Twee verzoeken bereikten onze bureaus deze zomer met een week ertussen. In een blok in Caleta de Fuste wilden elf van de achtendertig eigenaren zonnepanelen op het dak om de liften, de zwembadpompen en de garageverlichting te voeden, en vroegen of ze zonder de rest verder konden. In Corralejo wilde een gemeenschap van vierentwintig de elektrische boilers van de gemeenschappelijke ruimten vervangen door een lucht-water-warmtepomp (aerothermie) en die uit het reservefonds betalen, zodat niemand een extra bijdrage kreeg. Beide vragen hebben een antwoord in de Ley de Propiedad Horizontal, de Spaanse wet op het appartementsrecht, en beide antwoorden veranderden in maart 2026, toen een decreet dat voor een energiecrisis in het Midden-Oosten was geschreven in dezelfde tekst één regel van de wet, één regel van de wet op de lokale belastingen en één bepaling van de inkomstenbelastingwet herschreef. Dit artikel leest de drie meerderheden die energiewerken in een gemeenschap beheersen, wat het reservefonds wel en niet mag betalen, de vergunning die het eiland vraagt, de subsidies die in september 2026 bestaan — tegenover de subsidies die nog steeds worden geadverteerd — en een dak van dertig kilowatt, op beide manieren doorgerekend. Citaten staan in het Spaans met de lezing in het Nederlands.
Drie werken, drie meerderheden
De wet heeft geen regel voor «energiewerken»; ze heeft er drie, en de hele procedure hangt af van de regel waaronder het project valt.
De een-derde-regel. Artikel 17.1 bestrijkt de gemeenschappelijke telecommunicatie-infrastructuur en «la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, incluyendo la aerotermia y geotermia, o de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos» — de installatie van gemeenschappelijke of private systemen voor het gebruik van hernieuwbare energie, met inbegrip van aerothermie en geothermie, of van de infrastructuur die nodig is om nieuwe collectieve energieleveringen te bereiken. Zo'n installatie «podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación»: ze kan, op verzoek van elke eigenaar, worden besloten door een derde van de leden die een derde van de aandelen vertegenwoordigen (Ley de Propiedad Horizontal, art. 17.1). De prijs van die lage drempel is wie betaalt, en daar komen we hieronder op.
De gewone meerderheid met plafond. Artikel 17.2 bestrijkt «la realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, incluyendo en su caso la modificación de la envolvente del edificio» — werken die de energie-efficiëntie verbeteren op een manier die het energielabel van het gebouw kan aantonen, of de installatie van hernieuwbare bronnen voor gemeenschappelijk gebruik, met inbegrip van wijzigingen aan de gebouwschil — en, in dezelfde zin, de aanvraag van subsidies, leningen of elke financiering om ze te betalen. Dat alles «requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes»: een gewone meerderheid van eigenaren en aandelen, mits de jaarlijkse kosten, na overheidssteun en eventuele financiering, twaalf gewone maandelijkse bijdragen niet overschrijden. Dan de zin die ertoe doet voor de eigenaar die tegenstemde: «El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo» — de tegenstemmer heeft niet het recht om buiten te blijven dat verbeteringen normaal meebrengen — en de kosten zijn algemene kosten, verdeeld naar aandeel zoals de lift en het zwembad (art. 17.2).
De drievijfderegel. Apparatuur of systemen «no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble» — niet gedekt door de een-derde-regel, met als doel de energie- of waterefficiëntie van het gebouw te verbeteren — vereisen drie vijfde van de eigenaren en aandelen, en het besluit bindt iedereen; dient de apparatuur privégebruik, dan volstaat een derde en geldt de kostenregel van de een-derde-regel (art. 17.3). De zwembadpompen vervangen door toerengeregelde exemplaren, de verlichting door led met tijdschakelaars, de gemeenschappelijke boiler door een zuiniger exemplaar van hetzelfde type: niets daarvan is een hernieuwbare bron, dus dat hoort hier thuis.
