Drie offertes op tafel bij een bestuur in Costa Calma deze maand: één van 6,50 € per eenheid per maand, één van 4,90 € en één van 7,20 € «alles inbegrepen». De vraag van het bestuur was de vraag die wij elke september horen, in de weken vóór de gewone vergaderingen die het budget van het volgende jaar goedkeuren: welke is werkelijk de goedkoopste? Het eerlijke antwoord is dat een bedrag per eenheid op zichzelf bijna niets zegt, omdat de Spaanse appartementswet, de Ley de Propiedad Horizontal, een vaste kern van werk in het ambt van de beheerder legt en al het overige aan het contract overlaat. Dit artikel leest die kern in artikel 20, wat de wet zegt over hoe honoraria worden vastgesteld en wat een offerte u vóór het tekenen moet vertellen, wat lidmaatschap van de beroepsorganisatie garandeert en hoe u het controleert, de clausules die u zorgen moeten baren, en twee illustratieve offertes voor hetzelfde blok van veertig eenheden, doorgerekend over een rustig jaar en een jaar met werken. De citaten staan in het Spaans, de lezing in het Nederlands; de cijfers van de vergelijking zijn van ons, gekozen om de werking te tonen, geen tarief.
Wat de wet in het ambt legt
Artikel 20 van de Ley de Propiedad Horizontal somt zes taken op, en de eerste vijf zijn de basisdienst waarop elke gemeenschap recht heeft voor het honorarium dat zij goedkeurt. De beheerder moet Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios — waken over de goede gang van zaken in het gebouw, zijn installaties en diensten — en de eigenaren waarschuwen als iets misgaat (20.a). Hij moet Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos — tijdig het plan van voorzienbare uitgaven opstellen, de middelen voorstellen om ze te dekken en het aan de vergadering voorleggen (20.b). Hij moet zorgen voor het onderhoud en de instandhouding van het gebouw, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente — de dringende reparaties en maatregelen gelasten en ze onmiddellijk aan de voorzitter melden (20.c). Hij moet Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes — de besluiten over werken uitvoeren en de verschuldigde betalingen en inningen verrichten (20.d). En waar de ambten gecombineerd zijn, treedt hij op als secretaris van de vergadering en moet hij custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad — de documentatie van de gemeenschap bewaren en ter beschikking van de eigenaren houden (20.e).
De zesde taak is de deur naar al het andere: Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta — alle andere bevoegdheden die de vergadering toekent (20.f). Die regel is waarom twee offertes met dezelfde prijs per eenheid twee verschillende diensten kunnen beschrijven. Wat de vergadering of het contract boven de vijf taken toevoegt, is onderhandelbaar, en wat zij niet toevoegen, is niet verschuldigd.
Rond artikel 20 staan de regels die de werklast vormen. De vergadering benoemt en ontslaat de beheerder en moet resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos — beslissen over de klachten die eigenaren tegen zijn optreden indienen (artikel 14.a); zij keurt het budget en de rekeningen goed (14.b), en daarom is de jaarrekening vanuit het buitenland lezen de eigenaarskant van dezelfde plicht. De vergadering moet por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas — ten minste eenmaal per jaar bijeenkomen om de budgetten en rekeningen goed te keuren (16.1), met een oproeping die de lijst van eigenaren met achterstand draagt (16.2). De notulen moeten dentro de los diez días naturales siguientes — binnen de tien kalenderdagen na de vergadering — worden gesloten en aan elke eigenaar gestuurd (19.3), en de secretaris bewaart oproepingen, volmachten en stukken vijf jaar (19.4). Het honorarium zelf is een algemene uitgave waaraan elke eigenaar naar quotum bijdraagt (9.1.e), goedgekeurd binnen het budget.
Hoe honoraria worden vastgesteld: er is geen tarief
Sinds december 2009 mag geen enkele beroepsorganisatie een tarieflijst publiceren. Artikel 14 van de wet op de beroepsorganisaties, de Ley de Colegios Profesionales, toegevoegd door de Ley 25/2009, zegt dat de organisaties no podrán establecer baremos orientativos ni cualquier otra orientación, recomendación, directriz, norma o regla sobre honorarios profesionales — geen richttarieven of enige andere oriëntatie, aanbeveling, richtlijn, norm of regel over beroepshonoraria mogen vaststellen. Elk kantoor prijst vrij, en het «officiële tarief» waar sommige eigenaren ons naar vragen, bestaat niet. Wat bestaat, is een marktgewoonte: een maandelijks honorarium per woning of eenheid, soms een jaarbedrag voor de hele gemeenschap, plus IGIC tegen het algemene tarief: El tipo general en el impuesto general indirecto canario es el 7% — het algemene tarief van de Canarische indirecte belasting is 7 % (artikel 32.1 van de geconsolideerde Canarische tekst, goedgekeurd bij Decreto Legislativo 1/2025).
