Er zijn binnen elf maanden twee losstaande dingen gebeurd, en eigenaren op Fuerteventura halen ze begrijpelijkerwijs door elkaar.
Het eerste is landelijk: sinds 3 april 2025 geeft de Ley de Propiedad Horizontal een comunidad de propietarios een duidelijke route met gekwalificeerde meerderheid om toeristische verhuur binnen het gebouw goed te keuren, aan voorwaarden te binden of te verbieden. Het tweede is regionaal: op 10 december 2025 namen de Canarische Eilanden Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas aan, die voorgaat op het besluit uit 2015 overal waar de twee elkaar tegenspreken en de regels herschrijft over welke woningen überhaupt aan toeristen mogen worden verhuurd.
Het zijn geen alternatieven. Vakantieverhuur in een appartementencomplex op Fuerteventura moet nu aan beide voldoen — aan de comunidad én aan het regionale/gemeentelijke regelboek. Het landelijke registratieregime van 2025 ligt daar niet langer bovenop: de Tribunal Supremo vernietigde het in mei 2026 (daarover hieronder meer).
Wat de hervorming van 2025 werkelijk zegt
De hervorming kwam via de vierde slotbepaling van Ley Orgánica 1/2025, die artikel 17.12 van de LPH herschreef. De doorslaggevende woorden zijn het waard om in het origineel te lezen:
"El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad [...] requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación."
In gewone woorden: een uitdrukkelijk besluit om toeristische verhuur goed te keuren, te beperken, aan voorwaarden te binden of te verbieden vereist een dubbele drievijfdemeerderheid — drievijfde van alle eigenaren, die samen drievijfde van de deelnamequota bezitten. Geen unanimiteit. Geen gewone meerderheid. En "van alle eigenaren", niet "van wie er was".
Daar volgen drie gevolgen uit, en die doen er meer toe dan de kop erboven.
Het snijdt aan twee kanten
Een dubbele drievijfdemeerderheid kon vakantieverhuur al sinds 2019 beperken of aan voorwaarden binden, en in oktober 2024 oordeelde de Tribunal Supremo dat zij die ook kon verbieden; de hervorming van 2025 schreef dat in de wet. Wat zij toevoegde, is de andere helft: de oude aanname dat de activiteit vrij is tenzij ze verboden wordt, is weg, en de wet spreekt nu van uitdrukkelijke en voorafgaande goedkeuring. Een eigenaar die in een meergezinsgebouw wil gaan verhuren, kan de comunidad niet langer als een bijzaak behandelen.
"Beperken of aan voorwaarden binden" is de onderbenutte optie
De meeste comunidades willen geen verbod. Ze willen dat de containers worden geleegd, dat het zwembad om 2 uur 's nachts geen feestlocatie wordt, en dat de lift om zes uur 's ochtends geen rolkoffers vervoert. Datzelfde artikel staat de comunidad toe de activiteit aan voorwaarden te binden — huisregels, afspraken over sleuteloverdracht, een aangewezen contactpersoon per verhuurde eenheid — met dezelfde drievijfdemeerderheid. Dat is heel vaak het besluit dat het ook daadwerkelijk haalt.
De kosten mogen anders worden verdeeld
Datzelfde artikel staat de comunidad ook toe een bijzondere kostenbijdrage of een verhoogd aandeel in de gemeenschappelijke kosten vast te stellen voor de woning die de activiteit uitoefent — met een plafond van 20% verhoging. Dat weerspiegelt iets wat elke beheerder kan meten: een eenheid met vijftig gastenwisselingen per jaar gebruikt de lift, de gangen en het zwembad anders dan een eenheid waar één gezin in woont.
En verhuur die al loopt?
