Elke gemeenschap van eigenaren heeft een reglement, en de meeste zijn precies zoveel waard als wat de vergadering die ze schreef van de wet begreep. Een hondenverbod dat met handopsteken in het huishoudelijk reglement is getikt; een clausule «geen lawaai na tienen» zonder één meting erachter; een parkeerregel die de akten tegenspreekt; een zwembadregel die niemand kan handhaven omdat dat stukje van de puzzel bij de gezondheidsvoorschriften hoort. We erven ze met elke gemeenschap die we overnemen, en het eerste wat we doen is nagaan welke ervan een rechter zouden overleven. Dit stuk gaat over wat een gemeenschap op Fuerteventura mag regelen en wat niet: de twee soorten regels die de Spaanse wet op het appartementsrecht (Ley de Propiedad Horizontal) toestaat, de meerderheden die elk ervan nodig heeft, de drie onderwerpen die onze inbox vullen — geluid, huisdieren en parkeren — en de procedure die van een regel een bevel maakt wanneer een eigenaar, of de huurder van een eigenaar, zich er niet aan houdt.
Twee reglementen, twee meerderheden
De wet geeft een gemeenschap twee instrumenten, en ze verwarren is de meest voorkomende fout die we rechtzetten.
De statuten maken deel uit van de splitsingsakte. Ze mogen «bepalingen bevatten… over het gebruik of de bestemming van het gebouw, zijn appartementen of bedrijfsruimten, installaties en diensten, over kosten, beheer en bestuur, verzekering, onderhoud en reparaties» (Ley de Propiedad Horizontal, art. 5). Omdat ze de inhoud van het recht van elke eigenaar raken, vergt het wijzigen ervan unanimiteit — de instemming van alle eigenaren die alle aandelen vertegenwoordigen (art. 17.6) — en binden ze kopers pas zodra ze in het kadaster zijn ingeschreven (art. 5). Een statuut kan een activiteit in de privégedeelten verbieden: een beroepsmatig gebruik, een bar op de begane grond, vakantieverhuur (sinds 2025 heeft dat specifieke verbod zijn eigen drievijfderegel, zoals ons stuk over vakantieverhuur uitlegt).
Het huishoudelijk reglement — normas de régimen interior — is een ander beest. De eigenaren mogen het vaststellen «om de details van het samenleven en het juiste gebruik van de gemeenschappelijke diensten en zaken te regelen, binnen de grenzen van de wet en de statuten», en het bindt elke eigenaar «zolang het niet is gewijzigd in de vorm die voor beheersbesluiten geldt» (art. 6) — dat wil zeggen met de gewone meerderheid van eigenaren en aandelen, of van de aanwezigen bij tweede oproeping (art. 17.7), de meerderheden die onze vergadergids doorloopt. Het huishoudelijk reglement reikt dus tot de details: zwembadtijden, het gebruik van de barbecueplek, waar fietsen staan, hoe de intercom wordt gebruikt, wanneer het afval buiten gaat, rusttijden. Wat het niet kan, is wat alleen een statuut kan: verboden scheppen die in de inhoud van het privérecht snijden. Een huishoudelijke regel die honden verbiedt, of het verhuren van een appartement, of een gemeenschappelijke parkeerplaats voorgoed aan één eigenaar toewijst, is een statuut dat zich als huishoudelijk reglement voordoet — en ze valt op de dag dat iemand haar aanvecht, binnen drie maanden na het besluit, of binnen een jaar wanneer ze in strijd is met de wet of de statuten (art. 18).
De grens tussen beide is de grens tussen hoe iets gebeurt en of het überhaupt mag. Een regel «honden aangelijnd in de gemeenschappelijke ruimten en nooit op het zwembaddek» is een huishoudelijke regel; een regel «geen honden» is een statuut.
Geluid: de enige regel met cijfers erachter
Geluid is de klacht die nooit ophoudt binnen te komen, en het is ook het enige onderwerp waarbij de gemeenschap geen norm hoeft te verzinnen, omdat de Staat en de gemeenten die hebben geschreven.
De nationale geluidsregeling stelt kwaliteitsdoelen voor het binnenste van woningen: een woonkamer hoort overdag en 's avonds niet boven 45 dB(A) te komen en 's nachts niet boven 35 dB(A); een slaapkamer overdag en 's avonds niet boven 40 dB(A) en 's nachts niet boven 30 dB(A) — gemeten in de kamer zelf, de installaties van het gebouw en het geluid van de buren inbegrepen (Real Decreto 1367/2007, bijlage II, tabel B). Dat zijn de cijfers waartegen een technicus meet, en de cijfers die een rechter leest.
