Wie koopt op Fuerteventura: wat de cijfers van notarissen en registers betekenen voor een VvE

Een gemeenschap van achtendertig appartementen in Corralejo houdt haar jaarvergadering in de vergaderzaal van een hotel, op een donderdag in oktober. Elf eigenaren zitten in de zaal, negen anderen hebben een ondertekende volmacht gestuurd, de voorzitter komt uit Milaan, de penningmeester uit Leeds, en de agenda is twee keer vertaald. Niemand in die zaal heeft een statistiekbureau nodig om te weten dat de gemeenschappen van het eiland internationaal zijn. Wat ze wel nodig hebben, wanneer er over een lift gestemd moet worden, een debiteur in het buitenland aangemaand of een oproep bezorgd bij veertig brievenbussen in zes landen, is weten wat de officiële cijfers werkelijk zeggen over wie hier koopt en wie hier woont, want dat zijn twee verschillende dingen, en in de kloof daartussen begint het werk van een beheerder. De gemeenschap is verzonnen; de cijfers niet.

Drie openbare bronnen tellen. Het statistiekcentrum van de notarissen telt elke in Spanje ondertekende koopakte en zegt welke kopers buitenlander waren, of ze in Spanje of in het buitenland woonden en wat ze betaalden; zijn jongste rapport, over het eerste halfjaar van 2026, is gedateerd 15 oktober 2026. De hypotheekbewaarders tellen dezelfde aankopen weken later, wanneer ze het register bereiken, en publiceren elk kwartaal het aandeel van door buitenlanders gekochte woningen in elke provincie; hun jongste rapport dekt april tot juni 2026. Het Canarische statistiekinstituut telt de mensen die hier wonen, naar nationaliteit en gemeente, op 1 januari van elk jaar; zijn jongste cijfers zijn die van 1 januari 2025. Dit artikel leest de drie zoals ze er op 21 oktober 2026 bij stonden, zegt wat elk meet en wat geen van de drie meet, en brengt de cijfers dan naar de vergaderzaal: de taal van de notulen, het adres dat een eigenaar in het buitenland moet opgeven, de volmacht, de achterstanden en de betaalroute. Elk cijfer is toegeschreven en gedateerd, er staat geen voorspelling in, en de vraag of iemand van kopen mag worden weerhouden hoort bij de advocatenkant van onze groep, die dat dossier bijhoudt.

Drie tellers, drie momenten van dezelfde verkoop

Het Centro de Información Estadística van de Consejo General del Notariado, bekend onder de initialen CIEN, haalt zijn cijfers uit de akten zelf, zoals de noot bij zijn rapport zegt: Los datos ofrecidos proceden de las escrituras públicas autorizadas por los notarios en el primer semestre de 2026. De gegevens komen uit de akten die de notarissen in het eerste halfjaar van 2026 hebben verleden, en de akte is het moment waarop de koper tekent, zodat de telling van de notarissen de vroegste van de drie is; ze dekt alleen «vivienda libre», vrije woningen, en legt vast wat de akte vastlegt: nationaliteit, woonplaats in Spanje of in het buitenland, prijs. Het openbare rapport verdeelt het land naar autonome gemeenschap, dus voor ons is de eenheid de Canarische Eilanden; het eiland publiceert het niet.

De Estadística Registral Inmobiliaria van het Colegio de Registradores telt een verkoop wanneer de akte wordt ingeschreven, gewoonlijk enkele weken na de ondertekening, en rapporteert per kwartaal. Ze publiceert het percentage van ingeschreven woningaankopen door buitenlanders voor elke provincie, en dichter bij Fuerteventura komt geen officiële reeks: de provincie Las Palmas is Gran Canaria, Lanzarote en Fuerteventura samen, en de 875.589 inwoners van Gran Canaria wegen in het provinciale gemiddelde veel zwaarder dan de 129.080 van dit eiland. De lezing die de hypotheekbewaarders zelf van hun kaart geven, is het onthouden waard: La intensidad turística se configura como factor clave para la consecución de un mayor o menor peso relativo en compras de vivienda por extranjeros, correspondiendo las provincias cabeceras a provincias mediterráneas e islas con esta característica. Toeristische intensiteit, met andere woorden, bepaalt het buitenlandse aandeel van een provincie, en de provincies bovenaan zijn mediterrane en eilandprovincies.

