Appunti dall'isola.

L'appartamento che compra in un condominio spagnolo risponde delle spese che i precedenti proprietari hanno lasciato insolute, e il certificato dei debiti che il venditore deve consegnare al notaio è l'unica protezione del compratore. Chi lo rilascia e in quale termine, che cosa deve dire e perché «in regola» non è «nessun contributo straordinario in sospeso», i doveri del venditore prima e dopo il rogito, la rinuncia firmata in fretta e la richiesta dall'estero.

Un proprietario oltre i settanta chiede un ascensore e gli altri non vogliono pagare. La legge risponde con tre regole: i lavori di accessibilità sono obbligatori senza voto fino a un anno di quote ordinarie al netto degli aiuti, la maggioranza li approva oltre quel tetto e il dissenziente paga con tutti. Un esempio a Corralejo, il fondo di riserva e la quota straordinaria, gli aiuti del Piano statale che apre il Governo delle Canarie, la detrazione regionale e come gestiamo l'assemblea.

Ogni comunità ha un regolamento, e la maggior parte valgono quanto l'assemblea sapeva della legge. Quali regole vanno negli statuti (unanimità) e quali nel regolamento interno (maggioranza), le ore di silenzio e i limiti di rumore interno in vigore a Fuerteventura, cosa può dire una comunità su animali e parcheggio nel 2026, e la procedura a quattro gradini che trasforma una regola in un ordine del giudice.

La maggior parte dei condomini di Fuerteventura è assicurata per inerzia — finché una tempesta, un incidente in piscina o una colonna montante scoppiata aprono la polizza. Se il condominio deve assicurare, che cosa copre e che cosa lascia fuori una polizza dell'edificio, perché la somma assicurata dev'essere il costo di ricostruzione e non il valore di mercato, che cosa aggiunge il Consorcio per 420 euro l'anno, e le otto righe che decidono tra tre preventivi.

Ogni guaina dell'isola ha una data. Quando il tetto la raggiunge, la legge sulla proprietà orizzontale rende obbligatori i lavori — non si vota se, solo come si divide la derrama — e il Codice civile mantiene il tetto comune anche sotto un terrazzo privato. Chi decide, come fondo di riserva e quota dividono 48.000 euro a Corralejo, cosa deve contenere il capitolato, la prova di allagamento e le garanzie del contratto.

Cinque firme per un appartamento a Corralejo, e solo una ha bisogno di un notaio: quella che, fatta male a casa, viene rifiutata in Spagna. Cosa richiede una procura notarile e cosa solo uno scritto firmato, le tre vie dall'estero — notaio spagnolo, consolato, il vostro notaio con l'apostille dell'Aia, traduzione giurata e prova di equivalenza — e la quarta in videoconferenza dal 2023, cosa mettere nella procura, come revocarla e cosa può poi farne il vostro amministratore.

L'auto nuova arriva a Corralejo prima del cavo. Con l'articolo 17.5 della Ley de Propiedad Horizontal, una colonnina privata sul proprio posto auto richiede solo la comunicazione preventiva, e la Corte Suprema ha stabilito nel 2025 che un cavo attraverso il soffitto del garage non cambia nulla. La comunicazione, i quattro schemi di collegamento, chi paga cosa, quando un impianto comune richiede i tre quinti e a che punto sono i contributi.

Il verbale arriva ad Amburgo: nell'assemblea di giovedì la presidenza è toccata a te. La carica è obbligatoria, ma la legge ti dà un mese per chiedere l'esonero al giudice, un mandato di un anno, un vicepresidente che ti sostituisca e un amministratore che porti le carte. Ciò che firma solo il presidente, dove inizia e dove finisce la sua responsabilità personale, e il protocollo che usiamo perché un proprietario all'estero eserciti la carica senza prendere un aereo.

Il PDF arriva a ottobre con la convocazione: quattordici pagine, tre colonne e un'assemblea a cui non parteciperai di persona. Cosa esige la legge dalle carte (LPH 14, 15, 16, 19), le cinque pagine che contano — preventivo contro consuntivo, riconciliazione bancaria, elenco dei morosi, fondo di riserva al 10 %, contributi straordinari a parte —, un controllo di dieci minuti dall'estero, i segnali d'allarme e come mettere una domanda all'ordine del giorno prima di votare per delega.

Una mappa marrone su un soffitto di Caleta de Fuste e un proprietario a Düsseldorf: da dove viene l'acqua, la linea tra parti comuni e private (colonne comuni, diramazioni private, l'impermeabilizzazione della terrazza comune anche se la terrazza è tua — Corte Suprema 80/2024), chi paga secondo gli articoli 9 e 10 della LPH, i termini di sette e quaranta giorni della legge sulle assicurazioni, la perizia che decide la maggior parte delle infiltrazioni e il protocollo dei nostri amministratori.

L'assemblea, il bilancio 2027 e il fondo di riserva; la lista dei morosi e l'orologio dei cinque anni; chiudere la piscina a norma, tetti e scarichi prima delle piogge, certificati e assicurazione; il modelo 111 della comunidad stessa e il nuovo canale di pignoramento — e la lista speculare del proprietario all'estero, modelo 210 entro il 31 dicembre compreso.

Da novembre 2026 l'Agenzia tributaria spagnola blocca i saldi di banche, conti di pagamento e neobanche poche ore dopo l'emissione dell'ordine. Per un proprietario che vive all'estero il pericolo non è la velocità — è che le lettere arrivano in un appartamento vuoto, e che il conto che paga il condominio è quello che si ferma.

Cinque anni per reclamare (lo ha stabilito il Supremo), il passo obbligatorio prima del monitorio e il debito triennale di cui risponde l'immobile che compra.

La regola ITE delle Canarie non è quella dei siti della penisola. Che cosa deve ispezionare, mantenere e documentare la sua comunidad — e come finanziarlo.

NIE, IBI, Modelo 210, assicurazione e obblighi di comunidad — che cosa deve fare ogni anno un non residente a Fuerteventura, e che cosa succede se non lo fa.

Convocazione, deleghe, maggioranze e la regola dei 30 giorni — come funziona una junta spagnola e perché le sue decisioni vincolano anche chi non c'era.

Che cosa paga la sua quota, da dove viene il coefficiente, quando una derrama è legittima e che cosa succede a chi resta indietro con i pagamenti.

La riforma del 2025 permette alla comunidad di approvare, limitare o vietare gli affitti turistici con un voto dei 3/5 — e le Canarie hanno la loro legge. Dove restano i proprietari.

Cosa dice la legge su revoca e nomina dell'amministratore, la maggioranza necessaria, il passaggio di consegne da esigere e il mese giusto per farlo.