Tien jaar zoute wind hebben met een blok van vierentwintig appartementen in Corralejo gedaan wat ze met elk gebouw aan deze kust doen: de verf krijt af, roest bloedt uit de balkonranden en twee scheuren lopen langs de zuidmuur naar beneden. De voorzitter heeft drie offertes op tafel. Eén eigenaar wil van de gelegenheid gebruikmaken om het crème door wit te vervangen, een ander heeft vorig jaar zijn terras beglaasd zonder iemand iets te vragen, en een derde zegt dat hij niet betaalt voor een muur waar hij nooit naar kijkt. Elk van hen stelt een andere juridische vraag. Dit stuk neemt ze op volgorde: van wie de gevel is, wanneer het herstel een plicht is, wat een kleurwijziging vraagt, hoe de rekening wordt verdeeld, wat de gemeente vraagt voordat de steiger staat en wat er dicht bij de kust verandert.
De gevel is van iedereen, en het uiterlijk ook
Het Burgerlijk Wetboek rekent de gevel tot de gemeenschappelijke delen, en het is precies over hoe ver dat gaat: las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, de gevels, met de buitenbekleding van terrassen, balkons en ramen, met inbegrip van hun beeld of vormgeving (artikel 396). Het balkon is van u om te gebruiken. De buitenkant, de kleur en de omtrek ervan zijn van het gebouw.
De wet op de horizontale eigendom trekt de conclusie. Een eigenaar mag binnen zijn eigen appartement dingen wijzigen zolang hij niet aan de veiligheid, de structuur of het uiterlijk van het gebouw komt, en voorbij zijn deur is de regel kort: En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna, in de rest van het gebouw mag hij geen enkele wijziging aanbrengen (Ley 49/1960, artikel 7.1). Dat geldt voor het beglaasde terras, de zonwering in een andere kleur, de airco aan de straatmuur en het balkon dat naar eigen smaak is overgeschilderd. Een vergadering die zulke dingen achteraf goedkeurt, redt ze niet altijd: in 2025 bevestigde het hof van beroep van Alicante de nietigheid van een besluit dat twee bruin geschilderde huizen goedkeurde in een complex dat wit als gemeenschappelijk uiterlijk aanhield, omdat het die twee eigenaren diende en niet de gemeenschap (arrest 494/2025 van 20 oktober 2025).
Herstellen en overschilderen is een plicht
Of een gevel die het begeeft wordt hersteld, komt niet in stemming. De wet zegt dat de werken die nodig zijn om het gebouw te onderhouden en aan de instandhoudingsplicht te voldoen, met inbegrip van wat nodig is voor veiligheid, bewoonbaarheid en een verzorgd aanzien, Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, verplicht zijn en geen voorafgaand besluit van de vergadering van eigenaren vereisen (artikel 10.1). De vergadering heeft toch een taak, en de wet begrenst die: de eigenaren betalen, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono, waarbij het besluit van de vergadering zich beperkt tot het verdelen van de extra bijdrage en het vaststellen van de betalingsvoorwaarden (artikel 10.2). De keuze van de aannemer en de planning is een gewone zaak, waarover met gewone meerderheid wordt beslist.
De plicht komt niet uit de eigen regels van de gemeenschap. Ze komt uit de bodemwetgeving, die elke eigenaar van een gebouw verplicht om Conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato, ze te houden in de wettelijke staat van veiligheid, gezondheid, universele toegankelijkheid en een verzorgd aanzien (Real Decreto Legislativo 7/2015, artikel 15). Op de Canarische Eilanden dwingt de gemeente dat af met uitvoeringsbevelen, en een genegeerd bevel laat haar toe de werken zelf uit te voeren op kosten van de eigenaren of over te gaan tot de Imposición de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mínima mensual, por valor máximo, cada una de ellas, del 10% del coste estimado de las obras ordenadas, het opleggen van maximaal tien dwangsommen, niet vaker dan maandelijks, elk van ten hoogste 10 % van de geraamde kosten van de bevolen werken (Ley 4/2017 van de Canarische Eilanden, artikel 272). Eigenaren die een bevel zonder goede reden blokkeren of vertragen, staan persoonlijk in voor de boetes die volgen (Ley 49/1960, artikel 10.2).
De technische keuring die zo'n bevel kan uitlokken, is het onderwerp van ons stuk over de gezondheid van het gebouw en de ITE, en de werken die een gebouw toegankelijk maken hebben een eigen regeling en een eigen plafond, beschreven in ons stuk over toegankelijkheidswerken.
De kleur of de afwerking veranderen
Overschilderen in dezelfde kleur is instandhouding. Een andere kleur, een nieuwe bekleding of andere balustrades is een beslissing, en de wet heeft geen regel die voor kleur is geschreven. Drie van haar regels kunnen van toepassing zijn.