Het Instituto Canario de Estadística, ISTAC, publiceert wie in elke gemeente woont, naar nationaliteit, op 1 januari van elk jaar, en definieert zijn cijfer voor de buitenlandse bevolking zo: Número de personas de nacionalidad extranjera residentes en Canarias a 1 de enero de cada año. Hasta 2020, estas cifras se obtienen del Padrón Municipal de Habitantes y desde 2021, del Censo de Población. Het cijfer is het aantal personen met een buitenlandse nationaliteit dat op 1 januari van elk jaar op de Canarische Eilanden woont, tot 2020 uit het gemeentelijke bevolkingsregister en vanaf 2021 uit de volkstelling. Die reeks telt bewoners, geen eigenaren: een eigenaar die in Hamburg woont en zes weken per jaar in Costa Calma doorbrengt, staat in de kolom niet-ingezetenen van de notarissen en in geen enkele kolom van de bevolkingscijfers. Houd de drie uit elkaar en de cijfers houden op elkaar tegen te spreken.

Spanje, eerste halfjaar 2026: minder buitenlandse akten, hogere prijzen

Het rapport van de notarissen van 15 oktober 2026 telt 62.327 aankopen van vrije woningen door buitenlanders in Spanje tussen januari en juni 2026, 13,0 % minder dan in het eerste halfjaar van 2025: Se trata del mayor descenso interanual desde el primer semestre de 2020. Het is de scherpste daling op jaarbasis sinds het eerste halfjaar van 2020. Buitenlanders tekenden 18,3 % van de 341.283 woningaankopen van het halfjaar, tegen 19,2 % een jaar eerder en 20,3 % in 2024.

De daling was niet gelijk verdeeld. Los extranjeros residentes concentraron el 63,2% de las operaciones, con un descenso del 9,7% frente a la primera mitad de 2025. Daartegenover las compraventas de los no residentes correspondieron al 36,8% restante, con un retroceso del 18,0% respecto al primer semestre de 2025, in totaal 22.940 akten, wat het rapport el menor volumen desde el primer semestre de 2021 noemt. In gewone taal: in Spanje wonende buitenlanders tekenden 63,2 % van de akten en kochten 9,7 % minder dan een jaar eerder; niet-ingezetenen tekenden de resterende 36,8 % en kochten 18,0 % minder, hun laagste halfjaar sinds het eerste halfjaar van 2021. De prijzen gingen de andere kant op: buitenlanders betaalden gemiddeld 2.644 € per vierkante meter, 9,4 % meer dan een jaar eerder, en Los extranjeros no residentes continuaron siendo el grupo que pagó los precios más elevados, con una media de 3.493 €/m², frente a los 2.102 €/m² de los extranjeros residentes y los 1.971 €/m² de los compradores nacionales. Niet-ingezetenen betaalden dus 3.493 € per vierkante meter tegen 2.102 € voor ingezeten buitenlanders en 1.971 € voor Spaanse kopers.

Naar nationaliteit: Por nacionalidad, los compradores de Marruecos concentraron el mayor número de operaciones en el primer semestre de 2026, con 4.960 compraventas (8,0% del total), seguido de los de Reino Unido con 4.541 (7,3%), Italia (4.109; 6,6%), Rumanía (3.974; 6,4%) y Alemania (3.907; 6,3%). Marokkanen kwamen eerst met 4.960 akten, dan Britten met 4.541, Italianen 4.109, Roemenen 3.974 en Duitsers 3.907. De twee kolommen hebben verschillende gezichten: onder de niet-ingezeten kopers gingen de Nederlanders voorop met 12,6 %, dan Duitsers met 11,8 %, Britten met 10,4 % en Polen met 8,1 %; onder de ingezeten kopers gingen Marokkanen voorop met 12,4 %, dan Italianen met 9,2 %, Roemenen met 9,0 % en Britten met 5,5 %.

