De gevel moet worden geschilderd, en op de tafel van de voorzitter liggen drie offertes: twee van bouwbedrijven en een veel goedkopere van een schilder die alleen werkt en «een paar jongens meeneemt». Een gemeenschap van eigenaren sluit het hele jaar door contracten, voor de lift, het zwembad, de schoonmaak, de tuin en af en toe voor werk aan het gebouw zelf, en de meeste geven nooit problemen. De contracten die dat wel doen, roepen elke keer dezelfde vraag op: wie staat ervoor in? Deze notitie volgt een contract van de stemming tot de laatste factuur: wie beslist en wie tekent, wat de wet over offertes zegt, wat er in het contract moet staan, welke papieren u van een aannemer vraagt en waarom, wat de gemeenschap aan veiligheid moet doen als er aan het gebouw wordt gewerkt, en wie instaat voor gebreken, onbetaalde rekeningen en ongevallen.
Wie beslist, en wie tekent
De wet op de horizontale eigendom legt de beslissing bij de vergadering van eigenaren, aan wie het toekomt Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, de begrotingen en de uitvoering van alle herstelwerken aan het pand goed te keuren, gewone of buitengewone (Ley 49/1960, artikel 14). Werken die het gebouw voor zijn instandhouding nodig heeft, zijn verplicht en vergen geen voorafgaand besluit van de vergadering, die daar alleen de kosten verdeelt en vastlegt hoe ze worden betaald (artikel 10); de begroting van het werk blijft aan de vergadering om goed te keuren. Voor sommige werken gelden eigen regels, waaronder toegankelijkheidswerken en energieverbeteringen.
Tussen de vergaderingen handelen twee personen. De beheerder kan gelasten wat niet kan wachten, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios, door de dringende reparaties en maatregelen te gelasten en daarvan onmiddellijk verslag te doen aan de voorzitter of, in voorkomend geval, aan de eigenaren (artikel 20), en de vergadering wordt er achteraf over ingelicht (artikel 14). En de voorzitter tekent, want El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, de voorzitter vertegenwoordigt de gemeenschap van rechtswege, in en buiten rechte, in alle zaken die haar aangaan (artikel 13). De beheerder voert daarna uit wat over de werken is besloten en doet de betalingen (artikel 20). Een gesprongen leiding wordt eerst gerepareerd en daarna gemeld; het schilderen van de gevel wacht op de vergadering.
Drie offertes is goede praktijk, geen wet
Geen artikel van de wet zegt hoeveel offertes een gemeenschap moet aanvragen. Drie is een gewoonte van zorgvuldige beheerders, en wat haar nuttig maakt, is niet zozeer het getal als wel dat de offertes vergelijkbaar zijn: dezelfde opmetingen, dezelfde materialen met merk en kwaliteit genoemd, dezelfde omvang van het werk, de belasting inbegrepen of apart vermeld, een termijn voor de oplevering en de veiligheidsmaatregelen als eigen post geprijsd. Het Spaanse nationale instituut voor veiligheid en gezondheid op het werk beschrijft in een uitgewerkt voorbeeld over de werken van een gemeenschap een bedrijf dat presenta el presupuesto más barato sin especificar partidas en seguridad y salud, de goedkoopste offerte indient zonder posten voor veiligheid en gezondheid te specificeren, en een tweede, duurder bedrijf waarvan de offerte opmetingen, materialen, arbeid, de geplande onderaanneming en de aan te brengen beveiligingen uitsplitst; de gemeenschap in het voorbeeld kiest het tweede (INSST, technische nota NTP 1072, van 2016). Een offerte waarin staat «schilderen gevel, vaste som» is met niets te vergelijken.
Wat er in het contract moet staan
Een aannemingsovereenkomst bindt ook als ze mondeling is gesloten. Zet haar op papier en laat haar deze punten regelen.
- De prijs. Wie een werk voor een vaste som aanneemt op grond van een overeengekomen plan, no puede pedir aumento de precio aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales, kan geen prijsverhoging vragen, ook niet als lonen of materialen duurder zijn geworden; meer is alleen verschuldigd voor een wijziging die meer werk meebrengt en die de eigenaar heeft goedgekeurd (Burgerlijk Wetboek, artikel 1593). Leg in het contract vast wie meerwerk mag goedkeuren, en dat het schriftelijk moet.
- De betalingen. De regel van het Wetboek zelf is, behoudens andersluidende afspraak of gewoonte, dat el precio de la obra deberá pagarse al hacerse la entrega, de prijs van het werk bij de oplevering moet worden betaald (artikel 1599). Elke eerdere betaling is iets wat de gemeenschap toestaat: koppel elke betaling aan een afgewerkte fase, nooit aan een datum.
