Een VvE van vierentwintig appartementen in een blok dat in 1979 werd opgeleverd, honderd meter van het strand in een van de badplaatsen in het noorden van het eiland, stemt over een gevelreparatie, een nieuwe lift en het dichtzetten met glas van de achterterrassen. De architect die de werken begroot, gebruikt de woorden «fuera de ordenación», de voorzitter vraagt wat dat voor de stemming betekent, en drie eigenaren schrijven om te weten of het gebouw illegaal is. Dat is het niet, of niet noodzakelijk: de Canarische grondwet voor de ruimtelijke ordening houdt achter die uitdrukking en haar verwante, de «situación legal de consolidación», drie verschillende situaties, elk met een eigen lijst van de werken die een VvE nog mag doen, en een wetsbesluit van januari 2026 heeft een van die lijsten verlengd. Deze notitie leest Ley 4/2017 zoals zij op 21 oktober 2026 luidt, de uitvoeringsverordening van 2018, de Kustwet en haar verordening voor de blokken bij de kust, de regel van de nationale grondwet over het kadasterregister en vier arresten van het Canarische Hooggerechtshof uit de laatste tien maanden, en past ze dan toe op de drie werken van die agenda. De citaten staan in het Spaans met de lezing in het Nederlands; het gebouw is verzonnen, de wet niet.
Drie situaties, niet één
Het vertrekpunt is of het gebouw legaal was toen het werd gebouwd. Ley 4/2017 bewaart haar twee mildere situaties voor gebouwen existentes al tiempo de la entrada en vigor de un nuevo instrumento de ordenación, erigidas de conformidad con la ordenación vigente en el momento de su ejecución o posteriormente legalizadas, que resultasen disconformes con la nueva regulación sobrevenida, die bestonden toen een nieuw planinstrument in werking trad, gebouwd volgens de regels van hun tijd of later gelegaliseerd, en nu in strijd zijn met de regels die daarna kwamen (artikel 159.1). Een blok dat in 1979 werd vergund onder een plan dat vijf verdiepingen toeliet, in een straat waar het plan er nu drie toelaat, is precies dat. Zo'n gebouw valt in de situación legal de consolidación wanneer het behoort tot de gebouwen que resulten disconformes, aunque no incompatibles con las nuevas determinaciones de aplicación, die in strijd zijn met de nieuwe bepalingen maar er niet onverenigbaar mee zijn (159.1.a), wat het gewone geval is; het valt alleen in de situación legal de afectación por actuación pública wanneer het nieuwe plan zijn grond nodig heeft voor een weg, een plein, een openbare voorziening of een ander openbaar systeem (159.1.b), en zelfs dan kan het getroffen deel een strook van het perceel zijn terwijl de rest geconsolideerd blijft.
De derde situatie heeft een andere geboorte. Een gebouw, of een deel ervan, is fuera de ordenación wanneer het zonder titel of tegen een titel in is gebouwd en de gemeente het herstel niet meer kan bevelen: de wet plaatst daar elke constructie respecto de las cuales ya no sea posible el ejercicio de las potestades de protección de la legalidad y restablecimiento del orden jurídico perturbado, waarvoor de bevoegdheden om de legaliteit te beschermen en de verstoorde rechtsorde te herstellen niet meer kunnen worden uitgeoefend (artikel 362.1). De termijnen die die bevoegdheden sluiten, hebben verderop een eigen onderdeel. Twee details van de definitie zijn voor een VvE van belang. Een werk dat nog gelegaliseerd kan worden, verlaat de situatie niet doordat het wordt gedoogd: esos inmuebles permanecerán en esta situación hasta la obtención de los títulos habilitantes correspondientes, die panden blijven in deze situatie tot de bijbehorende titels zijn verkregen (362.1). En de situatie kleeft aan het werk, niet aan het hele blok: een terras dat niemand heeft vergund, kan fuera de ordenación zijn aan de gevel van een gebouw dat zelf volkomen legaal is, en het dak en de lift van de VvE worden op hun eigen papieren beoordeeld.
