Een terras dichtmaken, een zonnescherm, een airco: waarvoor de toestemming van de gemeenschap nodig is

De eigenaar van een appartement op de tweede verdieping in Corralejo wil vóór de volgende zomer drie dingen: glazen panelen om het terras tegen de wind dicht te maken, een zonnescherm boven wat ervan overblijft, en een airco waarvan de buitenunit toch ergens moet komen. Alle drie bevinden zich, zoals hij het ziet, in zijn appartement. Alle drie raken iets dat niet alleen van hem is: de gevel. De Spaanse wet op de horizontale eigendom (Ley de Propiedad Horizontal) laat een eigenaar binnen zijn muren bijna alles doen en aan de buitenkant ervan bijna niets, en sinds 2013 noemt ze het dichtmaken van terrassen met zoveel woorden. Dit artikel leest de regel zoals die in oktober 2026 geldt: waar de grens loopt, welke meerderheid elk soort werk nodig heeft, wat het Hooggerechtshof (Tribunal Supremo) heeft gezegd over airco-units en over werken die de gemeenschap «jarenlang heeft gedoogd», hoeveel tijd de gemeenschap heeft om te reageren, en de kant van de gemeente bij dezelfde werken.

De grens: binnen uw muren, en al het andere

De regel is artikel 7.1. Een eigenaar mag de bouwkundige elementen, installaties en voorzieningen van zijn appartement wijzigen cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario — wanneer dat de veiligheid van het gebouw, de algemene structuur, de uiterlijke vormgeving of staat ervan niet aantast of verandert en de rechten van een andere eigenaar niet schaadt —, en hij moet vóór het begin van de werken degene inlichten die de gemeenschap vertegenwoordigt. De tweede zin is korter: En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna — in de rest van het gebouw mag hij geen enkele wijziging aanbrengen.

«De rest van het gebouw» is groter dan het vanaf de bank lijkt. Het Burgerlijk Wetboek (Código Civil) rekent tot de gemeenschappelijke delen de gevels, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración — met de buitenbekleding van terrassen, balkons en ramen, met inbegrip van hun beeld of vormgeving — (artikel 396), en op dezelfde lijst staan de daken, de muren en de patio's, zelfs wanneer ze voor privégebruik van één eigenaar zijn. Het Hooggerechtshof heeft de grens streng getrokken. In arrest 164/2014 van 4 april 2014 had een eigenares de omlijstingen van haar ramen in een andere kleur geschilderd, kort nadat de gemeenschap de hele gevel had geschilderd; het Hof oordeelde dat de toestemming van de gemeenschap niet alleen nodig is wanneer de structuur of de veiligheid wordt geraakt, want het volstaat dat de wijziging zich voordoet en la configuración estética o estado exterior que presente la fachada del edificio — in de esthetische vormgeving of de uiterlijke staat van de gevel van het gebouw. In arrest 502/2025 van 27 maart 2025 moest een heidemat die op een gemeenschappelijke scheidingsmuur op Menorca was bevestigd weer weg: ze veranderde het aanzien van het complex en ontnam een buurvrouw het uitzicht op zee, en het argument dat het «een minimaal werk» was, redde haar niet.

De tabel: werk, meerderheid, vergunning

De rechterkolom is de Canarische regel in algemene termen gelezen, en het plan van elke gemeente kan eigen voorwaarden toevoegen; beide worden verderop uitgelegd.

Het terras dichtmaken: drie vijfde, en wie er wordt meegeteld

Tot 2013 zei de wet niets specifieks over terrassen, en de rechters behandelden het dichtmaken als een wijziging van een gemeenschappelijk deel waarvoor de instemming van alle eigenaren nodig was. Sinds juni 2013 hoort het dichtmaken bij de werken die drie vijfde van alle eigenaren vereisen, die ook drie vijfde van de aandelen moeten vertegenwoordigen, en sinds 29 december 2023 staat de regel in artikel 17.4: la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes — de bouw van nieuwe verdiepingen en elke andere wijziging van de structuur of de opbouw van het gebouw, met inbegrip van het dichtmaken van de terrassen of de wijziging van de gemeenschappelijke zaken.