De gemeenten voegen de klok toe. De geluidsverordening van Pájara uit 2024 verdeelt de dag in drie perioden — dag van 07:00 tot 19:00, avond van 19:00 tot 23:00, nacht van 23:00 tot 07:00 op werkdagen, waarbij de nacht in het weekend en op feestdagen van middernacht tot 08:00 loopt —, neemt de binnendoelen van de Staat over, eist dat huishoudelijke activiteiten en burenrelaties ze naleven, verbindt het houden van huisdieren aan «het uitblijven van hinder voor de buurt — blaffen, huilen, miauwen, vooral 's nachts» en verbiedt bouwmachines in woongebouwen tussen 22:00 en 08:00 wanneer het geluid de woningen bereikt; de boetes lopen van 100 tot 750 euro voor lichte overtredingen, van 751 tot 1.500 voor ernstige en van 1.501 tot 3.000 voor zeer ernstige (Ordenanza de ruidos y vibraciones de Pájara, art. 8 e.v.). La Oliva beperkt de luidste bouwmachines tot 09:00–18:00 en werkte in 2024 aan een nieuwe verordening; Antigua en Tuineje hebben hun eigen. De rusttijdenregel van een gemeenschap hoort de perioden van haar gemeente over te nemen in plaats van andere te verzinnen, want een regel die met de verordening overeenkomt kan twee keer worden gehandhaafd — door de gemeenschap onder de wet en door de gemeente onder de verordening — en een regel die haar tegenspreekt handhaaft niemand.
Twee praktische gevolgen. Een klacht over de televisie van de buren is geen rechtszaak voordat iemand heeft gemeten, dus de eerste stap van de beheerder is een geluidsmeting door een technicus of de lokale politie, op de uren die de verordening bepaalt. En een regel die rusttijden vastlegt is afdwingbaar; een regel «geen lawaai» is dat niet, want de wet bestraft activiteiten die hinderlijk zijn in de zin van de algemene voorschriften (art. 7.2), en hinder is iets wat gemeten wordt.
Huisdieren: wat een gemeenschap in 2026 mag regelen
De dierenwelzijnswet van 2023 veranderde het gesprek, maar niet de wet op het appartementsrecht. Ze schiep geen absoluut recht om in elke woning dieren te houden, en de rechters hebben dat gezegd: een rechtbank van eerste aanleg in Vigo bevestigde in 2026 een statutair dierenverbod dat unaniem was aangenomen en ingeschreven, juist omdat de wet de vorm voorschrijft en de gemeenschap die volgde; een provinciaal hof (Audiencia Provincial) beval de stopzetting van een appartement dat werd gebruikt om honden te huisvesten, via de stakingsvordering van de wet voor hinderlijke activiteiten. Twee lezingen bestaan naast elkaar en een gemeenschap hoort beide te kennen: een huisdierenverbod is een beperking van het privérecht, dus het hoort in de statuten, met unanimiteit, ingeschreven — nooit in een huishoudelijk reglement dat bij meerderheid is aangenomen; en een verbod dat alleen op papier bestaat is niets waard als de gemeenschap geen hinder kan bewijzen, want de sanctie die de wet biedt is de stakingsvordering, en een rechter wijst die toe tegen hinder, niet tegen een kat.
Wat een huishoudelijk reglement mag doen, en hoort te doen: honden aangelijnd in de gemeenschappelijke ruimten; geen dieren op het zwembaddek of op de speelplaats; eigenaren ruimen op na hun dieren; geen dieren alleen op terrassen, balkons of in garages wanneer ze storen — wat ook de verordening van Pájara zegt. Voor de gemeenschappen die we beheren met veel eigenaren in het buitenland is de belangrijkste huisdierenregel die over huurders en gasten: de hond van een vakantiegast is volgens de wet de verantwoordelijkheid van de eigenaar, die elke eigenaar tegenover de anderen laat instaan voor de begane overtredingen en de veroorzaakte schade (art. 9.1.g), en de stakingsvordering richt zich tegen de eigenaar én de bewoner (art. 7.2).
