De verzekeringspolis van de gemeenschap: wat zij op Fuerteventura moet dekken, wat zij meestal uitsluit en hoe u het verzekerde bedrag leest

Het verlengingsbericht komt in oktober, de premie is een regel in de begroting die niemand ter discussie stelt, en de polis zelf — veertig pagina's voorwaarden in het Spaans — ligt in een la op het kantoor van de beheerder. Zo zijn de meeste gemeenschappen van eigenaren op Fuerteventura verzekerd: uit gewoonte. Het werkt tot de dag waarop het niet meer werkt: de storm die het dak van een blok in Costa Calma optilt, het kind dat zich bezeert bij het zwembad, de gesprongen stijgleiding die in Caleta de Fuste drie appartementen blank zet, en een expert van de verzekeraar die de polis openslaat en ontdekt dat het gebouw verzekerd was voor de helft van wat herbouw kost. Ons artikel over lekkages legde uit hoe een waterschade wordt afgewikkeld en welke termijnen de wet daarvoor stelt. Dit artikel gaat over de polis zelf: of een gemeenschap er een moet hebben, wat een gebouwenpolis dekt en wat zij stilletjes weglaat, wat het Consorcio erachter toevoegt, en hoe u het ene getal leest dat bepaalt of een schade volledig wordt uitgekeerd.

Moet een gemeenschap het gebouw verzekeren?

Niet volgens de nationale wet. De Wet op het appartementsrecht (Ley de Propiedad Horizontal) legt geen verzekeringsplicht op, en de Canarische Eilanden voegen er geen toe — een punt uit onze gids over de verplichtingen van de niet-residente eigenaar. De wet noemt verzekering drie keer, en elke vermelding zegt iets. Het reservefonds van de gemeenschap, de 10 % van de jaarbegroting die elke gemeenschap moet aanhouden, „kan“ worden gebruikt om „een verzekeringsovereenkomst te sluiten die de schade aan het pand dekt“ (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.f). De splitsingsakte mag regels bevatten over „verzekeringen, instandhouding en reparaties“ (art. 5). En een gebouw dat voor meer dan de helft van zijn waarde is verwoest, maakt een einde aan het appartementsregime, „tenzij het meerdere van die kosten door een verzekering is gedekt“ (art. 23). De wet gaat ervan uit dat er een polis is; zij schrijft er geen voor. Twee regio's zijn op eigen houtje verder gegaan: in Madrid „moet elk gebouw verzekerd zijn tegen de risico's brand en schade aan derden“ (Ley 2/1999 de la Comunidad de Madrid, art. 24), en in de regio Valencia moet de gemeenschap van eigenaren zelf de gemeenschappelijke delen verzekeren tegen brand en schade aan derden (Ley 8/2004 de la Generalitat Valenciana, art. 30). Geen enkele Canarische wet zegt hetzelfde.

De reden waarom een gemeenschap zich toch verzekert, staat in het Burgerlijk Wetboek. „De eigenaar van een gebouw is aansprakelijk voor de schade die voortvloeit uit het instorten van het geheel of een deel ervan, wanneer dit gebeurt door het achterwege blijven van de nodige reparaties“ (Código Civil, art. 1907), en wie een ander door schuld of nalatigheid schade toebrengt, moet die herstellen (art. 1902). De gemeenschap staat voor haar schulden in „met alle middelen en vorderingen te haren gunste“, en zijn die uitgeput, dan kan een schuldeiser elke eigenaar aanspreken voor zijn aandeel naar breukdeel (Ley de Propiedad Horizontal, art. 22.1). Een kroonlijst die op een geparkeerde auto valt, een lift waarin iemand vast komt te zitten, een zwembad zonder de vereiste afscheiding: zonder polis is de rekening niet in een of andere abstracte zin die van de gemeenschap — zij wordt verdeeld over de eigenaren, inclusief die in Hamburg die het gebouw al twee jaar niet heeft gezien. Dat is wat de premie koopt.

