Affidare lavori e servizi in condominio: preventivi, contratto e chi risponde se qualcosa va storto

La facciata va ridipinta, e sul tavolo del presidente sono arrivati tre preventivi: due di imprese edili e uno, molto più basso, di un imbianchino che lavora da solo e che «porterà un paio di ragazzi». Un condominio firma contratti tutto l'anno, per l'ascensore, la piscina, le pulizie, il giardino e, ogni tanto, per un lavoro sull'edificio stesso, e la maggior parte non dà mai problemi. Quelli che ne danno pongono ogni volta la stessa domanda: chi risponde? Questa nota segue un contratto dal voto all'ultima fattura: chi decide e chi firma, che cosa dice la legge sui preventivi, che cosa deve contenere il contratto, quali documenti chiedere all'appaltatore e perché, che cosa deve fare il condominio per la sicurezza quando ci sono lavori sull'edificio, e chi risponde dei difetti, delle fatture non pagate e degli infortuni.

Chi decide e chi firma

La legge sulla proprietà orizzontale affida la decisione all'assemblea dei proprietari, alla quale spetta Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, approvare i preventivi di spesa e l'esecuzione di tutte le opere di riparazione dell'immobile, ordinarie o straordinarie (Ley 49/1960, articolo 14). Le opere di cui l'edificio ha bisogno per la sua conservazione sono obbligatorie e non richiedono una delibera preventiva dell'assemblea, il cui compito è allora ripartire il costo e stabilire come si paga (articolo 10); il preventivo di spesa dell'opera resta da approvare all'assemblea. Alcune opere hanno regole proprie, tra cui le opere di accessibilità e i miglioramenti energetici.

Tra un'assemblea e l'altra agiscono due persone. L'amministratore può ordinare ciò che non può aspettare, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios, disponendo le riparazioni e le misure urgenti e dandone conto immediatamente al presidente o, se del caso, ai proprietari (articolo 20), e l'assemblea ne viene informata in seguito (articolo 14). E firma il presidente, perché El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, il presidente rappresenta legalmente la comunità, in giudizio e fuori, in tutte le questioni che la riguardano (articolo 13). L'amministratore esegue poi quanto deliberato in materia di opere ed effettua i pagamenti (articolo 20). Un tubo scoppiato si ripara prima e si comunica dopo; ridipingere la facciata aspetta l'assemblea.

Tre preventivi sono buona prassi, non legge

Nessun articolo della legge dice quanti preventivi debba chiedere un condominio. Tre è un'abitudine degli amministratori scrupolosi, e ciò che la rende utile non è tanto il numero quanto il fatto che i preventivi si possano confrontare: le stesse misurazioni, gli stessi materiali indicati per marca e qualità, la stessa estensione dei lavori, l'imposta inclusa o indicata a parte, un termine di ultimazione e le misure di sicurezza prezzate come voce a sé. L'istituto nazionale spagnolo per la sicurezza e la salute sul lavoro, in un caso pratico sui lavori di un condominio, descrive un'impresa che presenta el presupuesto más barato sin especificar partidas en seguridad y salud, presenta il preventivo più basso senza specificare voci per sicurezza e salute, e una seconda, più cara, la cui offerta dettaglia misurazioni, materiali, manodopera, i subappalti previsti e le protezioni che installerà; il condominio dell'esempio sceglie la seconda (INSST, nota tecnica NTP 1072, del 2016). Un preventivo che dice «tinteggiatura facciata, a corpo» non si può confrontare con niente.

Che cosa deve dire il contratto

Un contratto d'opera vincola anche se concluso a voce. Mettetelo per iscritto e fategli regolare questi punti.

