Stormschade aan het gebouw: de verzekeraar van de gemeenschap of het Consorcio — wie betaalt wat

Wanneer een storm in Corralejo een pergola van een dakterras rukt of in Caleta de Fuste de zee door een tuinmuur duwt, kunnen er drie verschillende betalers achter de reparatie staan, en wie er antwoordt hangt af van een getal dat de meeste eigenaren nooit hebben gehoord: 120 kilometer per uur. Daarboven, en bij overstroming en zee, betaalt een publieke instelling met de naam Consorcio de Compensación de Seguros, op de voorwaarden van de eigen polis van de gemeenschap en zonder eigen risico. Daaronder betaalt de verzekeraar van de gemeenschap, als aan de wind- en regenclausule van de polis is voldaan. En waar de oorzaak een verstopte afvoer is of een dak dat niemand heeft onderhouden, betaalt de gemeenschap zelf. Dit artikel verdeelt stormschade over die drie vakken, volgens de regels van oktober 2026: de regeling over buitengewone risico's, het statuut van het Consorcio en zijn eigen aanwijzingen voor wie schade meldt, de wet op de verzekeringsovereenkomst, de wet op de horizontale eigendom en twee sets polisvoorwaarden voor gemeenschappen, clausule voor clausule gelezen. Daarna volgt het één storm door één gebouw op dit eiland, oorzaak voor oorzaak en factuur voor factuur.

Drie betalers: de verzekeraar, het Consorcio en de gemeenschap zelf

De Spaanse verzekering knipt het weer in tweeën. De wet op de verzekeringsovereenkomst zegt dat de verzekeraar geen oorlog dekt ni los derivados de riesgos extraordinarios sobre las personas y los bienes, salvo pacto en contrario — en evenmin de schade uit buitengewone risico's voor personen en goederen, tenzij anders is overeengekomen. Die buitengewone risico's gaan naar het Consorcio, dat iedere verzekeringnemer financiert met een kleine toeslag op de premie; die toeslag, en wat een polis van een gemeenschap moet bevatten, hebben wij uitgelegd in onze gids over de verzekering van de gemeenschap. Het Consorcio dekt dan los mismos bienes o personas, así como las mismas sumas aseguradas que se hayan establecido en las pólizas de seguro — dezelfde goederen en dezelfde verzekerde sommen als de polis vastlegt. Uit zichzelf verzekert het niets: geen polis, geen Consorcio.

Twee mythen moeten van tafel voordat de details komen. De eerste is dat de regering een ramp moet uitroepen. Het Consorcio zegt in eigen woorden het tegendeel: Es posible que el siniestro afecte sólo a un asegurado, teniendo pleno derecho a la indemnización — de schade kan één enkele verzekerde treffen, die volledig recht heeft op vergoeding, en een officiële verklaring tot rampgebied is niet nodig. De tweede is dat een storm altijd voor het Consorcio is. De meeste zijn dat niet: een gewone winterstorm en een gewone stortbui blijven bij de verzekeraar van de gemeenschap, of bij niemand.

Wat als buitengewoon geldt: 120 km/u, de overstroming en de zee

De regeling somt de natuurverschijnselen op die het Consorcio dekt: aardbevingen en zeebevingen, buitengewone overstromingen, vulkaanuitbarstingen, de atypische cyclonale storm en vallende meteorieten. Voor een gebouw op Fuerteventura tellen er drie.

Wind is alleen bij een precieze snelheid buitengewoon. De regeling definieert Vientos extraordinarios, definidos como aquellos que presenten rachas que superen los 120 km por hora — buitengewone winden als die met stoten boven 120 km per uur —, en de windstoot als el mayor valor de la velocidad del viento, sostenida durante un intervalo de tres segundos — de hoogste waarde van de windsnelheid, aangehouden gedurende drie seconden. Het cijfer was 135 tot het in oktober 2011 werd verlaagd, en een oud polisboekje drukt het misschien nog af; het geldende cijfer is 120. De eigenaar hoeft de wind niet te bewijzen: het Consorcio haalt de gegevens bij de Spaanse weerdienst, die het getroffen gebied gemeente voor gemeente afbakent.

