U hebt net gekocht in een gemeenschap van eigenaren: de eerste dertig dagen, stap voor stap

De notaris in Puerto del Rosario slaat de map dicht, de verkoper schuift twee sleutelbossen en een afstandsbediening van de garage over de tafel, en een stel uit Milaan bezit een appartement in een complex van vijftig in Corralejo. Wat niemand aan tafel zegt, is dat ze zojuist ook ergens lid van zijn geworden: een gemeenschap van eigenaren, met een begroting, een reglement, een jaarlijkse vergadering en een secretaris die nog niet weet dat ze bestaan. De Spaanse wet op de horizontale eigendom geeft elke nieuwe eigenaar een korte lijst met plichten mee en geen datum waarop ze vervuld moeten zijn. Dit artikel zet die plichten op volgorde over de eerste dertig dagen, naar de wet zoals die in oktober 2026 geldt. De dertig dagen zijn onze werkkalender, niet die van de wet: zo lang duurt het ongeveer tot de eerste bijdrage wordt geïnd, en alles hieronder gaat vóór die dag gemakkelijker dan erna.

Waar u aan de tafel van de notaris bij bent gekomen

Drie dingen kwamen met het appartement mee, of iemand ze nu noemde of niet. Het eerste is een deelnemingsquote, het percentage dat in de titel van het gebouw is vastgelegd en dat uw deel van elke rekening bepaalt: elke eigenaar draagt bij con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido — volgens de in de titel vastgelegde quote of volgens wat bijzonder is bepaald. Het tweede zijn de besluiten van de gemeenschap zoals ze er lagen op de dag dat u tekende. De wet zegt: Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios — de besluiten die geldig volgens dit artikel zijn genomen, binden alle eigenaren —, en een koper neemt het gebouw over zoals de vergadering het heeft achtergelaten: de lopende begroting, de in maart gestemde extra omslag, de zwembadtijden die jaren geleden zijn afgesproken. Het derde is de aansprakelijkheid van het appartement zelf voor de onbetaalde bijdragen van de verkoper, hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores — tot de grens van wat toe te rekenen is aan het vervallen deel van het jaar van de verkrijging en aan de drie voorafgaande kalenderjaren. Die regel, en de verklaring die een koper ertegen beschermt, zijn het onderwerp van ons artikel over de schuldverklaring; we herhalen ze hier niet.

Twee dingen kwamen niet met het appartement mee. In het register van de gemeenschap staan nog de naam, het adres en de bankrekening van de verkoper, en niemand heeft de beheerder de uwe gegeven. Dat rechtzetten is het werk van de eerste week; de rest van de maand is lezen waar u bij bent gekomen.

Week één: de secretaris laten weten dat het appartement een nieuwe eigenaar heeft

De plicht staat in de lijst met verplichtingen van elke eigenaar: Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local — aan degene die de functie van secretaris van de gemeenschap uitoefent, op elke manier die de ontvangst aantoonbaar maakt, de wisseling van eigenaar van de woning of het lokaal meedelen. Het gevolg treft de verkoper: Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular — wie deze plicht niet nakomt, blijft hoofdelijk met de nieuwe eigenaar instaan voor de schulden aan de gemeenschap die na de overdracht ontstaan. De wet neemt dat gevolg weg wanneer de bestuursorganen van de gemeenschap op een andere manier of door ondubbelzinnige handelingen van de nieuwe eigenaar van de verkoop hebben gehoord, of wanneer de overdracht algemeen bekend is.

De mededeling beschermt dus de verkoper, en een zorgvuldige verkoper stuurt haar. Een koper doet er goed aan er ook een te sturen, om een reden die de wet niet hoeft uit te leggen: zolang uw naam niet in het register staat, gaan de kwitanties, de oproeping en de notulen naar iemand die het appartement niet meer bezit. De naam van de persoon aan wie u schrijft, staat op een papier dat u al hebt. De schuldverklaring die de verkoper bij de notaris heeft overgelegd, is getekend door wie als secretaris optreedt, en in een professioneel beheerde gemeenschap is dat doorgaans de beheerder. Schrijf een e-mail waarin u om een ontvangstbevestiging vraagt, voeg de pagina's van de akte bij die het appartement en de kopers aanduiden (het eenvoudige afschrift van de notaris volstaat), en vermeld de datum van de akte, uw volledige namen, uw identiteits- of NIE-nummers, een telefoonnummer en een e-mailadres.