• Il prezzo. Chi assume un'opera a corpo, su un progetto concordato, no puede pedir aumento de precio aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales, non può chiedere un aumento del prezzo anche se sono aumentati i salari o i materiali; un aumento è dovuto solo per una modifica che comporti più lavoro e che il proprietario abbia autorizzato (Codice civile, articolo 1593). Scrivete nel contratto chi può autorizzare gli extra, e che deve farlo per iscritto.
• I pagamenti. La regola del Codice stesso, salvo patto o uso contrario, è che el precio de la obra deberá pagarse al hacerse la entrega, il prezzo dell'opera va pagato alla consegna (articolo 1599). Ogni pagamento anteriore è una concessione del condominio: legate ciascuno a una fase ultimata, mai a una data.
• Una ritenuta. Per le opere edilizie, la stessa legge sull'ordinamento dell'edilizia ammette, al posto dell'assicurazione che copre nel primo anno i difetti di finitura, la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra, la ritenuta da parte del committente del 5 per cento del costo di esecuzione materiale dell'opera (Ley 38/1999, articolo 19). La cifra è un riferimento ragionevole per qualsiasi contratto.
• Il ritardo. Una penale per ogni settimana di ritardo risparmia al condominio di dover provare quanto gli è costato il ritardo. In una clausola penale la pena sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, la penale sostituisce il risarcimento dei danni e gli interessi in caso di inadempimento, se non è stato pattuito altrimenti (articolo 1152), e il giudice la modifica secondo equità quando l'obbligazione è stata adempiuta in parte o in modo irregolare (articolo 1154).
• Fermare i lavori. El dueño puede desistir, por su sola voluntad, de la construcción de la obra aunque se haya empezado, il committente può recedere, per sua sola volontà, dalla costruzione dell'opera anche se è già iniziata, ma indennizzando l'appaltatore di tutte le spese, del lavoro fatto e dell'utile che ne avrebbe ricavato (articolo 1594). Piantare in asso un appaltatore che è soltanto lento costa quindi caro. Risolvere il contratto perché l'appaltatore lo ha violato è un'altra strada (articolo 1124), e merita un parere legale prima di spedire la lettera.
• La consegna. Chiudete con un verbale firmato di ciò che si riceve e di ciò che resta da sistemare, con una data. Nelle opere edilizie che rientrano nella legge sull'ordinamento dell'edilizia quel verbale fa decorrere i termini di garanzia, e il silenzio conta: se passano trenta giorni dalla comunicazione scritta che l'opera è ultimata senza che il committente abbia espresso per iscritto riserve o un rifiuto motivato, l'opera si intende ricevuta (Ley 38/1999, articolo 6).

Contratti di servizi: leggete l'uscita prima di firmare

L'ascensore, le pulizie, il giardino e la piscina sono contratti che durano nel tempo, e qui il condominio ha una tutela che pochi presidenti conoscono. La legge sui consumatori considera consumatori, oltre alle persone fisiche, las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial, gli enti privi di personalità giuridica che agiscono senza scopo di lucro al di fuori di un'attività commerciale o imprenditoriale (Real Decreto Legislativo 1/2007, articolo 3), una descrizione che si adatta a un condominio che fa mantenere il proprio edificio. Per i contratti di servizi a esecuzione continuata la stessa legge dice che se prohíben las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor y usuario a poner fin al contrato, sono vietate le clausole che stabiliscono una durata eccessiva o limiti che escludono o ostacolano il diritto del consumatore di porre fine al contratto, e che il contratto deve prevedere espressamente come il consumatore può porvi fine (articolo 62). La legge non indica un numero di anni. Leggete la durata, il rinnovo automatico e il preavviso prima di firmare, non il giorno in cui il condominio vuole cambiare fornitore.

I documenti da chiedere, e perché

Prima della firma, chiedete all'impresa un piccolo fascicolo. Ogni documento ha la sua ragione.