Een overstroming is buitengewoon wanneer het terrein zelf onder water staat: het onderlopen van de grond door regen, door dooi of door rivieren en natuurlijke waterlopen die buiten hun bedding treden. Dezelfde definitie voegt de zee toe, así como los embates de mar en las costas — evenals de aanslagen van de zee op de kusten —, en de eigen aanwijzingen van het Consorcio gaan verder: Asimismo se incluye el embate de mar en la costa, aunque no haya anegamiento — de aanslag van de zee op de kust valt eronder, ook als er niets onderloopt. Voor de complexen aan de eerste zeelijn van dit eiland is die zin de waardevolste regel van de regeling.

Wat de definitie buiten laat is even precies. Geen overstroming is ni la lluvia caída directamente sobre el riesgo asegurado, o la recogida por su cubierta o azotea, su red de desagüe o sus patios — de regen die rechtstreeks op het verzekerde gebouw valt of wordt opgevangen door zijn dak of dakterras, zijn afvoeren of zijn patio's. Water dat van boven binnenkomt is voor het Consorcio geen overstroming, hoe hard het ook heeft geregend.

Wat het Consorcio niet betaalt

De lijst van uitsluitingen in de regeling is kort, en twee ervan beslissen de meeste afwijzingen in een gemeenschap. Het Consorcio betaalt niet de schade Los debidos a vicio o defecto propio de la cosa asegurada, o a su manifiesta falta de mantenimiento — die te wijten is aan een eigen gebrek van de verzekerde zaak of aan haar kennelijke gebrek aan onderhoud —, en evenmin de schade door het enkele verstrijken van de tijd. Zijn aanwijzingen voor wie schade meldt maken daarvan een eenvoudige lijst van wat erbuiten blijft: wind zonder stoten boven 120 km/u, hagel, sneeuw en Goteras, filtraciones o humedades — lekkages, doorsijpeling en vocht.

Drie voorwaarden hangen aan de polis en niet aan het weer. De polis moet leven en betaald zijn: het Consorcio vergoedt siempre que la póliza esté vigente en el momento de producirse los daños y el asegurado se encuentre al corriente del pago de la prima — mits de polis op het moment van de schade van kracht is en de premie is betaald. Een nieuwe polis moet vóór een natuurverschijnsel zeven dagen oud zijn, een wachttijd die niet geldt wanneer de ene polis de andere zonder onderbreking vervangt. En een gebouw dat voor minder dan zijn waarde is verzekerd, wordt naar evenredigheid betaald, precies zoals zijn eigen verzekeraar zou betalen.

Onder de lijn: wat de eigen polis van de gemeenschap dekt

Onder 120 km/u staat het antwoord in de polis van de gemeenschap, en polissen zijn het onderling niet eens. Wij hebben twee gepubliceerde sets polisvoorwaarden voor woongebouwen gelezen. De ene werkt met cijfers: zij dekt wind, regen, hagel en sneeuw siempre que se registre una precipitación superior a 40 litros por metro cuadrado y hora — mits een neerslag van meer dan 40 liter per vierkante meter per uur wordt gemeten —, en voor wind velocidades superiores a 90 km/hora — snelheden boven 90 km per uur —, aangetoond met een verklaring van de Spaanse weerdienst of van het dichtstbijzijnde officiële meetpunt. De andere noemt geen cijfer: zij dekt regen, wind en hagel wanneer zij se produzcan de forma anormal para el tiempo y lugar del que se trate — zich voordoen op een wijze die abnormaal is voor de tijd en de plaats —, aangetoond met officiële rapporten of, bij gebreke daarvan, met bewijs zoals stevige buurgebouwen die door hetzelfde verschijnsel zijn beschadigd.

Beide modellen laten een gat, en in dat gat ontstaan de meeste geschillen: wind van 70 km/u die een zonnescherm optilt, of aanhoudende regen van 25 liter per uur die een scheur vindt. Die schade is niet buitengewoon en, in een cijferpolis, ook niet gedekt. De Spaanse weerdienst helpt de feiten vast te stellen voordat de discussie begint: hij publiceert, provincie voor provincie en maand voor maand, de stations waar de neerslagintensiteit of de zwaarste windstoot han superado los umbrales que se utilizan frecuentemente en la cobertura de seguros — de drempels hebben overschreden die in verzekeringsdekkingen vaak worden gebruikt —, en hij geeft op verzoek verklaringen af over het weer in het verleden.