Drie vijfde is makkelijker dan unanimiteit, maar de telling is strenger dan bij de meeste stemmingen. Bij gewone besluiten tellen de eigenaren die niet op de vergadering waren en binnen dertig dagen geen bezwaar maken als stemmen vóór. De wet schakelt die regel uit en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo — in de gevallen waarin de wijziging of verbouwing voor privévoordeel gebeurt — (artikel 17.8). Een beglazing die één appartement ten goede komt, heeft echte ja-stemmen nodig van drie vijfde van de hele gemeenschap, en dat betekent in een gebouw waar de helft van de eigenaren in het buitenland woont: volmachten die vóór de vergadering zijn verzameld, geen stilzwijgen erna.

Twee dingen kunnen de stemming overbodig of makkelijker maken. De statuten van veel complexen staan beglazingen vooraf toe, volgens een bepaald ontwerp; dan is het ontwerp de grens, en wat verder gaat heeft een eigen toestemming nodig. Arrest 909/2021 van 22 december 2021 laat het verschil zien: de gemeenschap had toegestaan dat terrassen met aluminium kozijnen werden dichtgemaakt, maar een eigenares had ook de muren tussen haar terrassen en de kamers erachter gesloopt, en dat was nooit goedgekeurd. De beglazing bleef en de muren moesten worden herbouwd, want el art. 7 de la LPH impide las alteraciones en la configuración exterior de edificio sin la preceptiva autorización de la comunidad — artikel 7 van de wet verhindert wijzigingen in de uiterlijke vormgeving van het gebouw zonder de voorgeschreven toestemming van de gemeenschap. En een gemeenschap kan één keer voor iedereen beslissen: een model van beglazing dat met drie vijfde is goedgekeurd, met de tekening bij de notulen gevoegd, laat elke eigenaar volgens dat model bouwen zonder nieuwe stemming.

Airco: soepelheid, met grenzen

Geen enkel artikel van de wet noemt airconditioning. De lijn van het Hooggerechtshof, samengevat in arrest 453/2016 van 1 juli 2016, is dat de plaatsing van deze toestellen, ook wanneer ze gemeenschappelijke delen raakt, ha sido enjuiciada con un cierto margen de flexibilidad para permitir la puesta al día de viviendas que en el momento de su construcción no pudieron adaptarse a las mejoras tecnológicas — met een zekere marge van soepelheid is beoordeeld, om woningen die bij hun bouw niet aan de technische verbeteringen konden worden aangepast bij de tijd te laten brengen. Soepelheid is geen vrijbrief. Of een toestel de gemeenschappelijke delen wijzigt, wordt per geval beslist: deben tenerse en cuenta las circunstancias de cada caso, entre las que se incluye que se hayan realizado obras de perforación — er moet rekening worden gehouden met de omstandigheden van elk geval, waaronder de vraag of er boorwerken zijn uitgevoerd.

In de zaak van 2016 moesten de toestellen weg. Het gebouw was opgeleverd met een voorinstallatie voor airco in elk appartement, zodat niemand de buitenmuur nodig had, en de muur in kwestie lag aan een gemeenschappelijke binnenplaats, met meubilair en planten ingericht om er te verblijven, die eruitzag als een hoofdgevel. De eisers in cassatie hadden het Hof gevraagd zijn rechtspraak te wijzigen, zodat de toestellen zouden zijn toegestaan telkens wanneer aan bepaalde voorwaarden was voldaan; het Hof weigerde. Voor een eigenaar is de praktische volgorde dus deze: de plaats gebruiken die de statuten of de vergadering hebben aangewezen, of dat nu het dak, een patio of de vloer van het terras achter de borstwering is; waar er geen is, vragen voordat u boort; en bedenken dat een toestel dat boven de slaapkamer van een buur druppelt of bromt ook een zaak is van het huishoudelijk reglement over geluid.

Eén vraag is nieuw. Sinds maart 2026 dekt de een-derde-regel van artikel 17.1 privésystemen voor het gebruik van hernieuwbare energie incluyendo la aerotermia y geotermia — met inbegrip van aerothermie en geothermie —, en een gewone split-unit is technisch een lucht-warmtepomp. Of dat een huishoudelijke airco onder de een-derde-regel brengt, heeft nog geen rechter beslist; onze gids over energiewerken en de een-derde-regel legt de regel uit, die ook geldt voor zonnepanelen op een privéterras.