De wet antwoordt op twee plaatsen. Artikel 17.12 eindigt met de woorden Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, deze besluiten hebben geen terugwerkende kracht. En de hervorming van 2025 voegde een tweede aanvullende bepaling toe voor de eigenaar die al vóór 3 april 2025 volgens de toerismeregels aan toeristen verhuurde: die eigenaar podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma, mag de activiteit voortzetten onder de voorwaarden en voor de termijnen die deze regels vastleggen. Verhuur die vóór die datum rechtmatig liep, heeft dus geen goedkeuring van de comunidad nodig om door te gaan; hoe lang, bepaalt de Canarische wet die hieronder wordt beschreven. Twee grenzen blijven. Geen van beide regels redt, zoals wij ze lezen, verhuur die de splitsingsakte of de statuten al verboden. En hoe ver een later besluit oudere verhuur aan voorwaarden kan binden of de verhoogde bijdrage kan opleggen, zegt de wet niet met zoveel woorden. Het hangt af van uw splitsingsakte, uw statuten en de manier waarop het besluit is geformuleerd — en precies daarom is het de moeite waard die formulering goed te doen.
En toen kwamen de Canarische Eilanden met een eigen wet
Ley 6/2025 is voor Fuerteventura de grotere structurele verandering, want zij bepaalt of de woning überhaupt vakantieverhuur mag zijn — nog voordat de comunidad ook maar stemt.
De hoofdlijnen:
- Een plafond per gemeente. Als algemene regel wordt ten minste 90% van de woningvoorraad van een gemeente voorbehouden aan bewoning, waardoor er maximaal 10% voor toeristisch gebruik overblijft. De marge is alleen op El Hierro, La Gomera en La Palma ruimer (20%). Fuerteventura valt onder de algemene regel.
- Nieuwbouw moet wachten. Nieuw gebouwde woningen mogen gedurende tien jaar na de bouw niet naar toeristisch gebruik (vijf jaar op de eilanden met minder druk en in gemeenten met demografische problemen).
- Echte technische eisen. Een minimumoppervlakte (35 m² gebruiksoppervlakte; een kleinere woning die aan het wettelijke minimum voor een woning voldoet, komt alleen in aanmerking met een van de extra's van een lijst, zoals een parkeerplaats of een zwembad voor de gasten), een aantal badkamers dat meeschaalt met de bezetting, en een ondergrens voor het energielabel — grofweg label F voor gebouwen van vóór 2007 en D voor latere — plus warm water uit hernieuwbare bron en naleving van de toegankelijkheidseisen. Diverse oudere appartementen op Fuerteventura hebben werk nodig, geen papierwerk.
- Een overgangsperiode. Bestaande viviendas vacacionales mogen vanaf de inwerkingtreding van de wet vijf jaar doorgaan, tot december 2030, op aanvraag eenmaal verlengbaar tot tien; de eigenaar die ook de geregistreerde exploitant is, met meer dan een jaar activiteit vóór de wet, kan in plaats daarvan uso turístico consolidado aangeven, dat geen termijn kent maar eindigt als het pand van eigenaar wisselt. Sinds augustus 2026 gaat één datum voor: wie zich vóór de wet heeft geregistreerd zonder bij de gemeente de voorafgaande melding van een geclassificeerde activiteit (comunicación previa) in te dienen, moet die vóór 31 juli 2027 indienen of stoppen (Ley 7/2026).
- Geen pseudohotels meer. De planning mag vakantieverhuur niet tot het hoofdgebruik van een perceel maken, en een appartement in een gebouw dat als toeristisch bedrijf is vergund, telt als logieseenheid, niet als woning die geregistreerd kan worden.
- Vergunningen reizen niet langer mee met de verkoop. Het geconsolideerde gebruik eindigt wanneer de eigendom onder welke titel ook wordt overgedragen; sinds augustus 2026 is vererving de enige uitzondering, waarbij de erfgenaam de verklaring voor ten hoogste tien jaar kan overnemen — een punt dat de rekensom verandert voor wie een appartement "met verhuurvergunning" koopt. Controleer het voordat u ervoor betaalt.