Al het overige dat niet nodig is voor instandhouding, bewoonbaarheid, veiligheid of toegankelijkheid is een verbetering onder artikel 17.4: drie vijfde om goed te keuren, en een tegenstemmende eigenaar is niet gebonden wanneer het installatieaandeel drie gewone maandbijdragen overschrijdt (art. 17.4). Een zonne-installatie of een warmtepomp kan ook als verbetering worden gelezen; de latere en specifiekere regels van de wet zijn de regels die een vergadering moet inroepen, en het agendapunt moet zeggen welke. Waar eigenaren het oneens zijn over de aard van de werken, beslist de vergadering, en de belanghebbenden kunnen arbitrage of een technisch advies vragen (art. 17.10).
Ons artikel over laadpunten liep dezelfde drie regels door voor laders; dit gaat over het dak en de technische ruimte.
De een-derde-regel na maart 2026
De woorden «incluyendo la aerotermia y geotermia» hebben een korte, leerzame geschiedenis. Ze werden voor het eerst in artikel 17.1 geschreven door een decreet van juni 2025, dat het Congres in juli weigerde te bekrachtigen, zodat de wijziging binnen een maand zonder gevolg bleef; de geconsolideerde tekst draagt de aantekening. Ze keerden terug op 21 maart 2026 in het Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo, het decreet waarmee de regering haar antwoordplan op de crisis in het Midden-Oosten goedkeurde, van kracht sinds 22 maart 2026 en door het Congres bekrachtigd op 26 maart (Boletín Oficial del Estado van 28 maart 2026). Aerothermische en geothermische warmtepompen zijn nu uitdrukkelijk hernieuwbare systemen in de zin van de een-derde-regel, wat het debat beëindigt dat een technisch rapport vroeger moest winnen. Fotovoltaïsch en zonthermisch stonden nooit ter discussie.
Uit de bewoordingen volgen vier gevolgen, en elk daarvan raakt een eigenaar die in het buitenland woont.
- Elke eigenaar kan het punt op de agenda laten zetten. De regel opent met «a petición de cualquier propietario». Eén eigenaar kan van de voorzitter eisen dat de installatie op de volgende vergadering komt, en het besluit gaat door met een derde van de leden en een derde van de aandelen — niet van de aanwezigen, van de gemeenschap.
- Alleen wie ja stemde betaalt. «La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo»: de gemeenschap mag de installatie, noch het latere onderhoud, in rekening brengen aan eigenaren die op de vergadering niet uitdrukkelijk vóór stemden. Onder deze regel gaat de omslag niet naar aandeel over het hele gebouw; ze wordt gedeeld onder de ja-stemmers.
- Zwijgen is geen ja. Bij de meeste besluiten telt een behoorlijk opgeroepen eigenaar die niet aanwezig is als voorstemmer, tenzij hij binnen dertig kalenderdagen bezwaar maakt (art. 17.8). Dezelfde alinea zondert uit «los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo» — precies dit geval. Een eigenaar in Manchester of München die een aandeel in het dak wil, moet ja stemmen, in persoon of via een gevolmachtigde met een ondertekend geschrift (art. 15.1); wie niets zegt, blijft buiten — en krijgt geen rekening.
- Wie later komt, koopt zich in. Een eigenaar die de installatie later wil gebruiken «podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal»: hij kan worden toegelaten tegen betaling van het aandeel dat hij had moeten betalen, geactualiseerd tegen de wettelijke rente. De installatie zelf «tendrá la consideración … de elemento común» — ze is een gemeenschappelijk element, ook al betaalde een minderheid ervoor (art. 17.1).
De een-derde-route is dus het gereedschap van een vastbesloten minderheid: snel, en betaald door wie ervoor koos. De route van de gewone meerderheid van artikel 17.2 is het gereedschap van een gemeenschap die het hele gebouw erbij wil, tegen de prijs van een meerderheidsstemming en het plafond van twaalf maanden. Beide zijn rechtmatig voor dezelfde panelen; het verschil is wie uiteindelijk betaalt, en een goed opgesteld agendapunt noemt het artikel vóór de stemming.