Parkeren, terrassen, wasgoed en werkzaamheden: de regels die standhouden
- Parkeren. Wie welke plaats bezit of gebruikt, bepalen de splitsingsakte en de akten, niet de vergadering: een garageplaats die een privégedeelte is, is van de eigenaar; een gemeenschappelijke binnenplaats kan bij huishoudelijk reglement worden geregeld — bezoekersparkeren, tijdslimieten, geen reparaties of wassen, laadpunten onder de regel voor individuele werkzaamheden die ons stuk over laadpalen uiteenzet. Een gemeenschappelijke plaats blijvend aan één eigenaar toewijzen vergt de statuten.
- Terrassen en gevels. Zonneschermen, afsluitingen, schotelantennes en pergola's veranderen het uiterlijk en raken gemeenschappelijke delen; de wet laat een eigenaar alleen wijzigen wat «de veiligheid van het gebouw, zijn algemene structuur, zijn vorm of uiterlijke staat niet aantast of verandert», met voorafgaande kennisgeving aan de gemeenschap (art. 7.1). Een huishoudelijk reglement mag een uniforme kleur en een uniform model voor zonneschermen vastleggen; het mag niet toestaan wat de wet verbiedt.
- Wasgoed, barbecues, drones en de rest. Details van het samenleven, allemaal: een huishoudelijk reglement mag zeggen waar wasgoed hangt, waar en wanneer een barbecue brandt, of het dak toegankelijk is. Het mag geen boetes opleggen — de wet geeft gemeenschappen geen boetebevoegdheid, alleen de procedure hieronder —, dus een «boetetabel» in een huishoudelijk reglement is decoratie.
- Werkzaamheden in de appartementen. De uren zijn van de gemeente en de verordening; een huishoudelijk reglement mag ze herhalen en de praktische regels toevoegen: melding aan de beheerder, lift beschermd, puin dagelijks afgevoerd, geen werkzaamheden in augustus als de gemeenschap dat zo beslist. Of een werk is toegestaan is een andere vraag, die de wet (art. 7.1) en de vergunning beantwoorden.
Wanneer een regel wordt overtreden: de ladder
De procedure van de wet tegen de eigenaar of bewoner die «in het appartement of in de rest van het gebouw activiteiten uitoefent die door de statuten zijn verboden, schadelijk zijn voor het pand of in strijd zijn met de algemene voorschriften over hinderlijke, ongezonde, schadelijke, gevaarlijke of onrechtmatige activiteiten» heeft vier sporten, en er één overslaan verliest de zaak (art. 7.2).
- De aanmaning van de voorzitter. Op eigen initiatief of op verzoek van een eigenaar of bewoner maant de voorzitter de overtreder, in een vorm die de ontvangst bewijst, om onmiddellijk te stoppen, met de waarschuwing van juridische stappen. De beheerder stelt haar op, de voorzitter tekent, het dossier begint hier.
- De machtiging van de vergadering. Houdt het gedrag aan, dan mag de voorzitter de stakingsvordering alleen instellen met voorafgaande machtiging van de vergadering van eigenaren, daartoe bijeengeroepen — een specifiek agendapunt, een specifieke stemming bij gewone meerderheid, notulen die het vastleggen.
- De vordering, tegen eigenaar en bewoner. Ze loopt via de gewone procedure, met het bewijs van de aanmaning en het certificaat van het besluit; de rechter kan als voorlopige maatregel de onmiddellijke stopzetting van de activiteit bevelen, onder waarschuwing van het misdrijf van ongehoorzaamheid, en de vordering moet gericht zijn tegen de eigenaar en, als die er is, tegen de huurder of bewoner.
- Het vonnis. Naast de definitieve stopzetting en de schadevergoeding kan de rechtbank de eigenaar het gebruik van het appartement voor maximaal drie jaar ontnemen, naar de ernst van de overtreding en de schade voor de gemeenschap; een huurder kan alle rechten op het appartement verliezen en worden uitgezet.
Niets op die ladder vereist dat de regel in de statuten staat: de eigen lijst van hinderlijke activiteiten van de wet volstaat, en daarom telt de geluidsmeting zwaarder dan de bewoording van het huishoudelijk reglement. En niets erin laat de gemeenschap op eigen houtje handelen: de regel wordt gehandhaafd door een rechter, op het bewijs van de gemeenschap. Ons stuk over de voorzitter legt uit hoe een voorzitter in het buitenland de aanmaning tekent en de rest delegeert.
