Zestig appartementen in Costa Calma: tweeënvijftig zijn van Duitsers en Britten, acht van Spanjaarden. Al jaren wordt de jaarvergadering in het Engels gehouden, met aan het eind een samenvatting in het Duits en Spaans voor wie erom vraagt. Dit najaar krijgt de voorzitter twee brieven. Een Spaanse eigenaar schrijft dat de laatste vergadering nietig is omdat ze niet in het Spaans is gehouden. Een Duitse eigenaar schrijft dat notulen die hij niet kon lezen hem niet binden. Geen van beiden heeft gelijk, en elk wijst op iets wat de gemeenschap zou moeten regelen voordat ze opnieuw bijeenkomt. Dit stuk legt uit wat het Spaanse recht zegt over de taal van de vergadering, de oproeping en de notulen, wat de rechters hebben beslist en wat een eigenaar die in het buitenland woont wel en niet kan vragen.
De wet zwijgt, en de Grondwet gaat niet over vergaderingen
De wet op de horizontale eigendom regelt wie de vergadering bijeenroept, waar de oproeping heen gaat, welke meerderheden nodig zijn en wat de notulen moeten bevatten. Geen enkel artikel noemt een taal. Het argument voor het Spaans begint meestal hogerop, bij de Grondwet: El castellano es la lengua española oficial del Estado. Todos los españoles tienen el deber de conocerla y el derecho a usarla, het Castiliaans is de officiële Spaanse taal van de Staat, en alle Spanjaarden hebben de plicht haar te kennen en het recht haar te gebruiken (artikel 3). De regels die het Spaans werkelijk opleggen, richten zich tot overheden: het staatsbestuur voert zijn procedures in het Castiliaans (Ley 39/2015, artikel 15), en de rechtbanken doen hetzelfde (Ley de Enjuiciamiento Civil, artikel 142). Een gemeenschap van eigenaren is geen van beide. Toen een provinciaal gerechtshof dezelfde plicht uit de Grondwet afleidde, corrigeerde het Hooggerechtshof dat.
Wat het Hooggerechtshof in 2002 besliste
De zaak kwam van een rechtbank in Cartagena: een gemeenschap met 148 buitenlandse eigenaren, van wie 94 Britten, en twee Spanjaarden. De jaarvergadering van september 1994 werd zoals gebruikelijk in het Engels gehouden. Twee eigenaren vroegen de rechter haar nietig te verklaren en een nieuwe in het Spaans te bevelen, con traducción a tantos idiomas como propietarios de diferentes nacionalidades existan, met vertaling in zoveel talen als er eigenaren van verschillende nationaliteiten zijn. De eerste rechter wees de vordering af, het provinciale gerechtshof wees haar toe, en het Hooggerechtshof vernietigde die uitspraak (arrest 1052/2002 van 15 november 2002).
De Grondwet, zei het, verhindert niet dat in verhoudingen tussen particulieren een vreemde taal wordt gebruikt, tanto más cuando así lo aconsejan las circunstancias y la naturaleza del acto, des te meer wanneer de omstandigheden en de aard van de handeling dat raadzaam maken. De wet op de horizontale eigendom was op die vergadering van toepassing, maar haar toepasselijkheid no se extiende a que aquélla haya de celebrarse necesariamente en el idioma español, strekt zich er niet toe uit dat zij noodzakelijk in de Spaanse taal moet worden gehouden.
Drie feiten wogen in het arrest mee, en een gemeenschap doet er goed aan ze voor ogen te houden.
- De eigenaren hadden gekozen. Op de vergadering van 1992 se aprobó por unanimidad su celebración en inglés, werd unaniem goedgekeurd dat zij in het Engels werd gehouden, en in 1993 werd dat opnieuw goedgekeurd. Het Hof zag daarin la voluntad mayoritaria de los propietarios, de wil van de meerderheid van de eigenaren.
- Niemand werd van het Spaans afgehouden. De eigenaar die bezwaar maakte, nam deel aan de vergadering en de beheerder vertaalde voor hem, sin que en momento alguno se privara a aquél de su derecho a utilizar el idioma español, zonder dat hem op enig moment zijn recht werd ontnomen om de Spaanse taal te gebruiken.