De hypotheekbewaarders, die inschrijvingen tellen in plaats van handtekeningen en kwartalen in plaats van halfjaren, publiceerden in augustus 2026 een cijfer dat andersom leest, en beide zijn waar: El peso de compras de vivienda por extranjeros durante el segundo trimestre de 2026 ha sido del 15,98% (13,92% 1T26), muy por encima del peso del mismo trimestre del año precedente (14,1% 2T25). Buitenlanders deden 15,98 % van de tussen april en juni 2026 ingeschreven woningaankopen, tegen 13,92 % in het eerste kwartaal en 14,1 % een jaar eerder. De hypotheekbewaarders voegen eraan toe dat Este resultado supone el nivel máximo de la serie histórica disponible, het hoogste niveau van de beschikbare reeks, met iets meer dan 26.800 in het kwartaal ingeschreven aankopen door buitenlanders, en dat En todas las comunidades autónomas se ha incrementado el peso de compras por extranjeros, het aandeel dus in elke autonome gemeenschap is gestegen. Voor heel 2025 had dezelfde bron geteld dat El 13,82% de las compras de vivienda de 2025 han sido formalizadas por extranjeros, a cierta distancia del máximo de la serie histórica (14,98% en 2023), con un descenso anual de -0,78 pp, 13,82 % van de aankopen van het jaar, onder het maximum van de reeks, 14,98 % in 2023. Een aandeel kan stijgen terwijl een volume daalt, omdat het volume van de Spaanse kopers sterker daalde, en een in juni getelde inschrijving kan een in maart ondertekende akte zijn. Geen van beide reeksen is fout, en geen van beide is een trend tot de volgende hem bevestigt.

De Canarische Eilanden en de provincie Las Palmas

In het halfjaar van de notarissen hoorden de eilanden bij de drie regio's waar de buitenlandse aankopen het meest daalden: Las caídas más intensas se produjeron en Cantabria (-20,5%), Islas Canarias (-20,3%) y Comunidad de Madrid (-19,7%) In cijfers geeft de bijlage van het rapport 3.694 aankopen door buitenlanders op de Canarische Eilanden tussen januari en juni 2026 tegen 4.635 in dezelfde maanden van 2025. De prijs die deze kopers betaalden steeg toch, tot 3.171 € per vierkante meter van 2.891 € een jaar eerder; de eilanden staan in de lijst van gematigde stijgingen van het rapport, met 9,7 %: Con avances más moderados se situaron Islas Canarias (9,7%), Islas Baleares (9,3%), Galicia (5,2%), Cataluña (3,0%) y Aragón (0,4%).

Het cijfer dat voor een gemeenschap het meest telt, is de verdeling naar woonplaats, en op de eilanden is die het omgekeerde van de Spaanse. Van de 3.694 Canarische akten telt het rapport Islas Canarias (2.046 operaciones; 8,9% del total) onder de regio's waar niet-ingezetenen kochten, dat wil zeggen 2.046 aankopen door buitenlanders die in het buitenland wonen, meer dan de helft van alle buitenlandse aankopen in de archipel, terwijl de eilanden slechts 4,2 % kregen van de aankopen door buitenlanders die in Spanje wonen. Landelijk woont bijna twee van de drie buitenlandse kopers in Spanje; op de Canarische Eilanden woonde in het eerste halfjaar van 2026 de meerderheid van de buitenlandse kopers hier niet.

Het kwartaalaandeel van de hypotheekbewaarders geeft de eilanden hun rang. Van april tot juni 2026: Las comunidades autónomas que han registrado un mayor peso de compra por extranjeros durante el segundo trimestre han sido Illes Balears (32,27%), Comunitat Valenciana (31,03%), Canarias (29,33%), Región de Murcia (23,71%), Cataluña (17,63%) y Andalucía (15,95%). De Balearen, de regio Valencia en de Canarische Eilanden gaan voorop, de eilanden met 29,33 %. Per provincie: Las provincias con mayor peso de compra de vivienda por extranjeros durante el segundo trimestre han sido Alicante (46,43%), Málaga (37,01%), Illes Balears (32,27%), Santa Cruz de Tenerife (32,25%), Las Palmas (26,55%), Girona (25,48%), Murcia (23,71%), Almería (20,96%) y Tarragona (17,65%). Santa Cruz de Tenerife staat op 32,25 % en Las Palmas op 26,55 %. In het kwartaal tot juni 2026 ging dus een op de vier ingeschreven woningaankopen in onze provincie naar een buitenlandse koper, en bijna een op de drie in de westelijke provincie.