Week één: een adres in Spanje, en wat er zonder gebeurt

De tweede mededeling gaat in dezelfde e-mail. Elke eigenaar moet de secretaris het volgende meedelen: el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad — het adres in Spanje voor oproepingen en kennisgevingen van welke aard ook die met de gemeenschap te maken hebben. Een adres in Milaan voldoet niet aan de regel, en een e-mailadres is niet wat de wet noemt, al sturen de meeste beheerders, wij ook, alles daarnaast per e-mail.

Wat er zonder dat adres gebeurt, is vooral van belang voor de eigenaar die in het buitenland woont. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo — bij gebreke van die mededeling geldt het appartement zelf als adres, en wat aan de bewoner ervan wordt overhandigd, heeft volledige rechtskracht. De bewoner kan een huurder of een vakantiegast zijn. En als de kennisgeving niet in het appartement kan worden afgegeven, wordt ze op het mededelingenbord van de gemeenschap gehangen, getekend door de secretaris met het visum van de voorzitter, en La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales — een op die manier gedane kennisgeving heeft binnen drie kalenderdagen volledige rechtskracht. Een oproeping, een vordering wegens onbetaalde bijdragen of de notulen die de termijn laten ingaan om een besluit aan te vechten, kunnen u allemaal zo geldig bereiken terwijl u in een ander land bent.

De keuze is praktisch. Haalt iemand die u vertrouwt de post in het appartement op, dan kan het appartement het adres zijn. Zo niet, wijs dan iemand in Spanje aan die heeft toegezegd de brieven van de gemeenschap te ontvangen en door te sturen: een familielid, uw advocaat, de adviseur die uw aangifte als niet-ingezetene indient. Wie het ook is, laat het de secretaris schriftelijk weten, en opnieuw telkens als het verandert. Hoe de oproeping, de agenda en de volmacht een eigenaar in het buitenland bereiken, staat in onze gids voor de jaarvergadering.

Week één: de bijdragen, het reservefonds en de extra omslagen die al zijn gestemd

Vraag de beheerder om drie dingen: uw quote, de gewone bijdrage met haar kalender, en de lijst van de extra omslagen die de vergadering heeft goedgekeurd, met de datum waarop elke termijn vervalt. De data doen ertoe door één zin van de wet: Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras — extra omslagen om verbeteringen te betalen die in het gebouw zijn of worden uitgevoerd, komen ten laste van wie eigenaar is op het moment dat de bedragen opeisbaar worden. Voor de werken die een gebouw nodig heeft, onderhoud en toegankelijkheid, belast de wet het appartement zelf: Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales — de appartementen blijven verbonden aan de betaling van de kosten van die werken, onder dezelfde voorwaarden als artikel 9 voor de algemene kosten bepaalt. In beide gevallen wordt een extra omslag die vóór uw aankoop is gestemd en waarvan termijnen na de akte vervallen, bij u opgeëist. Wat u en de verkoper in het contract hebben afgesproken, bepaalt alleen wie van beiden haar uiteindelijk draagt. Onze gids over bijdragen en extra omslagen legt uit hoe elk wordt berekend.

Het reservefonds is de andere verrassing. Elke gemeenschap moet er een hebben, met una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario — een bedrag dat in geen geval lager mag zijn dan 10 procent van haar laatste gewone begroting —, en de wet beschrijft het als een fonds cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad — waarvan de titel in alle opzichten aan de gemeenschap toekomt. Bij een verkoop wordt de verkoper niets terugbetaald en de koper niets aangerekend om toe te treden: het fonds blijft waar het is, en u draagt er vanaf uw eerste bijdrage naar uw quote aan bij.

Regel daarna de betaling. De wet zegt niet hoe bijdragen worden betaald, maar wel wat te laat betalen kost: los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo — de vorderingen van de gemeenschap dragen rente vanaf het moment waarop de betaling moet worden gedaan en uitblijft. Er is een tweede prijs op de vergadering, waar we verderop op komen. Een automatische incasso die in de eerste week is getekend, neemt beide weg. Geef de beheerder de rekening en teken het mandaat; als u liever een periodieke overboeking gebruikt, vraag dan om de referentie die uw appartement aanduidt, want een overboeking die de beheerder niet aan een eenheid kan koppelen, is een bijdrage die als onbetaald te boek staat.

Week twee: de papieren die u moet opvragen

De map die de verkoper over de gemeenschap bijhield, gaat zelden met de sleutels mee. De wet legt de papieren van de gemeenschap in twee paar handen: El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios — de secretaris bewaart de notulenboeken van de vergadering van eigenaren —, en tot de taken van de beheerder hoort custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad — de documentatie van de gemeenschap ter beschikking van de eigenaren bewaren. U bent nu een van die eigenaren. Vraag om vijf dingen.