Wat een gebouwenpolis dekt, en wat niet

De polissen die in Spanje aan gemeenschappen worden verkocht, hebben dezelfde opbouw, en het loont die te kennen voordat u offertes vergelijkt. De kern is het continente — het gebouw als zaak: constructie, daken, gevels, trappenhuizen, liften, garages, het zwembad met zijn technische ruimte, de gemeenschappelijke installaties — en in de meeste gemeenschapspolissen ook de vaste onderdelen van de privéwoningen, muren, vloeren en ingebouwde installaties van elk appartement, zodat de schade aan een appartement door een gemeenschappelijke oorzaak onder één polis wordt afgewikkeld. Wat de gemeenschapspolis nooit dekt, is de inboedel van de woningen — meubels, apparaten, persoonlijke bezittingen — en de eigen aansprakelijkheid van de eigenaar tegenover een buur: die horen in de woonhuisverzekering van de eigenaar, en een eigenaar in het buitenland hoort er een te hebben.

Op dat continente zijn de gebruikelijke dekkingen brand, explosie en blikseminslag; schade door wind, regen, hagel en sneeuw boven de drempels die de polis vastlegt; waterschade, inclusief het opsporen en herstellen van het lek — de clausule waar het artikel over lekkages om draait; glasbreuk en sanitair; schade aan elektrische installaties door overspanning; diefstal van of vandalisme aan gemeenschappelijke delen; en de aansprakelijkheid van de gemeenschap als eigenaar en beheerder van het gebouw, met rechtsbijstand en schadeafhandeling. Goede polissen voegen de aansprakelijkheid van de voorzitter en de bestuursleden voor hun handelen in functie toe, een uitbreiding die ons artikel over de voorzitter beschrijft, en een hulpdienst voor noodgevallen.

Wat zij uitsluiten is even standaard als wat zij dekken, en daar ontmoet een eilandgebouw zijn verzekeraar. In de voorwaarden die wij elk jaar lezen: slijtage, corrosie en het loutere verstrijken van de tijd — aan een kust met zoute lucht en een zon die elke dakbedekking doet verouderen een grote categorie; gebrek aan onderhoud en gebreken die de gemeenschap kende; geleidelijk vocht tegenover een plotselinge waterlekkage; de gesprongen leiding zelf, anders dan de schade die zij veroorzaakt; schade tijdens werkzaamheden waarover de verzekeraar niet is ingelicht; esthetische schade — de tegels die niet meer bij elkaar passen — boven een sublimiet; en, eerder in de woonhuispolissen van de eigenaren dan in die van de gemeenschap, de clausules die de dekking beperken of opschorten wanneer een woning langer onbewoond is geweest dan de polis toestaat, doorgaans een of twee maanden. Elke uitsluiting die de rechten van de verzekerde beperkt, moet in de polis opvallend worden vermeld en uitdrukkelijk schriftelijk worden aanvaard (Ley de Contrato de Seguro, art. 3); een beperking die in de kleine lettertjes is begraven en nooit is ondertekend, kan niet aan de gemeenschap worden tegengeworpen.

Het verzekerde bedrag: herbouwkosten, geen marktwaarde

Het ene getal dat een schade beslist, is het verzekerde bedrag op het continente, en gemeenschappen vergissen zich in één richting: te laag. Het verzekerde bedrag „vormt de maximumgrens van de door de verzekeraar per schadegeval te betalen vergoeding“ (Ley de Contrato de Seguro, art. 27), en als het op het moment van de schade „lager is dan de waarde van het belang, vergoedt de verzekeraar de schade in dezelfde verhouding waarin dat bedrag het verzekerde belang dekt“ (art. 30). Dit is de evenredigheidsregel, de regla proporcional, en zij geldt voor elke schade, niet alleen bij totaal verlies.

Een rekenvoorbeeld. Een blok van zesendertig appartementen in Corralejo zou vandaag 6.000.000 euro kosten om te herbouwen. De polis, sinds 2015 uit gewoonte verlengd, verzekert het continente voor 4.000.000. Een storm rukt een deel van het dak los en zet de bovenste verdieping blank: schade 30.000 euro. De verzekeraar betaalt twee derde — 20.000 euro — en de gemeenschap heft een extra bijdrage voor de rest. De premie die door het lage bedrag over de jaren is bespaard, is een fractie van dat gat, en het gat groeit met elke schade.