- De besluiten waren in het Spaans te lezen. De notulen die aan de rechter werden overgelegd, waren in het Spaans opgesteld. Dezelfde eigenaar had voorgesteld om ten minste de besluiten die in stemming kwamen in het Spaans te vertalen, en lo que ciertamente le asistía razón, waarin hij zeker gelijk had, zei het Hof, en niets wees erop dat dit niet was nageleefd.
Een vergadering mag dus worden gehouden in de taal die de meeste eigenaren delen. Wat het arrest onderzocht, was smaller dan een taal: of de eigenaar die bezwaar maakte had kunnen deelnemen en had kunnen weten waarover werd gestemd. Twee jaar eerder was het provinciale gerechtshof van de Balearen tot hetzelfde resultaat gekomen bij een vergadering in het Engels, realizando el presidente y la secretaria de la comunidad las tareas de intérprete, waarbij de voorzitter en de secretaris van de gemeenschap het werk van tolk deden. De Spaanstalige eigenaar die de zaak aanspande, had het woord gevoerd, voorstellen gedaan en gestemd (arrest 543/2000 van 31 juli 2000).
Wat het niet geeft: een recht op uw eigen taal
Een eigenaar in het buitenland leest dat arrest soms andersom, als een recht om in het Duits of het Engels te worden aangesproken. De eisers van 2002 hadden iets vergelijkbaars gevraagd, een vertaling voor elke nationaliteit, en verloren. Twee arresten van het provinciale gerechtshof van Málaga, die wij volledig hebben gelezen, laten zien hoe het argument het doet.
In 2019 voerde een buitenlandse eigenares die voor onbetaalde bijdragen was gedagvaard aan dat de oproepingen en de notulen vertaald hadden moeten worden, ten minste in het Engels. Het hof verwierp dat. Zij had er nooit om gevraagd: ninguna petición al respecto consta realizada de forma fehaciente, er blijkt geen enkel verzoek in die zin dat aantoonbaar is gedaan. En de bewijslast lag bij haar: le correspondía a la apelante acreditar su desconocimiento del idioma, het was aan de appellante om te bewijzen dat zij de taal niet kende, terwijl de beheerder had verklaard dat zijn gesprek met haar volledig in het Spaans was gevoerd (arrest 559/2019 van 28 oktober 2019). In 2007 had hetzelfde hof het beroep verworpen van een eigenaar die weigerde te betalen alegando el desconocimiento del idioma, cuando ha sido hasta Presidente de la comunidad, met een beroep op onbekendheid met de taal, terwijl hij zelfs voorzitter van de gemeenschap was geweest (arrest 677/2007 van 28 november 2007).
Dit zijn arresten in hoger beroep over onbetaalde bijdragen, geen leer van het Hooggerechtshof. Wij hebben in de rechtspraak van dat Hof gezocht en geen arrest gevonden dat een plicht oplegt om oproepingen of notulen te vertalen. Wat de arresten laten zien, past bij de wet. Artikel 18 somt de gronden op waarop een besluit kan worden aangevochten, en het niet begrepen hebben hoort daar niet bij: het zou een schending van de wet moeten zijn, en de wet eist geen vertaling.
De oproeping: waar ze heen gaat, en wat een verkeerde vertaling kost
De wet zegt wie de oproeping voor een vergadering verstuurt, wat erin moet staan en waar ze heen moet. In welke taal, zegt ze niet. Elke eigenaar moet aan de secretaris één ding opgeven: el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad, het adres in Spanje voor oproepingen en kennisgevingen van welke aard ook die de gemeenschap betreffen (Ley 49/1960, artikel 9). Is er geen adres opgegeven, dan geldt het appartement zelf als adres, en een kennisgeving die is afgegeven aan wie het bewoont, heeft volledige werking. Blijkt afgifte onmogelijk, dan wordt de oproeping op het mededelingenbord gehangen en werkt ze na drie kalenderdagen. Een eigenaar in Düsseldorf die geen adres heeft opgegeven en geen Spaans leest, is voor de wet behoorlijk opgeroepen. Ons stuk over de jaarvergadering als u in het buitenland woont legt uit hoe u dat voorkomt.
