NIE, IBI, het Modelo 210, verzekering en verplichtingen tegenover de comunidad — wat een niet-resident eigenaar op Fuerteventura elk jaar moet doen, en wat er gebeurt als u het nalaat.
Een woning op Fuerteventura bezitten vanuit een ander land is administratief eenvoudig — zodra u de lijst kent. Het lastige is dat niemand u die lijst overhandigt. Hij komt in stukjes binnen: een brief van het gemeentehuis, een herinnering van een gestor, een bericht van de comunidad dat u niet kunt lezen, en uiteindelijk een boeterente voor iets waarvan u niet wist dat het bestond.
Hier is die lijst dus, zoals hij er in 2026 uitziet, met de onderdelen die mensen overvallen als zodanig aangeduid. Wij zijn beheerders, geen belastingadviseurs — waar een bedrag van uw persoonlijke situatie afhangt, zeggen wij dat en verwijzen wij u naar iemand die dat vak wél uitoefent.
Het Número de Identidad de Extranjero is uw fiscale en juridische identiteit in Spanje. U had het nodig om te kopen, en u hebt het daarna voor alles nodig: belasting betalen, akten tekenen, een energiecontract openen, als eigenaar in de administratie van uw comunidad worden opgenomen.
Bewaar het certificaat. Geef het nummer door aan uw comunidad-beheerder — een eigenarenregister met ontbrekende NIE's is een register dat geen schuldverklaring kan afgeven op het moment dat u wilt verkopen.
De Impuesto sobre Bienes Inmuebles wordt jaarlijks geheven door uw ayuntamiento — La Oliva, Pájara, Puerto del Rosario, Antigua, Tuineje of Betancuria — en berekend over de valor catastral van de woning, niet over wat u ervoor hebt betaald. Het tarief wordt door elke gemeente binnen wettelijke bandbreedtes vastgesteld, dus twee vergelijkbare appartementen in verschillende plaatsen op Fuerteventura kunnen een verschillende aanslag hebben.
Twee dingen die meer uitmaken dan het bedrag:
Uw gemeente kan daarnaast een aparte afvalheffing opleggen — verschillende Canarische gemeenten hebben die herzien — en heeft uw comunidad eigen leveringsafspraken, dan wordt water via de comunidad gefactureerd in plaats van aan u.
Dit is degene die Britse, Duitse en Italiaanse eigenaren het meest verrast, omdat hun eigen land geen equivalent kent.
Wordt uw Spaanse woning niet verhuurd, dan belast Spanje u toch over een fictief inkomen eruit — renta imputada, toegerekend inkomen. De grondslag is een percentage van de kadastrale waarde: 1,1% wanneer uw gemeente de kadastrale waarden in de afgelopen tien jaar heeft herzien, of 2% wanneer dat niet is gebeurd. Die grondslag wordt vervolgens belast tegen 19% voor inwoners van de EU/EER, of 24% voor alle anderen — waaronder sinds de brexit het Verenigd Koninkrijk.
U geeft het aan op het Modelo 210, één keer per jaar, over het voorgaande jaar. Voor belastingjaar 2025 is de uiterste datum 31 december 2026 — en betaalt u via automatische incasso (domiciliación), dan valt de praktische deadline enkele werkdagen eerder, zodat halverwege december indienen in plaats van op de 30e eenvoudigweg verstandig is.
Wordt uw woning wél verhuurd, dan geeft u in plaats daarvan de huurinkomsten aan — plus toegerekend inkomen over het deel van het jaar dat er niet werd verhuurd. Huuraangiften waren vroeger per kwartaal; sinds belastingjaar 2024 is het één jaaraangifte, die begin het jaar erna wordt ingediend. Het precieze aangiftevenster is de laatste tijd meer dan eens verschoven, dus bevestig de data voor het jaar dat u aangeeft in plaats van te vertrouwen op het briefje van vorig jaar.
Twee actuele kwesties die het weten waard zijn:
Er zijn ook belastingen die alleen op bepaalde momenten opduiken: vermogensbelasting wanneer uw Spaanse vermogen de vrijstelling overschrijdt, een inhouding van 3% die de koper achterhoudt wanneer een niet-resident verkoopt, en de gemeentelijke plusvalía bij overdracht. Alle drie zijn individuele kwesties. Win vooraf advies in, niet achteraf.