Wat het bedrag beweegt, is het werk erachter: hoeveel eenheden en hoeveel daarvan bedrijfsruimten of garages zijn, of het gebouw een lift, een zwembad, tuinen of personeel heeft, hoeveel vergaderingen het contract omvat, hoeveel eigenaren in het buitenland wonen en in welke talen, hoeveel achterstandsbeheer de gemeenschap draagt, en of de rekeningen maandelijks worden bijgehouden en gepubliceerd of eens per jaar worden gereconstrueerd. Een offerte die deze dingen niet noemt, is een getal, geen aanbod.
Wat een offerte u vóór het tekenen moet vertellen
De Ley 17/2009 over de vrije toegang tot dienstenactiviteiten geldt voor beheerders zoals voor elke dienstverlener, en artikel 22 ervan somt op wat zij vóór het contract beschikbaar moeten stellen: identiteit, rechtsvorm, fiscaal nummer en adres (22.2.a), registergegevens (22.2.b), bij gereglementeerde beroepen de kwalificatie en de organisatie waartoe zij behoren (22.2.d), El precio completo del servicio, incluidos los impuestos, cuando el prestador fije previamente un precio para un determinado tipo de servicio — de volledige prijs inclusief belastingen, wanneer de dienstverlener vooraf een prijs voor een soort dienst vaststelt (22.2.g), en el seguro o garantías exigidas, y en particular, los datos del asegurador y de la cobertura geográfica del seguro — de vereiste verzekering of garanties, met name de gegevens van de verzekeraar en de geografische dekking (22.2.i). Op verzoek moeten zij ook un presupuesto suficientemente detallado — een voldoende gedetailleerde offerte — verstrekken (22.3.a), de looptijd van het contract (22.3.b) en de maatregelen tegen belangenconflicten (22.3.d).
Gelezen als checklist is artikel 22 het verzoek dat een bestuur bij zijn offerteaanvraag zou moeten meesturen: de prijs met IGIC, de reikwijdte op schrift, het verzekeringscertificaat, de looptijd van het contract en hoe het eindigt, en het antwoord op één vraag die elk kantoor zonder aarzelen zou moeten kunnen geven: ontvangt u iets van de leveranciers die u voorstelt?
Binnen het honorarium en erbuiten
| Binnen het basishonorarium (de vijf taken van de wet) |
Meestal apart geprijsd (20.f: het contract) |
| Het budget en de gewone jaarvergadering: oproeping met achterstandslijst, aanwezigheid, notulen binnen tien dagen |
Buitengewone vergaderingen boven het aantal dat het contract omvat |
| Maandelijkse rekeningen, betalingen en inningen, de bankrekening op naam van de gemeenschap |
Begeleiding van een groot werk: aanbestedingen, werfbezoeken, certificeringen, vaak als percentage van het werk |
| Incidenten, dringende reparaties en de melding ervan aan de voorzitter |
Gerechtelijke invordering van achterstanden (de schuldenaar betaalt die volgens artikel 21.3) |
| Leveranciersbeheer en de jaarcontracten: lift, schoonmaak, zwembad, verzekering |
Verzekeringsschades van begin tot eind afgehandeld |
| Bewaring van documenten en de verklaringen die eigenaren nodig hebben om te verkopen |
Werknemers: loonadministratie en sociale zekerheid van het personeel van de gemeenschap |
| Eigenaren te woord staan in de talen die het contract belooft |
Subsidiedossiers, keuringsdossiers, privacypapierwerk |
De rechterkolom is geen lijst van misbruiken; het is legitiem extra werk dat de wet aan het contract overlaat. Het probleem is een offerte die de linkerkolom laag prijst en de rechter vaag houdt, want een gemeenschap met een dak dat gerepareerd moet worden of twaalf eigenaren met achterstand brengt haar jaar in de rechterkolom door. Eén extra verdient een eigen regel. Artikel 21.3 laat de gemeenschap in een schuldvordering todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor opnemen — alle uitgaven en kosten die de vordering meebrengt, inclusief die van het optreden van de secretaris-beheerder, ten laste van de schuldenaar. Een honorarium voor het opstellen van de schuldverklaring en de vordering is dus normaal; het aan de gemeenschap in plaats van aan de schuldenaar in rekening brengen is een keuze die de offerte zou moeten uitleggen, en ons artikel over onbetaalde gemeenschapskosten loopt de vordering zelf door.