Saharastof, de calima, staat op geen van beide lijsten: de gebeurtenissen van het Consorcio omvatten het niet, en een van de sets voorwaarden die wij lazen sluit zand of stof dat binnendringt door openingen die niet waren gesloten uitdrukkelijk uit. Het is schoonmaak, en schoonmaak is een kostenpost van het gebouw.

Regen die door het dak binnenkomt is een hoofdstuk apart, want een polis die de schade binnen dekt, dekt zelden het dak dat haar doorliet. Wie de reparatie betaalt, hebben wij uiteengezet in dakwaterdichting als werk van de gemeenschap, en wie de schade betaalt in lekkages tussen woningen en vanuit gemeenschappelijke delen.

De eerste zeven dagen: wie doet wat

De wet geeft de beheerder van het gebouw de eerste zet. De wet op de horizontale eigendom draagt hem op voor het behoud van het huis te zorgen, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios — door de dringende reparaties en maatregelen te gelasten en daarvan onmiddellijk verslag te doen aan de voorzitter of, in voorkomend geval, aan de eigenaren. Er is geen vergadering nodig om een technische ruimte leeg te pompen of een gevallen borstwering af te zetten, en de eigenarenvergadering hoort het daarna: zij moet ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador — worden geïnformeerd over de dringende maatregelen die de beheerder heeft genomen. De eigenaar die de schade als eerste ziet, heeft een eigen plicht: si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador — wie de noodzaak van dringende reparaties opmerkt, moet dat onverwijld aan de beheerder melden.

• Veiligstellen en voorkomen dat het erger wordt. De wet op de verzekeringsovereenkomst zegt dat de verzekerde of de verzekeringnemer deberán emplear los medios a su alcance para aminorar las consecuencias del siniestro — de middelen binnen hun bereik moeten inzetten om de gevolgen van de schade te beperken —, en legt de redelijke kosten daarvan bij de verzekeraar.
• Fotograferen voordat er iets wordt verplaatst. Het Consorcio vraagt dat se conservarán los restos de los bienes dañados a disposición del perito — de resten van de beschadigde goederen ter beschikking van zijn expert worden bewaard —, en dat er foto's worden gemaakt waar dat niet kan.
• Elke factuur van de noodwerken bewaren. Zij horen bij de claim.
• Binnen zeven dagen melden. De wet geeft de verzekerde een termijn dentro del plazo máximo de siete días de haberlo conocido — van ten hoogste zeven dagen nadat hij van de schade heeft gehoord. Het Consorcio beveelt dezelfde zeven dagen aan, aunque el Consorcio aceptará igualmente su solicitud si se presentara después del mencionado plazo — al aanvaardt het ook een verzoek dat na die termijn wordt ingediend.
• Elke claim naar de juiste deur sturen. Overstroming en zee gaan naar het Consorcio, telefonisch op 900 222 665, of op +34 952 367 042 vanuit het buitenland, in het Spaans, Engels of Frans, of via zijn website. Wind gaat naar de verzekeraar van de gemeenschap, wat de snelheid ook was: omdat het rapport van de weerdienst weken duurt, el Consorcio y las entidades aseguradoras han convenido que el asegurado dirija su solicitud a su entidad aseguradora, que se hará cargo de la tramitación y de la oportuna indemnización — hebben het Consorcio en de verzekeraars afgesproken dat de verzekerde zich tot zijn eigen verzekeraar wendt, die de afhandeling en de vergoeding op zich neemt en daarna met het Consorcio afrekent.

Een eigenaar in het buitenland voegt één telefoontje aan die lijst toe: dat aan zijn eigen inboedelverzekeraar, voor de meubels en spullen in de woning, die een polis van de gemeenschap niet dekt. Ons artikel over de leegstaande woning legt uit wie de sleutels moet hebben wanneer dat telefoontje vanuit een ander land moet worden gepleegd.