Uw comunidad verzekert het gebouw en de gemeenschappelijke delen, en heeft daarvoor een aansprakelijkheidsdekking. Dat is de polis van de comunidad, betaald uit uw bijdrage, en die dekt niet de binnenkant van uw appartement, uw inboedel of uw aansprakelijkheid als individuele eigenaar.
Er bestaat onder de Ley de Propiedad Horizontal geen algemene wettelijke verplichting voor een comunidad om zich te verzekeren — een paar Spaanse regio's hebben er via hun eigen woningwetgeving een opgelegd; de Canarische Eilanden niet. In de praktijk heeft elke goed geleide comunidad een polis, en een comunidad die er geen heeft, is één onverzekerd ongeluk van een derrama verwijderd.
Voor uw eigen eenheid: een inboedel- en aansprakelijkheidsverzekering is goedkoop en, voor een woning die maandenlang leegstaat, de moeite waard. Kijk wat de polis van uw comunidad daadwerkelijk dekt voordat u het dubbel doet — een goede beheerder vertelt u waar de grens ligt. (Wij zijn geen tussenpersonen en verdienen niets aan welke verzekeraar dan ook; zie wat onze verzekeringsdienst wel en niet doet.)
Deze zijn door de wet vastgelegd, niet door uw beheerder, en drie ervan bijten het hardst bij eigenaren die in het buitenland wonen.
Geef de comunidad een Spaans adres. Artikel 9.1.h van de LPH verplicht elke eigenaar de secretaris van de comunidad een woonadres in Spanje op te geven voor oproepingen en kennisgevingen. Doet u dat niet, dan geldt uw appartement in de comunidad als uw adres — en is bezorging daar niet mogelijk, dan krijgt een bericht op het mededelingenbord van de comunidad na drie kalenderdagen volledige rechtskracht. Een oproeping die u nooit hebt gezien, kan toch een geldige oproeping zijn.
Betaal de bijdrage, op tijd. Een eigenaar die bij aanvang van een vergadering niet bij is, mag het woord voeren maar kan niet stemmen (art. 15.2), en kan geen gerechtelijke procedure tegen de besluiten van de comunidad beginnen zonder eerst te betalen of het verschuldigde in bewaring te geven (art. 18). Uw bijdrage inhouden om een punt te maken, ontneemt u de mogelijkheid dat punt te maken.
Onthoud dat de schuld het appartement volgt. Op grond van artikel 9.1.e staat een koper met de woning zelf in voor onbetaalde bijdragen aan de comunidad van het lopende jaar en de drie voorafgaande kalenderjaren. Het is ook de reden dat de verkoper, wanneer u uiteindelijk verkoopt, een verklaring over de stand van de schulden moet overleggen — binnen zeven kalenderdagen afgegeven door de secretaris met goedkeuring van de voorzitter — en de reden dat een koper daar nooit afstand van zou moeten doen.
Bijna elk probleem op deze lijst is een communicatieprobleem voordat het een geldprobleem is. Boeterentes, gemiste stemmingen en ongelezen notulen beginnen allemaal op dezelfde manier: een brief naar een adres dat in 2019 ophield actueel te zijn.
Houd dus vier dingen actueel: uw adres voor kennisgevingen, uw e-mailadres, uw bankmachtiging, en een contactpersoon die op het eiland is. En vraag uw comunidad-beheerder wat u kunt inzien zónder erom te vragen. De onze publiceert overzichten online, volgt meldingen met foto's van melding tot factuur, stuurt een kwartaalrapport aan de eigenaar — betaalde bijdragen, afgehandelde meldingen, komende stemmingen — en zet oproepingen, volmachtformulieren en notulen op dezelfde plek, in het Engels, Spaans of Duits, achter één login.
U zou uw gebouw moeten kunnen controleren vanuit een keuken in Amsterdam om elf uur 's avonds. Dat is geen luxefunctie; voor de helft van de eigenaren op dit eiland is het de enige manier waarop de relatie überhaupt werkt.
Meer over hoe wij werken met eigenaren die in het buitenland wonen: VvE beheer voor niet-resident eigenaren. Wilt u een vast honorarium voor uw comunidad, vraag dan een offerte aan.