Een kwartaal is een foto, geen film. In het eerste kwartaal van 2026 luidde dezelfde tabel Santa Cruz de Tenerife (26,05%), Girona (24,7%), Murcia (21,73%), Las Palmas (20,14%), en in het tweede kwartaal van 2025 Santa Cruz de Tenerife (35,72%), Málaga (33,29%), Illes Balears (28,42%), Las Palmas (24,83%). Voor heel 2025 zet het jaarboek van de hypotheekbewaarders de provincies zo op een rij: Las provincias con mayor peso de compra de vivienda por extranjeros durante el año 2025 han sido Alicante (43,29%), Málaga (32,80%), Santa Cruz de Tenerife (30,04%), Illes Balears (29,86%), Girona (25%), Las Palmas (21,72%), Murcia (21,42%), Almería (17,47%), Tarragona (15,86%) y Barcelona (14,21%). Las Palmas stond dus op 24,83 % in het voorjaar van 2025, op 21,72 % over dat hele jaar, op 20,14 % in het eerste kwartaal van 2026 en op 26,55 % in het tweede, een sprong van meer dan zes punten in één kwartaal. Een gemeenschap die 26,55 % als het nieuwe normaal leest, of 20,14 % als het oude, leest in beide te veel.

Hetzelfde kwartaalrapport geeft de omvang van de provincie. De hypotheekbewaarders telden 3.102 ingeschreven woningaankopen in Las Palmas tussen april en juni 2026, 11,2 % minder dan in het vorige kwartaal, waarvan 724 nieuwbouwwoningen en 2.378 bestaande woningen; in de twaalf maanden tot juni schreef de provincie 13.336 woningaankopen in, 1,0 % minder dan in de twaalf daarvoor. De gemiddelde ingeschreven prijs in de provincie was 3.059 € per vierkante meter in het kwartaal en 2.735 € per vierkante meter over de twaalf maanden, 14,7 % hoger dan een jaar eerder. Geen van deze cijfers is een cijfer van Fuerteventura; elk is het dichtste wat de openbare reeksen bieden.

Wie ze zijn: de nationaliteiten die op de eilanden kopen

Het rapport van de notarissen noemt de nationaliteiten per regio in twee zinnen, één per kolom. Onder de niet-ingezetenen: Los de Alemania por su parte reunieron una parte considerable de las operaciones en Islas Baleares (52,5%), Castilla-La Mancha (26,5%), Islas Canarias (22,3%) y Galicia (14,3%). Onder de ingezetenen: Italia fue la segunda nacionalidad en volumen de operaciones (9,2% del total), con peso destacado en Islas Canarias (22,3%), Islas Baleares (16,8%), Comunidad de Madrid (13,4%) y Cataluña (11,8%), en Los compradores de Reino Unido ocuparon el cuarto lugar (5,5% de las operaciones) y alcanzaron especial relevancia en Andalucía (11,2%), Región de Murcia (9,5%), Islas Canarias (8,4%) e Islas Baleares (8,1%). Samen gelezen: in het eerste halfjaar van 2026 was meer dan een op de vijf aankopen door niet-ingezetenen op de Canarische Eilanden Duits, meer dan een op de vijf aankopen door ingezetenen Italiaans, en Britten waren in beide kolommen aanwezig zonder er een aan te voeren.

Het jaarboek 2025 van de hypotheekbewaarders zegt hetzelfde over de archipel als geheel: Britse kopers voeren de buitenlandse aankopen aan in Andalusië, Murcia en de regio Valencia, alemanes en Illes Balears, franceses en Cataluña, italianos en Canarias, chinos en Comunidad de Madrid: Duitsers op de Balearen, Fransen in Catalonië, Italianen op de Canarische Eilanden, Chinezen in Madrid. Voor het land zet het jongste kwartaal van de hypotheekbewaarders de Britten eerst met 6,99 % van de buitenlandse aankopen, de Nederlanders op 6,94 %, Duitsers op 6,11 % en Marokkanen op 6,09 %.