Hoe de claim verloopt: de expert, geen eigen risico, en wie het geld ontvangt

Het Consorcio taxeert de schade met zijn eigen expert, sin que éste quede vinculado por las valoraciones que, en su caso, hubiese realizado la entidad aseguradora que cubriese los riesgos ordinarios — zonder gebonden te zijn aan taxaties die de verzekeraar van de gewone risico's eventueel heeft gemaakt. Een gemeenschap die het er niet mee eens is, kan op eigen kosten een eigen expert benoemen, en de twee werken dan samen.

Er is geen eigen risico. De ministeriële regeling die het eigen risico van het Consorcio op 7 % van de schade vaststelt, voegt eraan toe dat no se efectuará deducción alguna por franquicia a los daños que afecten a viviendas, a comunidades de propietarios de viviendas — geen eigen risico wordt afgetrokken bij schade aan woningen of aan gemeenschappen van eigenaren van woningen. Ook het opruimen wordt betaald, binnen een grens: slibverwijdering, sloop en het ruimen en afvoeren van puin tellen als schade aan het gebouw, en La indemnización conjunta por gastos complementarios quedará limitada al 4 por ciento de la suma asegurada — de gezamenlijke vergoeding voor deze bijkomende kosten is beperkt tot 4 % van de verzekerde som.

Wanneer de polis de gemeenschappelijke delen en de eigen vaste onderdelen van de woningen samen dekt, komt het geld in één betaling. De expert van het Consorcio taxeert alles en el CCS paga el importe total a la propia Comunidad asegurada — het Consorcio betaalt het totaalbedrag aan de verzekerde gemeenschap zelf —, zodat ha de ser la Comunidad quien determine el reparto de la indemnización entre los copropietarios — het aan de gemeenschap is om de verdeling van de vergoeding over de mede-eigenaren te bepalen. Dat is een besluit van de eigenarenvergadering, met de uitsplitsing van de expert op tafel.

Bij de eigen verzekeraar van de gemeenschap lopen de gewone klokken. De verzekeraar moet ten minste het minimum dat hij verschuldigd kan zijn betalen dentro de los cuarenta días, a partir de la recepción de la declaración del siniestro — binnen veertig dagen na ontvangst van de schademelding; na drie maanden zonder betaling is hij rente verschuldigd; en de vordering van de gemeenschap tegen hem verjaart en el término de dos años si se trata de seguro de daños — na twee jaar bij schadeverzekering.

Vanuit Fuerteventura: één storm, drie oorzaken, drie betalers

Een complex van 48 appartementen aan de eerste zeelijn in Caleta de Fuste, met het gebouw verzekerd voor € 6.000.000, krijgt in de nacht van dinsdag 10 november 2026 een winterstorm te verwerken. Het dichtstbijzijnde officiële station meet een zwaarste windstoot van 104 km/u. Tegen de ochtend zijn er drie dingen gebeurd. De wind heeft de daken van de pergola's afgerukt en een stuk afdekking van de borstwering opgetild: € 18.400. De zee is over de boulevard de lage tuin in geslagen en heeft de technische ruimte van het zwembad gevuld met zeewater en slib: € 41.700 schade en € 6.300 om het slib en het puin te ruimen. En regen is door een met bladeren verstopte terrasafvoer twee woningen op de begane grond binnengekomen: € 3.900.

De beheerder gelast die ochtend het leegpompen, de afzetting en een dekzeil, voor € 2.150, doet verslag aan de voorzitter en fotografeert alles voordat het slib wordt aangeraakt. Beide claims worden op donderdag 12 november ingediend, binnen de zeven dagen.

De wind blijft met 104 km/u onder de lijn: hij is voor de verzekeraar, op grond van een windclausule die bij 90 km/u begint, minus het eigen risico van € 300 uit de polis zelf, dus € 18.100. De zee is voor het Consorcio: € 41.700 plus € 6.300, € 48.000 in totaal, zonder eigen risico, met het opruimen ver binnen de grens van 4 %, die bij deze polis € 240.000 bedraagt. De noodwerken van € 2.150 gaan in de claims mee als kosten van schadebeperking. De afvoer is van niemand anders dan de gemeenschap: regen die door een terras wordt opgevangen valt buiten de overstroming van het Consorcio, 104 km/u wind heeft de afvoer niet verstopt, en de € 3.900 wordt uit de middelen van de gemeenschap betaald aan de twee eigenaren van wie de woningen zijn beschadigd.