Wat het reservefonds mag betalen
Elke gemeenschap houdt een reservefonds aan, en de wet zegt waarvoor het dient. Elke eigenaar draagt naar aandeel bij «a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo diez.1.b) de esta ley, así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo diecisiete.2 de esta ley» — aan de instandhoudings-, herstel- en renovatiewerken van het gebouw, de toegankelijkheidswerken van artikel 10.1.b en de toegankelijkheids- en energie-efficiëntiewerken van artikel 17.2. Het fonds is van de gemeenschap, «estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario» — nooit minder dan 10 % van de laatste gewone begroting — en mag ook een schadeverzekering of een doorlopend onderhoudscontract betalen (art. 9.1.f).
Lees de lijst zorgvuldig, want ze beantwoordt de vraag uit Corralejo. De energiewerken die het fonds mag betalen, zijn die van artikel 17.2: de werken en de gemeenschappelijk gebruikte hernieuwbare bronnen die een gewone meerderheid voor de hele gemeenschap goedkeurt. Een een-derde-besluit onder artikel 17.1 is een ander beest — de kosten mogen niet worden verhaald op de eigenaren die er niet voor stemden, en het fonds is geld dat elke eigenaar naar aandeel heeft ingelegd; in onze lezing zou het betalen van de installatie van een minderheid uit het gemeenschappelijke fonds via de achterdeur doen wat de wet via de voordeur verbiedt, en zo stellen wij het niet op. Wat het fonds doet, in de gemeenschappen die wij beheren, is de meerderheidsroute betalen: de bij meerderheid goedgekeurde warmtepomp in de technische ruimte, de bij meerderheid voor gemeenschappelijke diensten goedgekeurde panelen, en de technische honoraria en certificaten die erbij horen.
Twee praktische grenzen. De 10 % is een bodem, geen saldo om uit te geven: een gemeenschap die het fonds daaronder brengt, moet het in de volgende begroting weer opbouwen, dus de vergadering gebruikt gewoonlijk wat boven de bodem zit en slaat de rest om. En het fonds is echt geld op de rekening van de gemeenschap, geen regel in een spreadsheet — ons artikel over de jaarrekening laat zien waar u het vindt, en onze gids over bijdragen en extra bijdragen legt uit hoe een omslag aan uw appartement kleeft.
De vergunning op het eiland
Een gemeenschap die voor panelen of een warmtepomp heeft gestemd, moet het nog aan de gemeente melden, en hier zijn de Canarische Eilanden eenvoudiger dan teksten van het vasteland doen vermoeden. De regionale grondwet-op-de-ruimtelijke-ordening somt op wat alleen een comunicación previa vergt — een voorafgaande melding, zonder vergunning — en de lijst is hiervoor geschreven: «la implantación, en suelo urbano y urbanizable, de instalaciones de producción eléctrica a partir de fuentes renovables de potencia no superior a 100 Kw, asociadas a modalidades de suministro con autoconsumo»; «centralización o dotación de instalaciones energéticas comunes y de captadores solares u otras fuentes de energías renovables, en fachadas o cubiertas de las edificaciones existentes, que no supongan una modificación general de la fachada»; «realización de obras en zonas comunes de edificaciones que tengan por objeto lograr un uso más eficiente de energía eléctrica y suministro de agua»; en zonnepanelen op de daken van gebouwen, «hasta el 100 % de la superficie de la cubierta» — tot het hele dak — die met zonthermie mogen worden aangevuld (Ley 4/2017 del Suelo de Canarias, art. 332.1, letters n, p, q en r). Thermische isolatie van een bestaand gebouw en bioklimatische voorzieningen aan gevels en daken staan op dezelfde lijst (letters ñ en o).