Wat een geconsolideerd gebouw mag, en wat op 28 januari 2026 veranderde
Voor het geconsolideerde gebouw is de lijst lang, en dit jaar werd zij langer. Sinds 28 januari 2026 laat de wet als algemene regel obras de mantenimiento, conservación, reforma, modernización, demolición parcial, consolidación, rehabilitación, remodelación, y ampliación, incluso las que tengan como efecto mantener y alargar la vida útil del inmueble toe, werken van onderhoud, instandhouding, verbouwing, modernisering, gedeeltelijke sloop, consolidatie, renovatie, hervorming en uitbreiding, ook die welke de gebruiksduur van het pand in stand houden en verlengen (artikel 160.1.a). Het woord «ampliación» is nieuw: tot 27 januari somde de alinea dezelfde werken op zonder de uitbreiding en sloot zij met de tegengestelde regel, dat geen toename van volume of bebouwbaarheid tegen het nieuwe plan in toelaatbaar was. Het Canarische wetsbesluit van 26 januari 2026 draaide die regel om, siendo admisible el incremento de volumen o edificabilidad previsto en el nuevo plan, waarbij de in het nieuwe plan voorziene toename van volume of bebouwbaarheid nu toelaatbaar is (160.1.a), tegen een prijs: wanneer de VvE volume toevoegt, moet zij het gebouw op de nieuwe rooilijn brengen, terwijl elk ander werk het laat waar het staat. Dezelfde hervorming zette de deur van de gebruiksfuncties open, die de vroegere tekst halfdicht hield: Se admitirán cambios de uso salvo que sean manifiestamente incompatibles con el destino asignado por la nueva ordenación del inmueble, wijzigingen van gebruik worden toegelaten tenzij zij kennelijk onverenigbaar zijn met de bestemming die de nieuwe ordening aan het pand geeft (160.1.b), en werken die een sectorale norm eist opdat een activiteit doorgaat, mogen het gebouw zelfs uitbreiden waar geen renovatie of hervorming zou volstaan.
Twee regels van hetzelfde artikel beslissen de slechtste dagen. Als de VvE het hele blok sloopt, of een gebruik dat het nieuwe plan afwijst voorgoed ophoudt, volgt het volgende project het plan dat geldt wanneer de nieuwe vergunning wordt verleend (160.1.d). Een sloop die de VvE wordt opgelegd, door een ramp of door een bevel om een gevaar af te wenden, kost haar het gebouw niet: in dat geval se permitirá la reconstrucción con la misma edificabilidad del inmueble sustituido, wordt herbouw met dezelfde bebouwbaarheid als het vervangen pand toegestaan (160.1.e). Het door een openbare maatregel getroffen gebouw volgt ook het regime van de consolidatie, tenzij de onteigening binnen vijf jaar na de goedkeuring van het plan is geprogrammeerd; dan krimpen de toegelaten werken tot las precisas para el cumplimiento del deber de conservación de los inmuebles durante el periodo que reste hasta la expropiación, die welke nodig zijn om de instandhoudingsplicht te vervullen in de tijd die rest tot de onteigening (160.2.a), geen wijziging van gebruik die andere werken vergt wordt toegelaten, de uitzonderlijke herbouw geldt niet, en niets van wat de VvE uitgeeft telt in de onteigeningsprijs.
Wat een gebouw fuera de ordenación mag: herstellen, in stand houden, niets hogers
De lijst van het fuera de ordenación is kort en de wet schrijft haar als een grens. In die constructies solo podrán realizarse las obras de reparación y conservación necesarias para garantizar la habitabilidad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles, mogen alleen de herstel- en instandhoudingswerken worden uitgevoerd die nodig zijn om de wettelijk vereiste bewoonbaarheid, toegankelijkheid en verzorgde staat te waarborgen (artikel 362.2), plus de werken die het pand aanpassen aan het geconsolideerde gebruik of aan een gebruik dat het geldende plan voorziet, en in elk geval siempre que tales obras no supongan incremento de la volumetría o altura de la edificación existente, mits die werken geen toename van het volume of de hoogte van het bestaande gebouw meebrengen (362.2). Gelezen voor een VvE staat die zin het opnieuw waterdicht maken van het dak, het herstel van het stucwerk, de vernieuwing van de leidingen en de installatie die een lift voor de toegankelijkheid nodig heeft toe, en verbiedt zij de extra verdieping, het dichtgezette terras en het overdekte zwembad; zij zegt ook dat wat aan die herstellingen wordt uitgegeven de prijs in een onteigening nooit verhoogt. De enige uitzondering is sectoraal: waar het gebruik geconsolideerd is, mag de gemeente per vergunning aanvullende gebruiksfuncties toelaten en la ejecución de las obras estrictamente necesarias para cumplir las medidas obligatorias impuestas por la legislación sectorial que sean precisas para garantizar el mantenimiento y viabilidad de la actividad, de uitvoering van de werken die strikt nodig zijn om de verplichte maatregelen van de sectorale wetgeving na te komen die het behoud en de levensvatbaarheid van de activiteit waarborgen (362.3), en zo bereikt een brandtrap of een door de toegankelijkheidsregels geëiste lift een gebouw dat anders niet mag groeien.