Een gemeenschap die wel vertaalt, neemt een eigen risico. Een gemeenschap in het zuiden van Tenerife stelde haar oproepingen op in vier talen, Italiaans, Engels, Spaans en Duits, en stuurde elke eigenaar de zijne. Voor de vergadering van februari 2016 was de Italiaanse versie een concept. Punt 7 daarvan sprak over het machtigen van het bestuur om eigenaren te bestraffen die de regels overtraden. De definitieve oproeping kondigde beslissingen aan over de werken in één appartement, en zo nodig gerechtelijke stappen. De eigenaar van dat appartement kreeg zijn oproepingen in het Italiaans, en hij hoorde pas op de vergadering zelf waarover werd beslist. De gemeenschap voerde aan dat haar vertalingen een dienst buiten haar bestuursorganen waren, que no tiene valor oficial, ni probatorio, die geen officiële waarde en geen bewijswaarde heeft, omdat de voorzitter ze niet ondertekent. Het hof antwoordde dat la forma habitual de convocar a los propietarios es notificarles la convocatoria en su lengua, de gebruikelijke manier om de eigenaren bijeen te roepen is hun de oproeping in hun eigen taal te bezorgen, en dat, nu de fout niet aan de eigenaar te wijten was, la consecuencia correcta es la nulidad del acuerdo, het juiste gevolg de nietigheid van het besluit is (provinciaal gerechtshof van Santa Cruz de Tenerife, arrest 35/2020 van 7 februari 2020). Een vertaling is alleen een beleefdheid zolang de eigenaar ook de ondertekende tekst ontvangt. Is de vertaling het enige wat hij krijgt, dan is zij zijn oproeping.
De termijn om aan te vechten volgt dezelfde logica. De vordering vervalt drie maanden na het besluit, of na een jaar als het in strijd is met de wet of de statuten, en Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, voor afwezige eigenaren wordt die termijn berekend vanaf de mededeling van het besluit volgens de procedure van artikel 9 (artikel 18). Naar die tekst loopt hij vanaf de dag waarop de notulen worden bezorgd, niet vanaf de dag waarop ze zijn vertaald.
De notulen: één tekst telt
De besluiten worden vastgelegd in een notulenboek diligenciado por el Registrador de la Propiedad, gewaarmerkt door de registrator van het eigendomsregister (artikel 19). Het reglement achter die zin gaat over genummerde bladen en het stempel van de registrator, en ook dat zegt niets over de taal (Reglamento Hipotecario, artikel 415). De wet somt op wat de notulen moeten bevatten en hoe ze definitief worden: El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario, de notulen moeten worden gesloten met de handtekeningen van de voorzitter en de secretaris, aan het einde van de vergadering of binnen de tien daaropvolgende kalenderdagen.
Onze lezing is dat de ondertekende tekst in het Spaans moet zijn, of een Spaanse versie moet bevatten, ook als de vergadering in een andere taal is gehouden. De notulen zijn het document dat de gemeenschap buiten haar eigen muren gebruikt. Voor de rechter staat de regel geschreven: bij elk document dat niet in het Spaans is gesteld, se acompañará la traducción del mismo, wordt de vertaling ervan gevoegd (Ley de Enjuiciamiento Civil, artikel 144). Voor het eigendomsregister geldt: Los documentos no redactados en idioma español podrán ser traducidos, para los efectos del Registro, documenten die niet in de Spaanse taal zijn opgesteld, kunnen voor de doeleinden van het register worden vertaald, en de registrator kan op eigen verantwoordelijkheid van de officiële vertaling afzien wanneer hij de taal kent (Reglamento Hipotecario, artikel 37). In de zaak die het Hooggerechtshof besliste, waren de notulen in het Spaans, hoewel de vergadering in het Engels was gehouden.
Een zaak uit Mallorca laat de regel in de praktijk zien. Eigenaren die een vergadering van 2018 aanvochten, legden de notulen ervan nooit over. Als bewezen werd aangenomen dat zij de notulen in het Duits hadden, por lo que pudieron aportarla con la demanda, con una traducción, zodat zij die bij de vordering hadden kunnen overleggen, met een vertaling. De vordering strandde omdat het document waarop zij steunde ontbrak, en het Hooggerechtshof liet het beroep niet toe (beschikking van 14 september 2022, beroep 3446/2020).
