De meeste gebouwen die wij op Fuerteventura beheren zijn gebouwd tussen eind jaren zeventig en begin jaren tweeduizend, en een flink deel ervan heeft geen lift, een trap bij de ingang en een generatie eigenaren die op hun vijftigste kochten en nu de zeventig gepasseerd zijn. De vraag komt elk jaar in dezelfde vorm: één eigenaar heeft een hellingbaan of een lift nodig, de anderen willen niet betalen — wie beslist? De Spaanse wet op het appartementsrecht antwoordt met drie regels die de meeste vergaderingen nooit samen hebben gelezen: een regel die bepaalde toegankelijkheidswerken verplicht maakt zonder enige stemming, een plafond dat zegt hoeveel de gemeenschap kan worden gedwongen uit te geven, en een meerderheidsroute voor alles boven het plafond. Tel daarbij het reservefonds, de staats- en Canarische subsidies en een regionale belastingaftrek op, en de vraag verandert van of in hoeveel, en wie tekent. Dit stuk zet de drie regels uiteen, een rekenvoorbeeld op een gebouw in Corralejo, het geld, en de manier waarop wij het agendapunt op de vergadering behandelen.
Wie de werken kan eisen, en wat de gemeenschap moet doen
Sinds de hervorming van 2013 noemt de wet werken die «verplicht zijn en geen voorafgaand besluit van de vergadering van eigenaren vereisen, ongeacht of zij de splitsingsakte of de statuten wijzigen»: daaronder «de werken en maatregelen die nodig zijn om de redelijke aanpassingen inzake universele toegankelijkheid te waarborgen en in elk geval die welke worden gevraagd door eigenaren in wier woning of bedrijfsruimte personen met een handicap of personen ouder dan zeventig wonen, werken of vrijwilligerswerk doen», om hun een passend gebruik van de gemeenschappelijke delen te verzekeren, «alsook de installatie van hellingbanen, liften of andere mechanische en elektronische voorzieningen die hun oriëntatie of hun communicatie met buiten bevorderen» (Ley de Propiedad Horizontal, art. 10.1.b). Drie dingen in die zin beslissen de meeste geschillen. Het verzoek komt van een eigenaar, maar de persoon die de werken nodig heeft kan iedereen zijn die in de woning woont, werkt of vrijwilligerswerk doet — de vader van een huurder, een inwonende verzorger. Leeftijd alleen volstaat: ouder dan zeventig, geen gehandicaptenverklaring nodig. En de vergadering stemt niet over het of: wanneer een werk verplicht is, «beperkt het besluit van de vergadering zich tot de verdeling van de betreffende omslag en de vaststelling van de betalingsvoorwaarden», dragen de eigenaren de kosten naar aandeel en is elke woning ervoor aansprakelijk precies zoals voor de gewone kosten (art. 10.2).
De «redelijke aanpassingen» waarnaar de wet verwijst hebben een wettelijke definitie: de maatregelen die een gebouw «doeltreffend, veilig en praktisch toegankelijk maken, zonder een onevenredige last te vormen», en de last is onevenredig, in een gebouw onder het appartementsrecht, «wanneer de kosten van de werken, op jaarbasis omgeslagen en na aftrek van de overheidssteun waarop aanspraak bestaat, twaalf gewone maandelijkse bijdragen in de gemeenschappelijke kosten overschrijden» (Real Decreto Legislativo 7/2015, art. 2.5). Bestaande gebouwen die vatbaar zijn voor redelijke aanpassingen moesten op 4 december 2017 aan de basisvoorwaarden voor toegankelijkheid voldoen (Real Decreto Legislativo 1/2013, aanvullende bepaling 3) — een termijn die in de meeste gemeenschappen stilletjes verstreek en waarop een gemeentelijke inspectie zich nog kan beroepen.