• Previdenza sociale. È il documento che può costare denaro al condominio. Quando un appaltatore è dichiarato responsabile del pagamento di una prestazione a un lavoratore, che è ciò che segue al non averlo iscritto o al non aver versato i contributi (Real Decreto Legislativo 8/2015, articolo 167), e l'opera era data in appalto, la legge dice che el propietario de esta responderá de las obligaciones del empresario si el mismo fuese declarado insolvente, il suo proprietario risponde delle obbligazioni del datore di lavoro se questi è dichiarato insolvente (articolo 168), ed estende questa responsabilità ai contributi (articolo 142). L'unica eccezione scritta riguarda le riparazioni che il titolare di una casa può commissionare per la propria abitazione. Chiedete il certificato di regolarità con la previdenza sociale e la prova che le persone che saranno in cantiere sono iscritte.
• Salari. Lo Statuto dei lavoratori fa rispondere un'impresa dei salari e dei contributi degli appaltatori che impiega per la propria attività, e poi esenta chi non agisce come impresa: questa responsabilità non c'è cuando el propietario o propietaria de la obra o industria no contrate su realización por razón de una actividad empresarial, quando il proprietario dell'opera non ne affida la realizzazione in ragione di un'attività d'impresa (Real Decreto Legislativo 2/2015, articolo 42). Un condominio che fa tinteggiare le scale sta da quella parte della linea.
• Imposte. La legge generale tributaria fa rispondere chi affida lavori di certe imposte del suo appaltatore, ma solo per opere o servizi correspondientes a su actividad económica principal, che corrispondono alla sua attività economica principale (Ley 58/2003, articolo 43), parole che non descrivono un condominio che fa riparare il proprio edificio. Un certificato di regolarità fiscale dell'impresa resta un segnale poco costoso di con chi si ha a che fare.
• Il registro dell'edilizia. Le imprese che intendono essere incaricate o subappaltatrici di lavori in un cantiere edile devono Estar inscritas en el Registro de Empresas Acreditadas, essere iscritte nel Registro delle imprese accreditate (Ley 32/2006, articolo 4). L'iscrizione vale tre anni (Real Decreto 1109/2007, articolo 6): chiedete la prova che è in corso di validità.
• L'assicurazione. Chiedete la polizza di responsabilità civile e la quietanza del premio in corso, e verificate che l'attività assicurata sia quella che state affidando e che la somma assicurata abbia qualche rapporto con il danno che i lavori potrebbero causare.
• Mestieri speciali. Alcuni lavori richiedono un'abilitazione propria. Nell'esempio dell'istituto i vecchi pluviali sono di fibrocemento, e l'appaltatore chiama per rimuoverli un'impresa iscritta nel registro delle imprese con rischio amianto.

La sicurezza in cantiere: che cosa deve fare il condominio

Cominciate da ciò che il condominio non è. Le regole sul coordinamento della sicurezza di più imprese in uno stesso luogo di lavoro si applicano nell'ambito dei rapporti di lavoro, e la risposta dell'istituto per i condomini dipende dal fatto che il condominio abbia personale proprio. Se impiega un portiere o un giardiniere, le norme di prevenzione gli si applicano, coordinamento compreso. Se non ha dipendenti e acquista i servizi da imprese specializzate, i condomini no pueden adquirir la condición de empresario principal, non possono acquisire la condizione di imprenditore principale (INSST, domande frequenti sul coordinamento delle attività imprenditoriali, consultate il 6 ottobre 2026).

Le opere di costruzione sono un'altra cosa, e l'espressione copre più di quanto sembri: il decreto sulla sicurezza nei cantieri elenca tra i suoi esempi la riparazione, la manutenzione e i lavori di conservazione come la tinteggiatura e la pulizia (Real Decreto 1627/1997, allegato I), anche se l'istituto aggiunge che comparire nell'elenco non basta da solo. Per quel decreto il committente è cualquier persona física o jurídica por cuenta de la cual se realice una obra, qualsiasi persona fisica o giuridica per conto della quale si realizza un'opera (articolo 2), e la guida dell'istituto al decreto nomina i condomini che promuovono opere per riparare, ristrutturare, mantenere o migliorare i loro immobili: el promotor es la propia comunidad de propietarios representada por su presidente, il committente è il condominio stesso, rappresentato dal suo presidente (INSST, guida tecnica sulle opere di costruzione, edizione di novembre 2019). Ne derivano tre doveri.