- Een inhouding. Voor bouwwerken aanvaardt de wet op de ordening van het bouwen zelf, in plaats van de verzekering die in het eerste jaar gebreken in de afwerking dekt, la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra, de inhouding door de opdrachtgever van 5 procent van de materiële uitvoeringskosten van het werk (Ley 38/1999, artikel 19). Het cijfer is een redelijk richtpunt voor elk contract.
- Vertraging. Een boete per week vertraging bespaart de gemeenschap het bewijs van wat de vertraging heeft gekost. Bij een boetebeding la pena sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, treedt de boete bij niet-nakoming in de plaats van schadevergoeding en rente, tenzij anders is overeengekomen (artikel 1152), en de rechter past haar naar billijkheid aan wanneer de verbintenis gedeeltelijk of gebrekkig is nagekomen (artikel 1154).
- Het werk stopzetten. El dueño puede desistir, por su sola voluntad, de la construcción de la obra aunque se haya empezado, de eigenaar kan naar eigen goeddunken van het werk afzien, ook als het al is begonnen, maar moet de aannemer dan zijn kosten, het verrichte werk en de winst die hij zou hebben gemaakt vergoeden (artikel 1594). Een aannemer die alleen maar traag is aan de kant zetten, is dus duur. Het contract ontbinden omdat de aannemer het heeft geschonden is een andere weg (artikel 1124), en juridisch advies waard voordat de brief de deur uitgaat.
- De oplevering. Sluit af met een ondertekend proces-verbaal van wat wordt aanvaard en wat nog moet worden hersteld, met een datum daarvoor. Bij bouwwerken die onder de wet op de ordening van het bouwen vallen, doet dat proces-verbaal de garantietermijnen ingaan, en zwijgen telt: als dertig dagen verstrijken sinds de schriftelijke kennisgeving dat het werk klaar is zonder dat de opdrachtgever schriftelijk voorbehouden of een gemotiveerde weigering heeft geuit, geldt het werk als aanvaard (Ley 38/1999, artikel 6).
Dienstencontracten: lees de uitgang voordat u tekent
De lift, de schoonmaak, de tuin en het zwembad zijn contracten die doorlopen, en hier heeft de gemeenschap een bescherming die weinig voorzitters kennen. De consumentenwet rekent tot de consumenten, naast natuurlijke personen, las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial, de entiteiten zonder rechtspersoonlijkheid die zonder winstoogmerk handelen buiten een commerciële of bedrijfsmatige activiteit (Real Decreto Legislativo 1/2007, artikel 3), een omschrijving die past op een gemeenschap van eigenaren die haar gebouw laat onderhouden. Voor doorlopende dienstencontracten zegt dezelfde wet dat se prohíben las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor y usuario a poner fin al contrato, bedingen verboden zijn die een buitensporige looptijd vastleggen of beperkingen die het recht van de consument om het contract te beëindigen uitsluiten of belemmeren, en dat het contract uitdrukkelijk moet regelen hoe de consument het kan beëindigen (artikel 62). De wet noemt geen aantal jaren. Lees de looptijd, de automatische verlenging en de opzegtermijn voordat u tekent, niet op de dag dat de gemeenschap van leverancier wil veranderen.
De papieren die u vraagt, en waarom
Vraag het bedrijf vóór de ondertekening om een klein dossier. Elk papier heeft zijn reden.
- Sociale zekerheid. Dit is het papier dat de gemeenschap geld kan kosten. Wanneer een aannemer aansprakelijk wordt verklaard voor de betaling van een uitkering aan een werknemer, wat het gevolg is van het niet aanmelden van de werknemer of het niet betalen van de bijdragen (Real Decreto Legislativo 8/2015, artikel 167), en het werk was uitbesteed, zegt de wet dat el propietario de esta responderá de las obligaciones del empresario si el mismo fuese declarado insolvente, de eigenaar ervan instaat voor de verplichtingen van de werkgever als die insolvent wordt verklaard (artikel 168), en zij trekt die aansprakelijkheid door naar de bijdragen (artikel 142). De enige geschreven uitzondering geldt voor de reparaties die het hoofd van een huishouden voor de eigen woning kan laten uitvoeren. Vraag het attest dat het bedrijf bij de sociale zekerheid niet achterloopt en het bewijs dat de mensen die op het werk zullen zijn, zijn aangemeld.