Een vertaling van de notulen die naar de eigenaren gaat, is een beleefdheidskopie. Wijkt zij af van de ondertekende notulen in het boek, dan tellen naar onze lezing de ondertekende notulen: dat is de tekst die wordt hersteld als er een fout in staat, en de tekst waartegen een aanvechting zich richt. Waar de notulen zelf in twee talen worden opgesteld, is het de moeite waard erin te zeggen welke versie voorgaat. Hoe fouten worden hersteld, staat in ons stuk over de notulen van de vergadering.
Wat een eigenaar in het buitenland kan vragen
Niets hiervan laat de buitenlandse eigenaar zonder middelen. De wet geeft er meerdere, en ze werken beter vóór de vergadering dan erna.
- Een vertaling van oproepingen en notulen. Vraag er schriftelijk om. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, elke eigenaar kan vragen dat de vergadering van eigenaren elk onderwerp dat voor de gemeenschap van belang is bestudeert en erover beslist, met een brief aan de voorzitter, die het op de agenda van de volgende vergadering moet zetten (artikel 16). Een schriftelijk verzoek is ook wat het hof in Málaga in 2019 miste.
- Een tolk op de vergadering. De weg is dezelfde. De rechters hebben informeel tolken aanvaard: door de beheerder in de zaak van 2002 en door de voorzitter en de secretaris in de Balearische zaak, waar de eigenaar die een onpartijdige tolk eiste, verloor.
- Iemand die voor u spreekt. De vergadering kan bij vertegenwoordiging worden bijgewoond, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario, waarbij een door de eigenaar ondertekend geschrift volstaat om dat aan te tonen (artikel 15). De wet schrijft geen vorm en geen taal voor, en een tweetalig formulier voorkomt discussies aan de deur. Een notariële volmacht voor handelingen buiten de vergadering is iets anders, met apostille en beëdigde vertaling, en staat in ons stuk over volmachten voor eigenaren in het buitenland.
- Spaans, wanneer u maar wilt. Welke taal de vergadering ook gebruikt, het Hooggerechtshof behandelde het gebruik van het Spaans als een recht van de eigenaar die erom vroeg.
Wat noch de wet noch de arresten die wij hebben gelezen geven, is de nietigheid van een vergadering omdat ze niet in de taal van de eigenaar is gehouden, of meer tijd om aan te vechten terwijl een vertaling onderweg is.
Wie beslist, en wie betaalt
De wet kent geen regel over vertalingen of tolken. Naar onze lezing is de beslissing een gewone: Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, voor de geldigheid van de overige besluiten volstaat de stem van de meerderheid van alle eigenaren die op hun beurt de meerderheid van de aandelen vertegenwoordigen (artikel 17), en in tweede oproeping de meerderheid van de aanwezigen, als die meer dan de helft van de aanwezige aandelen heeft. Eenmaal goedgekeurd zijn de kosten een algemene uitgave, die net als de rest naar aandelen wordt verdeeld, ook over de eigenaren die de vertaling niet nodig hebben. Zonder besluit regelt en betaalt elke eigenaar zijn eigen vertaling: het hof in Málaga merkte in 2019 op dat de eigenares de middelen om het te begrijpen niet zelf had geregeld en er ook niet om had gevraagd.
Een Balearisch arrest in hoger beroep van 2011 behandelde het zo. In een gemeenschap waar ongeveer 90 procent van de eigenaren buitenlander was, had een eerdere vergadering volgens de beheerder besloten documenten in het Frans, Engels en Duits te vertalen, en twee eigenaren betwistten hun deel van de kosten. Het hof handhaafde de post voor het vertalen van documenten: la traducción es indispensable y forma parte del derecho de información de los comuneros, de vertaling is onmisbaar en maakt deel uit van het recht op informatie van de mede-eigenaren, en la junta que aprueba dichos gastos, implica la conformidad de la mayoría de la junta en su procedencia, de vergadering die deze uitgaven goedkeurt, houdt in dat haar meerderheid ze gerechtvaardigd vindt (arrest 144/2011 van 4 mei 2011). Het zei dat om een uitgave te handhaven waarover de eigenaren hadden gestemd, niet om iets nietig te verklaren wegens het ontbreken van een vertaling.
