Elke verkoop van een appartement in een VvE op Fuerteventura loopt via één document waarvan koper noch verkoper meestal ooit heeft gehoord tot de notaris ernaar vraagt: de verklaring van de schulden van de woning aan de gemeenschap, het certificado de deudas. De Spaanse wet op het appartementsrecht heeft het om een reden in de verkoop ingebouwd die buitenlandse kopers verrast: het appartement zelf staat in voor de bijdragen die de vorige eigenaren onbetaald lieten, voor het jaar van de aankoop en de drie jaren daarvoor, wie er nu ook eigenaar van is. Dit artikel zet het lid van de wet uiteen dat de verklaring regelt, wie haar afgeeft en binnen welke termijn, wat erin moet staan en wat de twee gangbare formuleringen betekenen, de vierjaarsregel die een koper erft, de plichten van de verkoper vóór en na de akte, de vrijstelling die een koper in alle haast moet tekenen, en hoe de verklaring vanuit het buitenland wordt aangevraagd. De fiscale kant van de verkoop door een niet-ingezetene, de inhouding van 3 % en de plusvalía, hoort in ons zusterartikel over verkopen als niet-ingezetene; de VvE-kant staat hier.
Het lid dat de koper beschermt
De wet zegt het in één lid. «De verkrijger van een woning of bedrijfsruimte onder het appartementsrecht staat, ook met een in het kadaster ingeschreven titel, met het verkregen goed zelf in voor de bedragen die de vorige eigenaren aan de vereniging van eigenaren verschuldigd zijn voor de algemene kosten, tot de grens van wat toe te rekenen is aan het vervallen deel van het jaar waarin de verkrijging plaatsvindt en aan de drie voorafgaande kalenderjaren. Het appartement of de bedrijfsruimte is wettelijk verbonden aan de nakoming van deze verplichting.» Daarna de mechaniek: «In de openbare akte waarbij de woning of bedrijfsruimte onder welke titel ook wordt overgedragen, moet de vervreemder verklaren bij te zijn met de betaling van de algemene kosten van de vereniging van eigenaren of aangeven wat hij verschuldigd is. De vervreemder moet op dat moment een met zijn verklaring overeenstemmende verklaring over de stand van de schulden aan de gemeenschap overleggen, zonder welke het verlijden van de openbare akte niet mag worden toegestaan, tenzij hij door de verkrijger uitdrukkelijk van deze verplichting is ontheven. De verklaring wordt binnen ten hoogste zeven kalenderdagen na de aanvraag afgegeven door degene die de functie van secretaris vervult, met het fiat van de voorzitter, die bij schuld of nalatigheid instaan voor de juistheid van de erin opgenomen gegevens en voor de schade door vertraging bij de afgifte» (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e). Drie actoren, één termijn, één aansprakelijkheid: de secretaris die afgeeft, de voorzitter die meetekent, zeven kalenderdagen, en persoonlijke verantwoordelijkheid voor een verkeerd cijfer.
Wie haar afgeeft, en wat erin moet staan
De verklaring wordt getekend door degene die de functie van secretaris vervult. In een VvE met een professionele beheerder is dat de beheerder, die de twee functies doorgaans combineert: de wet staat toe secretariaat en beheer bij één persoon te leggen en rekent tot de taken van de beheerder het optreden als secretaris en het bewaren van de stukken van de gemeenschap ter beschikking van de eigenaren (art. 13.6 en 20.e). Het fiat van de voorzitter maakt haar compleet; in een VvE zonder beheerder is de voorzitter secretaris en tekent hij alleen. De wet legt de termijn en de aansprakelijkheid vast, niet de inhoud, en juist in de inhoud wordt een koper beschermd of niet. De verklaring die wij bij elke verkoop afgeven vermeldt, op briefpapier van de gemeenschap en met de datum van afgifte: de woning en haar aandeel; de tot die datum in rekening gebrachte en betaalde gewone bijdragen, met elke openstaande termijn en het bedrag ervan; elke door de vergadering goedgekeurde extra bijdrage, het totaal, de al vervallen en de nog te vervallen termijnen met hun data; de bijdrage aan het reservefonds; elke lopende vordering tegen de woning; en het saldo in één regel.