De twaalfmaandentoets: hoe het plafond werkt
De verplichting heeft een plafond, en dat plafond is de eigen begroting van de gemeenschap. De werken zijn verplicht «mits hun op jaarbasis omgeslagen kosten, na aftrek van subsidies of overheidssteun, twaalf gewone maandelijkse bijdragen in de gemeenschappelijke kosten niet overschrijden» — een jaar gewone bijdragen van het hele gebouw. Er volgen twee zinnen die de meeste eigenaren niet gehoord hebben: de werken houden niet op verplicht te zijn omdat de verzoekende eigenaren het deel van de kosten boven het plafond voor hun rekening nemen; en ze zijn hoe dan ook verplicht wanneer de overheidssteun waarop de gemeenschap aanspraak kan maken 75 % van hun kosten bereikt (art. 10.1.b).
Een gebouw van 24 woningen in Corralejo met een gewone begroting van € 36.000 per jaar — gemiddeld € 125 per maand per woning — ontvangt het verzoek om een lift van een eigenaar van vierenzeventig. De offerte bedraagt € 70.000. Onder het gebouwprogramma van het Staatsplan Wonen 2026–2030 kan de steun voor toegankelijkheidswerken 70 % van de kosten bereiken, 80 % wanneer een bewoner ouder is dan vijfenzestig of een erkende handicap van 33 % of meer heeft, binnen een plafond van € 13.000 per woning dat in dat geval stijgt tot € 18.000 (Real Decreto 326/2026, art. 99); met de 80 %-lijn bedragen de nettokosten van de gemeenschap € 14.000, ruim onder de toets van € 36.000, en is de lift verplicht zonder stemming. Zonder enige steun — omdat er op de dag van de vergadering geen oproep openstaat — bedragen de nettokosten € 70.000, boven het plafond: de werken zijn niet op zichzelf verplicht. De gemeenschap heeft dan drie wegen: de verzoekende eigenaar betaalt de € 34.000 boven het plafond en de rest blijft verplicht; de gemeenschap vraagt eerst de steun aan en doet de toets opnieuw met de toegekende subsidie; of de vergadering keurt de lift bij meerderheid goed, en het plafond verdwijnt.
Eén voorzichtigheid bij het rekenen: de wet spreekt van kosten «op jaarbasis omgeslagen», en de rechtbanken hebben die woorden gelezen met de financiering in het oog — een lift die over meerdere jaren wordt betaald, weegt elk jaar minder dan een lift die ineens wordt betaald. Hoe de omslag wordt gespreid verandert dus de toets, en dat is het eerste wat wij ontwerpen wanneer een verzoek binnenkomt.
Boven het plafond: de meerderheidsroute en de tegenstemmers
Werken «die tot doel hebben architectonische barrières weg te nemen die de toegang of de mobiliteit van personen met een handicap belemmeren en in elk geval het instellen van een liftdienst, ook wanneer zij wijziging van de splitsingsakte of de statuten meebrengen», vereisen «de instemming van de meerderheid van de eigenaren die tevens de meerderheid van de aandelen vertegenwoordigen»; en «wanneer besluiten over toegankelijkheidswerken geldig worden genomen, is de gemeenschap verplicht de kosten te betalen, ook wanneer hun op jaarbasis omgeslagen bedrag twaalf gewone maandelijkse bijdragen overschrijdt» (art. 17.2). Dat is het hele verschil tussen toegankelijkheid en elke andere verbetering. Voor vernieuwingen «die niet vereist zijn voor het behoorlijke onderhoud, de bewoonbaarheid, de veiligheid en de toegankelijkheid van het gebouw» is een drievijfdemeerderheid nodig en is een tegenstemmende eigenaar niet gebonden wanneer de kosten drie maandelijkse bijdragen overschrijden (art. 17.4); een lift is per definitie vereist voor de toegankelijkheid, dus de tegenstemmer betaalt met alle anderen mee, of zijn woning nu op de begane grond ligt of niet. Eigenaren die niet aanwezig waren en van het besluit in kennis zijn gesteld, tellen als voorstemmers tenzij zij binnen dertig dagen schriftelijk bezwaar maken, en het besluit kan alleen binnen de termijnen van de wet worden aangevochten — de mechaniek die onze vergadergids uiteenzet.
