De omslag voor de lift komt binnen, en een eigenaar in een complex in Corralejo leest twee dingen die zij niet begrijpt: haar appartement betaalt 2,40 procent van alles, en de winkels op de begane grond betalen er niets van. Geen van beide getallen is beslist door de beheerder, de voorzitter of de vergadering van vorig jaar. Beide komen uit papieren die zijn getekend voordat het eerste appartement werd verkocht, die de meeste eigenaren nooit hebben gelezen en die in de regel niet bij handopsteken worden gewijzigd. Dit stuk legt uit welke papieren dat zijn, wat elk ervan beslist, hoe de rechters de clausules lezen die sommige eigenaren van een uitgave vrijstellen, hoe dat alles wordt gewijzigd en waar u een kopie krijgt.
Drie teksten en één getal
De eerste tekst is de splitsingsakte van het gebouw, de título constitutivo. De wet op de horizontale eigendom zegt wat zij beschrijft: het gebouw als geheel en elk appartement of elke bedrijfsruimte, met oppervlakte, grenzen, verdieping en aanhorigheden zoals een garage, een zolder of een kelder (Ley 49/1960, artikel 5). De akte legt ook het getal vast dat elke eigenaar volgt zolang hij eigenaar is: A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo, aan elk appartement of elke bedrijfsruimte wordt een aandeel toegekend in verhouding tot de totale waarde van het gebouw, uitgedrukt in honderdsten daarvan (artikel 3).
De tweede tekst is facultatief en staat meestal in de eerste. De akte kan regels bevatten over het gebruik van het gebouw en van zijn appartementen, bedrijfsruimten, installaties en diensten, over kosten, beheer, verzekering en reparaties, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad, die een eigen statuut vormen dat derden niet schaadt als het niet in het eigendomsregister is ingeschreven (artikel 5). Dat zijn de statuten, de estatutos: de plaats waar een gebouw zegt dat de begane grond niet voor de lift betaalt, of dat van de appartementen geen kantoren mogen worden gemaakt.
De derde tekst is de lichtste. Om de details van het samenleven en van het gebruik van de gemeenschappelijke diensten te regelen, kunnen de eigenaren normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración goedkeuren, een huishoudelijk reglement dat ook elke eigenaar bindt zolang het niet wordt gewijzigd op de wijze die voor besluiten over het beheer is voorgeschreven (artikel 6). Daar staan de zwembadtijden en de tijden voor het afval, en ons stuk over het huishoudelijk reglement, lawaai en huisdieren legt uit waarom een verbod op een gebruik daar niet thuishoort.
| De tekst en wat hij beslist |
Hoe hij wordt gewijzigd |
| De splitsingsakte: het gebouw, elk appartement of elke bedrijfsruimte met aanhorigheden, en het aandeel van elk |
De instemming van alle eigenaren, of een rechter |
| Het aandeel: uw deel van de algemene kosten en het gewicht van uw stem |
Als onderdeel van de akte; opnieuw vastgesteld met drie vijfde wanneer appartementen worden gesplitst of samengevoegd |
| De statuten: wat in het gebouw mag, wie welke kosten betaalt, hoe de gemeenschap wordt bestuurd |
De instemming van alle eigenaren, behalve waar de wet minder vraagt: een meerderheid voor een lift, drie vijfde voor een conciërge- of bewakingsdienst en voor vakantieverhuur |
| Het huishoudelijk reglement: de details van het samenleven en van het gebruik van de gemeenschappelijke diensten |
De gewone meerderheid van de vergadering |
Hoe uw aandeel is vastgesteld, en wat het doet
Meestal heeft de ontwikkelaar het vastgesteld. De wet somt op wie dat kan: het aandeel wordt determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial, bepaald door de enige eigenaar van het gebouw bij het begin van de verkoop per appartement, bij overeenkomst van alle bestaande eigenaren, bij arbitraal vonnis of bij rechterlijke beslissing (artikel 5). Het is geen eenvoudige telling van vierkante meters. De grondslag is la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes, de nuttige oppervlakte van elk appartement of elke bedrijfsruimte in verhouding tot het hele gebouw, de ligging aan de binnen- of buitenzijde, de plaats en het gebruik dat het naar redelijke verwachting van de gemeenschappelijke diensten of delen zal maken.
