerde gemeenschap roept haar bijeen volgens artikel 16, met dezelfde termijn, agenda en lijst van wanbetalers als elke vergadering. De leden zijn de voorzitters van de blokken, tenzij de akte anders zegt (24.3.a); andere eigenaren mogen aanwezig zijn als de vergadering dat toestaat, maar de stem is van de voorzitter, die de instructie van zijn eigen blokvergadering uitdraagt.

Kan de vergadering van het resort werken aan mijn gebouw beslissen?

Niet aan de eigen elementen van uw gebouw. Artikel 24.3 beperkt de bevoegdheid van de gegroepeerde gemeenschap tot de gedeelde elementen, wegen, installaties en diensten en verbiedt dat haar besluiten de bevoegdheden van de aangesloten gemeenschappen aantasten. Het dak, de lift en de gevel van uw blok horen bij de vergadering van uw blok; het zwembad, de tuinen en de poort bij die van het resort.

Ons resort heeft geen groeperingsakte. Wat geldt er?

Artikel 24.4: eerst de afspraken die de gemeenschappen onderling hebben gemaakt, en de wet met de bijzonderheden van een groepering waar die afspraken zwijgen. Het formaliseren van de groepering vereist de akte van artikel 24.2.b, verleden door de voorzitters met een meerderheid in elk blok, plus de toestemming van de gemeente of de vergunningsuitzondering van artikel 26.6 van de grondwet op de ruimtelijke ordening, en de inschrijving ervan. Dat kost een notaris en het kadaster; het alternatief kost het eerste serieuze geschil.