Waar het geld vandaan komt: het reservefonds, de omslag en de subsidies
- Het reservefonds. Elke gemeenschap moet een fonds van ten minste 10 % van haar laatste gewone begroting aanhouden, en de wet noemt onder de bestemmingen «de toegankelijkheidswerken van artikel 10.1.b» en «de toegankelijkheids- en energie-efficiëntiewerken van artikel 17.2» (art. 9.1.f). In het gebouw in Corralejo is dat € 3.600 op het wettelijke minimum — een begin, geen lift; goed geleide gemeenschappen op het eiland houden meer aan, en ons stuk over de jaarrekening legt uit hoe u leest wat de uwe bevat.
- De omslag. Wat het fonds niet dekt is een derrama, verdeeld naar aandeel — de gewone regel voor de algemene kosten, die onze gids over bijdragen en omslagen behandelt — te betalen volgens het schema dat de vergadering vaststelt, en verhaalbaar op elke woning zoals de gewone bijdragen.
- Het staatsplan, uitgevoerd door de Canarische regering. Het Staatsplan Wonen 2026–2030 financiert toegankelijkheidswerken in woongebouwen — liften, hellingbanen, trapliften, automatische deuren, de aanpassing van gemeenschappelijke delen — via oproepen die de regionale regering opent; op gebouwniveau is de steun begrensd op 70 % van de kosten, of 80 % met een bewoner ouder dan vijfenzestig of met een erkende handicap, en op € 13.000 per woning, oplopend tot € 18.000, tot € 20.500 bij een handicap van 65 % of meer en tot € 22.000 wanneer de werken het hele gebouw toegankelijk maken (Real Decreto 326/2026, art. 95–99); op woningniveau kan de steun voor een bewoner met een handicap 80 % bereiken binnen € 15.000 of € 18.000 per woning (art. 108). De laatste toegankelijkheidsoproep van de Canarische regering onder het vorige plan sloot op 30 juni 2024, met 60 % van de kosten, 80 % wanneer een bewoner een functionele beperking had of ouder was dan vijfenzeventig; de oproepen onder het nieuwe plan zijn aan de regionale regering om te openen, en of er een openstaat op de dag van uw vergadering is een vraag die u ons de week ervoor moet stellen.
- De regionale belastingaftrek. Een Canarische ingezetene die werken betaalt die «strikt noodzakelijk zijn voor de toegankelijkheid» in de woning waar een persoon met een erkende handicap van 65 % of meer woont, mag 14 % van het betaalde aftrekken in het regionale deel van zijn inkomstenbelasting — 18 % als die persoon ook ouder is dan vijfenzestig — over een grondslag tot € 15.000 per jaar, na aftrek van ontvangen overheidssteun (Decreto Legislativo 1/2009, art. 14 ter en 14 quater). Of het aandeel van een eigenaar in een gemeenschappelijke lift daaronder valt, hangt af van de verklaring en van de werken; wij vragen het de belastingadviseur van de eigenaar voordat de omslag wordt gespreid.
De vergadering: hoe wij een toegankelijkheidspunt behandelen
- Het verzoek, schriftelijk. De brief van de eigenaar aan de beheerder met de gehandicaptenverklaring of het leeftijdsbewijs, en wat er wordt gevraagd — een hellingbaan, een lift, een traplift, een automatische deur.
- Het technische dossier. Een rapport over de toegankelijkheidsgebreken van het gebouw — waar een inspectierapport bestaat, vertrekt het onze daarvan, zoals ons stuk over de gebouwinspectie uitlegt — en twee of drie offertes met vergunning en ontwerpkosten inbegrepen.
- De steun, vóór de werken. Geen enkel programma betaalt voor reeds begonnen werken: de aanvraag gaat eerst de deur uit, en de twaalfmaandentoets wordt gedaan met de toegekende steun, of met de 75 %-lijn in het oog.
