Vakantieverhuur in een gemeenschap op Fuerteventura: de Canarische wet, het registratienummer na het Hooggerechtshof en wat de vergadering kan beslissen

Veertig appartementen in Corralejo, waarvan er elf al jaren aan toeristen worden verhuurd. Een nieuwe eigenaar op de derde verdieping wil er twaalf van maken. De bewoners willen een rustigere lift en een zwembad met minder koffers eromheen, en de voorzitter heeft twee dingen in de krant gelezen: dat het Hooggerechtshof „het register” heeft vernietigd, en dat de Canarische wet „vijf jaar geeft”. Beide kloppen, en geen van beide beantwoordt de vraag die de vergadering zo meteen krijgt. Bij de deur van dat gebouw komen drie stelsels van regels samen: de Canarische wet die bepaalt of een woning überhaupt aan toeristen mag worden verhuurd, het registratienummer dat in de advertentie hoort, en de wet op de horizontale eigendom, die zegt wat de vergadering van eigenaars mag beslissen. Twee ervan zijn in 2026 verschoven, en het derde was het jaar daarvoor veranderd. Deze notitie zet uiteen waar elk ervan staat op 4 oktober 2026, voor de eigenaar die al verhuurt, voor wie wil beginnen en voor het bestuur. Citaten staan in het Spaans, met de lezing in het Nederlands.

Nieuwe vakantieverhuur begint op het gemeentehuis

De Canarische wet op het toeristisch gebruik van woningen (Ley 6/2025) is van kracht sinds 13 december 2025. Onder die wet begint vakantieverhuur met een verantwoordelijke verklaring die bij het Cabildo van het eiland wordt ingediend, en de verklaring is zo goed als de papieren erachter. Eén daarvan beslist bijna alles: een Cédula urbanística acreditativa de la expresa habilitación por el planeamiento urbanístico del uso turístico de hospedaje respecto de la vivienda de que se trate, een planologisch attest waaruit blijkt dat de planning van de gemeente toeristisch verblijf in precies die woning uitdrukkelijk toestaat (artikel 7.7).

De planning kan dat niet vrij toestaan. In de regel geldt dat het openstellen voor toeristisch gebruik deberá reservar, como mínimo, el 90 % de la edificabilidad residencial, ten minste 90 procent van de residentiële bouwmogelijkheid moet voorbehouden, voor woningen die niet aan toeristen worden verhuurd (artikel 4.1), en de woningen die het wel openstelt deben tener una antigüedad mínima de diez años, moeten ten minste tien jaar oud zijn, tenzij de planning zelf die termijn verkort (artikel 5.1). Waar de planning het niet toestaat, kan niets nieuws beginnen. De preambule van de wet geeft zelf toe dat de vertraging van een gemeente bij het aanpassen van haar planning implicaría de facto la imposibilidad de promover la explotación comercial turística de viviendas, het in de praktijk onmogelijk zou maken om met toeristische verhuur van woningen te beginnen, en haar oplossing is een vangnet: vanaf december 2030 past het Cabildo de aanvullende regels van de wet toe (achtste overgangsbepaling). Die aanvullende regels zetten de deur open voor de vrijstaande eengezinswoning (artikel 5.2), en over appartementen is de wet uitdrukkelijk: En ningún caso se considerarán aisladas las viviendas independientes existentes en edificios plurifamiliares o pareados sometidos al régimen de propiedad horizontal, in geen geval worden zelfstandige woningen in meergezinsgebouwen of twee-onder-een-kapwoningen onder horizontale eigendom als vrijstaand beschouwd (artikel 2). Zoals wij het lezen, kan een appartement in een gemeenschap alleen vakantieverhuur worden waar de gemeentelijke planning dat met zoveel woorden zegt. De stand van de planning in elk van de zes gemeenten van Fuerteventura hebben wij niet nagegaan; het attest geeft de gemeente af, en daar hoort de vraag het eerst.