Wat een gemeenschap hieruit moet halen is geen ranglijst maar een kaart van talen en gewoonten. Een Italiaanse eigenaar is meestal een ingezetene met een Spaans adres, een Spaanse bankrekening en een werkbare kennis van de taal van de notulen; een Duitse eigenaar is meestal een niet-ingezetene die de agenda vooraf, een volmacht en een route voor de bijdragen vanaf een buitenlandse rekening nodig zal hebben; een Britse eigenaar kan beide zijn en is sinds 2021 een onderdaan van een niet-EU-land voor elke regel die daarvan afhangt. De cijfers zeggen niet welke van uw eigenaren welke is. Ze zeggen dat een gemeenschap op Fuerteventura alle drie moet verwachten.

Wie hier al woont: het register van het eiland, gemeente voor gemeente

De notarissen tellen kopers; het ISTAC telt buren. Op 1 januari 2025 had het eiland 129.080 inwoners, van wie 40.402 een buitenlandse nationaliteit hadden, wat volgens onze rekensom uit die twee tellingen iets meer dan 31 % is. De grootste buitenlandse gemeenschappen waren de Italianen, 9.802 mensen, dan Colombianen met 4.817, Duitsers met 4.012, Marokkanen met 3.707 en Britten met 3.673, op afstand gevolgd door Polen met 944, Venezolanen met 905 en Fransen met 886. De reeks is sinds 2022 elk jaar gestegen: 35.130 buitenlandse onderdanen op 1 januari 2021, 34.682 in 2022, 37.421 in 2023, 39.011 in 2024 en 40.402 in 2025, terwijl het totaal van het eiland van 119.278 naar 129.080 ging. De archipel als geheel telde 2.258.866 inwoners en 342.612 buitenlandse onderdanen, met de Italianen opnieuw als grootste groep, 55.553.

Het eiland is niet één markt, en de gemeenten laten dat zien. De tabel geeft, voor elk van de zes, de inwoners op 1 januari 2025, de buitenlandse onderdanen onder hen en de drie grootste groepen, alles uit de cijfers van het ISTAC voor 2025.

Twee gemeenten, La Oliva en Antigua, hebben bijna één buitenlandse onderdaan voor elke Spaanse: volgens onze rekensom zitten 13.705 van 29.864 en 6.429 van 14.027 beide net onder 46 %. In La Oliva, dat is Corralejo, El Cotillo en Lajares, zijn de Italianen alleen al 5.310 mensen, meer dan de volgende vier groepen samen. In Antigua, dat is Caleta de Fuste, zijn de Britten de grootste buitenlandse groep, 1.766, en het is de enige gemeente waar ze dat zijn. Pájara, van Costa Calma tot Morro Jable, is de Duitse gemeente, 1.918, met Marokkaanse inwoners als tweede groep. De hoofdstad en Tuineje zijn weer iets anders: een op de vijf inwoners heeft een buitenlands paspoort, en de grootste groep is in beide de Colombiaanse, 2.683 in Puerto del Rosario en 758 in Tuineje, mensen die, als ze kopen, als ingezetenen kopen.

Ter vergelijking: Lanzarote telde 166.878 inwoners en 41.020 buitenlandse onderdanen, Gran Canaria 875.589 en 89.813, Tenerife 966.469 en 153.696; en Spanje volgens de voorlopige telling van het nationale instituut op 1 juli 2026 49.801.559 inwoners en 7.437.543 buitenlandse onderdanen, 87.197 meer dan drie maanden eerder. Het aandeel buitenlandse inwoners op Fuerteventura is met enige afstand het hoogste van de vier grote eilanden, en dat nog voor er één niet-ingezeten eigenaar is geteld.

Ingezetene of niet-ingezetene: het ene onderscheid dat een gemeenschap elke maand voelt

De twee kolommen van de notarissen zijn hetzelfde onderscheid dat de wet op het horizontale eigendom in de praktijk maakt zonder het woord ooit te gebruiken. Een eigenaar die op het eiland woont, ontvangt de oproep in het appartement, betaalt via een Spaanse automatische incasso, loopt naar de vergadering en leest de notulen in de taal waarin ze geschreven zijn. Een eigenaar die in het buitenland woont, moet worden bereikt, vertegenwoordigd en geïncasseerd, en de wet geeft de gemeenschap daarvoor drie instrumenten, die elk alleen werken als de eigenaar ze gebruikt.