Lidmaatschap van de beroepsorganisatie: wat het garandeert en hoe u het op Fuerteventura controleert
De wet is open over wie het ambt mag bekleden. Artikel 13.6 laat elke eigenaar toe, personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida — natuurlijke personen met een voldoende en wettelijk erkende beroepskwalificatie — en rechtspersonen. Lidmaatschap van de beroepsorganisatie is niet wettelijk verplicht: de Ley de Colegios Profesionales eist het alleen cuando así lo establezca una ley estatal — waar een staatswet dat bepaalt (artikel 3.2), en geen enkele doet dat voor vastgoedbeheerders. Juist daarom is het de moeite waard om te controleren: het is de garantie die een kantoor ervoor kiest te geven.
Voor de provincie is de controle openbaar. Het Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Las Palmas, waarvan de provincie Gran Canaria, Fuerteventura en Lanzarote omvat, publiceert zijn register onder de kop Encuentra a tu colegiado/a — vind uw geregistreerde beheerder —, doorzoekbaar per eiland en plaats; toen wij in september 2026 keken, vermeldde het zevenentwintig leden voor Fuerteventura. Zijn pagina van het ene loket linkt naar het register, het klachtenformulier en de gedragscode van het beroep. Die code, gepubliceerd door de Consejo General de Colegios, is waar de garanties staan. Artikel 6 verlangt van geregistreerde beheerders verzekeringen die hun beroepsaansprakelijkheid dekken en la responsabilidad en la que pueda incurrir con respecto a los fondos, bienes y derechos que les hayan sido depositados o confiados — hun aansprakelijkheid voor de aan hen toevertrouwde gelden, goederen en rechten —, en zegt dat A solicitud del interesado, el Administrador de Fincas colegiado habrá de exhibir el correspondiente certificado que acredite la vigencia de dichas garantías — op verzoek het certificaat moet worden getoond dat bewijst dat die garanties van kracht zijn. Artikel 2 stelt de gedragsregels vast die een bestuur het meest zouden moeten interesseren: Abstenerse de recibir comisiones, descuentos o beneficios por los gastos comprometidos derivados de la cuenta de un mandante, sin haber obtenido antes el consentimiento de éste — geen commissies, kortingen of voordelen aannemen op uitgaven van de rekening van een opdrachtgever zonder diens voorafgaande toestemming (regel 3), leveranciers met volledige transparantie kiezen en factureren (regel 4), elke leverancier waarin hij belangen heeft bekendmaken (regel 5), geen uitgaven aangaan zonder machtiging behalve de dringende die de wet toestaat (regel 2), en informar con exactitud a éste de los honorarios profesionales correspondientes a los servicios prestados, procediendo, en su caso, al desglose — de opdrachtgever nauwkeurig informeren over de honoraria voor de verleende diensten, waar nodig uitgesplitst (regel 10).
Ons eigen kantoor wordt geleid door een advocate die sinds 1998 bij de balie van Las Palmas is ingeschreven en heeft een beroepsaansprakelijkheidsverzekering; wij tonen het certificaat op verzoek, en wij verwachten hetzelfde van elk kantoor waarmee u ons vergelijkt.
De clausules die u zorgen moeten baren
- Een prijs zonder reikwijdte. «Volledig beheer» zonder aantal vergaderingen, zonder frequentie van de rekeningen en zonder lijst van extra's is de offerte die in het tweede jaar groeit.
- Zwijgen over leveranciers. Stel de vraag van artikel 22.3.d schriftelijk. Een kantoor dat zijn eigen onderhoudsbedrijf voorstelt, of dat van een familielid, moet het zeggen; regel 5 van de code bestaat voor dat geval.
- Een rekening die niet van de gemeenschap is. De bankrekening moet op naam en fiscaal nummer van de gemeenschap staan, met de voorzitter onder de gemachtigden. Ons eerdere artikel over van beheerder wisselen legt uit wat u bij de overdracht moet eisen; dezelfde lijst geldt bij de start.
- Geen verzekeringscertificaat. Artikel 22.2.i van de Ley 17/2009 en artikel 6 van de code zeggen allebei dat u het mag vragen. Komt het niet, dan is het uitblijven het antwoord.
- Notulen die maanden later komen. De wet geeft tien dagen om ze te sluiten en eist verzending aan elke eigenaar; een kantoor dat dat bij de omvang van uw gemeenschap niet haalt, haalt de rest ook niet.
- Schuldvorderingen die aan de gemeenschap worden gefactureerd. Artikel 21.3 legt de kosten bij de schuldenaar. Een offerte die de gemeenschap per dossier laat betalen en daarna ook de schuldenaar, factureert hetzelfde werk twee keer.
- Stilzwijgende verlenging met boete. Artikel 13.7 laat de vergadering de beheerder op elk moment ontslaan; een contract dat vertrekken duur maakt, laat u betalen voor een recht dat de wet u al geeft.