• De statuten. Ze staan in de titel van het gebouw en kunnen het gebruik van de appartementen, de kosten en de reparaties regelen, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad — en vormen zo een eigen statuut dat derden niet benadeelt als het niet in het eigendomsregister is ingeschreven. Lees de ingeschreven tekst: een gebruiksverbod, of een clausule die sommige eenheden van een uitgave vrijstelt, bindt u als het er staat.
• Het huishoudelijk reglement. Zwembadtijden, parkeren, afval, geluid. Het zijn normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración — interne regels die ook elke rechthebbende binden zolang ze niet worden gewijzigd op de manier die voor besluiten over het beheer is voorzien. Wat ze wel en niet mogen regelen, staat in ons artikel over het huishoudelijk reglement.
• De notulen van de laatste twee of drie vergaderingen. De wet zegt: El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9 — de notulen worden aan de eigenaren toegezonden volgens de procedure van artikel 9 —, maar de laatste gingen naar de verkoper. Ze tonen de werken die worden besproken, de gestemde extra omslagen en de lopende geschillen.
• De begroting van het jaar en de laatste goedgekeurde rekeningen. De vergadering komt minstens eenmaal per jaar bijeen para aprobar los presupuestos y cuentas — om de begrotingen en de rekeningen goed te keuren. De twee documenten laten u zien waarvoor de bijdrage betaalt en of het reservefonds er echt is.
• De verzekeringspolis van de gemeenschap. U hebt haar nodig om te weten wat uw eigen polis moet dekken, en dat is het werk van de derde week.

Week twee: sleutels, afstandsbedieningen, kaarten en meters

Niets hiervan staat in de wet, en alles is op de eerste dag goedkoper dan later. Tel wat de verkoper overhandigt tegen wat het gebouw gebruikt: de sleutels van het appartement, de voordeur, de brievenbus en de berging, de afstandsbediening van de garagepoort, de kaarten of sleutelhangers van het zwembad. Vraag de beheerder hoe de gemeenschap vervangende exemplaren uitgeeft en wat ze kosten: poorten en zwembadsloten zijn gemeenschappelijke installaties, en hun afstandsbedieningen en kaarten worden meestal via de gemeenschap gecodeerd en niet in een winkel gekocht. Een eigenaar die in het buitenland woont, doet er goed aan nu ook te beslissen wie op Fuerteventura een reservesleutel bewaart, en de beheerder te laten weten wie dat is. Ons artikel over het leegstaande appartement legt uit wanneer de gemeenschap naar binnen moet kunnen en wie de deur moet openen.

De meters zijn de andere helft van de overdracht. Fotografeer de water- en elektriciteitsmeter op de dag van de sleutels, zodat het laatste verbruik van de verkoper en uw eerste door een meterstand worden gescheiden en niet door een discussie. Zet daarna de contracten op uw naam. Waar de leverancier het openbare consortium van het eiland is, het CAAF, wil het zien wie u bent en dat het appartement van u is: zijn lijst van documenten voor een leveringsaanvraag omvat het identiteitsbewijs van de houder en het Documento de propiedad: escritura pública (compraventa, herencia, donación), nota simple del Registro de la Propiedad actualizada o certificación registral — het eigendomsdocument, dat wil zeggen de openbare akte van koop, erfenis of schenking, een actueel uittreksel uit het eigendomsregister of een registerverklaring. Zijn elektronische loket vraagt een digitaal certificaat of het systeem Cl@ve, zodat een eigenaar in het buitenland meestal via een vertegenwoordiger handelt of persoonlijk bij de registers in Puerto del Rosario, Corralejo en Gran Tarajal. In een ouder blok met één algemene meter is er geen contract om te wijzigen: de klant van het consortium is de gemeenschap, en uw water komt op de afrekening van de gemeenschap. Vraag de beheerder welke van de twee uw gebouw is; ons artikel over water op Fuerteventura legt beide uit.

Week drie: de verzekering van de gemeenschap en die van uzelf

De polis van de gemeenschap verzekert het gebouw: de structuur, de daken, de trappenhuizen, het zwembad en, in de meeste polissen, de vaste onderdelen van elk appartement. Ze verzekert niet uw meubels, uw apparaten of uw aansprakelijkheid tegenover de benedenbuur wanneer uw wasmachine zijn plafond onder water zet. Dat is het werk van een woonverzekering op uw eigen naam, en een eigenaar die maanden weg zal zijn, doet er goed aan vóór het tekenen de clausule over onbewoonde woningen te lezen. Noch het nationale noch het Canarische recht verplicht een gemeenschap hier om het gebouw te verzekeren, dus ga na of er een polis bestaat en welk bedrag ze verzekert. Onze gids over de verzekering van de gemeenschap legt uit hoe u haar leest.