Het eerste is het adres. Artikel 9.1.h van de wet maakt het de plicht van elke eigenaar om Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. Elke eigenaar moet dus aan de secretaris, op een manier die de ontvangst bewijst, een adres in Spanje opgeven voor elke kennisgeving die de gemeenschap betreft. De wet zegt vervolgens wat er gebeurt wanneer de eigenaar in het buitenland dat niet heeft gedaan: En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. Zonder dat adres is het appartement zelf het adres, en een kennisgeving die wordt overhandigd aan wie het bewoont, heeft volledige rechtsgevolgen. Als het appartement leegstaat en de kennisgeving daar niet kan worden bezorgd, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, met volledige werking drie dagen later. Een eigenaar in München die nooit een adres in Spanje heeft opgegeven, is in rechte van elke vergadering en elk besluit op de hoogte gebracht door een vel papier op een bord in Costa Calma. Ons artikel over de verplichtingen van een niet-ingezeten eigenaar legt uit wat daar nog uit volgt, inclusief de belastingkalender, die geen zaak van de gemeenschap is maar wel van de eigenaar.

Het tweede is de volmacht. Artikel 15.1 kon niet eenvoudiger zijn: La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario. Aanwezigheid is in persoon of via een vertegenwoordiger, en een door de eigenaar ondertekend geschrift is genoeg om de vertegenwoordiging te bewijzen. Een ondertekende brief volstaat; geen notaris, geen apostille, geen bijzondere vorm. De eigenaar die niet naar de vergadering kan vliegen, behoudt zijn stem door het papier te sturen, en de oproep voor de jaarvergadering, die volgens artikel 16.3 cuando menos, con seis días de antelación, ten minste zes dagen vooraf, moet uitgaan, is het moment om te beslissen aan wie hij die stuurt. Onze gids voor de jaarvergadering als u in het buitenland woont loopt de oproeping, de volmacht en de meerderheden door.

Het derde is het quorum, en hier bijten de cijfers het hardst. Artikel 16.2 bepaalt dat als de eerste oproeping niet de meerderheid van de eigenaren met de meerderheid van de aandelen bijeenbrengt, se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a «quórum», die dezelfde dag een half uur later kan worden gehouden. Een gemeenschap waarin meer dan de helft van de buitenlandse eigenaren in het buitenland woont, en dat is wat de Canarische kolom van de notarissen beschrijft, vergadert bijna als regel in tweede oproeping, en de besluiten worden dan genomen door de aanwezigen en vertegenwoordigden. Dat is rechtmatig, en het is ook waarom de volmacht hier meer telt dan in een flatgebouw in Madrid.

Achterstanden, talen en de betaalroute: de cijfers op de vergadering

Achterstanden zijn het punt waar woonplaats kosten wordt. Artikel 15.2 laat eigenaren die achterlopen met hun bijdragen aanwezig zijn, maar zegt dat zij podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto, en artikel 16.2 eist dat La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad. Een schuld innen bij een eigenaar die in Lyon of Leeds woont, volgt dezelfde Spaanse procedure als bij een die een verdieping hoger woont, maar elke stap die afhangt van het bereiken van de debiteur, van de aanmaning tot de betekening van de gerechtelijke stukken, loopt via het adres van artikel 9.1.h, en een debiteur zonder adres in Spanje is een tragere debiteur. Ons artikel over onbetaalde bijdragen zet de route uiteen en de vijfjaarstermijn die het Hooggerechtshof in 2025 vaststelde.

De talen volgen rechtstreeks uit de tabel hierboven. In een gemeenschap in La Oliva zullen in de zaal Italiaanse, Engelse en Duitse eigenaren zitten, ruwweg in die volgorde; in Pájara Duitsers eerst; in Antigua Engelsen eerst. De wet heeft helemaal geen taalregel: de notulen worden in het boek in het Spaans gehouden, en artikel 19.3 zegt alleen dat El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9. De notulen gaan naar de eigenaren via de procedure van artikel 9, dat wil zeggen naar het adres van artikel 9.1.h. Alles daarbuiten is een dienst die de gemeenschap koopt of een beheerder levert: een tweetalige voorzitter, een vertaalde agenda, een samenvatting van de notulen in de talen van de eigenaren. Ons artikel over de taal van vergaderingen en notulen legt uit wat een vertaling in rechte waard is en wat ze in de praktijk waard is.

