Met de hervorming van 2025 kan een comunidad toeristische verhuur met een 3/5-meerderheid toestaan, beperken of verbieden, en de Canarische Eilanden namen een eigen wet aan. Wat dat voor eigenaren betekent.
Er zijn binnen elf maanden twee losstaande dingen gebeurd, en eigenaren op Fuerteventura halen ze begrijpelijkerwijs door elkaar.
Het eerste is landelijk: sinds 3 april 2025 geeft de Ley de Propiedad Horizontal een comunidad de propietarios een duidelijke route met gekwalificeerde meerderheid om toeristische verhuur binnen het gebouw goed te keuren, aan voorwaarden te binden of te verbieden. Het tweede is regionaal: op 10 december 2025 namen de Canarische Eilanden Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas aan, die het oude besluit uit 2015 vervangt en de regels herschrijft over welke woningen überhaupt aan toeristen mogen worden verhuurd.
Het zijn geen alternatieven. Vakantieverhuur in een appartementencomplex op Fuerteventura moet nu aan beide voldoen — aan de comunidad én aan het regionale/gemeentelijke regelboek — en daarbovenop aan het landelijke registratieregime dat in 2025 in werking trad.
De hervorming kwam via de vierde slotbepaling van Ley Orgánica 1/2025, die artikel 17.12 van de LPH herschreef. De doorslaggevende woorden zijn het waard om in het origineel te lezen:
"El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad [...] requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación."
In gewone woorden: een uitdrukkelijk besluit om toeristische verhuur goed te keuren, te beperken, aan voorwaarden te binden of te verbieden vereist een dubbele drievijfdemeerderheid — drievijfde van alle eigenaren, die samen drievijfde van de deelnamequota bezitten. Geen unanimiteit. Geen gewone meerderheid. En "van alle eigenaren", niet "van wie er was".
Daar volgen drie gevolgen uit, en die doen er meer toe dan de kop erboven.
Vóór de hervorming had een comunidad die vakantieverhuur wilde verbieden unanimiteit nodig — wat in de praktijk betekende dat het niet kon. Die drempel is weg. Maar de oude aanname dat de activiteit vrij is tenzij ze verboden wordt, is dat ook: de wet spreekt nu van uitdrukkelijke en voorafgaande goedkeuring. Een eigenaar die in een meergezinsgebouw wil gaan verhuren, kan de comunidad niet langer als een bijzaak behandelen.
De meeste comunidades willen geen verbod. Ze willen dat de containers worden geleegd, dat het zwembad om 2 uur 's nachts geen feestlocatie wordt, en dat de lift om zes uur 's ochtends geen rolkoffers vervoert. Datzelfde artikel staat de comunidad toe de activiteit aan voorwaarden te binden — huisregels, afspraken over sleuteloverdracht, een aangewezen contactpersoon per verhuurde eenheid — met dezelfde drievijfdemeerderheid. Dat is heel vaak het besluit dat het ook daadwerkelijk haalt.
Datzelfde artikel staat de comunidad ook toe een bijzondere kostenbijdrage of een verhoogd aandeel in de gemeenschappelijke kosten vast te stellen voor de woning die de activiteit uitoefent — met een plafond van 20% verhoging. Dat weerspiegelt iets wat elke beheerder kan meten: een eenheid met vijftig gastenwisselingen per jaar gebruikt de lift, de gangen en het zwembad anders dan een eenheid waar één gezin in woont.
Hier zijn de eerlijke antwoorden kort. De hervorming bevat geen uitdrukkelijke overgangsregeling, en de rechtsgeleerdheid is oprecht verdeeld over de vraag of een nieuw besluit van de comunidad een activiteit kan stoppen die vóór 3 april 2025 al rechtmatig liep. Wie u vertelt dat het antwoord in de ene of de andere richting evident is, verkoopt u een zekerheid die nog niet bestaat. Het hangt af van uw splitsingsakte, uw statuten en de manier waarop het besluit is geformuleerd — en precies daarom is het de moeite waard die formulering goed te doen.
Ley 6/2025 is voor Fuerteventura de grotere structurele verandering, want zij bepaalt of de woning überhaupt vakantieverhuur mag zijn — nog voordat de comunidad ook maar stemt.
De hoofdlijnen:
En onder beide ligt: Real Decreto 1312/2024 creëerde één landelijk verhuurregister en één digitaal loket. Sinds 1 juli 2025 hebben advertenties voor kortverblijf een registratienummer nodig, en rapporteren de platforms de activiteit. Het tijdperk waarin vakantieverhuur administratief eenvoudigweg niet hoefde te bestaan, is voorbij.
Bezit u een appartement in een comunidad en verhuurt u het aan toeristen. Controleer drie dingen, in deze volgorde: of de woning nog voldoet onder Ley 6/2025 en de cijfers van uw gemeente, of u het registratienummer hebt, en wat de statuten en de notulen van uw comunidad al zeggen. Er kan al lang vóór 2025 een verbod in uw statuten hebben gestaan.
Bent u voorzitter of bestuurslid. De drievijfdedrempel wordt gemeten tegen alle eigenaren en alle quota — wat in een comunidad waar de helft van de eigenaren in het buitenland woont betekent dat de stemming wordt gewonnen of verloren op deelname, niet op mening. Een besluit dat door veertien mensen in een comunidad van zestig wordt gestemd, haalt het niet. Dit is de allerpraktischste reden om een oproeping goed te doen: een correcte termijn, het agendapunt geformuleerd in de taal van de wet zelf, het volmachtformulier vroeg rondgestuurd, en een echte inspanning om niet-resident eigenaren te bereiken in een taal die zij lezen.
Bezit u in het gebouw en hebt u bezwaar tegen de verhuur. U hebt nu een route die niet de instemming van uw buurman vereist. Vraag de voorzitter een uitdrukkelijk besluit op de agenda te zetten, en wees realistisch over welke versie — goedkeuren met voorwaarden, beperken of verbieden — daadwerkelijk drievijfde kan verzamelen.
Wij zijn beheerders, geen advocaten, en dat zeggen wij ook. Wat wij doen is het besluit procedureel waterdicht maken: de oproeping zo opgesteld dat het besluit niet op een technisch punt aanvechtbaar is, de meerderheid vóór de vergadering berekend tegen de echte quotatabel in plaats van erna, volmachten nagejaagd zodat de drempel haalbaar is, en de notulen zo geschreven dat zij zeggen wat er werkelijk is besloten. Heeft een comunidad formeel juridisch werk nodig — een statutenwijziging, een aanvechting, een vordering — dan zeggen wij dat ook, en wordt het schriftelijk geoffreerd voordat het begint. Daar is onze dienst juridische ondersteuning voor.
Eigenaren die in het buitenland wonen zien het geheel via hun eigen login: de oproeping zodra die uitgaat, het volmachtformulier klaar om te tekenen, het agendapunt in het Engels, Spaans of Duits, en de notulen zodra ze zijn afgesloten. Stemmen over de toekomst van uw gebouw hoort niet af te hangen van de vraag of u in maart toevallig op het eiland bent.
Gaat uw comunidad dit gesprek in en ziet u het liever goed geleid worden, vertel ons dan over uw comunidad — of lees wat onze dienst comunidad-beheer omvat.