Twee offertes voor hetzelfde blok, naast elkaar
Neem een blok van veertig eenheden in Caleta de Fuste met lift, zwembad en tuinman. Offerte A rekent 6,50 € per eenheid per maand, 3.120 € per jaar plus IGIC, en omvat de gewone vergadering, één buitengewone, maandelijkse online rekeningen, incidenten en de begeleiding van werken tot 15.000 € zonder toeslag. Offerte B rekent 4,90 €, 2.352 € per jaar plus IGIC, en somt haar extra's op: 150 € per buitengewone vergadering, 4 % van het budget voor de begeleiding van elk werk, 90 € per achterstandsdossier, 60 € per verzekeringsschade.
In een rustig jaar, één gewone vergadering, geen werken, twee schades en drie achterstandsdossiers, kost offerte A 3.120 € en offerte B 2.352 € plus 120 € voor de schades, 2.472 €, met de achterstandshonoraria volgens artikel 21.3 aan de schuldenaren doorberekend. B is ongeveer 650 € goedkoper. In een jaar met een dakreparatie van 30.000 €, twee buitengewone vergaderingen, dezelfde schades en zes achterstandsdossiers kost A 3.120 € plus wat het boven zijn werkenplafond van 15.000 € rekent, zeg 2 % van het meerdere, 300 €, dus 3.420 €; B kost 2.352 € plus 300 € voor de vergaderingen, 1.200 € voor het werk en 120 € voor de schades, 3.972 €. Nu is A ongeveer 550 € goedkoper, en de gemeenschap heeft het werk bovendien laten begeleiden door het kantoor dat de rest van het jaar voor het gebouw instaat. Geen van beide is de verkeerde offerte. Het punt is dat een bestuur niet tussen beide kan kiezen zonder de rechterkolom van de tabel hierboven naast het jaar te leggen dat het verwacht, en dat de 7 % IGIC bovenop elk bedrag komt.
Hoe wij offreren
De gemeenschappen die wij op Fuerteventura beheren, krijgen een vast maandelijks honorarium per eenheid met de reikwijdte in het contract: de gewone vergadering en het aantal inbegrepen buitengewone, elke maand online gepubliceerde rekeningen, incidenten afgehandeld vanuit drie servicepunten op het eiland, een tweetalig team voor eigenaren in het buitenland, en een lijst van extra's met hun prijzen voordat ze nodig zijn. Het verzekeringscertificaat en de identificatie die artikel 22 vereist, gaan met de offerte mee, en elk voorstel dat u al op tafel heeft, kan regel voor regel naast het onze worden gelegd. Onze dienst VvE-beheer beschrijft de standaard; vraag een offerte aan en u ontvangt de reikwijdte, de extra's en de belasting zichtbaar, op één pagina.
Veelgestelde vragen
Betalen alle eigenaren mee aan het honorarium van de beheerder?
Ja. Het is een algemene uitgave onder artikel 9.1.e, betaald naar aandeel tenzij de splitsingsakte of de statuten een andere regel stellen, en het wordt goedgekeurd binnen het jaarbudget waarover de vergadering volgens artikel 14.b stemt. Een eigenaar kan zich er niet aan onttrekken, en een eigenaar met achterstand verliest het stemrecht op de vergadering, maar niet de verplichting.
Kunnen we de beheerder per taak betalen in plaats van per eenheid?
De wet legt de methode niet vast; artikel 20.f laat wat wordt toegevoegd aan de vergadering en het contract. Een model per taak is toegestaan, maar de vijf wettelijke taken van artikel 20 moeten in elk model gedekt zijn, dus een contract dat apart rekent voor het opstellen van het budget of voor de gewone vergadering, rekent voor de kern van het ambt.
Moeten we een geregistreerde beheerder benoemen?
Nee. Artikel 13.6 laat een eigenaar, een gekwalificeerde natuurlijke persoon of een vennootschap toe, en lidmaatschap van de beroepsorganisatie is voor beheerders niet wettelijk verplicht. Het is de garantie die een kantoor biedt: het openbare register van de organisatie van Las Palmas, de klachtenroute, de gedragscode en het verzekeringscertificaat dat u op grond daarvan mag eisen.
Wie betaalt het honorarium van de beheerder voor het aanmanen van een eigenaar met achterstand?
De schuldenaar, zodra de vordering via de procedure van de gemeenschap is ingesteld. Artikel 21.3 laat toe alle invorderingskosten in de vordering op te nemen, inclusief die van het optreden van de secretaris-beheerder, ten laste van de schuldenaar, en artikel 21.5 voegt de honoraria van advocaat en procurador toe waar zij worden ingezet. Vóór de vordering hoort het werk van herinneringen en verklaringen bij de gewone dienst of bij de extra's die het contract prijst.