De wet voegt twee kanttekeningen toe die een aankoopkeuring zelden draagt. De verklaring van een illegaal gebouw als fuera de ordenación es causa expropiatoria por incumplimiento de la función social de la propiedad, is een onteigeningsgrond wegens schending van de sociale functie van de eigendom (362.4), en in die onteigening wordt niets betaald voor wat tegen het plan in is gebouwd en nooit gelegaliseerd. En een gebouw met etnografische of architectonische waarde mag in beide situaties worden afgebroken en met zijn eigen materialen herbouwd wanneer het kennelijk een ruïne is of de renovatie de sloop van meer dan de helft van zijn structuur zou vergen: zulke gebouwen podrán obtener autorización para el desmontaje de los paramentos afectados y su reposición constructiva total o parcial, kunnen toestemming krijgen om de getroffen muren te demonteren en ze geheel of gedeeltelijk te herbouwen (artikel 161), een regel die het Canarische Hooggerechtshof op 20 mei 2026 toepaste op een oud huis op beschermde landelijke grond op La Gomera, waar het de waarde bewezen en de herbouw toegestaan achtte (STSJ Canarias 257/2026). Het is een regel voor oude steen, niet voor een blok uit 1979, maar het is de enige weg in de wet van «fuera de ordenación» naar een nieuw gebouw op dezelfde plek.
Tien werken, twee kolommen
De agenda van een VvE gebruikt zelden de woorden van de wet. De tabel vertaalt de werken die ons kantoor het vaakst bereiken naar de twee regimes: de eerste kolom is de vraag van de VvE, de tweede is het antwoord van de wet voor het geconsolideerde gebouw en daarna, na de punt, voor het gebouw fuera de ordenación.
| Het werk op de agenda |
Geconsolideerd (artikel 160) · Fuera de ordenación (artikel 362) |
| Het dak en de terrassen opnieuw waterdicht maken |
Ja, als instandhouding · Ja, als herstel dat voor de bewoonbaarheid nodig is; geen van beide voegt hoogte toe. Een voorafgaande mededeling voor het eerste, een vergunning voor het tweede |
| Het stucwerk, de balkons en de leuningen herstellen |
Ja · Ja, als de instandhouding en verzorgde staat die de wet eist, met de vorm van de gevel en de open terrassen zoals zij zijn |
| De constructie versterken na een inspectie |
Ja, als consolidatie · Ja, als herstel dat voor veiligheid en bewoonbaarheid nodig is, binnen hetzelfde volume |
| Een lift plaatsen |
Ja · Ja, als de toegankelijkheid die de wet eist, mits de schacht geen volume of hoogte toevoegt; bij de kust zegt de Kustverordening dat een liftopbouw op het dak niet als volume telt |
| De achterterrassen met glas dichtzetten |
Alleen als het nieuwe plan dat volume voorziet, met een vergunning voor een gevelproject · Nee: het is een toename van volume |
| Een verdieping toevoegen of het zwembad overdekken |
Alleen waar het nieuwe plan de extra bebouwbaarheid toelaat · Nee |
| Het gebruik van een gemeenschappelijke ruimte wijzigen |
Ja, tenzij kennelijk onverenigbaar met de bestemming van het plan · Alleen naar het geconsolideerde gebruik of een gebruik dat het geldende plan toelaat, zonder extra volume |
| Zonnepanelen op het dak |
Ja · Ja: de wet noemt beide situaties, per voorafgaande mededeling |
| Laadpunten in de garage |
Ja · Ja, per voorafgaande mededeling; er wordt niets gebouwd |
| Herbouwen na een brand of een storm |
Met dezelfde bebouwbaarheid als het vervangen pand · De wet geeft geen recht op herbouw; het nieuwe project volgt het geldende plan |