De betaalroute is de stille. Een ingezeten buitenlander betaalt als elke buur; een niet-ingezetene betaalt vanaf een Duitse, Italiaanse of Britse rekening, en een gemeenschap waarvan de begroting uitgaat van Spaanse incasso's zal de uren van haar beheerder besteden aan gestorneerde betalingen, tenzij de bijdragen kunnen worden geïnd via SEPA-incasso vanaf elke rekening in de eurozone en via overschrijving van daarbuiten, met een bewijs voor elke afschrijving. Dat is een kwestie van het beheerderscontract en niet van de wet, en een die het waard is om vóór de volgende begroting te stellen, niet erna.

Wat de cijfers niet zeggen, en het plafond dat niet bestaat

Drie dingen die de cijfers u niet kunnen zeggen. Ze kunnen u niet zeggen hoeveel eigenaren in uw eigen gemeenschap buitenlander of afwezig zijn: geen openbare reeks telt eigenaren per gebouw, en het enige register dat dat doet, is dat van de gemeenschap zelf, de adressenlijst van artikel 9.1.h, die de beheerder bijhoudt en die de regels voor gegevensbescherming binnen de gemeenschap houden. Ze kunnen u niet het buitenlandse aandeel van de aankopen op Fuerteventura zeggen: de hypotheekbewaarders stoppen bij de provincie en de notarissen bij de archipel, en elk eilandpercentage dat u in de pers leest, is iemands schatting. En ze kunnen u niet zeggen waar de markt heen gaat: een halfjaar waarin de buitenlandse akten met 13 % daalden terwijl het buitenlandse aandeel van de inschrijvingen een record bereikte, is een waarschuwing om geen van beide als richting te lezen.

Over de vraag die de kranten van het eiland vult, of niet-ingezetenen van kopen kunnen worden weerhouden, is de stand op 21 oktober 2026 dat geen enkele Canarische, Spaanse of Europese regel beperkt wie op de Canarische Eilanden een woning mag kopen; dat het ontwerp van de Europese Commissie voor een wet op betaalbare huisvesting van 9 september 2026 beperkingen naar gebruik zou toestaan, niet naar paspoort, en een ontwerp is; en dat de Canarische regering op meer aandringt. In een op 13 oktober 2026 gerapporteerde verklaring voor het regionale parlement zei haar minister van huisvesting dat de regering Madrid een reeks amendementen op het Europese ontwerp had gestuurd, zodat ultraperifere regio's de aankoop, het gebruik en de verhuur van woningen door niet-ingezeten buitenlanders tijdelijk zouden kunnen beperken, No pedimos un privilegio, pedimos que el Reglamento aplique el artículo 349 del Tratado de la Unión, con medidas temporales, proporcionadas y complementarias a la construcción de vivienda, wij vragen geen privilege, zei hij, alleen dat de verordening artikel 349 van het Verdrag toepast, met tijdelijke, evenredige maatregelen die de woningbouw aanvullen; en op 16 oktober berichtte de pers over een regeringsontwerp dat tien jaar inschrijving als inwoner zou eisen om te kopen. Beide zijn voorstellen. De enige werkelijk geldende grens is vijftig jaar oud en betreft landelijke grond en niet-EU-kopers. De advocatenkant van onze groep houdt dat dossier, met zijn data, bij in een artikel dat wordt bijgewerkt naarmate het debat vordert.