Het aandeel doet daarna twee dingen. Het is de maat waarmee elke eigenaar de algemene kosten betaalt, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, volgens het aandeel dat in de akte is vastgesteld of volgens wat bijzonder is bepaald (artikel 9); onze gids over gemeenschapsbijdragen en omslagen volgt dat geld. En het is het gewicht van elke stem, want de wet telt de meerderheden van de vergadering dubbel, naar eigenaren en naar aandelen (artikel 17).
Twee regels beschermen het getal. Wat een eigenaar met zijn appartement doet, verplaatst het niet: Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, verbeteringen of verslechteringen van een appartement of bedrijfsruimte veranderen het toegekende aandeel niet (artikel 3). En iets niet gebruiken is geen excuus: de algemene kosten zijn verschuldigd sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, zonder dat het niet gebruiken van een dienst vrijstelt van de bijbehorende verplichtingen (artikel 9).
«Of volgens wat bijzonder is bepaald»: de clausules die sommige eigenaren vrijstellen
Die laatste woorden van artikel 9 zijn de deur waardoor de statuten binnenkomen. Een gebouw kan een uitgave anders verdelen dan naar aandelen, en een veelvoorkomende clausule is die welke de bedrijfsruimten op de begane grond, die aan de straat liggen, vrijstelt van de kosten van de hal, de trap en de lift. Het Hooggerechtshof heeft clausules van die soort vaak uitgelegd, en wij hebben vier van zijn arresten volledig gelezen. Zij trekken drie lijnen.
Een in algemene termen geschreven clausule dekt veel. De leer van het hof is dat las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, algemene vrijstellingen van kosten ten gunste van bedrijfsruimten in statutaire clausules, die steunen op het niet gebruiken van de dienst, zowel de gewone als de buitengewone kosten omvatten; daaronder valt het verbouwen of vervangen van een lift die er al is (Hooggerechtshof, arrest 531/2019 van 10 oktober, dat zijn eerdere arresten herhaalt).
De woorden van de clausule beslissen toch. In diezelfde zaak stelden de statuten van een gebouw in Logroño twee verdiepingen alleen vrij van de schoonmaak, het gewone onderhoud en de elektriciteit van hallen, trappen en liften. Toen de versleten liften moesten worden vervangen, moesten de eigenaren van die verdiepingen met alle anderen meebetalen, dado que la exención no era genérica, omdat de vrijstelling niet algemeen was.
En geen clausule over liftkosten dekt een lift die er niet was. Vrijstellingsclausules, zegt het hof, han de interpretarse siempre restrictivamente de modo que no abarquen los gastos de instalación de ascensor, moeten altijd beperkend worden uitgelegd, zodat zij de kosten van het aanbrengen van een lift niet omvatten (arrest 381/2018 van 21 juni). Een bestaande lift tot straatniveau doortrekken wordt op dezelfde manier behandeld. Op 17 september 2026 besliste het hof de zaak van een gebouw in Oviedo waarvan de statuten de winkels van de liftkosten vrijstelden en waarvan de ingang al een hellingbaan had: de winkels moesten hun deel betalen, omdat debe entenderse que la bajada a cota 0, se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento, het doortrekken van de lift naar niveau 0 moet worden begrepen als kosten van aanleg, niet van instandhouding of onderhoud (arrest 1440/2026, dat zijn arrest van 2021 aanhaalt). Op 2 juni had het hetzelfde gezegd over een hellingbaan en schuifdeuren in een ingang waarvan de liften niet konden worden doorgetrokken: tales trabajos no constituyen obras de conservación ni de reparación, sino que son las precisas para garantizar la accesibilidad universal al inmueble, zulke werken zijn geen werken van instandhouding of herstel, maar de werken die nodig zijn om de universele toegankelijkheid van het gebouw te waarborgen, en de bedrijfsruimten die de statuten vrijstelden van de instandhouding en het herstel van de hal, moesten hun deel betalen (arrest 844/2026). Wie die werken betaalt als niemand is vrijgesteld, is het onderwerp van ons stuk over toegankelijkheidswerken.
De akte of de statuten wijzigen
De regel is: iedereen. Besluiten die de regels van de akte of van de statuten goedkeuren of wijzigen requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, vereisen voor hun geldigheid de unanimiteit van alle eigenaren die op hun beurt alle aandelen vertegenwoordigen (artikel 17), en voor elke wijziging van de akte gelden los mismos requisitos que para la constitución, dezelfde vereisten als voor de vestiging ervan (artikel 5).