Twee dingen vergen nog een vergunning: steigers of machines die op de rijweg staan, of op het trottoir zonder 1,20 meter vrije doorgang te laten (art. 330.1.p), en elke algemene wijziging van de gevel. Een wijziging van de gebouwschil om energetische redenen — buitenisolatie over de hele voorgevel, bijvoorbeeld — is bovendien een van de werken die de wet zelf aan een bestuurlijke toestemming en aan de instemming van de betrokken eigenaren onderwerpt (Ley de Propiedad Horizontal, art. 10.3.b). De verordeningen verschillen per gemeente in wat de melding moet bijvoegen; voor alles op een dak dienen wij ze in met het project van de installateur, de constructieve notitie over de dakbelasting en dezelfde technisch directeur die we beschreven voor dakwerken, want een installatie die door een dakbedekking is geschroefd, is een lekkage die op haar eerste winter wacht.
De subsidies die in september 2026 bestaan
Dit is de sectie waar de meeste artikelen over het onderwerp de mist ingaan, omdat ze programma's opsommen die gesloten zijn. Hier de stand zoals de officiële pagina's die op de publicatiedatum geven.
- Het nationale woonplan 2026–2030. Het Real Decreto 326/2026, de 22 de abril, van kracht sinds 24 april 2026, bevat een steun voor de integrale renovatie van woongebouwen die verenigingen van eigenaren kunnen aanvragen (art. 96.1.c). Voor werken van bewoonbaarheid en duurzaamheid loopt de steun op tot 65 % van de kosten, tot 13.000 € per woning, wanneer de werken het niet-hernieuwbare primaire energieverbruik van het gebouw of zijn verwarmings- en koelbehoefte met 45 % of meer verlagen, en tot 80 %, tot 20.500 € per woning, vanaf 60 % (bijlage II); gedeeltelijke ingrepen aan de schil kunnen tot 40 % en 7.500 € per woning krijgen (art. 99.3.c). Het gebouw moet vóór 2006 zijn voltooid, een Libro del Edificio Existente hebben, eventueel asbest verwijderen en zijn schil op de waarden van het bouwbesluit brengen; ketels op fossiele brandstof zijn uitgesloten (art. 97 en 98). Eén voorwaarde is geschreven voor eigenaren als de onze en verdient het volledige citaat: de subsidie wordt verdeeld onder de woningen «que sean domicilio habitual y permanente de las personas en ellas residentes. Aquellas viviendas que no sean domicilio habitual y permanente de sus residentes no participarán en el reparto de la subvención» (art. 97.f.2.ª) — een vakantiewoning of tweede woning telt mee voor de werken en blijft buiten de steun, en de eigenaar betaalt zijn volle aandeel. De toegang loopt via regionale oproepen (art. 100), de werken hebben zesendertig maanden vanaf de toekenning (art. 103), en de steun wordt na de werken betaald, tegen de energielabels vóór en na (art. 102). Op de publicatiedatum vermeldt het Canarische Woonagentschap geen open oproep onder dit plan; zijn oproep voor gebouwrenovatie uit het vorige Europese programma sloot op 15 december 2023, en zijn pagina zegt dat.
- De Canarische oproep voor eigen verbruik. Het besluit van de regionale regering van 23 maart 2025 (Boletín Oficial de Canarias van 10 april 2025) opende een oproep zonder mededinging voor hernieuwbare opwekking, eigen verbruik en opslag, gefinancierd uit het Europese herstelinstrument. Verenigingen van eigenaren kwamen in aanmerking, onder één voorwaarde: «solo serán subvencionables las instalaciones de autoconsumo colectivo» — alleen installaties voor collectief eigen verbruik, waarvan de stroom ook andere gebouwen binnen twee kilometer kan voeden, niet een installatie die alleen de meter van de gemeenschap bedient. Voor aanvragers zonder economische activiteit stelden de tabellen de maximale steun op 950,40 € per kilowattpiek fotovoltaïsch vermogen en 400 € per kilowattuur opslag. De aanvragen sloten op 28 juli 2025, na een verlenging, en het dossier zit in de verantwoordingsfase. Er is geen open oproep voor een gemeenschappelijk dak op het eiland terwijl wij schrijven; of de regering er een nieuwe opent, is aan de regering, en de vergadering moet er niet op begroten.