- Lonen. Het Werknemersstatuut laat een onderneming instaan voor de lonen en bijdragen van de aannemers die zij voor haar eigen activiteit inzet, en zondert dan uit wie niet als onderneming handelt: die aansprakelijkheid bestaat niet cuando el propietario o propietaria de la obra o industria no contrate su realización por razón de una actividad empresarial, wanneer de eigenaar van het werk de uitvoering ervan niet uitbesteedt uit hoofde van een bedrijfsactiviteit (Real Decreto Legislativo 2/2015, artikel 42). Een gemeenschap die haar trappenhuis laat schilderen, staat aan die kant van de lijn.
- Belastingen. De algemene belastingwet laat wie werk uitbesteedt instaan voor bepaalde belastingen van zijn aannemer, maar alleen bij werken of diensten correspondientes a su actividad económica principal, die tot zijn economische hoofdactiviteit behoren (Ley 58/2003, artikel 43), woorden die geen gemeenschap beschrijven die haar eigen gebouw laat herstellen. Een attest dat het bedrijf met zijn belastingen niet achterloopt, blijft een goedkoop teken van met wie u te maken hebt.
- Het bouwregister. Bedrijven die voor werk op een bouwplaats willen worden ingeschakeld als aannemer of onderaannemer moeten Estar inscritas en el Registro de Empresas Acreditadas, ingeschreven zijn in het Register van geaccrediteerde ondernemingen (Ley 32/2006, artikel 4). De inschrijving geldt drie jaar (Real Decreto 1109/2007, artikel 6): vraag het bewijs dat ze nog loopt.
- Verzekering. Vraag de aansprakelijkheidspolis en het betalingsbewijs van de lopende premie, en ga na of de verzekerde activiteit dezelfde is als die u uitbesteedt en of het verzekerde bedrag in verhouding staat tot de schade die het werk kan aanrichten.
- Bijzondere vakken. Voor sommig werk is een eigen erkenning nodig. In het voorbeeld van het instituut zijn de oude regenpijpen van vezelcement, en de aannemer haalt er voor het verwijderen een bedrijf bij uit het register van ondernemingen met asbestrisico.
Veiligheid op het werk: wat de gemeenschap moet doen
Begin met wat de gemeenschap niet is. De regels over het coördineren van de veiligheid van verschillende bedrijven op één arbeidsplaats gelden binnen arbeidsverhoudingen, en het antwoord van het instituut voor gemeenschappen hangt af van de vraag of de gemeenschap eigen personeel heeft. Heeft zij een conciërge of een tuinman in dienst, dan gelden de preventieregels voor haar, de coördinatie inbegrepen. Heeft zij geen werknemers en koopt zij haar diensten in bij gespecialiseerde bedrijven, dan geldt dat gemeenschappen no pueden adquirir la condición de empresario principal, niet de hoedanigheid van hoofdwerkgever kunnen krijgen (INSST, veelgestelde vragen over de coördinatie van bedrijfsactiviteiten, geraadpleegd op 6 oktober 2026).
Bouwwerk is een andere zaak, en het woord dekt meer dan het lijkt: het decreet over veiligheid bij bouwwerken noemt onder zijn voorbeelden herstel, onderhoud en instandhoudingswerk zoals schilderen en schoonmaken (Real Decreto 1627/1997, bijlage I), al voegt het instituut eraan toe dat op de lijst staan op zichzelf niet volstaat. Voor dat decreet is de opdrachtgever cualquier persona física o jurídica por cuenta de la cual se realice una obra, elke natuurlijke of rechtspersoon voor wiens rekening een werk wordt uitgevoerd (artikel 2), en de gids van het instituut bij het decreet noemt de gemeenschappen die werken laten uitvoeren om hun gebouwen te herstellen, te renoveren, te onderhouden of te verbeteren: el promotor es la propia comunidad de propietarios representada por su presidente, de opdrachtgever is de gemeenschap van eigenaren zelf, vertegenwoordigd door haar voorzitter (INSST, technische gids over bouwwerken, uitgave van november 2019). Daaruit volgen drie plichten.
- Een coördinator. Wanneer aan het werk meer dan één bedrijf deelneemt, of een bedrijf en zelfstandigen, of verschillende zelfstandigen, geldt dat de opdrachtgever designará un coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra, een coördinator voor veiligheid en gezondheid tijdens de uitvoering van het werk aanwijst, voordat het begint of zodra die omstandigheid blijkt (artikel 3). De coördinator is een bevoegd technicus, in het voorbeeld van het instituut een architect, een technisch architect of een ingenieur, en met de aanwijzing is de zaak niet af: La designación de los coordinadores no eximirá al promotor de sus responsabilidades, de aanwijzing van de coördinatoren ontslaat de opdrachtgever niet van zijn verantwoordelijkheden.