Vóór elke verbouwing: eerst de gemeenschap inlichten

De meeste nieuwe eigenaren veranderen in de eerste maanden iets: een keuken, een badkamer, de vloeren. Binnen het appartement staat de wet dat toe, binnen een grens en onder een voorwaarde. De eigenaar mag de architectonische elementen, installaties of voorzieningen van het appartement wijzigen cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario — wanneer dat de veiligheid van het gebouw, zijn algemene structuur, zijn uiterlijke vorm of staat niet aantast of verandert en de rechten van een andere eigenaar niet schaadt —, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad — en moet van die werken vooraf kennis geven aan wie de gemeenschap vertegenwoordigt. Vooraf is het woord waar het om gaat: de kennisgeving gaat via de beheerder naar de voorzitter voordat de aannemer komt, met de data en een beschrijving van het werk.

Buiten het appartement is de regel één zin: En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna — in de rest van het gebouw mag de eigenaar geen enkele wijziging aanbrengen. Een terrasafsluiting, een zonnescherm of een airco-unit aan de gevel is geen verbouwing van uw appartement: het raakt het gebouw, en dat gesprek begint bij de gemeenschap, niet bij de aannemer. De vergunning van het gemeentehuis is een aparte zaak, en de ene vervangt de andere niet.

Vóór de eerste vergadering: uw stem

U stemt vanaf de dag dat u eigenaar bent, en de wet vraagt drie dingen van een nieuwe eigenaar. Het eerste is bij zijn met de betalingen. Eigenaren die bij het begin van de vergadering vervallen schulden aan de gemeenschap hebben die ze niet in rechte hebben betwist of in bewaring hebben gegeven, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto — mogen aan de beraadslagingen deelnemen maar hebben geen stemrecht. Het tweede betreft stellen en iedereen die met iemand anders koopt: een appartement in mede-eigendom heeft één stem, en de mede-eigenaren wijzen één vertegenwoordiger aan die voor allen aanwezig is en stemt. Het derde is de volmacht. Aanwezigheid kan persoonlijk of bij vertegenwoordiging, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario — waarvoor een door de eigenaar ondertekend geschrift volstaat; de wet vraagt geen notaris en geen apostille.

Een nieuwe eigenaar kan ook een onderwerp op tafel leggen. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad — elke eigenaar kan vragen dat de vergadering van eigenaren elk onderwerp van belang voor de gemeenschap bestudeert en erover beslist —, met een brief aan de voorzitter, die het op de agenda van de volgende vergadering zet.

Vanuit Fuerteventura: dertig dagen in één appartement

Neem het stel uit Milaan. Hun appartement is een van de vijftig in een complex in Corralejo met zwembad en tuinen, en de quote ervan is 2%. De gewone begroting van de gemeenschap voor 2026 bedraagt € 90.000, het appartement betaalt dus € 1.800 per jaar, geïnd in vier kwartaaltermijnen van € 450, en het reservefonds moet minstens € 9.000 bevatten. In maart keurde de vergadering een extra omslag van € 40.000 goed voor een videofoon en een automatische voertuigpoort, te betalen in vier termijnen van € 10.000 in juli, oktober, januari en april: € 800 voor dit appartement, € 200 per keer. De verkoper betaalde de termijn van juli.

Ze tekenen op dinsdag 1 september 2026. De schuldverklaring zegt dat het appartement bij is en vermeldt de extra omslag, met de drie termijnen die nog vervallen. Die middag tellen ze twee sleutelbossen, één afstandsbediening van de garage en twee zwembadkaarten, en fotograferen ze beide meters. Op woensdag schrijven ze de beheerder wiens handtekening op de verklaring staat: de pagina's van de akte, hun namen en NIE-nummers, een e-mailadres, een telefoonnummer en, als adres in Spanje, het kantoor van de adviseur in Corralejo die hun aangifte als niet-ingezetenen indient en heeft toegezegd de post van de gemeenschap te ontvangen. Tegen vrijdag hebben ze het incassomandaat getekend.