Er circuleren twee formuleringen, en ze zijn niet hetzelfde. Al corriente de pago, bij met betalen, betekent dat elke termijn die op de datum van de verklaring vervallen was, is betaald; het zegt niets over de extra bijdrage die de vergadering in mei goedkeurde en waarvan de termijnen in november vervallen. Sin deudas ni derramas pendientes, geen schulden en geen openstaande extra bijdragen, is de zin die een koper wil, en die klopt alleen als de verklaring in de notulen van de laatste vergaderingen heeft gekeken en niet alleen in het grootboek. Een verklaring die «bij» zegt over een appartement met nog drie te vervallen termijnen van een extra bijdrage is juist en nutteloos; de koper die haar leest als «niets te betalen» merkt bij de eerste termijn iets anders.
De vierjaarsregel: wat een koper met de sleutels erft
De verbondenheid is het hart van het lid. De vordering van de gemeenschap voor algemene kosten is een bevoorrechte vordering en het appartement is ermee belast, zodat de gemeenschap de door de vorige eigenaren onbetaalde bijdragen, het jaar van de verkrijging en de drie voorafgaande kalenderjaren, op het appartement van de koper kan verhalen, ook als die te goeder trouw kocht en de akte liet inschrijven (art. 9.1.e). De bescherming van de koper is precies de verklaring: voor een schuld die de verklaring niet vermeldde staan de secretaris en de voorzitter persoonlijk in; een schuld die zij wel vermeldde is er een die de koper aanvaardde of in de prijs onderhandelde. Buiten de vier jaar, en voor alles wat geen algemene kosten zijn, volgt de schuld de verkoper als persoon en is de weg van de gemeenschap de bijzondere betalingsbevelprocedure die ons artikel over onbetaalde bijdragen doorloopt (art. 21).
Eén regel keert de verwachting van de meeste kopers om. Extra bijdragen voor de betaling van verbeteringen «komen ten laste van wie eigenaar is op het moment van opeisbaarheid van de voor de betaling van die verbeteringen bestemde bedragen» (art. 17.11): een vóór de verkoop goedgekeurde extra bijdrage waarvan de termijnen erna vervallen is voor de koper, niet voor de verkoper, tenzij het onderhandse contract anders bepaalt. Daarom vermeldt onze verklaring elke goedgekeurde extra bijdrage met haar toekomstige data, en daarom behandelt het contract dat wij aanbevelen ze in een eigen clausule: een prijsverlaging, een inhouding bij de notaris of betaling van de hele extra bijdrage door de verkoper vóór het passeren.
De kant van de verkoper: de verklaring, de kennisgeving, de laatste bijdragen
De verkoper verklaart in de akte dat hij bij is, of geeft aan wat hij verschuldigd is, en overhandigt de verklaring; de notaris neemt haar in de akte op. Twee plichten overleven de handtekening. De verkoper moet de secretaris de eigendomsoverdracht melden op een manier die de ontvangst bewijst; wie dat nalaat «blijft hoofdelijk met de nieuwe eigenaar instaan voor de na de overdracht ontstane schulden aan de gemeenschap», met regres op hem, tenzij de gemeenschap langs andere weg van de overdracht wist of de overdracht algemeen bekend was (art. 9.1.i). En de bijdragen van de maand van de verkoop worden verdeeld zoals partijen afspreken; de wet zwijgt, en de datum van de akte is de gebruikelijke lijn.
De verklaring beschermt ook de verkoper. Een verkoper die een in de verklaring vermelde schuld achterlaat, heeft het bedrag ervan vastgelegd; een verkoper die een niet-vermelde schuld achterlaat, heeft een vordering achtergelaten die het appartement van de koper zal vinden en daarna, via de koper, de verkoper. Ons advies aan elke verkopende eigenaar in het buitenland is hetzelfde: vraag de verklaring aan op de dag dat het bod van de koper wordt aanvaard, niet de dag vóór de notaris, zodat wat zij laat zien op tijd betaald of onderhandeld kan worden.
De vrijstelling: tekenen zonder de verklaring
De wet staat de koper toe de verkoper te ontheffen van het overleggen van de verklaring, en de notaris passeert de akte dan op de enkele verklaring van de verkoper. De vrijstelling bestaat voor de verkoop die geen week kan wachten; zij wordt veel vaker getekend door kopers die niet begrepen waarvan zij afzagen. Een koper die vrijstelt neemt de vier jaar mogelijke schulden op het appartement op zich zonder enige verklaring om iemand aan te houden, en zonder vordering tegen een secretaris die niets afgaf. In vijftien jaar hebben wij de vrijstelling kopers een extra bijdrage voor een lift zien kosten, twee jaar bijdragen van een eigenaar die was gestopt met betalen, en eenmaal de proceskosten van de gemeenschap in een al ingediende vordering. De verklaring duurt ten hoogste zeven kalenderdagen, en een goede beheerder geeft haar in twee dagen af; een inhouding op de prijs ter hoogte van het bedrag dat de verklaring toont, is het alternatief dat niets kost.