De waarde die telt is wat het vandaag kost om het gebouw te herbouwen — materialen, arbeid, honoraria en sloop —, niet wat de appartementen zouden opbrengen en niet de prijs die de eigenaren hebben betaald. De grond wordt niet verzekerd, want een brand vernietigt die niet; een marktwaarde die de grond meetelt, blaast het bedrag op, terwijl een bedrag dat is overgenomen uit een jaren oude polis het onderschat — en de bouwkosten op het eiland zijn dit decennium sterk gestegen. De instrumenten van de polis zelf vangen beide fouten op: hetzelfde artikel laat partijen toe de evenredigheidsregel uit te sluiten (art. 30, tweede alinea), wat goede gemeenschapspolissen doen onder een „eerste risico“- of „afstands“-clausule; een polis kan een indexclausule bevatten die het bedrag automatisch bijwerkt, en moet dan zeggen hoe (art. 29); en waar het bedrag de waarde „aanzienlijk overtreft“, kan elke partij verlaging van bedrag en premie eisen (art. 31). Wat de gemeenschap om de paar jaar nodig heeft, is een herbouwtaxatie door een deskundige of de eigen expert van de verzekeraar — bebouwde vierkante meters maal een actuele kostprijs per vierkante meter, gecorrigeerd voor het gebouwtype — en een schriftelijke opdracht aan de tussenpersoon om dat bedrag te verzekeren met de evenredigheidsregel uitgesloten.

Het Consorcio: het deel van de premie dat u nooit ziet

Elke schadeverzekering in Spanje draagt een verplichte toeslag voor het Consorcio de Compensación de Seguros, de publieke verzekeraar in laatste instantie voor buitengewone gebeurtenissen, en die toeslag koopt een dekking die de gewone polis niet biedt. Het Consorcio betaalt, voor dezelfde zaken en tot dezelfde bedragen als de gewone polis, schade veroorzaakt door „aardbevingen en zeebevingen, buitengewone overstromingen, vulkaanuitbarstingen, atypische cyclonale storm en het neerstorten van hemellichamen en meteorieten“, door terrorisme, rebellie, oproer, muiterij en volksopstand, en door optreden van de strijdkrachten in vredestijd (Reglamento del seguro de riesgos extraordinarios, RD 300/2004, art. 1). Voor een gemeenschap op Fuerteventura tellen drie definities.

• Buitengewone overstroming is het onderlopen van het terrein door regen, door buiten hun oevers tredende rivieren of waterlopen, of door „het beuken van de zee op de kusten“. Het is uitdrukkelijk niet „de regen die rechtstreeks op het verzekerde risico valt, of die wordt opgevangen door zijn dak of terras, zijn afvoerstelsel of zijn binnenplaatsen“ (art. 2.1.c): een dak dat regen doorlaat is een zaak van de gewone polis — of van de gemeenschap, als de dakbedekking gewoon op was, zoals ons artikel over het dak uitlegt. Een zeegolf die een garage op de begane grond aan de boulevard binnendringt, is voor het Consorcio.
• Atypische cyclonale storm omvat „buitengewone winden, gedefinieerd als winden met windstoten van meer dan 120 kilometer per uur“, waarbij een windstoot de hoogste windsnelheid is die drie seconden aanhoudt (art. 2.1.e.4º). De passaatwind die het eiland de meeste middagen doet rammelen, zit daar ver onder; de storm die het haalt is voor het Consorcio, en de winddekking van de gewone polis, met haar lagere drempel, regelt alles daartussen.
• Vulkaanuitbarsting staat op de lijst — een dekking waar de rest van Spanje nooit aan denkt en die La Palma in 2021 nodig had.

Drie regels reizen met de dekking mee. Het Consorcio betaalt niet voor schade „door een eigen gebrek van de verzekerde zaak, of door haar kennelijk gebrek aan onderhoud“, en niet voor „de loutere werking van de tijd“ (art. 6.c en f) — een afvoer vol calima-stof is een onderhoudskwestie voordat het een overstroming is. De dekking begint zeven dagen na afgifte van de polis (art. 8), zodat een gebouw dat de dag vóór de storm is verzekerd, daarvoor niet door het Consorcio is gedekt. En de evenredigheidsregel geldt voor het Consorcio precies zoals voor de verzekeraar (art. 5.3), de tweede reden om het bedrag goed te krijgen; het Consorcio taxeert de schade zelf, onafhankelijk van de gewone verzekeraar (art. 10), en vergoedt daarbovenop tot 4 % van het verzekerde bedrag voor het ruimen van modder, sloop en puinafvoer (art. 7).