Als de papieren in orde zijn, gaat de rest snel. De verklaring permitirá el inicio de la actividad desde el día de su presentación, laat toe dat de activiteit begint op de dag van indiening (artikel 8.1), en zij habilita para el ejercicio de la actividad por el plazo de cinco años, geeft de houder het recht de activiteit vijf jaar uit te oefenen (artikel 10.1), verlengbaar als de woning nog aan alle eisen voldoet. Daaruit volgen twee gevolgen die eigenaars zelden verwachten. De kennisgeving van het Cabildo aan de gemeente geldt als la comunicación previa relativa al cambio de uso urbanístico de la vivienda, de residencial a turístico, de voorafgaande melding van de wijziging van het planologische gebruik van de woning, van wonen naar toerisme (artikel 9.1), een wijziging die de eigenaar ook bij het kadaster moet aangeven. En de gemeente licht de nutsbedrijven in, zodat de tarieven en heffingen van toeristisch gebruik gelden.

Vakantieverhuur die al bestaat

Woningen die onder de regels van 2015 zijn geregistreerd, zijn niet uitgeschakeld. De wet gaf ze een overgangsregeling, en in augustus 2026 voegde een wijzigingswet (Ley 7/2026) daar een datum aan toe.

De algemene regel is de tweede rij. Exploitanten dispondrán de un plazo de cinco años para continuar con la explotación de la vivienda vacacional en los términos en los que venían haciéndolo, hebben vijf jaar om de woning te blijven verhuren onder de voorwaarden waaronder ze dat deden (tweede overgangsbepaling), en als de vijf jaar om zijn, moet de activiteit stoppen, tenzij de woning onder de nieuwe regels is toegelaten. De eerste rij, het geconsolideerde gebruik, is beter en smaller. Het kent geen termijn, maar zolang het duurt geldt: la vivienda no será susceptible de ningún uso residencial ni habitacional, de woning mag geen enkel residentieel gebruik krijgen, ook niet door de eigenaar, en het eindigt met la transmisión de la propiedad de la vivienda por cualquier título, de overdracht van de eigendom van de woning onder welke titel ook (eerste overgangsbepaling). Een appartement wordt niet langer „met vergunning” verkocht. Sinds augustus 2026 is vererving de enige uitzondering.

De vierde rij is de nieuwe datum. Die geldt voor verklaringen die bij het Cabildo zijn ingediend terwijl bij de gemeente niets is ingediend. De houders hebben tot 31 juli 2027 om daar de melding in te dienen die geclassificeerde activiteiten vereisen, met een gemeentelijk attest en het rapport van een technicus, en het gevolg van nalaten staat er zonder nuance: el interesado deberá cesar en la actividad turística de manera inmediata, de betrokkene moet de toeristische activiteit onmiddellijk staken (tiende overgangsbepaling).

Eenendertig dagen

Dezelfde wijzigingswet trok een lijn die appartementen bereikt waar niemand als vakantieverhuur aan denkt. Tot het tegendeel is bewezen, wordt toeristische verhuur vermoed wanneer een woning via een toeristisch kanaal wordt aangeboden, of wanneer er onderdak in wordt verstrekt por un período de tiempo continuo igual o inferior a 31 días, voor een aaneengesloten periode van eenendertig dagen of minder, één of meer keren in hetzelfde jaar (artikel 11). Korte verhuur kan nog steeds gewone huur zijn, maar de verhuurder moet de huurder vragen waarom het onderdak voor die tijd nodig is en de reden in het contract schrijven. Zwijgt het contract, dan geldt: el mismo tendrá consideración de arrendamiento de naturaleza turística, het wordt als toeristische verhuur behandeld (artikel 12).

Voor een gemeenschap weegt dit zwaarder dan het lijkt. Een appartement dat per week wordt verhuurd als „seizoensverhuur”, zonder registratie, is in de ogen van de Canarische wet vakantieverhuur, en zoals wij de twee wetten samen lezen, geldt daarvoor wat de statuten of de vergadering over vakantieverhuur hebben beslist. Een decreet-wet van de Staat van 29 september 2026 had een eigen lijn van eenendertig dagen in de huurwet geschreven; het Congres trok het op 2 oktober in, en een tweede decreet-wet, het Real Decreto-ley 29/2026, schreef haar vanaf 8 oktober opnieuw, in afwachting van zijn eigen stemming; het Canarische vermoeden, dat regionaal recht is, bleef door geen van beide aangeroerd. Wat echte seizoensverhuur nodig heeft, staat in ons zusterstuk over het seizoenscontract, en wat met het decreet wegviel in dat over de oktoberdecreten.