- De aftrek van 60 % in de inkomstenbelasting, voor residenten. Hetzelfde decreet van maart 2026 herschreef de bepaling van de inkomstenbelasting over energiewerken. Eigenaren van woningen in een overwegend residentieel gebouw waar tot 31 december 2027 energetische renovatiewerken worden uitgevoerd, mogen «el 60 por ciento de las cantidades satisfechas» — 60 % van wat ze betaalden — aftrekken, op een grondslag van 5.000 € per jaar, het meerdere vier jaar overdraagbaar, tot een cumulatief maximum van 15.000 €, mits het label van het gebouw na de werken een verlaging van 30 % van de niet-hernieuwbare primaire energie of een klasse A of B toont, en het geld per kaart, overschrijving, cheque of bankstorting is betaald, na aftrek van eventuele subsidie (Ley del IRPF, disposición adicional quincuagésima, apartado 3). De twee kleinere aftrekken voor werken binnen een woning, 20 % en 40 %, lopen tot 31 december 2026 (apartados 1 y 2). De bepaling was verlengd door drie decreten die het Congres later introk; de tekst van maart 2026 is de tekst die geldt, en de eigen pagina van de belastingdienst toonde nog de oude data toen wij haar raadpleegden. Het is een aftrek in de inkomstenbelasting: een Spaanse fiscaal resident past hem toe in zijn jaaraangifte; een niet-resident eigenaar, die over hetzelfde appartement de niet-residentenbelasting betaalt, heeft niets vergelijkbaars.
- De Canarische regionale aftrek, voor residenten. Een resident van de Canarische Eilanden mag daarnaast 12 % aftrekken van wat hij betaalt voor energetische renovatiewerken aan de woning die hij bezit en bewoont — inclusief zijn aandeel in werken die de gemeenschap opdraagt en certificeert — op een grondslag van 7.000 € per jaar, binnen 10 % van het regionale deel van zijn belasting, met de labels vóór en na ingeschreven in het regionale register en zonder contante betalingen (Manual de Renta 2025, deducciones autonómicas de Canarias, apartado 10.5.19).
- De IBI-korting. Hetzelfde decreet van maart 2026 herschreef de regel van de lokale belastingen die een gemeente toestaat tot 50 % korting te geven op de onroerendezaakbelasting van gebouwen met erkende systemen die zonne- of omgevingsenergie benutten — aerothermie en geothermie nu uitdrukkelijk inbegrepen. Ze is facultatief en vergt de gemeentelijke verordening; ons zusterartikel over de zes verordeningen van het eiland zegt welke gemeenten haar hebben en tegen welk percentage.
De eerlijke samenvatting voor een eigenaar in het buitenland: in 2026 komt het geld voor een gemeenschappelijk dak op Fuerteventura van de eigenaren, met een belastingaftrek voor de residenten onder hen, een mogelijke IBI-korting voor iedereen en een subsidie alleen als er een oproep opengaat vóór het contract wordt getekend — en aanvragen gaan altijd de deur uit vóór de werken beginnen.
Een rekenvoorbeeld: een dak van dertig kilowatt in Caleta de Fuste
Een gebouw van veertig appartementen met een gewone begroting van 96.000 € per jaar — 8.000 € per maand voor de hele gemeenschap, gemiddeld 200 € per appartement — en een reservefonds van 12.000 €, boven het wettelijke minimum van 9.600 €. Het technische rapport stelt een fotovoltaïsche installatie van 30 kWp op het dak voor om de gemeenschappelijke meter te voeden: twee liften, de filterpompen van het zwembad, de verlichting van garage en trappenhuizen, de drukverhogingsgroep. De offerte bedraagt 39.000 € geïnstalleerd, met de constructieve notitie, de melding aan de gemeente en de monitoring inbegrepen; de simulatie van de installateur, die wij als een prognose en niet als een belofte behandelen, zet de besparing op ongeveer 40 % van een gemeenschappelijke elektriciteitsrekening van 18.000 € per jaar.