• Un coordinatore. Quando all'opera partecipa più di un'impresa, o un'impresa e lavoratori autonomi, o più lavoratori autonomi, il committente designará un coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra, designa un coordinatore per la sicurezza e la salute durante l'esecuzione dell'opera, prima dell'inizio dei lavori o non appena la circostanza risulta (articolo 3). Il coordinatore è un tecnico competente, un architetto, un architetto tecnico o un ingegnere nell'esempio dell'istituto, e nominarlo non chiude la questione: La designación de los coordinadores no eximirá al promotor de sus responsabilidades, la designazione dei coordinatori non esonera il committente dalle sue responsabilità.
• Lo studio di sicurezza. Quando l'opera richiede un progetto, il committente deve fare in modo che con esso sia redatto uno studio di sicurezza e salute, o uno di base per le opere minori (articolo 4). Un'opera senza progetto non ha studio, e l'istituto raccomanda che l'appaltatore pianifichi la prevenzione in un documento proprio.
• La comunicazione di apertura. Fino al 2010 il committente doveva dare avviso all'autorità del lavoro prima dell'inizio dei lavori; quell'articolo è abrogato. La comunicazione di apertura del luogo di lavoro se presentará únicamente por los empresarios que tengan la consideración de contratistas, è presentata soltanto dai datori di lavoro che hanno la qualità di appaltatori (articolo 19). Il committente, aggiunge l'istituto, fornisce all'appaltatore i dati necessari e vigila che sia fatta.

C'è un modo di affidare i lavori che cambia la posizione del condominio. Il committente che incarica direttamente lavoratori autonomi tendrá la consideración de contratista respecto de aquéllos, è considerato appaltatore nei loro confronti (articolo 2), con i doveri di un appaltatore. Il decreto esenta il lavoro che un «cabeza de familia», un capofamiglia, può commissionare per la propria abitazione, e la guida descrive quella persona come aquella persona que construye o repara una vivienda (de la cual es titular) para su utilización propia o de su familia, chi costruisce o ripara un'abitazione di cui è titolare per l'uso proprio o della sua famiglia: una definizione scritta per una persona e una casa. La via semplice per un condominio è una sola impresa che assuma tutto il lavoro come appaltatore. I doveri dell'appaltatore sono allora di quell'impresa, e il condominio conserva quelli del committente, tra cui il coordinatore ogni volta che l'impresa subappalta.

Non designare il coordinatore, o non far redigere lo studio, quando sono obbligatori è un'infrazione grave, e la legge che la punisce nomina los promotores y propietarios de obra, i committenti e i proprietari delle opere, tra i responsabili (Real Decreto Legislativo 5/2000, articoli 2 e 12), con sanzioni da 2.451 a 49.180 euro (articolo 40).

Chi risponde se qualcosa va storto

Due righe del Codice civile spiegano buona parte di quella tabella. El contratista es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupare en la obra, l'appaltatore è responsabile del lavoro eseguito dalle persone che impiega nell'opera (articolo 1596): il condominio tratta con una sola impresa e non deve rincorrere i suoi subappaltatori. E coloro che mettono lavoro e materiali in un'opera assunta a corpo dall'appaltatore no tienen acción contra el dueño de ella sino hasta la cantidad que éste adeude a aquél cuando se hace la reclamación, non hanno azione contro il suo proprietario se non fino alla somma che questi deve all'appaltatore quando viene fatta la richiesta (articolo 1597). È questa la ragione giuridica per non pagare mai in anticipo sui lavori: ciò che il condominio trattiene ancora è ciò che un subappaltatore non pagato può raggiungere, e niente di più.