Was de windstoot 126 km/u geweest, dan waren ook de pergola's voor het Consorcio geweest, en had de gemeenschap die claim toch bij haar verzekeraar ingediend.

Wat wij doen in de gemeenschappen die wij beheren

In de gebouwen die wij in Corralejo, Caleta de Fuste en het zuiden beheren, zet een stormwaarschuwing een routine in gang, geen vergadering. Wij laten de afvoeren en de dakafvoeren vóór het seizoen controleren, want een verstopte afvoer is de enige oorzaak waarvoor geen verzekeraar betaalt. Na de storm gelasten wij de dringende maatregelen die de wet aan de beheerder opdraagt, openen wij de melding met foto's zodat eigenaren in het buitenland kunnen zien wat er met hun gebouw is gebeurd, en dienen wij elke claim binnen de zeven dagen bij de juiste betaler in, met de polis, de premiekwitantie en de facturen van de noodwerken. Op de volgende eigenarenvergadering wordt verslag gedaan van de maatregelen, wordt de uitsplitsing van de expert voorgelegd en wordt de verdeling van de vergoeding in stemming gebracht. Eigenaren die dat voor hun gebouw willen, kunnen lezen wat ons beheer van gemeenschappen omvat en een offerte aanvragen met het aantal woningen en de naam van de huidige verzekeraar.

Veelgestelde vragen

Ik ben in het buitenland en de storm heeft mijn woning beschadigd. Wie bel ik?

Twee partijen. De beheerder, onverwijld, omdat de wet op de horizontale eigendom iedere eigenaar verplicht de noodzaak van dringende reparaties te melden en omdat de claim van de gemeenschap voor het gebouw daar begint. En uw eigen inboedelverzekeraar, voor de inhoud en al het andere dat uw eigen polis dekt. Was de oorzaak een overstroming of de zee, dan neemt het callcenter van het Consorcio de claim in het Engels of Frans aan op +34 952 367 042 en vraagt het naar de polis, het beschadigde goed en een bankrekening voor de overschrijving.

Moet de regering een rampgebied uitroepen voordat het Consorcio betaalt?

Nee. De dekking van het Consorcio is automatisch zodra een van de opgesomde gebeurtenissen zich heeft voorgedaan, en zijn eigen aanwijzingen zeggen dat de schade één enkele verzekerde kan treffen, die volledig recht heeft op vergoeding, zonder enige officiële verklaring. Wat het wel nodig heeft, is een polis die van kracht is, met betaalde premie, en die ten minste zeven dagen oud is.

Onze gemeenschap heeft geen verzekering. Betaalt het Consorcio het gebouw toch?

Nee. Het Consorcio vergoedt op de voorwaarden van een polis en alleen waar er een is, zodat een onverzekerd gebouw niets van het Consorcio te vorderen heeft, wat de windsnelheid ook was. De reparatie is dan een verplicht onderhoudswerk dat de eigenaren naar hun aandeel betalen via een extra omslag. Noch het staatsrecht noch het Canarische recht verplicht een gemeenschap hier het gebouw te verzekeren, en juist daarom moet de vraag vóór de storm worden gesteld.

De verzekeraar zegt dat de wind de snelheid uit de polis nooit heeft gehaald. Wat kan de gemeenschap doen?

Het feit controleren voordat over de clausule wordt getwist. De Spaanse weerdienst publiceert de stations waar de windstoot de in verzekeringen gebruikte drempels heeft overschreden en verklaart op verzoek het weer in het verleden; aan een polis die van abnormaal weer spreekt en niet van een cijfer, kan ook worden voldaan met bewijs zoals schade aan stevige buurgebouwen. Gaat het geschil over het bedrag, dan geeft de wet op de verzekeringsovereenkomst elke partij een deskundige en, als zij het niet eens worden, een derde. De gemeenschap heeft twee jaar om haar vordering in te stellen.