Waar uw cuota werkelijk voor betaalt, waar uw coëfficiënt vandaan komt, wanneer een derrama rechtsgeldig is en wat er gebeurt met een eigenaar die achterloopt met betalen.
Hebt u een appartement op Fuerteventura gekocht en was het eerste wat u ontving een Spaanstalige brief over cuotas, coeficientes en een derrama, dan bent u in goed gezelschap. Dit zijn de drie woorden die bepalen wat uw woning u elk jaar kost, en ze worden een koper vrijwel nooit uitgelegd op het moment van de verkoop.
Hier staat het allemaal, in gewone taal.
Artikel 9.1.e van de Ley de Propiedad Horizontal formuleert de verplichting eenvoudig: elke eigenaar moet "contribuir, con arreglo a su cuota de participación fijada en el título" — bijdragen naar rato van de deelnamequota die in de splitsingsakte van het gebouw is vastgelegd.
Die quota — uw coeficiente de participación — is een percentage dat aan uw eenheid hangt, niet aan u. Het werd vastgesteld toen het gebouw in eenheden werd gesplitst, met als basis de nuttige vloeroppervlakte van elke eenheid ten opzichte van het geheel, samen met de ligging in het gebouw en het gebruik dat redelijkerwijs van de gemeenschappelijke diensten en delen mag worden verwacht. Elke gewone uitgave van de comunidad wordt volgens die percentages verdeeld.
Daar volgen drie dingen uit, en elk daarvan verrast elk jaar wel iemand:
Hebt u uw eigen coëfficiënt nooit zwart op wit gezien, vraag er dan om. Hij hoort in uw akte te staan en op elk overzicht dat u ontvangt.
Een gewone jaarbegroting in een comunidad op Fuerteventura bevat doorgaans:
Dat laatste is een wettelijke verplichting, geen keuze. Artikel 9.1.f vereist een reservefonds van niet minder dan 10% van de laatste gewone begroting van de comunidad, beschikbaar voor instandhouding en herstel van het gebouw en, sinds de recentere hervormingen, voor verbeteringen op het gebied van toegankelijkheid en energie-efficiëntie.
Een comunidad die draait met een leeg of louter symbolisch reservefonds, is een comunidad die haar volgende dak met een derrama tegemoet treedt in plaats van met een plan. Wat ons bij het woord brengt waar eigenaren daadwerkelijk bang voor zijn.
Een derrama is een extra verplichte bijdrage, gestemd door de eigenarenvergadering, om iets te betalen wat de gewone begroting niet dekt: een gevel, een liftvervanging, een constructief herstel, een zwembadrenovatie, een gerechtelijke procedure.
Er is niets mysterieus aan en geen ruimte voor willekeur in. Een derrama is rechtsgeldig wanneer — en alleen wanneer — drie dingen waar zijn:
Uw beheerder beslist niet over een derrama. Schiet een begroting tekort, dan is het antwoord een extra bijdrage die de eigenaren stemmen — nooit een bedrag dat de beheerder in zijn eentje vaststelt. Dat zeggen wij onomwonden tegen elke comunidad die wij aannemen.
Het algemene beginsel: de verplichting ontstaat met het besluit. Een derrama die vóór uw aankoop is gestemd, is tussen verkoper en koper die van de verkoper; een derrama die na uw aankoop is gestemd, is de uwe. Maar dat is de interne verdeling, en daar is de comunidad niet aan gebonden — zie de volgende paragraaf, het deel dat buitenlandse kopers echt geld kost.
Het Spaanse recht neemt achterstanden bij de comunidad serieus, en de gevolgen lopen op.
U verliest uw stem. Artikel 15.2 is expliciet: een eigenaar die op het moment dat de vergadering begint niet bij is met alle vervallen schulden aan de comunidad, mag aan de beraadslaging deelnemen "si bien no tendrán derecho de voto" — maar heeft geen stemrecht. De oproeping zelf moet de lijst met eigenaren in achterstand bevatten (art. 16.2), dus het is geen privékwestie.
U kunt de besluiten ook niet aanvechten. Om een besluit van de comunidad op grond van artikel 18 bij de rechter aan te vechten, moet u eerst bij zijn of het verschuldigde bedrag in gerechtelijke bewaring geven. Uw bijdrage inhouden omdat u het met een besluit oneens bent, ontneemt u de mogelijkheid om over dat besluit te procederen.
De comunidad kan via een versnelde procedure vorderen. Artikel 21 voorziet in de route van het proceso monitorio, en waar de vordering slaagt, draagt de schuldenaar de kosten van advocaat en procurador binnen de grenzen die het procesrecht stelt.
En de schuld volgt de woning. Dit is het punt dat ertoe doet zodra een appartement van eigenaar wisselt. Artikel 9.1.e bepaalt dat de verkrijger van een woning "responde con el propio inmueble adquirido" — met de verkregen onroerende zaak zelf instaat — voor bedragen die vorige eigenaren verschuldigd waren, tot het deel van het lopende jaar en de drie voorafgaande kalenderjaren. De eenheid is juridisch met die verplichting belast. U kunt een schuld kopen waar u part noch deel aan had.
Daarom geeft artikel 9.1.e kopers ook een schild. Bij elke akte waarmee een eenheid wordt overgedragen, moet de verkoper verklaren bij te zijn met de kosten van de comunidad, of vermelden wat hij verschuldigd is — en moet hij een verklaring over de stand van de schulden overleggen, afgegeven door de secretaris-beheerder met goedkeuring van de voorzitter, binnen maximaal zeven kalenderdagen na het verzoek. Zonder die verklaring mag de notaris de akte niet verlijden, tenzij de koper uitdrukkelijk afstand doet van dat vereiste.
Die afstandsverklaring is één regel in een akte, behulpzaam aangeboden tijdens een drukke ondertekening, en zo verwerven mensen de achterstanden van anderen. Doe er geen afstand van. En let op wat de verklaring niet zegt: zij verklaart schulden, geen derrama's die al zijn goedgekeurd maar nog niet in rekening gebracht. Vraag apart om de notulen van de laatste twee jaar en om de lijst met afgesproken maar nog niet gefactureerde werkzaamheden.
Niets van het bovenstaande is moeilijk zodra de cijfers zichtbaar zijn. Ons standpunt is dat een eigenaar niet hoeft te vragen om de financiën van zijn eigen comunidad:
Een fout die u in maart vindt, is een correctie. Dezelfde fout op de decembervergadering is een ruzie.
Zijn de cijfers van uw comunidad moeilijk te lezen, dan is dat een oplosbaar probleem — daar is onze dienst administratie, begroting en bijdragen voor, en zijn achterstanden het echte probleem, dan is incasso van achterstanden het specifieke antwoord. Bezit u vanuit het buitenland, dan behandelt onze pagina voor niet-resident eigenaren de rest.