Aanvragen vanuit het buitenland
De aanvraag wordt gedaan door de verkoper of zijn vertegenwoordiger, de advocaat, de makelaar met volmacht, de koper met toestemming van de verkoper, bij de beheerder, op een manier die de datum bewijst, want de zeven dagen lopen vanaf de aanvraag. Wij antwoorden binnen de termijn met een getekende PDF, het fiat van de voorzitter elektronisch verzameld, en sturen haar op verzoek rechtstreeks naar de notaris; de betaling door de verkoper van een getoond saldo wordt bevestigd op de dag dat zij op de rekening binnenkomt, en een nieuwe verklaring volgt. In de gemeenschappen die wij beheren leeft de aanvraag in het eigenarenportaal: de eigenaar klikt, de klok start, de verklaring komt. Na het passeren gaan de gegevens van de nieuwe eigenaar, naam, adres voor kennisgevingen, e-mail, bankmachtiging, met de melding van de koper of het afschrift van de notaris in het register, en wordt de volgende bijdrage bij de juiste persoon in rekening gebracht.
Waar wij in beeld komen
Onze beheerders op Fuerteventura geven bij elke verkoop in de gemeenschappen die wij beheren schuldverklaringen af binnen de zeven dagen van de wet, met de extra bijdragen en hun data op het document zelf, verzamelen het fiat van de voorzitter elektronisch, handelen rechtstreeks met de notaris, registreren de eigendomsoverdracht en de gegevens van de koper op de dag van de akte en adviseren de verkopende eigenaar over wat vóór de akte te betalen of te onderhandelen. Bekijk onze diensten VvE-kosten en boekhouding en incasso van achterstallige bijdragen, of vraag een offerte aan; onze gids over bijdragen en extra bijdragen legt uit wat de verklaring telt.
Veelgestelde vragen
Erft de koper van een appartement in Spanje de VvE-schulden van de vorige eigenaar?
Ja, binnen een grens: het appartement staat in voor de door de vorige eigenaren onbetaalde algemene kosten van het jaar van de aankoop en de drie voorafgaande kalenderjaren, ook na inschrijving van de akte. Daarbuiten volgt de schuld de verkoper persoonlijk. De schuldverklaring die de verkoper bij de notaris moet overleggen legt het bedrag vast; voor een schuld die zij niet vermeldde staan de secretaris en de voorzitter in die haar tekenden.
Wie geeft de schuldverklaring af en hoe lang duurt het?
Degene die de functie van secretaris vervult, in de meeste VvE's de beheerder, met het fiat van de voorzitter, binnen zeven kalenderdagen na de aanvraag. De wet maakt hen bij schuld of nalatigheid persoonlijk aansprakelijk voor de juistheid van de cijfers en voor de schade door vertraging. De aanvraag moet worden gedaan op een manier die de datum bewijst.
Wat is het verschil tussen «al corriente» en «sin deudas ni derramas pendientes»?
«Bij met betalen» betekent dat elke op de datum van de verklaring vervallen termijn is betaald; het dekt geen door de vergadering goedgekeurde extra bijdragen waarvan de termijnen later vervallen, en die draagt wie het appartement bezit op het moment van vervallen. «Geen schulden en geen openstaande extra bijdragen» is de zin die een koper nodig heeft, en die moet komen uit een verklaring die de goedgekeurde extra bijdragen met hun data opsomt.
Kan de akte zonder de verklaring worden getekend?
Alleen als de koper de verkoper uitdrukkelijk ontheft van het overleggen ervan; de notaris passeert de akte dan op de enkele verklaring van de verkoper. De koper die vrijstelt neemt de vier jaar mogelijke schulden op zich zonder enige verklaring om iemand aan te houden. Omdat de verklaring hooguit zeven dagen duurt, is de vrijstelling zelden de moeite waard; een inhouding op de prijs is het veiligere alternatief als de verkoop niet kan wachten.