Het nummer in de advertentie

Vanaf 1 juli 2025 had vakantieverhuur een tweede nummer nodig, afgegeven via het eigendomsregister op grond van een decreet van de Staat (Real Decreto 1312/2024). Het Hooggerechtshof vernietigde dat deel van het decreet in arrest 620/2026 van 19 mei 2026, en in de arresten die erop volgden: el Estado carece de competencia para dictar las disposiciones del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre referidas al procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración, de Staat is niet bevoegd om de bepalingen van het decreet over de eenheidsregistratieprocedure voor kortetermijnverhuur vast te stellen. Wat het overeind liet, is het digitale loket van de Staat, waarlangs de platforms hun gegevens sturen.

Het nummer is niet verdwenen; het is van eigenaar gewisseld. Een Europese verordening die sinds 20 mei 2026 van toepassing is (Verordening (EU) 2024/1028) zegt tegen de platforms dat zij, overal waar een registratieprocedure bestaat, garantizarán que los anfitriones faciliten un número de registro antes de permitir la oferta de servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, ervoor moeten zorgen dat verhuurders een registratienummer opgeven voordat het aanbod van kortetermijnverhuur wordt toegelaten, en zij eist dat una unidad no esté sujeta a más de un procedimiento de registro, een eenheid niet aan meer dan één registratieprocedure onderworpen is. Op de Canarische Eilanden is die procedure de regionale. Het Cabildo schrijft de verklaring in het toeristenregister van de eilanden in, en de inschrijving draagt un número de registro cuya inclusión será obligatoria en cualquier publicación o anuncio, een registratienummer waarvan de vermelding verplicht is in elke publicatie of advertentie (artikel 8.6). Dat is het nummer dat in de advertentie moet blijven staan. Geen geldende bepaling vraagt om het staatsnummer van 2025. Hoe elk platform zijn formulier formuleert, hebben wij niet nagegaan; onze lezing van de verordening is dat het Canarische nummer het nummer is waar het om moet vragen.

Wat de vergadering kan beslissen

Sinds 3 april 2025 spreekt de wet op de horizontale eigendom op vier manieren over vakantieverhuur.

• Vóór het begin. Een eigenaar die aan toeristen wil verhuren deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, moet vooraf de uitdrukkelijke goedkeuring van de gemeenschap van eigenaars krijgen (artikel 7.3). Verhuur die zonder die goedkeuring begint, kan worden gedwongen te stoppen: de voorzitter eist het, en als dat niet helpt, kan de vergadering de eigenaar voor de rechter brengen.
• De meerderheid. Het besluit dat vakantieverhuur goedkeurt, beperkt, aan voorwaarden bindt of verbiedt requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, vereist de instemming van drie vijfde van alle eigenaars die op hun beurt drie vijfde van de aandelen houden (artikel 17.12). Het Hooggerechtshof heeft bevestigd dat die drie vijfde kan verbieden, niet alleen beperken (arrest 1205/2025 van 2 september 2025, dat zijn twee plenaire arresten van 3 oktober 2024 herhaalt).
• De bijdragen. Dezelfde meerderheid kan de appartementen die verhuren meer laten betalen, via bijzondere bijdragen of een groter aandeel in de gemeenschappelijke kosten, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %, mits de wijzigingen geen verhoging van meer dan 20 procent betekenen.
• Het verleden. Artikel 17.12 eindigt met een korte zin: Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, deze besluiten hebben geen terugwerkende kracht. En een bepaling die in 2025 is toegevoegd, beschermt de eigenaar die al vóór 3 april 2025 volgens de toerismeregels verhuurde: die podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma, mag de activiteit voortzetten onder de voorwaarden en voor de termijnen die deze regels vastleggen (tweede aanvullende bepaling).