Een reglement dat standhoudt: het model dat wij invoeren
In de gemeenschappen die we op het eiland beheren beslaat het huishoudelijk reglement twee pagina's, in het Spaans en in de talen van de eigenaren, aangenomen bij gewone meerderheid en overhandigd aan elke huurder en elke vakantiegast: rusttijden overgenomen van de gemeentelijke verordening (23:00–07:00, middernacht–08:00 in het weekend); zwembadtijden en de regels die de gezondheidsvoorschriften opleggen, die ons zwembadstuk deze maand zal uiteenzetten; honden aangelijnd, nooit op het zwembaddek, eigenaren ruimen op; bezoekersparkeren gemarkeerd, met tijdslimiet, geen wassen of repareren; werkzaamheden gemeld, uren volgens de verordening, puin dagelijks weg, geen in augustus; barbecue op zijn plek, wasgoed binnen de terraslijn, dak gesloten; het meldkanaal van de beheerder als eerste aanspreekpunt voor dat alles. Alles wat in het recht van een eigenaar zou snijden — huisdieren, verhuur, gebruik — gaat naar de statuten of nergens heen.
Waar wij in beeld komen
Onze beheerders op Fuerteventura doorlichten de statuten en het huishoudelijk reglement van elke gemeenschap die we overnemen, herschrijven het reglement zodat elke regel afdwingbaar is en elk onderwerp in het juiste instrument staat, vertalen het voor eigenaren en huurders, laten de geluidsmeting uitvoeren wanneer een klacht binnenkomt, stellen de aanmaning van de voorzitter op en zetten, wanneer de vergadering ermee instemt, de stakingsvordering in gang. Bekijk onze diensten VvE-beheer en juridische ondersteuning voor de VvE, of vraag een offerte aan.
Veelgestelde vragen
Mag een gemeenschap van eigenaren huisdieren in de appartementen verbieden?
Alleen in de statuten, unaniem aangenomen en ingeschreven in het kadaster — nooit bij meerderheidsstemming over het huishoudelijk reglement. Rechters hebben in 2026 ingeschreven statutaire verboden bevestigd en ook de stopzetting bevolen van appartementen die als onderkomen voor dieren werden gebruikt, als hinderlijke activiteit; de dierenwelzijnswet van 2023 schiep geen absoluut recht om dieren te houden. Een gemeenschap die wil regelen in plaats van verbieden gebruikt het huishoudelijk reglement: aangelijnd, geen dieren op het zwembaddek, geen hinder, de eigenaar staat in voor huurders en gasten.
Wat zijn de wettelijke rusttijden op Fuerteventura?
De gemeenten bepalen ze. De verordening van Pájara uit 2024 legt de nachtperiode op werkdagen van 23:00 tot 07:00 en in het weekend en op feestdagen van middernacht tot 08:00, verbiedt bouwmachines in woongebouwen van 22:00 tot 08:00 en past de binnendoelen van de Staat toe — 30 dB(A) in een slaapkamer 's nachts — met boetes van 100 tot 3.000 euro. La Oliva beperkt de luidste bouwmachines tot 09:00–18:00. De regel van een gemeenschap hoort de perioden van haar eigen gemeente over te nemen.
Kan de gemeenschap een eigenaar beboeten die het huishoudelijk reglement overtreedt?
Nee. De wet op het appartementsrecht geeft gemeenschappen geen boetebevoegdheid. De weg is de formele aanmaning van de voorzitter om te stoppen, de machtiging van de vergadering en, als het gedrag aanhoudt, een stakingsvordering bij de rechtbank, die kan eindigen met een eigenaar die het gebruik van het appartement tot drie jaar verliest of een huurder die wordt uitgezet. Gemeentelijke boetes voor geluid zijn van de gemeente, op basis van een meting.
Bindt het huishoudelijk reglement mijn huurder of mijn vakantiegasten?
Ja. De verboden van de wet gelden voor de eigenaar en voor de bewoner van het appartement, en elke eigenaar staat tegenover de anderen in voor de begane overtredingen en de veroorzaakte schade. Geef het reglement aan elke huurder en gast in zijn taal, en leg het contact van de beheerder in het appartement: de aanmaning en de vordering zullen ook u noemen.