«Het hangt er al jaren»: gedogen is geen instemmen

De meest voorkomende verdediging van een niet-toegestaan werk is de tijd: de buren hebben het gezien, niemand heeft geklaagd, dus waren ze het ermee eens. Het Hooggerechtshof aanvaardt stilzwijgende instemming alleen wanneer ze ondubbelzinnig is. In arrest 1006/2025 van 25 juni 2025, over een patio die de eigenaar van de bedrijfsruimte op de begane grond twee decennia eerder had overkapt, herhaalde het dat no cabe equiparar el simple conocimiento con el consentimiento, ni el silencio como equivalente a manifestación positiva de voluntad — louter kennis niet met instemming kan worden gelijkgesteld, en zwijgen niet met een positieve wilsuiting. Instemming moet blijken uit ondubbelzinnige handelingen, en wat telt is hoe duidelijk de werken voor alle eigenaren waren en hoe de gemeenschap zich heeft gedragen. In die zaak hadden de vergaderingen jaar na jaar geprotesteerd, en het Hof beval dat de patio aan de gemeenschap werd teruggegeven en in de oorspronkelijke staat hersteld.

De tweede verdediging is de buur die hetzelfde heeft gedaan. In het arrest van 2014 wees de eigenares op andere dichtgemaakte terrassen en andere zonder toestemming opgehangen toestellen; het Hof antwoordde dat de vergelijking no exime de la necesaria autorización — niet ontslaat van de nodige toestemming. En het arrest van 2021 voegt twee punten toe die in de praktijk tellen: elke eigenaar, niet alleen de voorzitter, kan ten bate van de gemeenschap naar de rechter stappen om een gemeenschappelijk deel te laten herstellen, en instemming kan niet worden vermoed over een kwestie die de vergadering nooit heeft mogen bespreken.

Hoeveel tijd de gemeenschap heeft

De wet stelt geen termijn voor deze vorderingen, en het antwoord van de rechters verrast de meeste eigenaren. In arrest 534/2026 van 9 april 2026 herinnerde het Hooggerechtshof aan zijn plenaire leer van 2016: de vordering waarmee een gemeenschap eist dat een gemeenschappelijk deel in zijn vorige staat wordt hersteld, tegen de eigenaar die van de wijziging profiteert, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años — is van zakelijke aard en de verjaringstermijn die erop van toepassing is, bedraagt dus dertig jaar. In die zaak waren slechts zevenentwintig jaar bewezen sinds op een gemeenschappelijk dakterras een berging was gebouwd, zodat de vordering niet verjaard kon worden verklaard. Het patio-arrest van 2025 voegt eraan toe dat wie zich op het verstrijken van de tijd beroept, dat moet bewijzen, en dat twijfel in zijn nadeel werkt.

Daaruit volgen twee dingen. De vordering is niet de «stakings»procedure van artikel 7.2, die voor verboden of hinderlijke activiteiten is en begint met een formele aanmaning door de voorzitter; het is een gewone vordering om het gebouw terug te brengen in de staat waarin het was. En ze volgt het appartement, niet de persoon: ze wordt ingesteld tegen wie er vandaag eigenaar van is. Wie een appartement koopt met een dichtgemaakt terras of een toestel aan de gevel, doet er goed aan te vragen naar de notulen of de bepaling in de statuten die dat hebben toegestaan, want «het was al zo toen ik kocht» is op zichzelf geen antwoord op de vordering.

De gemeente is een tweede toestemming

De instemming van de gemeenschap en de stedenbouwkundige titel staan los van elkaar, en geen van beide vervangt de andere. De wet zegt het zelf: het dichtmaken van terrassen en wijzigingen van de gemeenschappelijke zaken Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda — zijn onderworpen aan de administratieve toestemming die van toepassing is — (artikel 10.3). Op de Canarische Eilanden onderwerpt de regionale wet op de bodem, Ley 4/2017, werken aan de buitenkant van een niet-beschermd gebouw aan een voorafgaande melding, zonder vergunning, salvo que se refieran a la modificación general de fachada o al acristalamiento de terrazas existentes mediante un proyecto conjunto de fachada — tenzij ze de algemene wijziging van de gevel betreffen of de beglazing van bestaande terrassen via een gezamenlijk gevelproject — (artikel 332.1.b); voor die werken, dat wil zeggen voor las de modificación general de la fachada o el acristalamiento de terrazas existentes afectante al conjunto de la fachada — werken van algemene wijziging van de gevel of de beglazing van bestaande terrassen die de gevel als geheel raakt —, is een vergunning nodig (artikel 330.1.f).