- De statuten leggen het uiterlijk vast. Waar de statuten van de gemeenschap of haar splitsingsakte een kleur of een ontwerp bepalen, is het wijzigen ervan het wijzigen van die regel, en dat vergt de unanimiteit van alle eigenaren (artikel 17.6).
- De wijziging verandert een gemeenschappelijk deel. Drie vijfde van de eigenaren en van de aandelen is nodig voor cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes, elke andere wijziging van de structuur of het casco van het gebouw, met inbegrip van het dichtmaken van terrassen of de wijziging van gemeenschappelijke zaken (artikel 17.4).
- Al het andere. De meerderheid van de eigenaren en van de aandelen, en bij de tweede oproeping de meerderheid van de aanwezigen (artikel 17.7).
Waar een nieuwe tint tussen die drie valt, is beslist in een zaak uit Marbella. Een gemeenschap veranderde haar gebouwen bij meerderheid van een okertint naar een gebroken wit, en enkele eigenaren voerden aan dat unanimiteit vereist was. Het hof van beroep van Málaga stelde vast dat de statuten kleuren vastlegden voor zonneschermen en parasols maar niet voor de gevel, dat de nieuwe tint vergelijkbaar was en voor alle gebouwen gold, en dat unanimiteit dus niet vereist was, zodat pueda adoptarse el acuerdo mediante el sistema de simple mayoría, het besluit met gewone meerderheid kan worden genomen (arrest 289/2023 van 8 mei 2023). Het arrest gaat over een vergelijkbare tint en zwijgende statuten. Een nieuw materiaal of een ander ontwerp ligt dichter bij de tweede regel, en wanneer de eigenaren het oneens zijn over het soort werken waarover ze stemmen, laat de wet de vergadering beslissen en mag elk van hen om arbitrage of een technisch advies vragen (artikel 17.10).
Wie betaalt, en hoe de rekening wordt verdeeld
Elke eigenaar betaalt naar zijn aandeel, het percentage dat zijn appartement in de splitsingsakte heeft, wat hij ook vanuit zijn ramen ziet, tenzij de splitsingsakte of de statuten een andere sleutel vastleggen. Een deel van de rekening kan uit het reservefonds komen, dat er is voor instandhoudings- en herstelwerken en dat en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario, in geen geval lager mag zijn dan 10 % van de laatste gewone begroting van de gemeenschap (artikel 9.1). De rest is een extra bijdrage, een derrama. Hoe aandelen, extra bijdragen en achterstanden werken, staat in ons stuk over gemeenschapsbijdragen en derramas.
Neem het gebouw in Corralejo. De gekozen offerte bedraagt 62.000 euro: herstel van de scheuren en van de roestende balkonranden, een grondlaag voor zeelucht, twee lagen en de steiger. Op de werken rust IGIC tegen het algemene tarief van 7 %, dat is 4.340 euro, omdat het nultarief dat de Canarische belastingtekst aan werken aan woningen geeft, is voorbehouden aan beschermde woningbouw (Decreto Legislativo 1/2025, artikelen 32 en 38). Het totaal is 66.340 euro. De vergadering neemt 10.000 uit het reservefonds en verdeelt de overige 56.340 naar aandeel, te betalen in zes maandelijkse termijnen. De cijfers zijn verzonnen om de methode te tonen.
| Appartement en aandeel |
Deel van de 56.340 euro |
| Appartement op de begane grond, 3,2 % |
1.802,88 euro |
| Standaardappartement, 4 % |
2.253,60 euro |
| Penthouse met terras, 5,5 % |
3.098,70 euro |
| Bedrijfsruimte, 8 % |
4.507,20 euro |
Voor het standaardappartement is dat 375,60 euro per maand gedurende zes maanden. De eigenaar op de begane grond die nooit naar de zuidmuur kijkt, betaalt zijn 3,2 % zoals iedereen. Hoe over een extra bijdrage voor werken wordt gestemd en welke garantie van de aannemer te eisen is, staat in ons stuk over het opnieuw waterdicht maken van dak en terrassen.
Wat de gemeente vraagt
De Canarische wet op de bodem deelt werken in: die een vergunning nodig hebben, die alleen een voorafgaande melding nodig hebben, de comunicación previa, en die niets nodig hebben. Een gevelklus raakt meestal drie van haar regels.
- Herstel en overschilderen. Een voorafgaande melding volstaat voor instandhoudings- en restauratiewerken en voor buitenwerken aan gebouwen die niet beschermd zijn (Ley 4/2017, artikel 332). Ze moet worden ingediend quince días antes, como mínimo, del inicio de la obra, ten minste vijftien dagen voor het begin van de werken, en ook het einde van de werken moet worden gemeld (artikel 350).
- Een nieuwe gevel. Een vergunning is nodig voor de modificación general de la fachada o el acristalamiento de terrazas existentes afectante al conjunto de la fachada, de algemene wijziging van de gevel of het beglazen van bestaande terrassen dat de gevel als geheel raakt (artikel 330), en voor elk werk aan een beschermd gebouw.
