De Canarische ITE-regel is niet die van de vasteland-websites. Wat uw comunidad werkelijk moet keuren, onderhouden en vastleggen — en hoe u het betaalt.
Gebouwen begeven het niet plotseling. Ze begeven het volgens een schema dat niemand heeft opgeschreven.
Het pleisterwerk dat in 2018 werd bijgewerkt en er daarna nooit meer op is nagekeken; het reservefonds dat op het wettelijk minimum bleef staan terwijl de lift verouderde; het keuringscertificaat dat verliep in een la van een beheerder die is vertrokken. Tegen de tijd dat een comunidad het merkt, gaat het gesprek niet meer over onderhoud. Het gaat over een derrama.
Dit is de praktische versie van het onderwerp: waartoe uw comunidad werkelijk verplicht is, wat de Canarische regels zeggen (dat is niet wat de gidsen van het vasteland zeggen), en hoe een onderhoudskalender eruitziet op een eiland waar het weer een chemisch proces is.
Onder al het papierwerk ligt één verplichting: het gebouw moet in adequate staat van veiligheid, gezondheid, toegankelijkheid en aanzien worden gehouden. Het is een ruimtelijkeordeningsplicht, en die wacht niet op een stemming.
De Ley de Propiedad Horizontal maakt dat vanuit de comunidad gezien expliciet. Artikel 10.1 somt handelingen op die de comunidad moet uitvoeren zonder dat daarvoor een voorafgaand besluit van de junta nodig is: instandhoudingswerk, veiligheid, bewoonbaarheid en wettelijk verplichte toegankelijkheidsaanpassingen. Niemand stemt over de vraag of het gebouw veilig moet zijn. Wat de vergadering beslist, is hoe het wordt betaald en door wie het wordt uitgevoerd.
Dat onderscheid haalt de angel uit heel wat discussies. "Wij hebben dat niet goedgekeurd" is geen antwoord op een constructief gebrek.
Zoek op inspección técnica de edificios en u vindt keer op keer de 50-jaarregel. Dat is het getal waar de meeste Spaanse gemeenten mee werken. Het is niet het getal dat hier geldt.
Op de Canarische Eilanden is de technische keuring van gebouwen geregeld in artikel 269 van Ley 4/2017 del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, en de disposición adicional tercera bepaalt wanneer zij intreedt: collectieve woongebouwen waarvan de ouderdom op 30 juni 2018 tachtig jaar of meer bedroeg. Dat is een heel andere drempel, en het is de reden dat zo weinig comunidades op Fuerteventura ooit om een ITE-certificaat is gevraagd.
Drie nuanceringen, die alle drie van belang zijn:
Het eerlijke antwoord op "hebben wij een ITE nodig?" is daarom: dat hangt af van de ouderdom van het gebouw, van de gemeente en van de staat ervan, en het moet worden nagegaan in plaats van in de ene of de andere richting te worden aangenomen. Precies daarvoor bestaat onze dienst ITE en certificaten — uitzoeken, de data in een kalender zetten en de kosten een jaar vooruit begroten in plaats van ze als boete tegen te komen.
Naast de ITE draagt een comunidad een reeks verplichtingen met data eraan. De lijst hangt af van wat het gebouw heeft, maar meestal:
Geen van deze zaken is moeilijk. Ze gaan om één reden mis: niemand is eigenaar van de kalender. Wisselt een comunidad van beheerder en reist het technische dossier niet mee, dan begint de kalender weer bij nul — en daarom hoort de technische documentatie, als uw comunidad overweegt van beheerder te wisselen, boven aan de overdrachtslijst te staan en niet onderaan.
Fuerteventura is geen moeilijke plek om een gebouw te onderhouden. Het is een specifieke plek.
Voortdurend zout in de lucht drijft corrosie van wapening en bevestigingen aan; blootstelling aan uv veroudert kitwerk, coatings en kunststoffen sneller dan in een gematigd klimaat; windbelasting werkt in op hekwerk, zonweringen en alles wat mechanisch is. Ondertussen valt er zo weinig regen dat gebreken in de afwatering zich jarenlang verstoppen en zich dan in één keer aandienen.
Het praktische gevolg is dat het nuttige interval voor schilderwerk, kitwerk, behandeling van hekwerk en dakinspectie hier korter is dan de standaardcijfers suggereren — en dat een comunidad die begroot op aannames van het vasteland altijd net achterloopt op haar eigen gebouw. Het werk is niet duurder. Het te laat doen wel.
Een werkbare kalender lijkt minder op een document en meer op een gewoonte: een geplande ronde door het gebouw, elke keer dezelfde controles, een schriftelijke notitie van wat er is veranderd, en de twee of drie punten die als begrotingspost in de begroting van volgend jaar belanden in plaats van als derrama in het noodgeval van volgend jaar. Daar is onze onderhoudsdienst omheen georganiseerd — cycli, geen noodgevallen.
Artikel 9.1.f van de LPH verplicht elke comunidad een reservefonds aan te houden van niet minder dan 10% van haar laatste gewone begroting, beschikbaar voor instandhouding en herstel van het gebouw en, na de recentere hervormingen, voor werkzaamheden op het gebied van toegankelijkheid en energie-efficiëntie.
De meeste comunidades behandelen die 10% als een nalevingsgetal. Je begrijpt het beter als het eerste jaar van een plan. Een comunidad die weet dat haar gevel een horizon van zes jaar heeft en daarnaartoe begroot, heeft in jaar zes geen noodheffing nodig — zij heeft een stemming nodig om geld vrij te geven dat zij al heeft. Hetzelfde gebouw zonder die gewoonte krijgt dezelfde gevel en een rekening van vier cijfers per eigenaar, in één vergadering.
Twee hefbomen zijn het weten waard wanneer de rekening groot is:
Bij de verzekering wordt goede documentatie omgezet in geld. Er bestaat op de Canarische Eilanden geen algemene wettelijke verplichting voor een comunidad om zich te verzekeren, maar elke verstandige doet het — en het verschil tussen een claim die volledig wordt uitbetaald en een claim die half wordt uitbetaald, zit vrijwel nooit in de polis. Het zit in het dossier: foto's die dezelfde dag zijn gemaakt, het incident vastgelegd met data, de factuur die klopt met de offerte, de polisvoorwaarde die is opgezocht voordat de discussie begint.
Wij zijn beheerders, geen tussenpersonen, en wij verdienen niets aan welke verzekeraar dan ook. Wat wij doen is het dossier opbouwen. Elk incident in een comunidad die wij beheren wordt vastgelegd met foto's, van de eerste melding tot de slotfactuur, en eigenaren kunnen het inzien — wat betekent dat wanneer een verzekeraar vraagt wat er in de nacht van de storm is gebeurd, het antwoord al bestaat.
Is uw comunidad het spoor van haar eigen kalender bijster geraakt, dan is dat een herstelbare situatie en een veelvoorkomende. Vertel ons over uw gebouw, of lees wat onze dienst comunidad-beheer omvat.