Route één: de gewone meerderheid van artikel 17.2. De jaarlijkse kosten, 39.000 €, liggen onder twaalf maandbijdragen, 96.000 €, dus de regel is van toepassing. De vergadering keurt de installatie goed met een meerderheid van eigenaren en aandelen, gebruikt de 2.400 € die het fonds boven zijn bodem houdt en slaat 36.600 € naar aandeel om in drie termijnen. Een eigenaar met een aandeel van 2,5 % betaalt 915 €, 305 € per kwartaal; de penthouse met 4 % betaalt 1.464 €; de winkel op de begane grond met 1,5 % betaalt 549 €. Iedereen betaalt, ook wie tegenstemde, want het recht van de tegenstemmer om buiten te blijven bestaat voor deze werken niet. Is de eigenaar van het appartement van 2,5 % Spaans fiscaal resident en tonen de labels van het gebouw vóór en na de verlaging van 30 %, dan komt 60 % van de 915 € terug via de inkomstenbelasting; is dat appartement ook zijn hoofdverblijf, dan geldt de Canarische aftrek voor dezelfde werken op eigen voorwaarden — de samenloop is voor de belastingadviseur. Woont de eigenaar in Leeds, dan komt er niets terug, en verlaagt de installatie de gemeenschapsbijdragen die hij vanuit Leeds betaalt.
Route twee: de een-derde-regel van artikel 17.1. Veertien eigenaren met 36 % van de aandelen stemmen ja; de andere zesentwintig stemmen tegen, onthouden zich of komen niet. Het besluit is geldig, de installatie is een gemeenschappelijk element, en de 39.000 € wordt onder de veertien verdeeld naar rato van hun aandelen: hetzelfde appartement van 2,5 % betaalt 39.000 € × 2,5 / 36, ongeveer 2.708 €, en de zesentwintig anderen betalen niets — en krijgen niets, tot een van hen vraagt om mee te doen en zijn geactualiseerde aandeel met wettelijke rente betaalt. Het fonds blijft onaangeroerd. Het onderhoudscontract van de installatie volgt dezelfde verdeling.
De twee routes geven dezelfde panelen en heel verschillende rekeningen. Een gemeenschap waar een duidelijke meerderheid de installatie wil en de kosten ruim onder een jaar bijdragen blijven, kiest route één; een gemeenschap waar een vastberaden minderheid haar wil en de rest er niets van wil horen, kiest route twee en bewaart de vrede.
De checklist van de eigenaar in het buitenland
- Vraag het punt schriftelijk aan. Onder artikel 17.1 kan elke eigenaar het eisen; onder 17.2 zet de voorzitter het op de agenda. Vraag de beheerder om het technische rapport en de offertes vóór de vergadering, niet erop.
- Stem uitdrukkelijk. Bij een een-derde-besluit brengt alleen een uitdrukkelijk ja u erbij; een gevolmachtigde met een ondertekend geschrift doet dat vanuit het buitenland. Bij een meerderheidsbesluit telt de dertigdagenregel uw zwijgen als een ja en bindt hij u hoe dan ook.
- Lees in het agendapunt het artikelnummer. «Instalación fotovoltaica, art. 17.1» en «instalación fotovoltaica, art. 17.2» zijn verschillende rekeningen; zegt het punt niet welke, vraag het dan vóór de stemming.
- Lees het omslagplan. Welk deel uit het reservefonds komt, welk deel wordt omgeslagen, naar aandeel of onder de ja-stemmers, en in hoeveel termijnen.