En onder beide een laag die zojuist is weggevallen: Real Decreto 1312/2024 creëerde één landelijk verhuurregister en één digitaal loket, en sinds 1 juli 2025 hadden advertenties voor kortverblijf een landelijk registratienummer nodig. Op 19 mei 2026 vernietigde de Tribunal Supremo (arrest 620/2026, Derde Kamer) het register en de registratieplicht — toerisme en wonen zijn regionale bevoegdheden — en liet alleen het digitale loket en de plicht van platforms om verhuurgegevens aan de Staat te melden overeind. Een landelijk nummer is niet langer een voorwaarde om te adverteren; de registratie die uw recht om te verhuren draagt, is de Canarische. Het tijdperk waarin vakantieverhuur administratief eenvoudigweg niet hoefde te bestaan, blijft voorbij — het register dat ertoe doet, is alleen naar de eilanden verhuisd.
Wat dit voor u betekent, afhankelijk van wie u bent
Bezit u een appartement in een comunidad en verhuurt u het aan toeristen. Controleer drie dingen, in deze volgorde: of de woning nog voldoet onder Ley 6/2025 en de cijfers van uw gemeente, of uw Canarische registratie geldig is en de gemeente de voorafgaande melding van een geclassificeerde activiteit (comunicación previa) heeft die de wet vóór 31 juli 2027 vraagt, en wat de statuten en de notulen van uw comunidad al zeggen. Er kan al lang vóór 2025 een verbod in uw statuten hebben gestaan.
Bent u voorzitter of bestuurslid. De drievijfdedrempel wordt gemeten tegen alle eigenaren en alle quota — wat in een comunidad waar de helft van de eigenaren in het buitenland woont betekent dat de stemming wordt gewonnen of verloren op deelname, niet op mening. Een besluit dat door veertien mensen in een comunidad van zestig wordt gestemd, haalt het niet. Dit is de allerpraktischste reden om een oproeping goed te doen: een correcte termijn, het agendapunt geformuleerd in de taal van de wet zelf, het volmachtformulier vroeg rondgestuurd, en een echte inspanning om niet-resident eigenaren te bereiken in een taal die zij lezen.
Bezit u in het gebouw en hebt u bezwaar tegen de verhuur. U hebt nu een route die niet de instemming van uw buurman vereist. Vraag de voorzitter een uitdrukkelijk besluit op de agenda te zetten, en wees realistisch over welke versie — goedkeuren met voorwaarden, beperken of verbieden — daadwerkelijk drievijfde kan verzamelen.
Hoe wij hiermee omgaan
Wij zijn beheerders, geen advocaten, en dat zeggen wij ook. Wat wij doen is het besluit procedureel waterdicht maken: de oproeping zo opgesteld dat het besluit niet op een technisch punt aanvechtbaar is, de meerderheid vóór de vergadering berekend tegen de echte quotatabel in plaats van erna, volmachten nagejaagd zodat de drempel haalbaar is, en de notulen zo geschreven dat zij zeggen wat er werkelijk is besloten. Heeft een comunidad formeel juridisch werk nodig — een statutenwijziging, een aanvechting, een vordering — dan zeggen wij dat ook, en wordt het schriftelijk geoffreerd voordat het begint. Daar is onze dienst juridische ondersteuning voor.
Eigenaren die in het buitenland wonen zien het geheel via hun eigen login: de oproeping zodra die uitgaat, het volmachtformulier klaar om te tekenen, het agendapunt in het Engels, Spaans of Duits, en de notulen zodra ze zijn afgesloten. Stemmen over de toekomst van uw gebouw hoort niet af te hangen van de vraag of u in maart toevallig op het eiland bent.
Gaat uw comunidad dit gesprek in en ziet u het liever goed geleid worden, vertel ons dan over uw comunidad — of lees wat onze dienst comunidad-beheer omvat.