Samen met de Canarische wet ziet het beeld voor het gebouw in Corralejo er zo uit. De elf verhuringen die vóór april 2025 geregistreerd waren en liepen, hebben geen toestemming van de vergadering nodig, en zoals wij de wet lezen sluit een besluit van nu ze niet; hun klok is de Canarische, december 2030, tenzij ze voor geconsolideerd gebruik in aanmerking komen. De twaalfde heeft vóór alles de uitdrukkelijke goedkeuring van de vergadering nodig, en daarna het attest van de gemeente. Twee dingen blijven open, en dat zeggen we: of een hogere bijdrage waartoe nu wordt besloten kan worden aangerekend aan verhuur die vóór het besluit begon, en hoe ver er voorwaarden aan kunnen worden opgelegd. Over beide zouden wij het advies van een advocaat vragen voordat het besluit wordt geformuleerd. Een verbod dat al in de statuten stond, is iets anders: geen van beide regels redt, zoals wij ze lezen, verhuur die de statuten verboden.

De drie vijfde wordt geteld over alle eigenaars, niet over de aanwezigen. In een gebouw waar de helft van de eigenaars in het buitenland woont, is dat de hele moeilijkheid, en de wet geeft één hulpmiddel: de stemmen van afwezige eigenaars die behoorlijk zijn opgeroepen, tellen als voorstemmen als zij, eenmaal op de hoogte van het besluit, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, hun bezwaar niet binnen 30 kalenderdagen kenbaar maken aan wie de taken van secretaris van de gemeenschap vervult (artikel 17.8). Een stemming over een regel voor het hele gebouw wordt dus gewonnen in de weken na de vergadering, door goed te betekenen. Voor een goedkeuring die één appartement ten goede komt, zouden wij niet op stilzwijgen vertrouwen: de wet onthoudt dat hulpmiddel aan wijzigingen voor het privévoordeel van één eigenaar, en echte stemmen zijn veiliger. Wil de voorzitter de zaak niet op de agenda zetten, dan legt onze notitie over de buitengewone vergadering uit hoe een kwart van de eigenaars er een kan vragen.

Het attest waar de gemeenschap om wordt gevraagd

De Canarische wet maakt geen eigen regel voor gemeenschappen; zij verwijst naar de wet op de horizontale eigendom en vraagt om bewijs. De verklaring voor een appartement in een gemeenschap moet vergezeld gaan van een certificación o documento acreditativo de la junta de propietarios y propietarias, een attest of document van de vergadering van eigenaars, waaruit blijkt dat noch de splitsingsakte, noch de statuten, noch enig besluit van de gemeenschap dat tegen derden werkt, ander gebruik dan als gewone verblijfplaats uitsluit (artikel 7.7). Van de eigenaar die voor geconsolideerd gebruik kiest, wordt hetzelfde bewijs gevraagd, uit het eigendomsregister of met elk ander rechtsgeldig middel. Het verzoek belandt op het bureau van de secretaris, en drie dingen zijn goed om te weten voordat het komt.

• Het attest zegt wat in de boeken staat. De splitsingsakte, de statuten en het notulenboek, in die volgorde gelezen. Het is een vaststelling van feiten, geen gunst die het bestuur verleent of weigert; in de gemeenschappen die wij beheren, geeft de secretaris het af met de medeondertekening van de voorzitter.
• Laat inschrijven wat de vergadering beslist. De wet op de horizontale eigendom zegt over de statuten van een gebouw dat ze no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad, derden niet benadelen als ze niet in het eigendomsregister zijn ingeschreven (artikel 5). Een besluit dat alleen in het notulenboek leeft, lokt het argument uit dat een latere koper er niet aan gebonden is. Een gemeenschap die een beperking of een verbod aanneemt, zou die naar het register moeten brengen.
• Stilzwijgen is geen goedkeuring. Een attest dat geen verbod vindt, is niet de uitdrukkelijke goedkeuring die artikel 7.3 eist voor verhuur die na april 2025 begint. Zoals wij de twee wetten samen lezen, heeft nieuwe verhuur beide nodig: het besluit van de vergadering en het attest.