De titel die de werken nodig hebben, is het detail dat de tabel in haar eerste rij draagt en dat de kalender verandert. Voor een geconsolideerd gebouw gaan Obras de conservación, restauración, reforma, rehabilitación o reestructuración de edificaciones e instalaciones, siempre que no afecten a edificios catalogados ni supongan incremento de volumen o edificabilidad, werken van instandhouding, restauratie, verbouwing, renovatie of herstructurering van gebouwen en installaties die geen beschermd gebouw raken en geen volume of bebouwbaarheid toevoegen, per voorafgaande mededeling (artikel 332.1.a), en alleen de uitbreiding, de algemene wijziging van de gevel of het dichtzetten van terrassen dat de hele gevel raakt, heeft een vergunning nodig (330.1.f). Voor een gebouw fuera de ordenación neemt de wet de kortere weg weg: tot de vergunningplichtige handelingen behoren Las obras que se realicen en instalaciones, construcciones, edificaciones e infraestructuras que se encuentren en situación de fuera de ordenación, de werken die worden uitgevoerd aan installaties, constructies, gebouwen en infrastructuur die zich in de situatie fuera de ordenación bevinden (330.1.r), zodat dezelfde dakreparatie die een legaal blok een maand vooraf meldt, in het blok ernaast op een vergunning wacht. De enige handeling die de wet in elke situatie naar een voorafgaande mededeling stuurt, is de fotovoltaïsche installatie op het dak, en las situaciones de conformidad, legal de consolidación o de fuera de ordenación, in de situaties van overeenstemming met het plan, wettelijke consolidatie of fuera de ordenación (332.1.r), en sinds 15 augustus 2026 kan het vergunningdossier zelf een privaat conformiteitsrapport bevatten in plaats van op de gemeentelijke technicus te wachten, wat ons artikel over de conformiteitsrapporten van 2026 werk voor werk uitlegt.
De klok van vier jaar, en de werken die nooit verjaren
Een werk wordt fuera de ordenación door het verstrijken van de tijd, en de wet meet die tijd nauwkeurig. De gemeente mag de herstelprocedure op elk moment openen zolang de werken aan de gang zijn, en na hun voltooiing En el plazo de cuatro años desde su completa terminación, binnen vier jaar na hun volledige voltooiing, voor werken die een vergunning nodig hadden (artikel 361.1.b) en binnen dezelfde vier jaar voor werken die een voorafgaande mededeling nodig hadden (361.1.c). De volledige voltooiing is niet de laatste factuur: de werken zijn klaar wanneer zij estén dispuestas para servir al fin o uso previstos sin necesidad de ninguna actuación material posterior, salvo obras de ornato y embellecimiento, gereed zijn om hun beoogde doel of gebruik te dienen zonder enige verdere materiële ingreep, behalve verfraaiings- en opsmukwerken (361.3). Wanneer de vier jaar verstrijken zonder dat een procedure wordt geopend, komt de constructie in de situatie van artikel 362 (361.4). Een reeds gegeven bevel houdt zijn eigen klok: de gemeente mag het uitvoeren En el plazo de diez años contados desde que la orden de restablecimiento goce de ejecutividad, binnen tien jaar vanaf de dag waarop het herstelbevel uitvoerbaar werd (361.2.c), waarna het bevel zelf vervalt.
Wie de datum bewijst, is de vraag die de meeste dossiers beslist. De verordening van 2018 legt het bij de eigenaar: La carga de la prueba de la completa terminación corresponde a quien alegue la limitación temporal para el ejercicio de las potestades de restablecimiento o sancionadora, de last om de volledige voltooiing te bewijzen ligt bij wie zich beroept op de tijdsbeperking van de herstel- of sanctiebevoegdheden (Decreto 182/2018, artikel 46.4), en waar het werk niet vanaf een openbare weg te zien was, moet de datum komen uit een openbare akte, een officiële foto of een onderhandse akte waarvan de datum tegenover derden pas telt vanaf de dag waarop zij vast kwam te staan (46.5). Het Canarische Hooggerechtshof leest de klok op dezelfde manier: op 22 december 2025 verwierp het de verjaring die een onderneming in Tacoronte inriep, omdat de wet het begin van de termijn aan de werkelijke voltooiing koppelt, anudando el dies a quo a la terminación efectiva, no a meras noticias o imágenes previas, door de begindag te verbinden aan de daadwerkelijke voltooiing, niet aan louter eerdere berichten of beelden (STSJ Canarias 435/2025), waarbij de werken in juni 2018 nog aan de gang waren toen de procedure in 2021 werd geopend.