- Het agendapunt. Zo geformuleerd dat blijkt welke regel geldt: een verplicht werk onder artikel 10.1.b met de te verdelen omslag, of een toegankelijkheidswerk dat aan de meerderheid van artikel 17.2 wordt voorgelegd. Eigenaren in het buitenland stemmen bij volmacht of schriftelijk; de dertigdagenregel telt de zwijgers mee.
- Het omslagplan. De bijdrage van het reservefonds, de omslag naar aandeel, het schema en de bankfinanciering wanneer de gemeenschap de werken financiert — de cijfers die de jaarlijkse toets beslissen.
- De werken. Vergunning, aannemer, het onderhoudscontract van het liftbedrijf vanaf dag één, en de notulen die vastleggen wie wat betaalt, zodat de volgende koper van welke woning ook het leest in het certificaat dat wij bij de verkoop afgeven.
Waar wij in beeld komen
Onze beheerders op Fuerteventura ontvangen het verzoek, laten het toegankelijkheidsrapport en de offertes opstellen, dienen de steunaanvraag bij de Canarische regering in vóór de werken beginnen, doen de twaalfmaandentoets en stellen het omslagplan op, formuleren het agendapunt onder het juiste artikel, tellen de volmachten en de dertigdagenstiltes, en begeleiden daarna de werken en het onderhoudscontract van de lift. Bekijk onze diensten werken en subsidies en onderhoud van de gemeenschap, of vraag een offerte aan.
Veelgestelde vragen
Kan één eigenaar de gemeenschap dwingen een lift te installeren?
Ja, binnen een plafond. Een eigenaar in wiens woning een persoon met een handicap of een persoon ouder dan zeventig woont, werkt of vrijwilligerswerk doet, kan toegankelijkheidswerken eisen, een lift inbegrepen, zonder stemming, mits de jaarlijkse kosten van de gemeenschap na overheidssteun twaalf gewone maandelijkse bijdragen niet overschrijden — een jaar gewone bijdragen. Daarboven kan de verzoekende eigenaar het meerdere betalen, maakt overheidssteun van 75 % de werken hoe dan ook verplicht, of kan de vergadering ze bij meerderheid goedkeuren, waarna de gemeenschap zonder plafond betaalt.
Ik woon op de begane grond. Moet ik meebetalen aan de lift?
Ja. Toegankelijkheidswerken worden door alle eigenaren naar aandeel gedragen, of ze nu verplicht zijn onder artikel 10.1.b of bij meerderheid zijn goedgekeurd onder artikel 17.2, en de regel die een tegenstemmende eigenaar bevrijdt van een verbetering die meer dan drie maandelijkse bijdragen kost, geldt niet voor werken die voor de toegankelijkheid vereist zijn. Alleen de statuten, of een geldige vrijstelling in de splitsingsakte, veranderen de verdeling.
Welke subsidies bestaan er in 2026 voor een lift op Fuerteventura?
Het Staatsplan Wonen 2026–2030 financiert toegankelijkheidswerken in woongebouwen tot 70 % van de kosten — 80 % wanneer een bewoner ouder is dan vijfenzestig of een erkende handicap heeft — met plafonds van € 13.000 tot € 22.000 per woning, via oproepen die de Canarische regering opent; haar laatste oproep onder het vorige plan sloot op 30 juni 2024 op 60 % en 80 %. Aanvragen gaan de deur uit vóór de werken beginnen. Een Canarische ingezetene mag bovendien 14 % of 18 % van toegankelijkheidswerken voor een persoon met een handicap van 65 % of meer aftrekken, tot € 15.000 per jaar.
Kan het reservefonds de werken betalen?
Ja. De wet noemt de toegankelijkheidswerken van de artikelen 10.1.b en 17.2 onder de bestemmingen van het reservefonds, dat ten minste 10 % van de laatste gewone begroting moet bevatten. In de praktijk dekt het fonds een hellingbaan of een automatische deur en een fractie van een lift; de rest is een omslag naar aandeel, gespreid over de jaren die de vergadering beslist.