Samen gelezen plaatsen de twee artikelen de beglazing, het zonnescherm of de buitenunit van één eigenaar onder een voorafgaande melding, en een project voor het hele gebouw onder een vergunning. Dat is alleen het regionale kader. Het gemeentelijke plan bepaalt of een dichtgemaakt terras als bebouwde oppervlakte telt, en een gemeente kan regels hebben over kleuren en materialen; de vraag hoort dus bij de technische dienst van de gemeente, voordat het aluminium wordt besteld. Onze gids over werken aan het dak en hun vergunningen legt uit hoe de twee titels werken.

Een checklist voordat u iets bestelt

• Lees de statuten en de laatste notulen. Een model voor beglazing of zonnescherm, of een plaats voor de toestellen, is misschien al afgesproken.
• Vraag het schriftelijk, met een tekening. Zeg wat, waar, in welk materiaal en in welke kleur, en stuur het vóór de werken naar de voorzitter of de beheerder.
• Zorg dat de stemmen goed worden geteld. Drie vijfde van alle eigenaren en aandelen voor een beglazing, met volmachten van wie niet kan komen; zwijgen telt niet in uw voordeel.
• Laat het model bij de notulen voegen. Het beschermt u, en het vertelt de volgende eigenaar wat is toegestaan.
• Ga naar de gemeente. Dien de voorafgaande melding in, of vraag de vergunning aan, voordat de installateur komt.
• Bewaar de papieren voor de dag dat u verkoopt. De adviseur van de koper zal ernaar vragen.

Wat wij doen in de gemeenschappen die wij beheren

In de gebouwen die wij in Corralejo, Caleta de Fuste en het zuiden beheren, bereikt het verzoek om een terras dicht te maken, een toestel op te hangen of een zonnescherm te vervangen ons via het onderdeel meldingen van het eigenarenportaal, met foto's. Wij toetsen het aan de statuten en aan de al afgesproken modellen, zetten het op de agenda van de volgende vergadering wanneer er een stemming nodig is, en sturen het volmachtformulier met de oproeping mee, zodat eigenaren in het buitenland worden meegeteld. De notulen en het goedgekeurde model blijven daarna in het portaal staan bij de overige documenten van de gemeenschap, onder dezelfde login. Eigenaren die hun gemeenschap zo beheerd willen zien, kunnen lezen wat wij doen voor eigenaren die in het buitenland wonen en een offerte aanvragen.

Veelgestelde vragen

Heb ik toestemming nodig om mijn terras te beglazen?

Ja, tenzij de statuten van uw gemeenschap het al toestaan. De wet vereist de stem vóór van drie vijfde van alle eigenaren die drie vijfde van de aandelen vertegenwoordigen (artikel 17.4), en omdat het werk voor uw privévoordeel is, tellen de eigenaren die zwijgen niet als stemmen vóór. U hebt ook de titel van de gemeente nodig: een voorafgaande melding voor één terras, een vergunning wanneer de hele gevel opnieuw wordt ontworpen.

Kan de gemeenschap mij dwingen een airco-unit te verwijderen die al jaren aan de gevel hangt?

Ze kan een rechter vragen dat te bevelen, en de tijd alleen beschermt u niet: de vordering tot herstel van een gemeenschappelijk deel bestaat dertig jaar, en gedogen is geen instemmen. De rechters beoordelen deze toestellen wel met enige soepelheid waar het gebouw er geen andere plaats voor biedt en niemand wordt benadeeld; de uitkomst hangt dus af van de gevel, de bevestiging en de alternatieven.

Mijn buren hebben hun terrassen dichtgemaakt zonder iets te vragen. Mag ik dat ook?

Nee. Het Hooggerechtshof heeft geoordeeld dat verwijzen naar andere niet-toegestane werken een eigenaar niet ontslaat van de plicht om toestemming te vragen. Als er al meerdere terrassen dicht zijn, is de nuttige stap de vergadering te vragen één model voor het gebouw goed te keuren.

Ik koop een appartement met een dichtgemaakt terras. Wat moet ik nagaan?

Vraag naar de bepaling in de statuten of de notulen van de vergadering die het dichtmaken hebben toegestaan, en naar het papier van de gemeente. Een vordering tot herstel van de gevel wordt ingesteld tegen de huidige eigenaar, wie het werk ook heeft uitgevoerd, en ze kan dertig jaar lang worden ingesteld.