Sommige werken halen de vier jaar nooit. De wet heft de termijnen op voor wat is gebouwd En dominio público o en las zonas de protección o servidumbre del mismo, op openbaar domein of in zijn beschermings- of erfdienstbaarheidszones (361.5.b.2.º), wat op dit eiland de eerste lijn van de kust betekent; voor werken op landelijke grond met milieubescherming, aan beschermde of tot cultureel erfgoed verklaarde gebouwen, op openbare wegen, open ruimten en groenzones, en op de particuliere onbebouwbare gronden die meetellen voor de logiescapaciteit van een toeristisch centrum (361.5), een punt dat elke VvE in een vakantieoord twee keer zou moeten lezen. Het Hooggerechtshof voegde op 28 januari 2026 de historische kernen toe: in een beschermd oud centrum no está sometido a plazo el ejercicio de la potestad de exigir el cumplimiento de las normas urbanísticas de un inmueble ubicado dentro del casco histórico protegido, is de uitoefening van de bevoegdheid om naleving van de ruimtelijke regels te eisen voor een pand binnen de beschermde historische kern aan geen termijn onderworpen (STSJ Canarias 51/2026). Een zonder titel dichtgezet terras aan een blok binnen de kustbeschermingszone, of aan een beschermde gevel, wordt door de kalender nooit veilig.
Aan de kust: de Kustwet houdt haar eigen lijst
Het blok van het voorbeeld staat honderd meter van het strand, en dat is de breedte van de beschermingserfdienstbaarheid van de Kustwet, landinwaarts gemeten vanaf de binnengrens van de zeeoever (Ley 22/1988, artikel 23.1); waar de grond al stedelijk was toen de wet in 1988 in werking trad, la anchura de la servidumbre de protección será de 20 metros, bedraagt de breedte van de beschermingserfdienstbaarheid 20 meter (derde overgangsbepaling). Binnen die strook heeft de wet haar eigen lijst voor de gebouwen die er het eerst waren. De vóór 1988 met vergunning gebouwde en met de wet strijdige gebouwen mogen obras de reparación, mejora, consolidación y modernización siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes krijgen, herstel-, verbeterings-, consolidatie- en moderniseringswerken mits zij geen toename van volume, hoogte of oppervlakte van de bestaande constructies meebrengen (vierde overgangsbepaling, 2.c), en de waarde die die werken toevoegen telt nooit in een onteigening; in de doorgangsstrook langs de oever mogen dezelfde werken niet worden vergund sin que con carácter previo, la Administración del Estado emita un informe favorable en el que conste que la servidumbre de tránsito queda garantizada, zonder dat de Staat vooraf een gunstig rapport uitbrengt waarin staat dat de doorgangserfdienstbaarheid gewaarborgd blijft (4.ª, 2.b), een rapport dat na twee maanden door stilzwijgen gunstig is. De wet vraagt sinds 2013 twee dingen terug: de werken moeten het gebouw een energieklasse brengen met una mejora de dos letras o una letra B, een verbetering van twee letters of een letter B (4.ª, 3.a), en moeten waterbesparende systemen inbouwen, beide verklaard in een verantwoordelijke verklaring die vóór de vergunning wordt ingediend.
De verordening van 2014 maakt van die vier woorden definities waaraan een offerte kan worden getoetst. Herstelwerken houden het gebouw in stand zonder zijn constructie of volume te raken; moderniserings- en verbeteringswerken verhogen zijn kwaliteit en toegankelijkheid zonder constructieve wijziging; consolidatie is constructief, de versterking of vervanging van beschadigde dragende elementen door gelijke, mits het gebouw geen ruïne is (Real Decreto 876/2014, veertiende overgangsbepaling, 2). Dezelfde bepaling zegt wat niet als volume telt: Los cierres de los paramentos frontales de terrazas y balcones que no se realicen con elementos opacos o de fábrica, het sluiten van de voorzijden van terrassen en balkons wanneer dat niet met ondoorzichtige of gemetselde elementen gebeurt, zonneschermen op lichte demontabele constructies en, wanneer hun noodzaak bewezen is en met de minst mogelijke impact, de werken van aanpassing aan de toegankelijkheidsregels, incluyendo la instalación de nuevos ascensores y sus casetas de operaciones en las azoteas de los edificios, met inbegrip van de plaatsing van nieuwe liften en hun machinekamers op de daken van gebouwen, samen met brandveiligheids- en aardbevingswerken en wat de Bouwwet vereist (14.ª, 2.d). De verantwoordelijke verklaring gaat naar de Kustdienst wanneer de werken op het openbaar domein of in de doorgangsstrook liggen en anders naar de Canarische overheid, en La declaración responsable tendrá validez para la ejecución de las obras indicadas durante el plazo de un año, de verantwoordelijke verklaring is geldig voor de uitvoering van de aangegeven werken gedurende een termijn van één jaar (vijftiende overgangsbepaling, 4). Niets hiervan vervangt de gemeentelijke titel: de Kustlijst ligt bovenop artikel 160 of 362, en de klok van vier jaar van de grondwet loopt binnen de erfdienstbaarheid helemaal niet.