In de tweede week komen de papieren: de ingeschreven statuten, twee pagina's huishoudelijk reglement, de notulen van de laatste twee vergaderingen, de begroting voor 2026 en de polis. De notulen tonen de extra omslag en verder niets dat openstaat. De rekeningen tonen € 11.300 in het reservefonds, boven de € 9.000 die de wet eist. De polis verzekert het gebouw en zegt niets over de inboedel, dus sluiten ze in de derde week een eigen woonverzekering af. In de vierde laten ze de voorzitter via de beheerder weten dat de keuken en de badkamer in november worden vervangen, met de naam van de aannemer en de data.

Op donderdag 1 oktober, de eenendertigste dag, int de gemeenschap € 650: de € 450 van het kwartaal en de oktobertermijn van € 200. Met de termijnen van januari en april komt wat ze betalen van een extra omslag die vóór hun komst is gestemd op € 600, precies het cijfer dat de verklaring hun aan de tafel van de notaris gaf.

Wat wij doen in de gemeenschappen die wij beheren

In de gebouwen die wij in Corralejo, Caleta de Fuste en het zuiden beheren, is een wisseling van eigenaar één boeking en een korte lijst. Op de dag dat de mededeling binnenkomt, registreren we de nieuwe eigenaar, het adres voor kennisgevingen en het bankmandaat, bevestigen we schriftelijk de quote, de kalender van de bijdragen en elke extra omslag met haar data, en sturen we de statuten, het huishoudelijk reglement, de laatste notulen, de begroting en de polis zonder dat erom gevraagd wordt. De nieuwe eigenaar krijgt een login voor ons eigenarenportaal, waar de afrekeningen, de documenten van de gemeenschap en de meldingen met hun foto's staan, en waar de oproeping voor de volgende vergadering verschijnt met het volmachtformulier erbij. Eigenaren die hun gemeenschap zo beheerd willen zien, kunnen lezen wat wij doen voor eigenaren die in het buitenland wonen en een offerte aanvragen.

Veelgestelde vragen

Wie moet de gemeenschap laten weten dat het appartement is verkocht, de verkoper of de koper?

De wet noemt de mededeling onder de plichten van elke eigenaar en legt het gevolg bij de verkoper: zolang de secretaris niet is ingelicht, op een manier die de ontvangst aantoonbaar maakt, blijft de verkoper hoofdelijk met de koper instaan voor de schulden die na de verkoop ontstaan. Die aansprakelijkheid eindigt als de bestuursorganen van de gemeenschap op een andere manier van de verkoop hebben gehoord of als de overdracht algemeen bekend is. Ook een koper doet er goed aan te schrijven, want tot het register is gecorrigeerd, gaan de kwitanties, de oproeping en de notulen naar de vorige eigenaar.

Ik woon in het buitenland. Kan ik mijn buitenlandse adres opgeven voor de kennisgevingen van de gemeenschap?

Niet als het adres dat de wet eist; dat moet in Spanje liggen. Geeft u er geen op, dan geldt het appartement zelf als uw adres en is wat aan de bewoner ervan wordt overhandigd geldig; lukt de afgifte daar niet, dan gaat de kennisgeving naar het mededelingenbord van de gemeenschap en heeft ze binnen drie kalenderdagen volledige werking. Geef het appartement op, als iemand daar de post ophaalt, of een persoon in Spanje die heeft toegezegd de post te ontvangen, en voeg een e-mailadres toe als parallel kanaal.

De vergadering keurde vóór mijn aankoop een extra omslag goed. Moet ik de termijnen betalen die na de akte vervallen?

De gemeenschap zal ze bij u opeisen. Voor extra omslagen die verbeteringen betalen, zegt de wet uitdrukkelijk dat ze ten laste komen van wie eigenaar is wanneer de bedragen opeisbaar worden, en voor de werken die een gebouw nodig heeft, belast ze het appartement zelf met de kosten ervan. Wat u met de verkoper hebt afgesproken, bepaalt alleen of u ze op hem kunt verhalen. Daarom hoort de schuldverklaring elke goedgekeurde extra omslag met haar data te vermelden, en daarom vraagt een nieuwe eigenaar de beheerder in de eerste week om dezelfde lijst.

Kan ik stemmen op de eerste vergadering na de aankoop?

Ja, vanaf de dag dat u eigenaar bent, onder twee voorwaarden. U moet bij het begin van de vergadering bij zijn met de vervallen schulden aan de gemeenschap, anders mag u spreken maar niet stemmen. En als het appartement van twee of meer personen is, wijzen zij één vertegenwoordiger aan, want het appartement heeft één stem. Kunt u niet komen, dan volstaat een door de eigenaar ondertekend geschrift om een gevolmachtigde aan te wijzen.