Unanimiteit betekent niet dat iedereen aanwezig moet zijn. In de regel tellen de stemmen van eigenaren die behoorlijk zijn opgeroepen en wegbleven als voorstem als zij, nadat hun het besluit is meegedeeld, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, hun bezwaar niet binnen dertig kalenderdagen kenbaar maken aan degene die de functie van secretaris van de gemeenschap uitoefent (artikel 17). Eén schriftelijk bezwaar in die tijd is genoeg om de wijziging tegen te houden.
De wet zelf legt de lat in enkele gevallen lager, en zegt dat telkens. Een lift, of werken die drempels wegnemen, kunnen worden goedgekeurd met een meerderheid van eigenaren en aandelen incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, ook wanneer zij een wijziging van de akte of van de statuten meebrengen. Het instellen of afschaffen van een conciërge, een bewakingsdienst of een andere gemeenschappelijke dienst van algemeen belang vergt drie vijfde; zo ook een besluit dat vakantieverhuur goedkeurt, beperkt, aan voorwaarden bindt of verbiedt; zo ook de splitsing van een appartement of de samenvoeging van twee, waarbij de vergadering de nieuwe aandelen met dezelfde meerderheid vaststelt (artikelen 10 en 17).
Een wijziging die niet wordt ingeschreven is maar half gedaan. De inschrijving van een gebouw in het eigendomsregister omvat aquellas reglas contenidas en el título y en los estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad, die regels van de akte en van de statuten die de inhoud en de uitoefening van deze eigendom bepalen (Ley Hipotecaria, artikel 8), en niet-ingeschreven statuten schaden, in de woorden van artikel 5, derden niet, onder wie de koper.
Wanneer het aandeel niet lijkt te kloppen
Een gemeenschap in San Sebastián had een van haar bedrijfsruimten sinds de jaren zeventig 2,40 procent van de kosten in rekening gebracht. In 2015 las de eigenaar zijn akte en vond daar 1,30. De gemeenschap ging naar de rechter: de aandelen in de akte kwamen samen niet op honderd, andere ruimten van 13 vierkante meter droegen dezelfde 1,30 als de zijne van 98, en hij had het hogere deel tientallen jaren zonder een woord betaald. Zij vroeg de rechter te verklaren dat het ware aandeel 2,40 was.
Op 27 februari 2026 zei het Hooggerechtshof nee (arrest 324/2026). Het aandeel is dat van de ingeschreven akte. Een eigenaar die betaalt wat de beheerder in rekening brengt, in het vertrouwen dat het klopt, heeft door te betalen nergens mee ingestemd. De oppervlakte is maar een van de criteria van artikel 5, zodat een grote eenheid met een klein aandeel geen bewijs van een fout is. En wat de gemeenschap wilde, was de akte wijzigen zonder de instemming die de wet vereist. Het hof wees wel op de weg die bestaat: a falta de acuerdo de todos los propietarios existentes, es posible acudir a la vía judicial para modificar el título constitutivo cuando en su otorgamiento no se hayan respetado los criterios que deben tomarse en consideración para la fijación de la cuota, bij gebreke van instemming van alle bestaande eigenaren is het mogelijk naar de rechter te gaan om de akte te wijzigen wanneer bij het opmaken ervan de criteria voor het vaststellen van het aandeel niet zijn nageleefd. In dat geding, voegde het toe, moeten alle mede-eigenaren partij zijn.
Voor een gewoon gebouw volgen daar drie dingen uit. Kosten worden verdeeld volgens de akte, niet volgens de gewoonte, hoe oud die ook is. Een eigenaar die ontdekt dat de afrekeningen een getal gebruiken dat niet in zijn akte staat, kan om het getal van de akte vragen. En een aandeel dat werkelijk fout is, wordt hersteld met ieders instemming of door een rechter, nooit bij meerderheid. Wie een besluit aanvecht dat aandelen vaststelt of wijzigt, hoeft zelfs niet eerst bij te zijn met zijn betalingen aan de gemeenschap, wat de wet anders eist van ieder die een besluit aanvecht (artikel 18).