Het papier dat zegt in welke situatie u zit
Er bestaat geen enkel certificaat met de naam «fuera de ordenación», en de vier papieren die bestaan zeggen verschillende dingen. Het eerste is informatie. Iedere persoon heeft het recht te vernemen welk ruimtelijk regime geldt voor wat hij wil bouwen, bouwt of gebouwd heeft, en de gemeente vervult die plicht onder meer door La expedición de cédula urbanística, con el valor informativo y efectos previstos en la legislación de suelo, de afgifte van een stedenbouwkundig certificaat, met de informatieve waarde en de gevolgen die de grondwetgeving voorziet (Decreto 182/2018, artikel 2.2.a): een cédula zegt wat het plan over het perceel en het gebouw bepaalt, en het is het eerste papier dat een VvE in handen zou moeten hebben vóór zij werken stemt aan een gebouw waarvan de situatie onzeker is. Het tweede is het certificaat dat de wet zelf voor een gebruik voorziet: wanneer een gebruik vier jaar lang in een voltooid gebouw is uitgeoefend zonder procedure, kunnen de belanghebbenden de overheid om een certificación acreditativa del uso consolidado vragen, een certificaat dat het geconsolideerde gebruik bevestigt (Ley 4/2017, artikel 361.6), en de datum die zo'n gemeentelijk certificaat noemt, wordt in elke latere procedure voor waar gehouden (Decreto 182/2018, artikel 48.5).
Het derde papier is dat wat eigenaren vragen en niet kunnen opeisen. De verordening houdt de voltooiingsdatum in een gemeentelijk certificaat over stedenbouwkundige verjaring voor waar: die datum se tendrá por cierta a los efectos de cualquier expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística que se incoe sobre la misma actuación, salvo prueba en contrario, wordt voor zeker gehouden voor elke herstelprocedure die over hetzelfde werk wordt geopend, behoudens tegenbewijs (artikel 46.6). Maar het Canarische Hooggerechtshof besliste op 30 maart 2026 dat niemand recht heeft op dat certificaat: quien incumple la legalidad urbanística no tiene legitimación para solicitar un certificado de prescripción urbanística, wie de stedenbouwkundige legaliteit schendt, heeft geen hoedanigheid om een certificaat van stedenbouwkundige verjaring te vragen, gemeenten die er een aanbieden lezen de wet verkeerd omdat er geen register van illegale gebouwen bestaat om uit te certificeren, en waar een gemeente buiten een legaliteitsprocedure antwoordt, sólo cabe entender que expresa una opinión, kan men alleen aannemen dat zij een mening uit, noch een bevel noch een verbod (STSJ Canarias 155/2026, een zaak uit Santa Úrsula). De praktische lezing voor een VvE is dat het certificaat over verjaring, waar een gemeente het nog afgeeft, zijn vermoeden in een later dossier waard is en niets meer, en dat de weg die het hof openlaat de ongemakkelijke is: een door de gemeente geopende procedure die eindigt met de vaststelling dat de termijn is verstreken.