Wat wij doen

De helft van de eigenaren die wij bedienen woont in het buitenland, en ons beheer voor niet-ingezeten eigenaren is rond dat cijfer gebouwd en niet ondanks dat cijfer. Voor een eigenaar in het buitenland houden wij de volmacht of regelen wij digitale deelname waar de statuten het toestaan, sturen wij de agenda vóór de vergadering en de uitkomst erna in het Engels, en houden wij notulen, rekeningen en mededelingen in het Engels en Spaans, met Duitse samenvattingen op verzoek. De bijdragen worden geïnd via SEPA-incasso vanaf elke rekening in de eurozone, met ondersteuning voor Britse en andere rekeningen en een bewijs voor elke afschrijving. Incidenten worden gemeld vanaf de telefoon van de eigenaar en afgesloten met foto's van voor en na; de IBI, inspectiedata en verzekeringsverlengingen worden gevolgd met herinneringen voor ze vervallen; elke eigenaar ontvangt een kwartaalrapport dat in vijf minuten te lezen is en heeft een eigenarenportaal met elk document en elke stemming. Vragen worden binnen 24 uur beantwoord vanuit drie servicepunten op het eiland, door een kantoor waarvan de hoofdverantwoordelijke sinds 1998 is ingeschreven bij de orde van advocaten van Las Palmas. Als uw gemeenschap uitzoekt hoe ze zich moet organiseren met eigenaren in zes landen, stuur ons dan het formulier en u hebt binnen één werkdag een vaste vergoeding, met de omvang ervan.

Veelgestelde vragen

Is er een officieel cijfer voor buitenlandse kopers alleen voor Fuerteventura?

Nee. Het openbare rapport van de notarissen stopt bij de Canarische Eilanden en dat van de hypotheekbewaarders bij de provincie Las Palmas, die ook Gran Canaria en Lanzarote omvat. In het kwartaal tot juni 2026 zetten de hypotheekbewaarders het buitenlandse aandeel van de ingeschreven woningaankopen in de provincie op 26,55 %, en voor heel 2025 op 21,72 %. Elk percentage voor het eiland alleen is een schatting van wie het publiceert.

Hoeveel van de eigenaren in mijn gemeenschap wonen in het buitenland?

Geen openbare statistiek weet het. De dichtste benadering is de verdeling naar woonplaats van de notarissen voor de archipel, waar in het eerste halfjaar van 2026 meer dan de helft van de buitenlandse aankopen, 2.046 van 3.694, door niet-ingezetenen werd gedaan. De enige betrouwbare telling is die van de gemeenschap zelf: de adressen voor kennisgevingen die elke eigenaar volgens artikel 9.1.h moet opgeven en die de beheerder bijhoudt. Vraag naar het aantal, niet naar de namen.

Behandelt de wet een niet-ingezeten eigenaar anders?

Nee. De plichten zijn dezelfde: de bijdragen betalen, een adres in Spanje voor kennisgevingen opgeven, de regels naleven. Wat verandert is de praktijk: zonder Spaans adres wordt de eigenaar in het appartement en daarna op het bord in kennis gesteld; zonder volmacht heeft de eigenaar geen stem; zonder een vooraf geregelde Europese of Britse rekening komen de bijdragen te laat. De fiscale verplichtingen van een niet-ingezetene zijn een aparte lijst en geen zaak van de gemeenschap.

Komt er een beperking op aankopen door niet-ingezetenen?

Niets is van kracht en niets is aangenomen. Per 21 oktober 2026 heeft de Canarische regering Madrid amendementen gestuurd op het ontwerp van de Europese Commissie voor een wet op betaalbare huisvesting en een woonplaatsvereiste voor kopers opgesteld, beide medio oktober gerapporteerd; het Europese ontwerp zelf zou beperkingen naar gebruik toestaan, niet naar nationaliteit, en is nog een ontwerp. De advocatenkant van onze groep volgt het dossier en dateert elke stap.

De notarissen zeggen dat de buitenlandse aankopen op de eilanden met 20 % zijn gedaald. Moet mijn gemeenschap minder eigenaren uit het buitenland verwachten?

Het cijfer vergelijkt de in het eerste halfjaar van 2026 ondertekende akten met die van het eerste halfjaar van 2025 en zegt niets over één gebouw of over het volgende halfjaar; in dezelfde maanden noteerden de hypotheekbewaarders het hoogste buitenlandse aandeel van de aankopen in hun reeks. Een gemeenschap plant voor de eigenaren die ze heeft: die op de lijst van artikel 9.1.h, met hun adressen, hun volmachten en hun bankrekeningen.