Waar u ze leest
Het eigendomsregister bewaart de tekst die telt. Een informatief uittreksel, de nota simple, van de hoofdinschrijving van het gebouw, woordelijk opgevraagd, toont de akte, de ingeschreven statuten en elk aandeel, en elke registerhouder kan het afgeven voor een onroerend goed waar ook in Spanje (Ley Hipotecaria, artikel 222). Het is informatie, geen bewijs: La nota simple informativa tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos, het informatieve uittreksel heeft louter informatieve waarde en levert geen bewijs van de inhoud van de inschrijvingen. Vraag voor een geschil om een certificaat.
Uw eigen koopakte vermeldt uw aandeel, en de inschrijving van uw appartement herhaalt het. De beheerder is de derde bron, want de wet rekent tot zijn taken custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad, de documenten van de gemeenschap ter beschikking van de eigenaren te bewaren (Ley 49/1960, artikel 20). Het huishoudelijk reglement staat niet in het register: het staat in de notulen van de vergadering die het heeft goedgekeurd.
Een complex van meerdere gebouwen kan meer dan één akte hebben, een voor elke gemeenschap en nog een voor wat zij delen. Ons stuk over complexen met meerdere gemeenschappen legt uit hoe u weet in welke u zit.
Wat wij doen, en wat niet
Statuten en huishoudelijke reglementen horen bij onze juridische ondersteuning voor gemeenschappen: wij stellen ze op, werken ze bij en brengen ze naar het register, en wij lezen ze nauwkeurig voordat iemand de vergadering iets belooft wat de statuten verbieden. Vragen van eigenaren en besturen beantwoorden wij in gewone taal, met wat de wet zegt en wat uw eigen statuten daaraan toevoegen, en wanneer een zaak een jurist vraagt, neemt het kantoor van de groep het dossier over, met een schriftelijke offerte vóór elke formele stap.
Wat wij niet doen, is een aandeel verschuiven. Een beheerder kan de akte niet verbeteren, en een meerderheid van de vergadering evenmin: dat zeggen wij een gemeenschap voordat zij stemt, en wij leggen haar de twee wegen voor die bestaan. Hebt u een clausule of een getal dat u niet kunt verklaren, stuur het ons.
Veelgestelde vragen
Ik heb een appartement op de begane grond en gebruik de lift nooit. Moet ik ervoor betalen?
Ja, tenzij de ingeschreven statuten u vrijstellen. Een dienst niet gebruiken stelt niet vrij van betaling. Als de statuten de begane grond in algemene termen vrijstellen van de liftkosten, dekt dat het onderhoud en zelfs de vervanging, maar niet het aanbrengen van een lift die er niet was, of de werken om hem tot straatniveau door te trekken.
De gemeenschap rekent mij al jaren 2,40 procent en in mijn akte staat 1,30. Welke telt?
Die van de ingeschreven akte. In februari 2026 weigerde het Hooggerechtshof het aandeel van een eigenaar te verhogen op de grond dat hij tientallen jaren het hogere deel had betaald. Vraag schriftelijk dat het aandeel van de akte wordt toegepast; wat over voorbije jaren kan worden teruggehaald, is een vraag voor een jurist, met de afrekeningen in de hand.
Wij hebben het terras dichtgemaakt en het appartement is nu groter. Gaat ons aandeel omhoog?
Nee. Verbeteringen aan een appartement veranderen het aandeel niet; het verandert alleen op de wijzen die de wet voorschrijft. Het dichtmaken zelf is iets anders: daarvoor is de goedkeuring van de vergadering nodig.
Kan de vergadering de statuten bij meerderheid wijzigen?
In de regel niet. Een wijziging van de statuten vergt de instemming van alle eigenaren, waarbij afwezigen als voorstem tellen als zij niet binnen dertig kalenderdagen na de mededeling bezwaar maken. De uitzonderingen zijn die welke de wet noemt, zoals een lift, een conciërge- of bewakingsdienst en vakantieverhuur.
Ik koop een appartement. Binden statuten die niemand mij heeft laten zien mij?
Als zij zijn ingeschreven, ja, en daarom is het uittreksel van de inschrijving van het gebouw het lezen waard voordat u tekent. Statuten die nooit zijn ingeschreven schaden volgens de wet derden niet, en een koper is een derde.