Het vierde papier wordt in het kadasterregister geschreven. Wanneer een akte van nieuwbouwverklaring krachtens verjaring wordt ingeschreven, met een certificaat van een technicus, het kadaster of de gemeente over de voltooiingsdatum, licht de bewaarder de gemeente in, en de gemeente estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario, is verplicht het nodige besluit te nemen om in het kadasterregister, door een kanttekening bij de inschrijving van de nieuwbouwverklaring, de concrete stedenbouwkundige situatie van het gebouw vast te leggen, met de afbakening van haar inhoud en de uitdrukkelijke vermelding van de beperkingen die zij de eigenaar oplegt (Real Decreto Legislativo 7/2015, artikel 28.4.c), op straffe van aansprakelijkheid tegenover een koper te goeder trouw voor het verzuim. Dat besluit is een procedure met een eigen klok. Op 23 maart 2026 vernietigde het Hooggerechtshof een besluit van La Laguna dat een gebouw fuera de ordenación verklaarde dertig maanden nadat het dossier op het bericht van de bewaarder was geopend: het dossier wordt ambtshalve geopend, de algemene termijn van drie maanden geldt, en la resolución dictada tras la caducidad es radicalmente nula, het besluit dat na het verval wordt genomen is radicaal nietig (STSJ Canarias 142/2026), zodat het dossier werd gesloten en het subsidiaire verzoek van de eigenares, dat het gebouw in werkelijkheid geconsolideerd was, nooit werd behandeld. Twee regels meer van de verordening sluiten het hoofdstuk voor het blok dat nooit een vergunning had: zijn eerste bewoning kan alleen worden gemeld met de papieren die zijn constructieve veiligheid bewijzen, de mededeling deberá venir acompañada de la documentación que, en cada caso, se exija para la acreditación de las condiciones de seguridad estructural del inmueble a ocupar, moet vergezeld gaan van de documenten die in elk geval worden geëist om de constructieve veiligheid van het te bewonen pand aan te tonen (Decreto 182/2018, artikel 34.1), en in een gebouw dat fuera de ordenación is verklaard corresponde al interesado la carga de acreditar la existencia de un uso residencial actual y compatible con las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble, ligt bij de belanghebbende de last om het bestaan van een huidig woongebruik aan te tonen dat verenigbaar is met de veiligheids-, bewoonbaarheids- en gezondheidsvoorwaarden van het pand (48.6).
Vergunningen, ITE, verzekering en bank: wat niet verandert
Drie verplichtingen blijven gelijk, wat de situatie ook is. De eerste is de keuring. De gemeente kan van elke eigenaar eisen dat hij de staat van onderhoud van het gebouw, zijn toegankelijkheid en zijn energie-efficiëntie aantoont, de keuring wordt door een bevoegd technicus gedaan en tendrá una eficacia de veinte años, geldt twintig jaar (Ley 4/2017, artikel 269.2); de kalender begint met de collectieve woongebouwen cuando su antigüedad a fecha de 30 de junio de 2018 sea igual o superior a 80 años, wanneer hun leeftijd op 30 juni 2018 80 jaar of meer is (derde aanvullende bepaling), en de overige volgen naarmate zij 80 worden. Een gebouw fuera de ordenación wordt gekeurd als elk ander, en de gebreken die de ITE opsomt zijn precies de herstel- en instandhoudingswerken die artikel 362 nog toelaat; ons artikel over de ITE op Fuerteventura draagt de data en de financiering. De tweede is het zonnedak: een gebouw met collectief woongebruik dat een integrale verbouwing, renovatie of hervorming ondergaat, moet zijn dak met fotovoltaïsche panelen bedekken ya se encuentren en situación de conformidad al planeamiento, legal de consolidación o de fuera de ordenación, of het zich nu in overeenstemming met het plan, in wettelijke consolidatie of fuera de ordenación bevindt (vijfentwintigste aanvullende bepaling, 2), het halve dak waar andere vereiste installaties erom strijden. De derde is de stemming zelf: het dak dat de Wet op de horizontale eigendom verplicht maakt, de derrama en de garantie zijn op elk blok dezelfde, en ons artikel over de dakwerken loopt ze door.
Twee dingen veranderen in de praktijk en in geen enkele wet, en wij zeggen het ronduit. De verzekeraar van het gebouw vraagt in het aanvraagformulier naar vergunningen en naar de juridische situatie van het gebouw, en een element dat nooit is gelegaliseerd kan van de dekking worden uitgesloten of apart worden geprijsd, zodat de polis van de VvE vernieuwd zou moeten worden met de cédula op tafel en niet met een stilzwijgen. De taxateur van de bank noteert de stedenbouwkundige situatie in het taxatierapport, en een kredietgever kan de lening op een appartement waarvan het terras of de extra verdieping fuera de ordenación is, weigeren of verlagen; niets daarvan staat in de grondwet voor de ruimtelijke ordening, alles staat in de praktijk die wij op het eiland zien, en de eigenaar die verkoopt betaalt ervoor, en daarom is de lezing die de koper van dezelfde papieren maakt het spiegelbeeld van dit artikel.