- De veiligheidsstudie. Als het werk een project vergt, moet de opdrachtgever ervoor zorgen dat daarbij een veiligheids- en gezondheidsstudie wordt opgesteld, of een basisstudie bij kleinere werken (artikel 4). Een werk zonder project heeft geen studie, en het instituut beveelt aan dat de aannemer de preventie in een eigen document plant.
- De openingsmelding. Tot 2010 moest de opdrachtgever de arbeidsautoriteit vóór het begin van de werken verwittigen; dat artikel is ingetrokken. De melding van de opening van de arbeidsplaats se presentará únicamente por los empresarios que tengan la consideración de contratistas, wordt alleen ingediend door de werkgevers die aannemer zijn (artikel 19). De opdrachtgever, voegt het instituut toe, geeft de aannemer de gegevens die hij nodig heeft en ziet erop toe dat het gebeurt.
Eén manier van inhuren verandert de positie van de gemeenschap. Een opdrachtgever die zelfstandigen rechtstreeks inhuurt tendrá la consideración de contratista respecto de aquéllos, wordt ten opzichte van hen als aannemer beschouwd (artikel 2), met de plichten van een aannemer. Het decreet zondert het werk uit dat een «cabeza de familia», een gezinshoofd, voor de eigen woning kan laten uitvoeren, en de gids omschrijft die persoon als aquella persona que construye o repara una vivienda (de la cual es titular) para su utilización propia o de su familia, iemand die een woning waarvan hij eigenaar is bouwt of herstelt voor eigen gebruik of dat van zijn gezin: een definitie die voor een persoon en een huis is geschreven. De eenvoudige weg voor een gemeenschap is één bedrijf dat het hele werk als aannemer op zich neemt. De plichten van de aannemer liggen dan bij dat bedrijf, en de gemeenschap houdt die van de opdrachtgever, waaronder de coördinator telkens wanneer het bedrijf onderaanneemt.
De coördinator niet aanwijzen, of de studie niet laten opstellen, wanneer ze verplicht zijn, is een ernstige overtreding, en de wet die haar bestraft noemt los promotores y propietarios de obra, de opdrachtgevers en eigenaren van werken, onder de verantwoordelijken (Real Decreto Legislativo 5/2000, artikelen 2 en 12), met boetes van 2.451 tot 49.180 euro (artikel 40).
Wie staat ervoor in als er iets misgaat
| Wat misgaat |
Wie ervoor instaat, en volgens welke regel |
| Gebreken in bouwwerk dat onder de wet op de ordening van het bouwen valt |
Wie aan de bouw heeft deelgenomen: tien jaar voor schade aan de constructie, drie voor gebreken die de bewoonbaarheid aantasten en één jaar, de bouwer, voor de afwerking, gerekend vanaf de oplevering; de vordering moet binnen twee jaar na de schade worden ingesteld (Ley 38/1999, artikelen 17 en 18) |
| Gebreken in een kleiner werk |
De aannemer, volgens het contract, waarin de garantie dus moet staan |
| Slecht werk van het personeel of de onderaannemers van de aannemer |
De aannemer (Burgerlijk Wetboek, artikel 1596) |
| Een onderaannemer die de aannemer niet heeft betaald |
De gemeenschap, maar alleen tot wat zij de aannemer nog verschuldigd is op het moment van de vordering (Burgerlijk Wetboek, artikel 1597) |
| Uitkeringen of bijdragen die de aannemer voor zijn werknemers verschuldigd is |
De eigenaar van het werk, als de aannemer insolvent wordt verklaard (Real Decreto Legislativo 8/2015, artikelen 142 en 168) |
| Geen coördinator terwijl die verplicht was |
De opdrachtgever: een ernstige overtreding, boete vanaf 2.451 euro (Real Decreto Legislativo 5/2000, artikelen 12 en 40) |
| De gemeenschap betaalt de aannemer niet |
De gemeenschap, met al haar middelen en vorderingen, en daarna elke eigenaar die partij was in de procedure, naar zijn quotum (wet op de horizontale eigendom, artikel 22) |
Twee regels van het Burgerlijk Wetboek verklaren een groot deel van die tabel. El contratista es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupare en la obra, de aannemer is verantwoordelijk voor het werk van de personen die hij bij het werk inzet (artikel 1596): de gemeenschap heeft met één bedrijf te maken en hoeft zijn onderaannemers niet achterna te lopen. En wie arbeid en materialen steekt in een werk dat de aannemer voor een vaste som heeft aangenomen, voor hen geldt: no tienen acción contra el dueño de ella sino hasta la cantidad que éste adeude a aquél cuando se hace la reclamación, zij hebben tegen de eigenaar ervan slechts een vordering tot het bedrag dat die de aannemer verschuldigd is op het moment van de vordering (artikel 1597). Dat is de juridische reden om nooit op het werk vooruit te betalen: wat de gemeenschap nog inhoudt, is waar een onbetaalde onderaannemer bij kan, en niet meer.