Wat te doen, afhankelijk van wie u bent

• Als u al verhuurt. Zoek uw verklaring en de datum ervan op. Vraag de gemeente of zij uw voorafgaande melding van een geclassificeerde activiteit heeft en dien die, zo niet, in vóór 31 juli 2027. Beslis vóór december 2030 of u geconsolideerd gebruik kunt aangeven. Houd het Canarische nummer in elke advertentie.
• Als u wilt beginnen. Vraag eerst bij de gemeente het planologisch attest. Laat de planning het toe, vraag dan de voorzitter uw verzoek op de agenda te zetten. Dien pas daarna in bij het Cabildo.
• Als u per week verhuurt zonder registratie. Schrijf de reden van de huurder in elk contract van eenendertig dagen of minder, of registreer het appartement.
• Als u in het bestuur zit. Lees de statuten en het notulenboek voordat iemand om een attest vraagt. Wil het gebouw een regel, breng die dan in een vergadering in de bewoordingen van artikel 17.12, beteken de afwezige eigenaars behoorlijk en laat het resultaat inschrijven.

Wat wij doen in de gemeenschappen die we beheren

Als secretaris en beheerder bewaren wij de statuten en het notulenboek, geven wij het attest af wanneer een eigenaar het nodig heeft, zetten wij besluiten over vakantieverhuur op de agenda in de bewoordingen van de wet zelf, tellen wij de drie vijfde tegen de volledige lijst van eigenaars en aandelen, betekenen wij de afwezigen en zeggen wij het bestuur wanneer een besluit naar het eigendomsregister hoort te gaan. Wij beheren geen vakantieverhuur en wij zijn geen advocaten; als een vraag voor een advocaat is, zeggen wij dat. Onze eerdere notitie over vakantieverhuur in uw gemeenschap legt de hervorming van 2025 uitvoeriger uit. De Canarische wet vanuit de eigenaar bekeken staat in onze zusterstukken bij Olga Caballero & Co. en, met de belastingen, bij AAA+ Consultants. De dienst staat beschreven op onze pagina over beheer van gemeenschappen, en een gemeenschap die wil vergelijken kan een offerte aanvragen.

Veelgestelde vragen

Kan de gemeenschap de vakantieverhuur sluiten die al in het gebouw bestaat?

Niet met een besluit. Besluiten over vakantieverhuur hebben geen terugwerkende kracht, en een eigenaar die vóór 3 april 2025 volgens de toerismeregels verhuurde, mag doorgaan zolang die regels het toelaten. De uitzondering is verhuur die de statuten al verboden.

Ik heb mijn appartement jaren geleden geregistreerd. Moet ik nu iets doen?

Ja, twee dingen. Controleer of de gemeente uw voorafgaande melding van een geclassificeerde activiteit heeft, en dien die in vóór 31 juli 2027 als dat niet zo is. En ga vóór december 2030 na of u geconsolideerd gebruik kunt aangeven; anders eindigt de registratie dan.

Heb ik het registratienummer van de Staat nog nodig?

Geen geldende bepaling vereist het sinds het Hooggerechtshof in mei 2026 de registratieprocedure van de Staat vernietigde. Het nummer dat in elke advertentie moet staan, is dat van het Canarische toeristenregister.

Ik verhuur mijn appartement telkens drie weken. Is dat vakantieverhuur?

Op de Canarische Eilanden wordt dat sinds augustus 2026 vermoed, zodra het verblijf eenendertig dagen of minder duurt. Het vermoeden vervalt als het contract vermeldt waarom de huurder tijdelijk onderdak nodig heeft.

Kan de gemeenschap vakantieverhuur meer laten betalen?

Ja: met drie vijfde van alle eigenaars en aandelen, tot 20 procent meer aan bijzondere bijdragen of in het aandeel in de gemeenschappelijke kosten, en nooit met terugwerkende kracht.