De prijs is klein. Voor woningen en gemeenschappen van woningeigenaren bedraagt de toeslag 0,07 promille van het verzekerde bedrag per jaar, volgens het tarief dat sinds 1 januari 2026 geldt (Resolución van 28 maart 2018 van de DGSFP, gewijzigd bij de Resolución van 30 december 2025); voor het gebouw van 6.000.000 euro uit het voorbeeld is dat 420 euro per jaar. Een gemeenschap telt voor dat tarief als „woningen“ wanneer de polis de gemeenschappelijke zones dekt en minstens een kwart van het bebouwde oppervlak woonruimte is. Zaakschade aan woningen en aan gemeenschappen van woningeigenaren kent bij het Consorcio geen eigen risico, anders dan commerciële risico's, die 7 % dragen.

Aansprakelijkheid: de dekking die de portemonnee van elke eigenaar beschermt

Het aansprakelijkheidsdeel van een gebouwenpolis is wat tussen een ongeval en de breukdelen van de eigenaren staat. Bij een aansprakelijkheidsverzekering dekt de verzekeraar „het risico dat voor de verzekerde de verplichting ontstaat om een derde de schade te vergoeden die is veroorzaakt door een in de overeenkomst voorziene gebeurtenis“ (Ley de Contrato de Seguro, art. 73); de benadeelde heeft een rechtstreekse vordering op de verzekeraar (art. 76); en tenzij anders overeengekomen neemt de verzekeraar de juridische verdediging op zich en betaalt hij die (art. 74). Voor een gemeenschap betekent dat: het zwembad, de lift, de garagedeur, de losse leuning, de tegel die van de gevel op de stoep valt en de uitglijder in het natte trappenhuis worden door de verzekeraar afgehandeld en betaald, advocaten inbegrepen, tot de limiet in de polis.

Die limiet is de regel om te lezen. Een aansprakelijkheidsbedrag dat is afgestemd op een klein blok zonder voorzieningen, past niet bij een resortgemeenschap met twee zwembaden, een fitnessruimte en honderd eenheden; de polissen die wij voor de door ons beheerde gemeenschappen vergelijken, lezen wij op de totale limiet, de sublimiet per slachtoffer en de specifieke dekkingen — het zwembad, lopende werkzaamheden, personeel, het bestuur —, omdat een uitgeputte limiet de gemeenschap, en daarna de eigenaren, het verschil laat betalen op grond van artikel 22 van de wet.

De termijnen: schades, verlengingen en de meldplicht

Een schade moet binnen zeven dagen na kennisname worden gemeld, de verzekeraar moet het onbetwiste minimum binnen veertig dagen betalen en is na drie maanden rente verschuldigd, en een geschil over het bedrag gaat naar één expert per partij en een derde als zij het oneens zijn — de volgorde die het artikel over lekkages doorloopt (Ley de Contrato de Seguro, art. 16, 18, 20 en 38).

De verlenging heeft haar eigen kalender, en daarom staat de verzekering op onze najaarschecklist. Een polis wordt jaar na jaar verlengd tenzij een partij zich er schriftelijk tegen verzet: één maand vóór de vervaldag als de gemeenschap eruit wil, twee maanden als het de verzekeraar is, en de verzekeraar moet elke wijziging van de overeenkomst twee maanden van tevoren aankondigen (art. 22). Een gemeenschap die in november besluit voor een verlenging in januari van verzekeraar te wisselen, is te laat; een die in september offertes vergelijkt, is op tijd.

Tot slot de meldplicht. Vóór de overeenkomst beantwoordt de gemeenschap de vragenlijst van de verzekeraar over het risico (art. 10); tijdens de looptijd moet zij „zo snel mogelijk“ elke verandering melden die het risico zo verzwaart dat de verzekeraar het anders zou hebben geprijsd (art. 11). Dakwerkzaamheden met een steiger, een nieuw zwembad, een lift waar er geen was, een gebouw dat wordt opengesteld voor vakantieverhuur: de verzekeraar kan binnen twee maanden nieuwe voorwaarden voorstellen en de gemeenschap heeft vijftien dagen om ze te aanvaarden (art. 12). Een nooit gemelde verzwaring verlaagt de uitkering in verhouding tot de premie die betaald had moeten worden, en vervalt helemaal bij kwade trouw (art. 12). De beheerder die de werkzaamheden aan de verzekeraar meldt voordat de eerste steiger staat, is niet pietluttig; de clausule staat in de wet.