Ook de gemeenschap staat in, als schuldenaar: con todos los fondos y créditos a su favor, met alle middelen en vorderingen te haren gunste, en daarna elke eigenaar die partij was in de procedure, voor zijn deel van wat onbetaald blijft, tenzij die eigenaar bij de gemeenschap niet achterloopt (wet op de horizontale eigendom, artikel 22). En niets doen heeft zijn eigen antwoord. De eigenaar van een gebouw is aansprakelijk voor de schade door de gehele of gedeeltelijke instorting ervan, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias, als die het gevolg is van het uitblijven van de noodzakelijke reparaties (Burgerlijk Wetboek, artikel 1907).
Vergunningen en belasting, in het kort
De meeste werken van een gemeenschap vergen een voorafgaande melding aan het gemeentehuis of een vergunning, naargelang van wat er gebeurt, en een steiger die op de stoep staat kan op zichzelf een vergunning vergen: het overzicht staat in onze notitie over dakwerken. Wat de belasting betreft: vergelijk offertes inclusief IGIC, met het tarief dat elke aannemer toepast in de offerte vermeld.
Wat wij doen, en wat niet
In de gemeenschappen die wij op Fuerteventura beheren, gaan belangrijke werken naar de vergadering met drie vergelijkbare offertes en onze schriftelijke aanbeveling, van vaklieden die wij selecteren en elk jaar opnieuw beoordelen; het werk wordt ter plaatse gecontroleerd voordat een factuur wordt betaald. Ons honorarium wordt vooraf afgesproken, het is nooit een percentage van de werken, en wij nemen geen commissies van leveranciers aan. Wij zijn niet de technische leiding van een werk en ook niet de veiligheidscoördinator: dat zijn onafhankelijke technici, en wij vragen de gemeenschap hen aan te wijzen wanneer het werk dat vergt. Bekijk onze dienst onderhoud van gemeenschappen en wat het honorarium van een beheerder dekt wanneer een werk moet worden begeleid, of vraag een offerte met vast honorarium aan.
Veelgestelde vragen
Verplicht de wet de gemeenschap om drie offertes aan te vragen?
Nee. De wet vraagt de vergadering de begroting en de uitvoering van herstelwerken goed te keuren en zegt niets over het aantal offertes dat zij moet zien. Drie vergelijkbare offertes zijn goede praktijk, en het staat de vergadering vrij erom te vragen.
Mag de beheerder een bedrijf inschakelen zonder een vergadering bijeen te roepen?
Voor wat dringend is, ja: de wet laat de beheerder dringende reparaties en maatregelen gelasten en eist dat hij daarvan onmiddellijk verslag doet aan de voorzitter of de eigenaren. De rest, de begroting van een herstelwerk en de uitvoering ervan, is aan de vergadering.
Wij willen voor het trappenhuis een schilder en een elektricien inhuren, allebei zelfstandigen. Hebben wij een veiligheidscoördinator nodig?
Als het om bouwwerk in de zin van het decreet gaat, ja: verschillende zelfstandigen op één werk is een van de gevallen waarin de opdrachtgever een coördinator moet aanwijzen, en door hen rechtstreeks in te huren wordt de gemeenschap als hun aannemer behandeld. Eén bedrijf dat het hele werk met eigen personeel doet, voorkomt beide.
De aannemer is failliet gegaan terwijl het werk half af was, en de tegelzetter die hij nooit heeft betaald wil dat de gemeenschap betaalt. Moet zij dat?
Alleen tot wat de gemeenschap de aannemer nog verschuldigd was toen de tegelzetter zijn vordering instelde. Een gemeenschap die niet meer heeft betaald dan het verrichte werk, is niets meer verschuldigd, en daarvoor dient betalen per afgewerkte fase.
Het liftbedrijf zegt dat ons contract zich vanzelf jarenlang verlengt. Zitten wij eraan vast?
Niet noodzakelijk. In een contract tussen een onderneming en een gemeenschap die als consument handelt, zijn bedingen verboden die een buitensporige looptijd vastleggen of het recht belemmeren om het contract te beëindigen, en het contract moet zeggen hoe het wordt beëindigd. De wet legt geen aantal jaren vast, dus het antwoord hangt af van het beding: laat het lezen vóór de verlengingsdatum.