De arresten die wij hebben gelezen, zeggen niet of een permanente, betaalde vertaaldienst zou vallen onder de otros servicios comunes de interés general, andere gemeenschappelijke diensten van algemeen belang, waarvan de invoering drie vijfde van de eigenaren en van de aandelen vereist (artikel 17). Het Balearische hof behandelde vertaling als een uitgave die de vergadering had goedgekeurd, en dat doen wij ook. Dezelfde meerderheid kan de taal van de vergadering zelf vastleggen: de eigenaren in de zaak van Cartagena hadden erover gestemd, en het Hooggerechtshof kende daar gewicht aan toe.
| De situatie |
Wat daaruit volgt |
| De vergadering wordt in het Engels of Duits gehouden |
Geldig als de omstandigheden het raadzaam maken en niemand van het Spaans wordt afgehouden |
| De oproeping komt alleen in het Spaans |
Geldig als ze naar het adres ging dat de wet noemt |
| De enige oproeping die u krijgt is een vertaling, en die klopt niet |
Het besluit kan nietig worden verklaard |
| U wilt de notulen in uw taal |
Vraag het schriftelijk; de vergadering beslist bij meerderheid |
| De vertaling en de ondertekende notulen verschillen |
De ondertekende notulen tellen |
| U begreep het niet, en betaalde niet |
Geen verweer voor het hof in Málaga |
| De notulen gaan naar de rechter |
In het Spaans, of met een vertaling |
Wat wij doen in de gemeenschappen die wij beheren
Wij leiden de vergaderingen in het Spaans en het Engels en stellen de notulen in beide talen op; Duitse samenvattingen zijn op verzoek beschikbaar. De oproeping staat online zodra ze is uitgegaan, in het Engels, Spaans of Duits, met het volmachtformulier erbij. Of een bepaald besluit nog kan worden aangevochten, hangt af van data en feiten, en dat vraagt advies over het concrete geval. De dienst staat beschreven op onze pagina over beheer van gemeenschappen, en een gemeenschap die wil vergelijken, kan een offerte aanvragen.
Veelgestelde vragen
Is een vergadering in het Engels geldig?
Ja, als de omstandigheden het raadzaam maken, zoals het Hooggerechtshof in 2002 besliste voor een gemeenschap met een grote buitenlandse meerderheid die had gestemd om in het Engels te vergaderen. Een eigenaar die Spaans wil gebruiken, moet dat kunnen, en hij vraagt terecht dat de besluiten die in stemming komen in het Spaans worden vertaald.
Kan ik de notulen in het Duits eisen?
U kunt erom vragen, schriftelijk, en de vraag op de agenda laten zetten. De wet geeft geen recht op een vertaling: de vergadering beslist bij meerderheid en, als ze instemt, komen de kosten in de begroting.
In de oproeping die ik in mijn taal kreeg, ontbrak een punt. Maakt dat uit?
Dat kan. In 2020 verklaarde het provinciale gerechtshof van Santa Cruz de Tenerife een besluit nietig omdat de Italiaanse oproeping, de enige die de Italiaanse eigenaren kregen, het punt waarover werd gestemd niet bevatte. De gemeenschap zei dat iedereen ook de Spaanse versie had, en het hof stelde vast dat dat niet zo was.
Ik begreep de oproeping niet. Kan ik het besluit aanvechten, of stoppen met betalen?
Niet om die reden alleen. Een besluit kan worden aangevochten als het in strijd is met de wet of de statuten, als het de gemeenschap ernstig schaadt ten gunste van een of meer eigenaren, als het een eigenaar ernstig benadeelt die niet wettelijk verplicht is dat te dragen, of als het met misbruik van recht is genomen, en alleen binnen drie maanden of een jaar. Het hof in Málaga verwierp het taalargument tegen de bijdragen in 2007 en in 2019.
Wie betaalt de vertaling of de tolk?
De gemeenschap, naar aandelen, als de vergadering dat heeft besloten: een Balearisch arrest in hoger beroep van 2011 handhaafde die post tegenover twee eigenaren die hem betwistten. Zonder besluit betaalt elke eigenaar zijn eigen vertaling.