Een offerte lezen: de acht regels

Wanneer drie offertes op tafel liggen voor de vergadering, zijn dit de regels die beslissen, in de volgorde waarin wij ze lezen:

1. Het bedrag van het continente en zijn grondslag — een actuele herbouwwaarde, als zodanig vermeld, niet het cijfer van vorig jaar plus inflatie.
2. De privéwoningen — of de vaste onderdelen van elk appartement in het bedrag zitten, en tegen welke waarde per eenheid.
3. De afstand van de evenredigheidsregel — aanwezig of afwezig.
4. De aansprakelijkheidslimiet — totaal, per slachtoffer, en de sublimieten voor zwembad, werkzaamheden en bestuur.
5. Waterschade — opsporing en herstel inbegrepen, geleidelijk vocht erin of eruit, de limiet per schade.
6. De weerdrempels — de windsnelheid en de neerslag vanaf welke de gewone dekking geldt, onder de 120 km/u van het Consorcio.
7. De eigen risico's — de franquicia per schade, die van een goedkope premie een duur jaar maakt.
8. De Consorcio-toeslag en de tussenpersoon — de toeslag is in elke offerte gelijk; de vergoeding van de tussenpersoon zit in de premie, en de vergadering mag vragen wie door wie wordt betaald.

Waar wij in beeld komen

Onze beheerders op Fuerteventura lezen de polis voordat die wordt verlengd, laten de herbouwtaxatie maken waarop het verzekerde bedrag hoort te rusten, leggen de vergadering drie vergelijkbare offertes voor met de acht regels naast elkaar, melden werkzaamheden en veranderingen tijdig aan de verzekeraar en handelen schades af van de eerste foto tot het expertiserapport — met de eigenaar in het buitenland bij elke stap in kopie. Zie onze dienst verzekering van de gemeenschap, of vraag een offerte aan.

Veelgestelde vragen

Is een opstalverzekering voor de gemeenschap verplicht op de Canarische Eilanden?
Nee. Noch de Wet op het appartementsrecht noch enige Canarische wet verplicht een gemeenschap het gebouw te verzekeren; alleen Madrid en de regio Valencia schrijven bij regionale wet brand- en aansprakelijkheidsdekking voor. Gemeenschappen verzekeren zich omdat het Burgerlijk Wetboek de eigenaar van een gebouw aansprakelijk maakt voor schade door instorting, en omdat de schulden van de gemeenschap naar breukdeel op de eigenaren vallen zodra haar middelen op zijn.

Wat gebeurt er als het gebouw onderverzekerd is?
Elke schade wordt in dezelfde verhouding verlaagd. Een gebouw dat 6.000.000 euro kost om te herbouwen en voor 4.000.000 is verzekerd, krijgt twee derde van elk verlies — 20.000 euro van een stormschade van 30.000 — en de eigenaren betalen de rest via een extra bijdrage. De regel kan bij overeenkomst in de polis worden uitgesloten, en het bedrag hoort een actuele herbouwwaarde te zijn, geen marktwaarde.

Dekt het Consorcio stormen en calima?
Het dekt buitengewone gebeurtenissen: overstromingen door regen of zeegolven, wind met stoten boven 120 km/u, aardbevingen, vulkaanuitbarstingen en terrorisme, tot dezelfde bedragen als de gewone polis en zonder eigen risico voor woningen en gemeenschappen. Het dekt geen regen die door het dak of verstopte afvoeren binnenkomt, en geen schade door gebrek aan onderhoud; die horen bij de gewone polis of bij de gemeenschap.

Dekt de gemeenschapspolis de binnenkant van mijn appartement?
Meestal de vaste onderdelen — muren, vloeren, ingebouwde installaties — wanneer de schade een verzekerde oorzaak heeft, maar nooit uw inboedel of uw eigen aansprakelijkheid tegenover een buur. Een eigenaar in het buitenland heeft een woonhuisverzekering met waterschade- en aansprakelijkheidsdekking nodig, en doet er goed aan de clausule over onbewoonde woningen na te lezen.