- De steiger. Die valt onder de voorafgaande melding salvo que apoyen sobre la calzada o cuando la ocupación sobre la acera no permita un paso libre de 1,20 metros, tenzij hij op de rijbaan staat of zijn plaats op het trottoir geen vrije doorgang van 1,20 meter laat (artikel 332). In die twee gevallen is een vergunning nodig (artikel 330).
Elke gemeente voegt haar eigen formulieren en leges toe, en wij noemen alleen de twee waarvan we de teksten hebben gelezen. Puerto del Rosario keurde in 2024 een verordening goed over de documenten die bij een voorafgaande melding voor werken in bestaande gebouwen horen: instandhouding en onderhoud vallen erbuiten, en werken die verder gaan, vragen een technisch rapport dat door een bevoegde vakman is ondertekend. De legesverordening van La Oliva rekent buitenwerken die de samenstelling of de materialen van de gevel niet wezenlijk veranderen, waaronder schilderwerk, tot de werken die gewoon worden gemeld, behalve wanneer een steiger nodig is. In Antigua en Pájara is de vraag aan de gemeente dezelfde: welk formulier, welke leges en wat ze voor de steiger wil.
Aan zee: de verklaring van de Kustwet
Veel gebouwen op dit eiland staan binnen de beschermingsstrook van de Kustwet, die 100 meter landinwaarts vanaf de oever meet en 20 meter op grond die al als stedelijk was aangemerkt toen de wet in 1988 in werking trad (Ley 22/1988, artikel 23 en derde overgangsbepaling). Gebouwen die daar vóór de wet rechtmatig stonden, mogen worden hersteld, verbeterd en gemoderniseerd siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes, mits de werken het volume, de hoogte of de oppervlakte van de bestaande bouwwerken niet vergroten (vierde overgangsbepaling). De gemeente kan ze pas doorlaten wanneer de eigenaren aantonen dat ze bij de regionale overheid een verantwoordelijke verklaring van die strekking hebben ingediend. Voor een schilderbeurt is de verklaring kort, en ze komt vóór de voorafgaande melding.
Wat het contract moet vastleggen
Een gevelcontract loopt elke keer op dezelfde plekken stuk, en elk daarvan kan vóór de eerste dag op papier worden geregeld.
- De omvang. De opgemeten oppervlakken, de getelde reparaties, het benoemde product en een prijs voor wat tevoorschijn komt als de oude verf eraf is.
- De toegang. Steiger of touwwerk, wie de voorafgaande melding indient en wie de leges van de gemeente betaalt.
- De voorbereiding. Aan deze kust gaat verf zo lang mee als wat eronder zit: roest verwijderd en behandeld, scheuren geopend en gedicht, een grondlaag die tegen zeelucht kan.
- De kleur. De door de vergadering goedgekeurde referentie, opgenomen in de notulen en in het contract.
Wat wij doen in de gemeenschappen die wij beheren
In de gemeenschappen die wij beheren, komen werken op de vergadering met drie offertes op tafel, regel voor regel vergeleken, en ons honorarium is een vast bedrag per eenheid, nooit een percentage van de werken en nooit een commissie van een leverancier. De dienst is beschreven op onze pagina over het beheer van gemeenschappen, en u kunt voor uw gemeenschap een offerte aanvragen.
Veelgestelde vragen
Is voor het overschilderen van de gevel een stemming nodig?
Niet voor de beslissing om te herstellen: instandhouding is verplicht. De vergadering verdeelt de extra bijdrage en legt vast hoe ze wordt betaald, en ze kiest de aannemer met gewone meerderheid.
Kan de gemeenschap de kleur veranderen?
Ja, en de meerderheid hangt af van haar eigen regels. Leggen de statuten de kleur vast, dan vergt een wijziging unanimiteit. Zwijgen ze en is de nieuwe tint vergelijkbaar, dan heeft een rechter de gewone meerderheid aanvaard. Een nieuw materiaal of ontwerp wijst op drie vijfde, als wijziging van een gemeenschappelijk deel.
Mag ik mijn eigen balkon schilderen of een zonnescherm ophangen?
Niet op eigen houtje. De buitenkant van terrassen en balkons, met inbegrip van het uiterlijk, is een gemeenschappelijk deel, en buiten uw appartement mag u zonder de gemeenschap niets wijzigen.
Hebben we een vergunning nodig om over te schilderen?
Nee. Op de Canarische Eilanden volstaat voor herstel en overschilderen een voorafgaande melding die ten minste vijftien dagen voor het begin wordt ingediend. Een vergunning is nodig voor een algemene wijziging van de gevel, voor een beschermd gebouw en voor een steiger die op de rijbaan staat.
Wat gebeurt er als de gemeenschap niets doet?
De gemeente kan de werken bevelen, ze op kosten van de eigenaren uitvoeren of tot tien dwangsommen opleggen, en de eigenaren die de werken hebben geblokkeerd, staan persoonlijk in voor die dwangsommen.