- Bewaar de papieren. De facturen, het certificaat van de gemeenschap met uw aandeel, de energielabels vóór en na: de aftrek van 60 % en de regionale aftrek van 12 % van een resident leven erop, en de advocaat van een koper zal om het besluit en de vergunning vragen wanneer u verkoopt.
Waar wij in beeld komen
Onze beheerders op Fuerteventura stellen het agendapunt op onder het juiste artikel, leiden de stemming zodat een eigenaar in het buitenland via een gevolmachtigde ja kan zeggen, verdelen de omslag zoals de wet het vereist — naar aandeel, of onder de ja-stemmers —, dienen de voorafgaande melding bij de gemeente in, bewaren de certificaten waarvan de aftrekken afhangen en volgen de regionale oproepen zodat een subsidie wordt aangevraagd vóór het eerste paneel het dak op gaat. Bekijk onze dienst onderhoud van gemeenschappen, of vraag een offerte aan.
Veelgestelde vragen
Kan een derde van de eigenaren zonnepanelen installeren tegen de wil van de meerderheid?
Ja. Artikel 17.1 van de Ley de Propiedad Horizontal, in de sinds 22 maart 2026 geldende tekst, laat een derde van de eigenaren met een derde van de aandelen de installatie van gemeenschappelijke of private systemen voor hernieuwbare energie besluiten, aerothermie en geothermie inbegrepen, op verzoek van elke eigenaar. De kosten, en het latere onderhoud, mogen alleen in rekening worden gebracht aan de eigenaren die uitdrukkelijk vóór stemden; de rest betaalt niets, tenzij ze later vragen de installatie te gebruiken, en dan betalen ze hun geactualiseerde aandeel met wettelijke rente.
Kan het reservefonds de panelen betalen?
Voor de werken die een gewone meerderheid onder artikel 17.2 goedkeurt — energie-efficiëntiewerken die het label van het gebouw kan aantonen, of hernieuwbare bronnen voor gemeenschappelijk gebruik — ja: artikel 9.1.f noemt ze onder de doelen van het fonds. Het fonds mag niet onder 10 % van de laatste gewone begroting zakken zonder te worden aangevuld, dus gemeenschappen gebruiken wat boven de bodem zit en slaan de rest naar aandeel om. Een een-derde-installatie die alleen door de ja-stemmers wordt betaald, is in onze lezing geen gebruik van het gemeenschappelijke fonds.
Heeft de gemeenschap op de Canarische Eilanden een vergunning nodig voor panelen op het dak?
Meestal alleen een voorafgaande melding aan de gemeente. De Canarische grondwet-op-de-ruimtelijke-ordening rekent fotovoltaïsche installaties tot 100 kW voor eigen verbruik, zonnecollectoren en gemeenschappelijke energie-installaties op daken en gevels, en panelen tot het hele dak tot de werken die aan melding en niet aan vergunning zijn onderworpen. Steigers op de rijweg of het trottoir en een algemene wijziging van de gevel vergen nog een vergunning, en een wijziging van de schil om energetische redenen vergt bestuurlijke toestemming en de instemming van de betrokken eigenaren.
Welke subsidies kan een gemeenschap op Fuerteventura in 2026 voor zonnepanelen krijgen?
Op de publicatiedatum is er geen open. Het nationale woonplan 2026–2030 betaalt 65 % tot 80 % van integrale energetische renovaties, tot 13.000 € of 20.500 € per woning, via regionale oproepen die de Canarische regering nog niet heeft geopend, en verdeelt de subsidie alleen onder de woningen die het hoofdverblijf van hun bewoners zijn. De Canarische oproep voor eigen verbruik van 2025 sloot op 28 juli 2025 en dekte gemeenschappen alleen voor collectief eigen verbruik. Wat wel bestaat, is een aftrek van 60 % in de inkomstenbelasting voor resident-eigenaren op gebouwwerken tot eind 2027, een Canarische aftrek van 12 % op het hoofdverblijf van de resident en een facultatieve IBI-korting van maximaal 50 % waar de gemeentelijke verordening erin voorziet.