Anche il condominio risponde, come debitore: con todos los fondos y créditos a su favor, con tutti i fondi e i crediti a suo favore, e poi ogni proprietario che sia stato parte del procedimento, per la sua parte di ciò che resta da pagare, salvo che quel proprietario sia in regola con il condominio (legge sulla proprietà orizzontale, articolo 22). E anche non fare niente ha la sua risposta. Il proprietario di un edificio risponde dei danni causati dalla sua rovina, totale o parziale, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias, se questa avviene per mancanza delle riparazioni necessarie (Codice civile, articolo 1907).

Permessi e imposta, in breve

La maggior parte dei lavori di un condominio richiede una comunicazione preventiva al comune o una licenza, secondo ciò che si fa, e un ponteggio che poggia sul marciapiede può richiedere da solo una licenza: la mappa è nella nostra nota sui lavori di copertura. Quanto all'imposta, confrontate i preventivi con l'IGIC inclusa e con l'aliquota che ciascun appaltatore applica indicata nel preventivo.

Che cosa facciamo, e che cosa no

Nei condomini che amministriamo a Fuerteventura, i lavori importanti vanno in assemblea con tre preventivi confrontabili e la nostra raccomandazione scritta, da artigiani che selezioniamo e rivediamo ogni anno; il lavoro viene verificato sul posto prima che una fattura sia pagata. Il nostro compenso è concordato in anticipo, non è mai una percentuale dei lavori, e non prendiamo commissioni dai fornitori. Non siamo la direzione tecnica di un'opera né il suo coordinatore della sicurezza: quelli sono tecnici indipendenti, e chiediamo al condominio di nominarli quando l'opera lo richiede. Vedete il nostro servizio di manutenzione dei condomini e che cosa copre il compenso di un amministratore quando c'è un'opera da gestire, oppure chiedete un preventivo a compenso fisso.

Domande frequenti

La legge obbliga il condominio a chiedere tre preventivi?

No. La legge chiede all'assemblea di approvare il preventivo di spesa e l'esecuzione delle opere di riparazione e non dice nulla su quanti preventivi debba vedere. Tre preventivi confrontabili sono buona prassi, e l'assemblea è libera di chiederli.

L'amministratore può incaricare un'impresa senza convocare l'assemblea?

Per ciò che è urgente, sì: la legge consente all'amministratore di disporre le riparazioni e le misure urgenti e gli impone di darne conto immediatamente al presidente o ai proprietari. Il resto, il preventivo di spesa di un'opera di riparazione e la sua esecuzione, spetta all'assemblea.

Vogliamo incaricare un imbianchino e un elettricista, entrambi autonomi, per le scale. Ci serve un coordinatore della sicurezza?

Se il lavoro è un'opera di costruzione nel senso del decreto, sì: più lavoratori autonomi in una stessa opera è uno dei casi in cui il committente deve designare un coordinatore, e incaricandoli direttamente il condominio è trattato come loro appaltatore. Una sola impresa che fa tutto il lavoro con il proprio personale evita entrambe le cose.

L'appaltatore è fallito con i lavori a metà, e il piastrellista che non ha mai pagato vuole che paghi il condominio. Deve farlo?

Solo fino a quanto il condominio doveva ancora all'appaltatore quando il piastrellista ha fatto la richiesta. Un condominio che non ha pagato più del lavoro fatto non deve altro, ed è a questo che serve pagare per fasi ultimate.

La ditta dell'ascensore dice che il nostro contratto si rinnova da solo per anni. Siamo vincolati?

Non necessariamente. In un contratto tra un'impresa e un condominio che agisce come consumatore, le clausole che stabiliscono una durata eccessiva o ostacolano il diritto di porre fine al contratto sono vietate, e il contratto deve dire come porvi fine. La legge non fissa un numero di anni, quindi la risposta dipende dalla clausola: fatela leggere prima della data di rinnovo.