Wat wij doen
Onze onderhoudsdienst opent een werkendossier voor een gebouw met een onzekere situatie met de papieren, niet met de offertes: de cédula urbanística van de gemeente, de vergunning of het certificaat van geconsolideerd gebruik als dat bestaat, de kadasterkanttekening als die er is en de Kustlijn wanneer het blok bij de oever staat, zodat de architect vóór de eerste tekening weet welke lijst geldt. Belangrijke werken gaan daarna naar de VvE met drie vergelijkbare offertes en onze schriftelijke aanbeveling, de titel wordt langs de juiste weg aangevraagd, mededeling of vergunning, het werk wordt ter plaatse gecontroleerd vóór de factuur wordt betaald en elke stap wordt met foto's gearchiveerd waar de eigenaren het kunnen zien. De ITE- en certificatendienst bewaart naast dat dossier de keuringsdatum en het gebouwboek. Vraag een offerte met vaste prijs en vertel ons het jaar waarin het blok werd opgeleverd en hoe ver het van de zee ligt.
Veelgestelde vragen
Ons blok is in 1979 met vergunning gebouwd en het huidige plan laat minder verdiepingen toe. Zijn wij fuera de ordenación?
Nee. Een gebouw dat legaal onder het plan van zijn tijd is gebouwd en in strijd is met een later plan, is in de situación legal de consolidación, niet fuera de ordenación, tenzij het nieuwe plan zijn grond voor een openbaar gebruik nodig heeft. De VvE mag het onderhouden, in stand houden, verbouwen, consolideren, renoveren en hervormen, en sinds 28 januari 2026 zelfs uitbreiden waar het nieuwe plan het volume voorziet; de titel voor gewone instandhouding is een voorafgaande mededeling.
Een eigenaar heeft zijn terras twaalf jaar geleden zonder vergunning met glas dichtgezet. Kan de gemeente de verwijdering nog bevelen, en kan de VvE tot betalen worden gedwongen?
Als het glas meer dan vier jaar geleden klaar was, kan de gemeente geen herstelprocedure meer openen en is het terras fuera de ordenación: het blijft zoals het is, mag worden hersteld maar nooit vergroot, en zal wegen op de verkoop en de verzekering van die eigenaar. De vier jaar lopen niet als het blok binnen de kustbeschermingszone staat, aan een beschermd gebouw of op grond die de wet beschermt, en de eigenaar draagt de bewijslast van de datum. De VvE is niet de maker van de werken van een individuele eigenaar, maar een gevelproject dat ze opneemt is dat wel.
Kunnen wij een lift plaatsen in een gebouw dat fuera de ordenación is?
Ja, als de toegankelijkheid die de wet eist, mits de schacht en de machinekamer geen volume of hoogte aan het bestaande gebouw toevoegen, en met een vergunning in plaats van een mededeling. In de kusterfdienstbaarheid zegt de Kustverordening dat een nieuwe lift en zijn opbouw op het dak niet als volume tellen wanneer hun noodzaak bewezen is, het enige geval waarin de oever milder is dan het plan.
Wie geeft ons het papier dat zegt in welke situatie het gebouw zit?
De gemeente, in drie vormen: de cédula urbanística, die iedereen kan aanvragen en die informatieve waarde heeft; het certificaat van geconsolideerd gebruik, dat de wet zelf na vier jaar voorziet; en de kanttekening bij de inschrijving in het kadasterregister, die de gemeente moet bevelen wanneer een nieuwbouwakte krachtens verjaring wordt ingeschreven. Een certificaat dat de termijn om de legaliteit te herstellen is verstreken, kan niet worden geëist, zoals het Canarische Hooggerechtshof in maart 2026 oordeelde, en een antwoord dat buiten een procedure wordt gegeven is een mening.
Wij zitten zestig meter van de zee. Verandert de Kustwet de lijst?
Zij voegt er een eigen lijst aan toe. Binnen de beschermingserfdienstbaarheid, honderd meter of twintig op grond die in 1988 stedelijk was, mag een gebouw dat ouder is dan de wet worden hersteld, verbeterd, geconsolideerd en gemoderniseerd zonder toename van volume, hoogte of oppervlakte, na een verantwoordelijke verklaring die de werken ook verbindt tot een energieverbetering van twee letters of een klasse B en tot waterbesparing; in de doorgangsstrook komt het gunstige rapport van de Staat eerst. De gemeentelijke titel van artikel 160 of 362 blijft nodig, en de klok van vier jaar loopt binnen de erfdienstbaarheid nooit.
